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Qu'est-ce qu'une FPI hypothécaire (MREIT) - Définition, risques et pertinence


Les FPI (fonds de placement immobilier) cotés en bourse ont attiré de plus en plus d'investisseurs ces derniers temps, grâce à leurs dividendes élevés. Alors que les actions de grande capitalisation versent rarement un rendement en dividendes supérieur à 5%, il n'est pas rare que les sociétés de placement immobilier versent des dividendes de 10% ou plus. En 2011, certaines sociétés de placement immobilier ont versé des dividendes de plus de 15% et, au cours du premier semestre de 2012, bon nombre d'actions de ces sociétés ont également augmenté de plus de 10%.

Récemment, on s'est intéressé de plus en plus à une catégorie de FPI appelées les «IERM», qui rapportent également des dividendes élevés, mais présentent un ensemble de risques légèrement différents.

Qu'est-ce qu'un MREIT?

Le «m» signifie «prêt hypothécaire», car les REER sont un groupe spécial de FPI qui fondent leurs placements immobiliers sur le marché hypothécaire. Dans la plupart des cas, cela signifie que les MREIT achètent des hypothèques sur le marché hypothécaire secondaire - en d'autres termes, ils achètent des dettes hypothécaires.

Lorsqu'une banque prête de l'argent à une personne qui achète une maison, la banque vend cette hypothèque à un acheteur hypothécaire (comme un REER) et, comme les taux hypothécaires sont liés au marché des obligations d'État, les prêts hypothécaires sont étroitement liés à ce marché.

Types de MREITs

Quand un MREIT est établi, il se spécialise généralement dans un type de dette hypothécaire. Certaines entreprises n'achètent que des hypothèques qui sont soutenues par un organisme fédéral comme Fannie Mae, Freddie Mac ou Ginnie Mae. Ils choisissent ces hypothèques parce qu'elles sont garanties par une garantie fédérale, ce qui réduit le risque de défaut, ce qui signifie qu'elles sont moins rentables.

D'autres MREIT, parfois appelés MREITs non-agence, sont spécialisés dans les hypothèques qui ne sont pas garanties par un organisme fédéral. Ceux-ci tendent à payer des dividendes plus élevés, en grande partie parce qu'il y a un risque plus élevé de défaut de paiement des hypothèques.

Posséder des actions

Les investisseurs peuvent acheter ces titres en achetant des actions de ces sociétés, qui sont cotées en bourse. En tant que propriétaire partiel de la société, les actionnaires reçoivent des dividendes des MREIT - et c'est là qu'interviennent ces rendements élevés attrayants.

À l'instar d'autres sociétés ouvertes, le MREIT augmente et diminue au fur et à mesure que le marché réévalue la valeur de l'entreprise. Si les investisseurs croient qu'un REER deviendra moins rentable parce qu'il leur coûtera plus cher de réunir des fonds ou parce que les prêts hypothécaires seront moins performants, le cours de l'action baissera. Puisque de nombreux investisseurs considèrent les MREIT comme une source de revenu passif grâce à ces dividendes élevés, les actions mREIT se déprécieront également si les investisseurs pensent que les dividendes vont baisser.

Imposition

Bien que les dividendes élevés puissent être attrayants, les dividendes de MREIT ne devraient pas être pris à leur valeur nominale. En effet, les sociétés mREIT doivent verser aux actionnaires au moins 90% de leurs revenus par la loi, ce qui signifie que les revenus ne sont pas imposés au FPI, mais sont plutôt imposés comme un revenu ordinaire à l'actionnaire. Les dividendes de MREIT ne sont donc pas considérés comme des dividendes admissibles admissibles au traitement fiscal privilégié, mais sont considérés comme des dividendes ordinaires et sont imposés au taux marginal d'imposition de l'actionnaire. Par conséquent, plus votre taux d'imposition est élevé, moins vous en profitez.

Parce que les FPI sont imposés au taux de revenu ordinaire et non au taux de dividende inférieur, ils peuvent constituer un moyen très inefficace d'obtenir un revenu passif d'un point de vue fiscal. Pour certaines personnes, ce n'est pas pertinent, mais si le revenu d'un placement dans un FPI place l'investisseur dans une tranche d'imposition plus élevée ou s'il en est déjà un, il serait probablement plus sage pour l'investisseur de choisir les rendements inférieurs des actions productives de dividendes. qui sont imposés au taux de dividende inférieur.

Il existe un moyen d'éviter la pénalité fiscale des dividendes des FPI: Conservez les avoirs des FPI dans un compte de retraite à impôt différé afin d'éviter que ces dividendes ne soient ajoutés à votre revenu imposable pendant que vous travaillez encore.

MREITs et obligations

L'un des principaux facteurs ayant une incidence sur la rentabilité et le rendement en dividendes des MErIT est l'évolution du marché obligataire. Les MREIT n'achètent pas seulement des hypothèques avec des bénéfices réinvestis provenant des activités de la société. En fait, étant donné qu'une grande partie des profits de l'entreprise va aux investisseurs, l'entreprise doit emprunter de l'argent pour acheter des hypothèques.

C'est là que le marché obligataire devient crucial pour les opérations d'un MErIT. En termes simples, les MEER empruntent de l'argent au taux d'intérêt des obligations à court terme et le prêtent à des taux proches des taux obligataires à long terme - lorsqu'ils achètent des hypothèques, ils prêtent essentiellement cet argent aux taux hypothécaires actuels. Étant donné que les taux hypothécaires sont liés aux taux obligataires à long terme plus élevés, les bénéfices des MREIT sont directement proportionnels à l'écart (ou «spread») entre les taux obligataires à court et à long terme.

Puisque les taux hypothécaires sont liés aux taux obligataires, un investisseur dans les MREIT doit se tourner vers le marché obligataire ainsi que vers les marchés immobiliers et hypothécaires pour comprendre ce potentiel de profit. Plus l'écart entre les taux obligataires à court terme et à long terme est important, plus l'activité de mREIT devient rentable. Si la Réserve Fédérale tient sa promesse de maintenir les taux d'intérêt à un niveau bas, les spreads obligataires devraient rester importants et les dividendes du MREIT devraient rester élevés.

La plus grande menace pour les MREIT est l'augmentation du rendement du Trésor à court terme. C'est en partie pourquoi les MREIT sont devenus populaires tout au long de l'année 2012. En janvier, le Président Ben Bernanke a annoncé l'intention de la Fed de maintenir les taux bas jusqu'à la fin de 2014, garantissant essentiellement les marges bénéficiaires des MREIT pendant trois ans. La promesse de continuer à injecter des liquidités dans le cadre du QE3 en septembre a également provoqué une hausse supplémentaire des cours des actions de mREIT, tout comme la déclaration de Bernanke selon laquelle la Réserve fédérale prévoit maintenir les taux bas jusqu'en 2015.

Risques et pièges pour les investisseurs de mREIT

Avant de manquer et de remplir votre portefeuille avec un paquet de MREIT, il y a plusieurs points à considérer. Bien que le potentiel de profit puisse être élevé, les investisseurs MREIT risquent de perdre de l'argent dans le cours de l'action sous-jacente et également via la réduction des dividendes.

1. Coupes de dividendes
Un certain nombre de MREIT ont réduit leurs dividendes au cours des dernières années. Il y a plusieurs raisons possibles à cela: les prêts improductifs, la mauvaise gestion et la raréfaction des opportunités sur le marché hypothécaire secondaire. Et comme les dividendes du MREIT sont très sensibles aux fluctuations des taux d'intérêt obligataires et au montant des liquidités dans l'économie, si la Réserve Fédérale décide d'augmenter les taux d'intérêt, les MREIT seraient les premiers à perdre de la valeur.

2. Défaut hypothécaire et refinancement
Un coût d'emprunt plus élevé affecterait tous les crédits, mais les crédits individuels peuvent également être affectés par des prêts peu performants. Si les hypothèques détenues par un MREIT sont en défaut, le MREIT perd de l'argent. Bien que les prêts hypothécaires multiples soient généralement très diversifiés selon les différentes hypothèques, ils sont toujours limités à un seul marché et manquent donc de la diversité nécessaire pour résister à l'effondrement du marché hypothécaire.

Si une autre catastrophe comme la crise des prêts hypothécaires subprime fait que les détenteurs de prêts hypothécaires ne respectent pas leurs obligations hypothécaires, cela pourrait dévaster le marché du crédit immobilier. Cependant, il existe un moyen d'atténuer ce risque: Certains crédits immobiliers n'investissent que dans des prêts hypothécaires garantis par des agences, comme les prêts Fannie Mae et Freddie Mac. Étant donné que ces prêts d'agence sont assortis d'une garantie du gouvernement des États-Unis, ils présentent un risque inférieur à celui des prêts hypothécaires hors agences et offrent généralement un rendement en dividendes inférieur.

L'autre extrême, cependant, est tout aussi mauvaise: si une hypothèque est remboursée plus tôt, le MREIT perd également de l'argent parce qu'il n'aura plus d'intérêts payés sur cette dette et devra acheter de nouvelles dettes. Le taux élevé de refinancement des prêts hypothécaires en 2012 a nui à certains crédits, et même s'ils peuvent toujours emprunter de l'argent à des taux bas et acheter des prêts hypothécaires, ces prêts hypothécaires sont susceptibles d'avoir des taux plus bas.

3. Pertes d'exploitation
Troisièmement, et ce qui est le plus inquiétant, bon nombre des plus grands MREIT fonctionnent à un minuscule profit ou une perte. Si un MREIT continue de fonctionner avec un bénéfice inférieur au montant qu'il doit distribuer pour les dividendes, ce dividende devra être réduit. Lorsque ces réductions de dividendes sont annoncées, le cours de l'action du MErIT baisse généralement également. Bien sûr, si la société fonctionne à perte pendant assez longtemps, elle fera faillite et les actions seront sans valeur.

Au deuxième trimestre de 2012, certains des plus importants REIMs selon la capitalisation boursière ont enregistré des pertes de plusieurs millions de dollars et des marges d'exploitation de -30% à -60%. En effet, les taux obligataires à long terme ont chuté, réduisant l'écart entre les taux obligataires à court et à long terme, les investisseurs cherchant un marché obligataire sûr.

Puisqu'aucune entreprise ne peut fonctionner à perte pour toujours, ces rendements décevants soulèvent des questions embarrassantes sur la durabilité de l'appréciation du MREIT si les spreads des obligations continuent de se resserrer. Cela soulève également la question de savoir à quel point la spéculation et le risque se font sentir sur le marché du MREIT, puisque ces pertes frappaient les entreprises au moment même où les cours de leurs actions montaient en flèche.

4. QE3 et risque de remboursement anticipé
La récente décision de la Réserve Fédérale d'initier un troisième cycle d'assouplissement quantitatif (QE3) est une autre préoccupation pour les MREIT. Contrairement à ses prédécesseurs, le QE3 cible les titres adossés à des créances hypothécaires - la Fed prévoit d'acheter une quantité illimitée de ces titres chaque mois jusqu'à ce que l'économie se porte mieux.

Ces titres sont les mêmes que ceux dans lesquels les MREIT investissent, de sorte que cette annonce les affecte directement. Avec la Réserve fédérale un acteur plus agressif sur le marché, il peut y avoir plus de possibilités pour les détenteurs d'hypothèques de refinancer. Ceci est mauvais pour les crédits, car un refinancement signifie que l'hypothèque qu'ils détiennent est remboursée par anticipation - et que le revenu qu'ils tirent des paiements d'intérêts cesse.

D'autre part, QE3 peut avoir un impact plus positif sur le marché hypothécaire secondaire. En encourageant plus de refinancements, cela crée une plus grande activité hypothécaire et donc plus d'opportunités d'affaires pour les MREIT. Comme il maintient également les taux obligataires à court terme à un faible niveau, un écart important entre les taux obligataires à court terme et à long terme devrait rester en place, permettant aux MREIT d'emprunter de l'argent à un taux beaucoup plus bas que ce qu'ils prêtent.

5. Capital limité
Étant donné que ces sociétés doivent reverser 90% de leurs revenus aux actionnaires, leur gestion et leur réinvestissement des bénéfices sont très limités, ce qui rend difficile la croissance dans les bons moments et le maintien à flot dans les périodes difficiles. Cela fait de la structure du FPI une entreprise intrinsèquement risquée. Le compromis pour ce risque est un rendement en dividendes à court terme beaucoup plus élevé, mais ce compromis n'est pas toujours durable.

Pertinence

Puisque les créances hypothécaires sont volatiles et facilement touchées par le marché hypothécaire, le marché immobilier et le marché des obligations du gouvernement fédéral, elles constituent un pari risqué. Cependant, leurs rendements élevés et le versement direct des bénéfices aux investisseurs en font une excellente source de liquidités à court terme.

En outre, ils offrent une forme liquide d'investissement immobilier et l'accès à la gestion professionnelle. En achetant des actions dans un MREIT, les investisseurs individuels peuvent indirectement prêter de l'argent aux personnes sur le marché hypothécaire. Si vous pensez qu'il y aura une reprise sur les marchés de l'immobilier et des hypothèques, les MREITs sont un moyen de faire ce pari.

Les investisseurs plus jeunes et plus agressifs qui ne possèdent pas eux-mêmes de biens immobiliers mais qui sont optimistes sur l'immobilier pourraient envisager de recourir à des crédits immobiliers. Cependant, les MREIT peuvent également avoir leur place dans des portefeuilles plus matures tant que le pourcentage qu'ils représentent n'est pas supérieur à ce que l'investisseur peut se permettre de perdre.

Dernier mot

Les pièges des MREIT ne signifient pas qu'ils doivent toujours être évités. En tirant profit des spreads obligataires assez prévisibles et offrant des liquidités au marché immobilier, les MREITS fournissent un service précieux et une opportunité pour les investisseurs de céder leurs fonds à des experts qui peuvent jouer à la fois sur les marchés obligataires et immobiliers pour générer des bénéfices. .

Avant d'investir, cependant, regardez au-delà de ces rendements de dividende à deux chiffres, peu importe à quel point ils apparaissent pour la première fois. En examinant le bilan, les états des flux de trésorerie et la performance passée d'un MREIT, les investisseurs peuvent se faire une idée de la valeur de l'entreprise et de l'opportunité de l'assumer.

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