Conséquences fiscales et conséquences d'une vente à découvert ou d'une forclusion

Au cours des dernières années, des millions d'Américains ont fait face à la douleur de la forclusion, et beaucoup naviguent encore le processus frustrant des ventes à découvert pour vendre leurs maisons. Chaque épreuve vient avec une longue liste de difficultés, mais la plupart des gens ignorent les implications fiscales - jusqu'à la fin de la saison des impôts. Les règles de l'IRS sont trop compliquées pour se précipiter en avril avant la date limite de dépôt des taxes, mais l'aide est là (et peut-être aussi de bonnes nouvelles).

Normalement, si vous ne respectez pas un prêt ou atteignez un règlement inférieur au montant total dû, votre prêteur émettra un formulaire d'impôt 1099 pour l'année où le défaut est survenu, vous obligeant à inclure la partie impayée - ou «remise» de la dette en tant que revenu sur vos déclarations de revenus. Si cela se produit, vous devrez payer de l'impôt sur le «revenu» qui n'a jamais vraiment passé entre vos mains. Cela peut être extrêmement frustrant, sans parler de votre budget. Selon la taille de la dette remise, le revenu supplémentaire - et l'impôt qui en résulte - peut être substantiel.

Heureusement, les taxes ne seront pas nécessairement annuler les effets de guérison de votre prêt pardonné. À la fin de 2007, le Congrès a adopté la Loi sur l'allégement de la dette hypothécaire pardon, offrant un allégement fiscal aux millions qui ont été contraints de régler leurs prêts hypothécaires pour moins que le montant qu'ils devaient. Selon l'IRS:

La Loi de 2007 sur l'allégement de la dette pardon hypothécaire permet généralement aux contribuables d'exclure les revenus provenant du remboursement de la dette sur leur résidence principale. La dette réduite par la restructuration des prêts hypothécaires, ainsi que la dette hypothécaire remise en cause dans le cadre d'une forclusion, sont admissibles à cette mesure de redressement. Cette disposition s'applique à la dette annulée au cours des années civiles 2007 à 2012. Jusqu'à 2 millions de dollars de dette annulée sont admissibles à cette exclusion (1 million de dollars si le dépôt est effectué séparément). [Nous soulignons]

La loi couvre non seulement les saisies, mais aussi les ventes à découvert ou tout règlement de la dette sur votre résidence principale pour moins que le montant total dû.

Comment la Loi sur l'allégement de la dette pardon hypothécaire fonctionne

Bien que la loi aidera à réduire votre assujettissement à l'impôt, elle ne réduira pas la quantité de documents que vous traiterez. Pour obtenir l'allégement fiscal, vous devez toujours enregistrer et déclarer le revenu potentiel. Lorsque vous réglez une dette pour un montant inférieur à sa valeur, votre prêteur devrait émettre un formulaire 1099-C (Annulation de la dette). Ce formulaire rapporte la juste valeur marchande de votre maison juste avant la forclusion et le montant de la dette pardonnée. Les conséquences fiscales de l'annulation de la dette sont consignées et calculées dans votre déclaration de revenus sur le formulaire 982.

Vous devrez déclarer deux conséquences fiscales potentielles:

1. Revenus de l'annulation ou du pardon de la dette
2. Gain possible de la disposition de la maison

Pour calculer l'annulation de la dette sur un formulaire 982, soustraire la juste valeur marchande de la maison (tel que déclaré sur le 1099-C, case 7) du montant total de la dette juste avant la forclusion. Un nombre supérieur à zéro représentera un revenu de remise de dette et devrait être reporté à la ligne 21 (autres revenus) de la page 1 de votre formulaire d'impôt 1040. Comme pour la plupart des éléments du code des impôts, il y a des exclusions et des exceptions, dont nous discuterons.

Pour calculer le gain découlant de l'aliénation de la maison, soustrayez votre revenu rajusté à la maison - ce que vous avez payé pour la maison et les améliorations domiciliaires majeures qui augmentent la valeur - de la juste valeur marchande de la maison à la saisie (encore une fois, 1099-C, ligne 7). Si la valeur de la maison à la saisie est supérieure à votre base rajustée, vous aurez un gain à déclarer sur le formulaire 1040, Annexe D (Gains et pertes en capital).

Ce qui n'est pas couvert

Notez l'utilisation du mot "généralement" dans l'explication IRS. C'est probablement le mot le plus chargé apparaissant dans les règlements de l'IRS. Et cette clause d'échappement ambiguë d'un mot apparaît assez souvent dans leurs règlements. Dans ce cas, cela signifie que toutes les saisies et ventes à découvert ne sont pas couvertes, vous devez donc savoir si la loi peut vraiment vous aider ou non.

Il y a deux exceptions notables et significatives à la loi:

1. Les résidences secondaires et les immeubles de placement ne sont pas visés par la loi. Si un prêteur pardonne votre dette sur l'un de ces types de biens, vous devez le déclarer comme un revenu. Les dispositions de la loi ne s'appliquent qu'à votre résidence principale .
2. Plus important peut-être, la loi prévoit que vous ne pouvez exclure que le remboursement de la dette de résidence principale . C'est une dette utilisée pour acheter, construire ou améliorer considérablement votre résidence principale, ou pour refinancer la dette contractée à ces fins. Autrement dit, si vous avez refinancé votre prêt hypothécaire (juste une ou plusieurs fois) et que vous avez retiré des liquidités en trop de votre dette initiale, vous ne pouvez exclure aucune dette annulée de la part de votre refi. Vous devez le déclarer comme revenu imposable.

Par exemple, si l'année dernière vous avez contracté une hypothèque de 180 000 $ sur une maison de 200 000 $ et que la valeur a grimpé jusqu'à 250 000 $, vous avez peut-être refinancé pour obtenir de l'argent supplémentaire pour rembourser vos cartes de crédit. La différence entre l'hypothèque initiale et la nouvelle valeur, en l'occurrence 70 000 $, est considérée comme un revenu imposable après une forclusion ou une vente à découvert.

Si le marché immobilier s'écrase et que la banque accuse une saisie de 190 000 $, alors les 60 000 $ restants que votre prêteur a remis sont imposables. Si la valeur de la maison est inférieure à sa valeur initiale, disons 160 000 $, alors que 70 000 $ sont toujours imposables, 20 000 $ de la dette remise (le montant inférieur à la valeur de votre hypothèque initiale) sont toujours protégés par la loi.

De même, les marges de crédit sur valeur domiciliaire et les hypothèques de second rang que vous pourriez prendre après l'achat de votre maison seront également exclues. Mais si vous utilisez le produit pour apporter des améliorations majeures à votre maison, cet argent sera protégé.

Quelques bonnes nouvelles: Même si vous vous trouvez dans l'une des exceptions à la loi, vous pouvez exclure jusqu'à 250 000 $ (500 000 $ si le mariage est déposé conjointement) en vertu de l'exclusion ponctuelle d'un gain sur une résidence principale.

Si vous ne vous qualifiez pas

Si vous tombez dans l'une de ces exceptions, ou si l'IRS trouve une autre raison que leur clause "généralement" vous bloque, vous pouvez toujours trouver un allégement dans d'autres parties du code des impôts.

1. Faillite Si votre maison et votre hypothèque sont incluses et libérées par la faillite, la dette annulée n'est généralement pas imposable.
2. Prêts sans recours . Dans plusieurs États, les prêts immobiliers sont «sans recours», ce qui signifie que le recours de votre prêteur pour défaut est limité à la valeur de la propriété garantie par votre prêt. Le prêteur ne peut pas poursuivre vos autres actifs dans un effort pour satisfaire la dette. Le pardon d'un prêt sans recours ne constitue pas un revenu imposable pour l'emprunteur. Les hypothèques sont sans recours dans 12 États (AK, AZ, CA, CO, FL, ID, MN, NC, ND, TX, UT, WA), mais vérifiez auprès de votre avocat pour voir s'il existe d'autres dispositions dans votre communauté .
3. Insolvabilité Si votre passif total dépasse votre passif total, vous êtes techniquement «insolvable» et la dette annulée peut être admissible en vertu de l'exclusion de l'insolvabilité. Si vous êtes insolvable, normalement l'IRS ne vous obligera pas à inclure les dettes pardonnées dans votre revenu. Si vous pensez que vous tombez dans cette catégorie, parlez avec votre avocat fiscal. Les exigences de justification pour cette exclusion sont considérables, et vous aurez besoin d'un pro pour vous aider à préparer les documents.

Dernier mot

Heureusement, une forclusion ou une vente à découvert est une situation unique dans une vie, mais si vous êtes confronté au défi de perdre votre maison, vous devez savoir quelles sont les conséquences fiscales et les implications avant qu'elles ne se faufilent sur vous et causent plus de dégâts à votre budget. Comprendre le pardon hypothécaire Loi sur l'allégement de la dette pourrait aider à alléger une partie du fardeau, ou au moins vous empêcher d'être surpris par votre comptable ou l'IRS.

Vous ne voulez certainement pas gérer vous-même les documents, les calculs ou les décisions juridiques. N'essayez pas de traiter ces problèmes avec une déclaration de revenus préparée par vous-même ou en utilisant un logiciel de préparation de déclarations en ligne gratuit. Si vous avez affaire à une remise de dette immobilière, vous devriez certainement demander conseil à un CPA, surtout si vous avez besoin d'utiliser l'une des méthodes non couvertes par la loi.

Des informations complètes sur l'annulation de la dette hypothécaire est disponible dans la publication IRS 4681, qui est actuellement indisponible sur le site Web de l'IRS. Pour commander une copie, contactez l'IRS directement au (800) 829-3676 ou visitez un bureau de l'IRS.

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