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Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire privée (PMI) - Comment éviter de payer


Si vous regardez votre relevé hypothécaire mensuel et voyez une ligne pour «PMI», vous payez pour l'assurance hypothécaire privée. Cela vous coûte probablement entre 50 et 200 $ par mois, selon le solde de votre prêt et votre taux PMI.

Mais pourquoi payez-vous? Essentiellement, votre prêteur vous oblige à payer les primes d'une police d'assurance qui les rembourse partiellement si vous ne respectez pas votre prêt hypothécaire. Nous discuterons du moment où vous devez avoir une IPM, de ce que cette assurance protège, de qui doit la porter et des moyens d'éviter de la payer.

Ratio Loan to Value (LTV)

Le ratio prêt-valeur (LTV) est ce que le prêteur regarde pour déterminer si vous avez besoin de payer PMI, et quand vous pouvez arrêter de le payer. Pour calculer ce ratio, prenez le montant du prêt et comparez-le à la valeur actuelle de votre maison. Par exemple, si votre hypothèque est de 150 000 $ et que votre maison vaut actuellement 200 000 $, votre ratio prêt-valeur est de 75%.

Lorsque vous achetez une nouvelle maison, votre prêteur examinera le montant de votre acompte par rapport au prix de vente afin de déterminer votre ratio prêt / valeur. Donc, si vous achetez une maison pour 200 000 $ et mettez 20 000 $ de moins, votre ratio prêt / valeur est de 90%. Typiquement, si votre ratio prêt / valeur est supérieur à 80%, vous devrez payer PMI.

Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire privée?

Lorsque vous demandez une hypothèque, le prêteur veut s'assurer que votre maison aura assez de capitaux propres pour rembourser le solde du prêt si vous par défaut et aller dans la forclusion. Mais depuis saisies sur les maisons sont souvent vendus à un «rabais», les prêteurs veulent un tampon d'au moins 20%. En d'autres termes, ils veulent être raisonnablement sûrs qu'ils peuvent récupérer l'argent qu'ils vous ont prêté si la maison doit être vendue à un prix inférieur au prix de vente original.

Cependant, cela ne signifie pas que les prêteurs ne sont pas disposés à écrire des prêts lorsque vous mettez moins de 20%. Ils vous facturent juste plus pour le privilège via PMI. De cette façon, vous obtenez une hypothèque, et ils minimisent leur risque en vous offrant un prêt. L'assurance hypothécaire privée est une police d'assurance réelle émise par une compagnie d'assurance qui profite à votre prêteur. Si votre maison entre en forclusion et que le prêteur n'est pas en mesure de récupérer le solde impayé en vendant la maison, la compagnie d'assurance qui a émis votre PMI paiera la différence au prêteur.

PMI est appelé «privé» parce qu'il est seulement offert aux entreprises privées et non aux agences gouvernementales ou aux prêteurs hypothécaires publics. Les programmes publics, tels que les programmes hypothécaires FHA et VA, ont leur propre assurance hypothécaire, mais elle est gérée différemment et gérée en interne. Cependant, une différence notable entre PMI et l'assurance hypothécaire attachée à de nombreux prêts FHA et VA est que ce dernier n'expire jamais. En d'autres termes, vous continuerez à payer l'assurance hypothécaire sur les prêts FHA et VA, même après que votre ratio de prêt à la valeur a chuté en dessous de 80%.

Qui a besoin d'une assurance hypothécaire privée?

Généralement, si votre ratio LTV est inférieur à 80%, vous êtes en sécurité. Cependant, si vous avez un mauvais crédit ou si vous estimez que le risque est élevé pour le prêteur, vous pourriez être tenu de détenir une PMI même si vous avez un ratio prêt / valeur de 70%, 60% ou même 50%.

Vous pourriez être considéré comme «à risque élevé» si vous avez vendu plusieurs maisons récemment, si vous avez été saisi ou si vous avez un revenu instable ou non documenté. Cependant, cela devrait être clairement exposé dans vos documents de prêt, et si vous n'êtes pas sûr de la façon dont cela fonctionne, obtenir une réponse claire de votre agent de crédit avant de signer.

Comment éviter de payer l'assurance hypothécaire privée

La meilleure façon d'éviter de payer PMI est de ne pas l'avoir sur le prêt pour commencer! Si vous achetez une nouvelle maison, mais que vous n'avez pas d'acompte important, demandez à votre agent de crédit des suggestions pour éviter les PMI.

Dans le passé, une option populaire était l'hypothèque 80-10-10 ou piggyback, qui a utilisé une combinaison d'un deuxième prêt hypothécaire ou d'un prêt sur valeur domiciliaire et votre mise de fonds pour réduire le ratio prêt / valeur de l'hypothèque principale. Cela peut encore être disponible par le biais de certains prêteurs aujourd'hui.

Mais si vous êtes déjà dans une hypothèque qui a PMI, vous avez deux options pour l'enlever:

1. Respecter le ratio prêt / valeur

Si votre prêt est proche du seuil de 80% ou quel que soit le seuil que votre prêteur a stipulé dans les documents d'hypothèque initiale, PMI sera automatiquement retiré par le prêteur. En pratique, la plupart des prêteurs attendent jusqu'à 78%, mais si vous appelez et demandez, ils l'enlèveront plus tôt.

Puisque votre prêteur calcule le LTV en fonction du prix d'achat initial, vous devez suivre la valeur marchande actuelle de votre maison. En d'autres termes, si votre maison a pris de la valeur, vous pouvez obtenir une évaluation professionnelle et la présenter au prêteur comme preuve que la valeur a augmenté.

Alors que les évaluations professionnelles coûtent généralement quelques centaines de dollars, cela peut être de l'argent bien dépensé si elle vous évite de payer PMI plusieurs mois ou années plus tôt que vous auriez autrement.

2. Refinancer l'hypothèque

Avant de refinancer une hypothèque, évaluez la dépense par rapport aux économies mensuelles. Assurez-vous également de comparer les pommes aux pommes. En d'autres termes, si vous avez 25 ans sur votre prêt actuel, demander des citations de prêteur pour un prêt hypothécaire de 25 ans sur votre montant actuel du solde du prêt et voir comment les chiffres s'additionnent.

Si votre prêt actuel nécessite un PMI et qu'un nouveau ne l'est pas, et si vous êtes également admissible à un taux d'intérêt inférieur, un refinancement aura probablement du sens. Par exemple, disons que votre prêt actuel nécessite un ratio prêt / valeur de 70% avant de pouvoir cesser de payer PMI et que votre ratio prêt / valeur actuel est de 75%.

Si votre crédit s'est amélioré depuis que vous avez demandé l'hypothèque originale, vous pourriez être en mesure de refinancer une nouvelle hypothèque où le seuil pour PMI est de 80%. Cela signifie que vous n'auriez pas à payer PMI avec la nouvelle hypothèque.

Mais pour déterminer si ce refinancement vous permet d'économiser de l'argent, regardez combien de temps il faut pour récupérer vos frais de clôture via vos économies mensuelles, et assurez-vous que vous serez dans la maison aussi longtemps. Encore une fois, et cela ne peut pas être surestimé, assurez-vous de comparer les pommes aux pommes lors de l'examen des citations de prêteur: la nouvelle durée du prêt et l'équilibre doivent être les mêmes que ce qui est sur votre prêt hypothécaire actuel.

Dernier mot

Payer une assurance hypothécaire privée est souvent un coût nécessaire si vous voulez acheter une maison sans un acompte important. Cependant, vous devez comprendre les termes de votre contrat hypothécaire actuel et calculer votre ratio prêt / valeur pour éviter de le payer plus longtemps que nécessaire.

En outre, sachant quand et comment supprimer PMI abaissera votre facture d'hypothèque mensuelle. Suivez les conseils ci-dessus et la prochaine fois que vous faites une demande de prêt hypothécaire, assurez-vous de bien comprendre les règles du PMI et demandez des éclaircissements avant de signer.

Payez-vous une assurance hypothécaire privée? Quelles sont certaines des mesures que vous prenez pour l'enlever de votre prêt hypothécaire?


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