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Qu'est-ce qu'un FHA Streamline Refinance - Lignes directrices, avantages et inconvénients


Si vous avez une hypothèque assurée par FHA sur votre maison, vous pouvez avoir l'occasion de refinancer avec un refinancement simplifié FHA. Alors que le battage médiatique autour du programme de refinancement FHA fait paraître fabuleux, la réalité est que les prêteurs hypothécaires mettent souvent ce qu'on appelle des «superpositions» sur les lignes directrices de la FHA. En d'autres termes, alors que la FHA dit que vous pouvez refinancer votre maison sous-marine, même si vous avez un mauvais crédit et êtes au chômage, la plupart des prêteurs exigent que vous répondiez à un certain niveau de normes.

Cela dit, si vous avez un prêt FHA et peut se qualifier pour un refinancement FHA rationaliser, il peut être une bonne affaire. Assurez-vous de comparer vos options pour d'autres types de refinancement hypothécaire.

Contrairement à d'autres options de refinancement hypothécaire, le programme de refinancement simplifié FHA offre aux emprunteurs avec une hypothèque existante FHA un nouveau prêt immobilier FHA-assuré sans exiger une évaluation ou toute documentation de revenu ou d'actifs. En outre, selon le moment où le prêt actuel a été contracté, des frais d'assurance hypothécaire plus bas peuvent être mis à la disposition de l'emprunteur.

FHA Streamline refinancer le processus

Avant de prendre des mesures de refinancement, assurez-vous de respecter les quelques directives établies par la FHA:

  • Votre hypothèque actuelle doit être assurée par la FHA.
  • Vous devez avoir effectué des versements hypothécaires complets à temps pour les 12 derniers mois.
  • Votre pointage de crédit FICO doit être d'au moins 620 ou plus. Certains prêteurs exigent un pointage de crédit de 640 ou 680 sur un prêt FHA.
  • Vous ne pouvez pas avoir refinancé au cours des 210 derniers jours.

Si vous respectez ces directives, vous pouvez contacter votre prêteur hypothécaire actuel pour vous renseigner sur un refinancement simplifié. Vous pouvez également contacter d'autres prêteurs hypothécaires pour comparer les taux et les frais. Différents prêteurs ont des exigences de prêt différentes, donc même si un prêteur vous refuse, un autre peut être disposé à travailler avec vous.

En plus de diverses exigences de prêteur hypothécaire, vous devez satisfaire à l'exigence «bénéfice tangible net» de la FHA, qui dit que le refinancement vous aidera à éviter les augmentations futures des taux hypothécaires (refinancement d'un prêt hypothécaire à taux fixe ceci) ou réduira votre paiement mensuel total - incluant le capital, l'intérêt et l'assurance hypothécaire - d'au moins 5%. Le taux d'intérêt ne doit pas baisser de 5% - juste votre paiement.

Cela peut être une prise pour de nombreux propriétaires, car même si vous avez payé des primes d'assurance hypothécaire avec un prêt FHA, vous devez continuer à les payer avec un refinancement. Selon le moment où vous avez souscrit votre prêt hypothécaire actuel, ces primes d'assurance hypothécaire pourraient être plus élevées sur votre nouveau prêt et effacer toute réduction de paiement obtenue avec un taux d'intérêt plus bas.

FHA Assurance hypothécaire

Le montant que vous paierez en assurance prêt hypothécaire dépend du moment où vous avez fermé votre prêt hypothécaire actuel. En date du 11 juin 2012, la FHA offre des primes d'assurance hypothécaire initiale réduite aux emprunteurs qui ont souscrit leur prêt hypothécaire actuel avant le 1er juin 2009. Ces emprunteurs doivent payer 0, 01% du montant du prêt.

Si vous avez souscrit votre emprunt actuel le 1er juin 2009 ou après, vous paierez une prime d'assurance hypothécaire initiale plus élevée de 1, 75%. C'est une énorme différence de 10 $ à 1 750 $ sur une hypothèque de 100 000 $. La prime d'assurance hypothécaire initiale peut être ajoutée au solde de votre prêt.

Comme vous le savez déjà si vous avez un prêt FHA, vous devez payer à la fois une prime d'assurance hypothécaire initiale et une prime d'assurance hypothécaire annuelle. Cependant, la prime d'assurance hypothécaire annuelle est éliminée si votre prêt à valeur (LTV) est de 78% ou moins.

Voici la répartition des primes d'assurance hypothécaire annuelles: Si vous refinancez un prêt contracté avant le 1er juin 2009, votre prime d'assurance hypothécaire annuelle sera de 0, 55%. Si vous refinancez un prêt FHA plus récemment, vous devrez payer 1, 25% du montant du prêt. La prime d'assurance hypothécaire annuelle d'un prêt hypothécaire de 100 000 $ serait de 550 $ au taux le plus bas comparativement à 1 250 $ au taux le plus élevé. Ces primes sont payées sur une base mensuelle, donc sur un prêt de 100 000 $, vous paieriez 58 $ de plus par mois au taux d'assurance hypothécaire plus élevé.

Avantages et inconvénients d'un refinancement Streamline

Clairement, les propriétaires avec un prêt FHA retiré avant le 1er juin 2009 bénéficient le plus du programme de refinancement FHA simplifier, mais même ceux avec des prêts plus récents devraient comparer leurs paiements mensuels actuels avec leurs paiements en vertu d'un refinancement.

Avantages

  1. Facile à qualifier . Le financement FHA est conçu pour aider les emprunteurs avec un crédit moins que parfait. Si votre pointage de crédit est inférieur à 740 et supérieur à 620 ou 640, comparez vos options pour le financement conventionnel et FHA. Si votre pointage de crédit est supérieur à 740, le financement conventionnel est susceptible d'être la meilleure affaire.
  2. Aucune évaluation requise . Même si vous devez plus sur votre prêt hypothécaire que votre maison vaut la peine, un refinancement simplifié FHA est une option aussi longtemps que vous trouvez un prêteur qui n'a pas besoin d'une évaluation. Cependant, cela peut être un défi, même si la FHA dit qu'une évaluation n'est pas nécessaire.

Désavantages

  1. Assurance hypothécaire . Lorsque vous contractez un nouveau prêt FHA, vous devez payer une nouvelle fois l'assurance hypothécaire. Et si votre prêt-valeur est supérieur à 78%, vous devez payer des primes d'assurance hypothécaire annuelles. L'assurance hypothécaire augmente le solde de votre prêt et vos paiements mensuels. Si vous avez souscrit votre prêt après le 1er juin 2009, vos primes d'assurance hypothécaire seront plus élevées sur votre nouveau prêt.
  2. Coûts de clôture La FHA dit que les emprunteurs ne peuvent pas financer leurs frais de clôture dans le solde de leur prêt. Les frais de clôture varient grandement selon le lieu: Le coût de clôture moyen est d'environ 3% du montant du prêt, soit 3 000 $ sur un prêt de 100 000 $. La plupart des prêteurs vous permettent d'envelopper les frais de clôture dans le solde de votre prêt pour un refinancement de prêt conventionnel. Vos options sur un refinancement simplifié FHA, cependant, sont de payer vos frais de clôture avec de l'argent ou de trouver un prêteur qui fera un «refinancement zéro coût». Alors que «zéro coût» semble être une bonne option, cela signifie que vous devez payer un taux d'intérêt légèrement plus élevé pendant la durée de votre prêt pour rembourser les frais de clôture payés par le prêteur.

Si vous envisagez un refinancement simplifié FHA zéro-coût, assurez-vous de comparer vos options de refinancement dans un prêt conventionnel pour voir quel produit hypothécaire entraîne les paiements mensuels les plus bas et les coûts à long terme les plus bas.

Dernier mot

Si vous avez un prêt hypothécaire assuré par FHA approuvé avant le 1er juin 2009, le refinancement à un taux d'intérêt plus bas avec un refinancement simplifié FHA va probablement vous faire économiser de l'argent. Mais même si votre prêt hypothécaire a été approuvé après cette date, il vaut la peine de parler à quelques prêteurs différents pour voir ce qu'ils peuvent faire. Même s'il est relativement facile de se qualifier, vous devrez peut-être magasiner pour obtenir une approbation de prêt si la valeur nette de votre maison est faible ou si vous avez des problèmes de crédit. De toute façon, l'effort en vaut la peine et pourrait conduire à des milliers d'économies annuelles.

Avez-vous participé au programme de refinancement simplifié de la FHA? Quelle a été ton expérience?


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