Supposons que vous êtes propriétaire d'une salle de bain monstrueuse. Vous aimeriez le remodeler, mais vous ne voyez pas comment vous pouvez vous le permettre. Selon HomeAdvisor, le coût moyen pour cet emploi est d'environ 9 400 $, et il n'y a aucun moyen de faire sortir ce montant de votre budget dès maintenant.
Puis, un jour, vous recevez une lettre de votre banque vous offrant la possibilité d'ouvrir une marge de crédit hypothécaire (HELOC). Il explique que c'est un moyen de puiser dans la valeur de votre maison pour de l'argent. La lettre dit que vous pouvez emprunter jusqu'à 30 000 $ de cette façon, pour seulement 5% d'intérêt.
À première vue, cela ressemble à la solution à tous vos problèmes. Mais vous hésitez, pensant qu'il doit y avoir un piège. Est-ce que emprunter contre votre maison de cette façon est une bonne idée? Avant de vous précipiter à la banque, vous devez comprendre exactement comment fonctionne un HELOC et quels sont les avantages et les inconvénients. Voici tout ce que vous devez savoir pour prendre une sage décision financière.
Lorsque vous souscrivez une marge de crédit hypothécaire, vous empruntez de l'argent de la banque avec votre maison en garantie. Les MCBI sont différents des autres types de prêts immobiliers parce que vous n'empruntez pas un montant fixe et vous le remboursez au fil du temps. Au lieu de cela, un HELOC vous donne accès à un pool d'espèces que vous pouvez puiser au besoin.
Comme une carte de crédit, un HELOC est un prêt renouvelable. Vous pouvez emprunter n'importe quel montant jusqu'à la limite de crédit. Ensuite, vous pouvez rembourser tout ou partie du solde - comme payer votre facture de carte de crédit - et le retirer à nouveau. En d'autres termes, la taille du prêt peut augmenter et se contracter pour répondre à vos besoins.
Cependant, contrairement à une carte de crédit, un HELOC vient généralement avec une limite de temps. Vous ne pouvez retirer de l'argent que pendant une certaine période, généralement de 5 à 10 ans. C'est ce que l'on appelle la «période de tirage». Pendant la période de tirage, vos versements mensuels ne portent que sur les intérêts du prêt.
Avec certaines HELOC, dès que la période de tirage se termine, tout le solde vient à échéance. Tout ce que vous devez encore doit être remboursé immédiatement en une somme forfaitaire. Cependant, la plupart des HELOC ont une «période de remboursement» de 10 à 20 ans. Pendant ce temps, vous effectuez des versements réguliers du capital et des intérêts jusqu'à ce que le prêt soit remboursé.
Un HELOC est parfois appelé une «deuxième hypothèque», parce que c'est un prêt supplémentaire que vous pouvez contracter sur une maison qui a déjà une hypothèque. Cependant, ce terme est trompeur. La plupart des HELOC sont des hypothèques de second rang, mais vous pouvez également souscrire une HELOC sur une maison entièrement remboursée. Et, d'un autre côté, il est possible de souscrire une deuxième hypothèque qui est un prêt à terme fixe - habituellement appelé prêt sur valeur domiciliaire - plutôt qu'une marge de crédit.
Les propriétaires utilisent le plus souvent HELOC pour payer des rénovations ou des réparations. L'utilisation d'un HELOC de cette façon est logique, car de nombreuses améliorations apportées à la maison ajoutent de la valeur à votre maison. Si vous utilisez l'argent à bon escient, vous pourriez en sortir quand vous vendez la maison.
Cependant, les propriétaires utilisent également les HELOC pour de nombreux autres besoins - certains plus sages que d'autres. Par exemple, ils pourraient prendre une HELOC pour:
Une raison particulièrement mauvaise pour obtenir un HELOC est d'obtenir plus d'argent pour vos besoins au jour le jour. Si vous devez emprunter de l'argent pour joindre les deux bouts, c'est un signe clair que votre façon de vivre n'est pas durable. Sauf si vous faites quelque chose pour résoudre le problème, vous ne serez pas en mesure de rembourser le prêt quand il vient à échéance. Au lieu d'emprunter, vous devez chercher des moyens d'équilibrer votre budget - soit en étendant votre salaire ou en apportant un revenu supplémentaire.
Le montant maximum que vous pouvez emprunter avec une HELOC dépend de la valeur nette de votre maison. Cela, à son tour, dépend de deux choses: combien vaut votre maison, et combien vous devez encore sur l'hypothèque. Typiquement, la limite de crédit sur un HELOC est de 75% à 85% de la valeur de votre maison, moins le solde de votre prêt hypothécaire.
Par exemple, supposons que vous ayez une maison qui vaut 400 000 $ et qu'il vous reste 275 000 $ sur votre hypothèque. Votre banque vous offre un HELOC basé sur 80% de la valeur de la maison, soit 320 000 $. Soustrayez les 275 000 $ que vous devez, ce qui vous donne une limite maximale de 45 000 $ sur votre marge de crédit.
Cependant, la banque pourrait ne pas vouloir vous prêter autant. Avant de fixer votre limite de crédit, il faudra s'assurer que vous pouvez vous permettre de rembourser le prêt. Pour comprendre cela, la banque examine votre revenu, votre cote de crédit et vos autres dettes et obligations financières. Cela donne à la banque une idée plus claire de ce que vous pouvez vous permettre d'emprunter.
Avec beaucoup de HELOC, vous pouvez emprunter autant ou aussi peu que vous voulez, jusqu'à votre limite de crédit. Toutefois, certains prêts vous obligent à emprunter un certain montant minimum, par exemple 300 $, chaque fois que vous utilisez votre marge de crédit. D'autres exigent que vous preniez une avance initiale dès la mise en place du HELOC.
Quelques HELOC vous obligent même à garder un certain montant en circulation à tout moment. C'est une mauvaise nouvelle pour vous, car cela permet à la banque de vous facturer des intérêts tout le temps. C'est comme avoir une carte de crédit que vous n'êtes pas autorisé à rembourser. Vous êtes tenu de porter ce solde de 300 $ et de payer des intérêts sur celui-ci, mois après mois, que vous en ayez besoin ou non.
La plupart des HELOC sont des prêts à taux variable, également appelés prêts à taux variable. Cela signifie que le taux d'intérêt est lié à un indice, comme le taux préférentiel américain établi par la Réserve fédérale, et qu'il fluctue parallèlement à cet indice. Dans la plupart des cas, la banque vous facture le montant de l'indice plus une «marge», par exemple deux points de pourcentage. Pour un HELOC basé sur le taux préférentiel, cela vous donnerait un taux d'intérêt de «Prime plus 2%».
Le danger d'un prêt à taux variable est que, lorsque les taux d'intérêt augmentent, vos paiements augmentent également. Si le taux préférentiel actuel est de 4%, un HELOC avec un taux de prime plus 2% aurait un TAP total de 6%. Si vous empruntez 10 000 $ aujourd'hui à ce taux, vous paierez 50 $ par mois en intérêts. Toutefois, si le taux préférentiel atteint 10%, votre taux d'intérêt passe à 12% et vos paiements d'intérêts passent à 100 $ par mois.
Heureusement, il y a une limite sur le taux d'intérêt de votre HELOC. Selon la loi, tout prêt à taux variable qui est garanti par une maison doit avoir un plafond, ou un plafond, sur combien les intérêts peuvent augmenter pendant la durée du prêt. Par exemple, si votre HELOC est plafonné à 16%, votre taux d'intérêt ne peut jamais dépasser ce seuil, même si le taux préférentiel atteint 15% ou plus. Certains régimes ont également des plafonds périodiques, qui limitent le montant que le taux d'intérêt peut augmenter dans un certain laps de temps.
Parfois, un HELOC a un taux d'introduction spécial. Par exemple, la banque pourrait vous facturer un taux d'intérêt fixe de 2, 5% APR pour les six premiers mois. Après cela, le taux d'intérêt passerait au taux normal.
Lorsque vous créez un HELOC, vous devez généralement payer la plupart des frais que vous avez payés lors de la première obtention de votre prêt hypothécaire. Par exemple, vous pourriez être facturé pour:
Tout compte fait, cela peut vous coûter des centaines de dollars pour mettre en place une nouvelle HELOC. En plus de cela, certaines HELOC ont des frais permanents qui durent tout au long de la durée du prêt. Par exemple, vous pourriez payer des frais annuels pour maintenir le prêt ou des frais de transaction chaque fois que vous utilisez votre marge de crédit.
Un HELOC a plusieurs avantages sur d'autres façons d'emprunter de l'argent. Ceux-ci inclus:
Bien qu'un HELOC puisse être un moyen pratique d'emprunter de l'argent, ce n'est pas le meilleur choix pour tout le monde. Les HELOC ont de sérieux inconvénients, notamment:
Si vous gardez une grande partie de votre patrimoine immobilisé dans votre maison, un HELOC est un moyen utile de transformer cette équité en espèces. Cependant, ce n'est pas le seul moyen. Il existe au moins deux autres types de prêts qui vous permettent d'extraire de l'argent de votre maison: les prêts sur valeur domiciliaire et le refinancement d'encaissement. Selon votre situation, l'une de ces options pourrait vous être plus utile qu'un HELOC.
Un prêt hypothécaire traditionnel est un prêt beaucoup plus simple qu'un HELOC. Vous empruntez un montant fixe d'avance, et vous le remboursez sur une période déterminée. En outre, contrairement aux HELOC, les prêts sur valeur domiciliaire ont généralement un taux d'intérêt fixe. Cela signifie que vos paiements restent les mêmes d'un mois à l'autre, il n'y a donc pas de surprises.
Les prêts sur valeur domiciliaire ont également d'autres avantages. Pour un, l'intérêt que vous payez sur un prêt sur valeur domiciliaire est généralement déductible d'impôt, comme c'est le cas pour un HELOC. En outre, vous n'avez généralement pas à payer de frais de clôture pour ce type de prêt. Cependant, vous devrez peut-être payer d'autres frais, tels que des frais de dossier ou d'évaluation.
Si vous comparez les taux d'intérêt pour les HELOC et les prêts sur valeur domiciliaire, vous remarquerez probablement que les HELOC ont tendance à avoir un TAP légèrement plus élevé. Cependant, cela ne signifie pas nécessairement qu'un prêt sur valeur domiciliaire est moins cher, car le TAP sur les deux types de prêts est calculé différemment. Le TAP pour un HELOC est basé uniquement sur le taux d'intérêt indexé (par exemple, le taux préférentiel). Avec un prêt sur valeur domiciliaire, en revanche, les facteurs APR dans le taux d'intérêt, les points, et d'autres frais financiers.
Une autre différence entre un HELOC et un prêt sur valeur domiciliaire est qu'avec un HELOC, vous pouvez souvent effectuer des paiements d'intérêts seulement, même après la période de tirage. Avec un prêt sur valeur domiciliaire, en revanche, vous rembourser le principal et les intérêts au fil du temps. Cela rend les paiements mensuels un peu plus élevés. Sur le plan positif, cela signifie que vous ne serez pas touché par un paiement forfaitaire à la fin de la durée du prêt.
Parce qu'un prêt sur valeur domiciliaire vous donne une somme forfaitaire, il peut être utile pour les grands projets ponctuels, comme un remodelage de la maison. Toutefois, en prenant une grosse somme tout à la fois augmente également le risque de finir sous l'eau sur votre prêt. Lorsque vous retirez des sommes plus petites d'un HELOC, il y a moins de chances que vous emprunterez plus que votre maison ne vaut.
Une autre façon d'exploiter l'équité dans votre maison est le refinancement d'encaissement. Cela signifie refinancer votre maison pour plus que le montant que vous devez et prendre l'argent supplémentaire en espèces.
Normalement, lorsque vous refinancez votre prêt hypothécaire, vous remplacez simplement votre ancien prêt par un nouveau prêt du même montant, mais à un taux d'intérêt plus bas. Par exemple, disons que vous avez une hypothèque de 200 000 $ à 6% APR, et que vous avez déjà remboursé 50 000 $ de ce prêt. Depuis que vous avez obtenu ce prêt, les taux d'intérêt ont chuté, et maintenant les taux hypothécaires sont autour de 4, 5% APR. Ainsi, vous rembourser votre ancien prêt et en prendre un nouveau pour 150 000 $ à 4, 5%, en réduisant votre paiement mensuel.
Mais supposons qu'en plus d'abaisser votre taux d'intérêt, vous aimeriez emprunter 30 000 $ de plus pour rénover votre cuisine. Dans ce cas, vous pouvez effectuer un refinancement de retrait. Au lieu de contracter un nouveau prêt pour les 150 000 $ que vous devez, vous en retirez un pour 180 000 $. Cela vous donnera un paiement mensuel plus élevé qu'un refinancement direct, mais il sera toujours inférieur à ce que vous payiez avec votre ancien prêt.
Un refinancement d'encaissement souvent, mais pas toujours, offre des taux d'intérêt plus bas qu'un prêt sur valeur domiciliaire ou HELOC. Un inconvénient est que vous devez payer les frais de clôture lorsque vous refinancer votre prêt hypothécaire. Cela peut ajouter des centaines voire des milliers de dollars à votre prêt.
Le refinancement de retrait est une bonne option quand il y a un problème avec votre vieille hypothèque, comme:
Si vous décidez qu'un prêt HELOC est le bon type de prêt pour vous, faites un peu de shopping pour trouver un accord qui correspond à vos besoins. Vérifiez d'abord votre banque principale, car certaines banques offrent des rabais sur les HELOC pour leurs clients réguliers. Obtenez un devis détaillé qui comprend des informations sur les taux d'intérêt, les plafonds et les frais. Ensuite, vérifiez les autres prêteurs pour voir comment leurs offres se comparent.
Voici quelques points à garder à l'esprit lorsque vous magasinez:
Dans certains cas, souscrire une HELOC peut être une bonne décision financière. C'est un moyen peu coûteux d'emprunter de l'argent pour des projets qui augmenteront votre richesse à long terme, comme l'amélioration de votre maison ou le financement de votre éducation. Cependant, ce crédit bon marché présente un gros inconvénient: il met votre maison en péril. C'est pourquoi il est très important de s'assurer que vous pouvez vous permettre les coûts - à la fois à l'avant et à long terme.
Avant de sortir un HELOC, vérifiez toutes vos options. Faites le calcul pour savoir si un prêt sur valeur domiciliaire ou un refinancement d'encaissement pourrait être un meilleur choix. Comparer les taux de beaucoup de prêteurs pour s'assurer que vous obtenez la meilleure affaire possible. Et si vous n'êtes pas sûr à 100% que vous pouvez effectuer les paiements, n'ayez pas peur de partir.
Avez-vous déjà utilisé un HELOC? Le recommanderiez-vous aux autres?
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