Louer ou acheter peut être un choix difficile. Toujours, selon Le Wall Street Journal, près des deux tiers des ménages américains possèdent des maisons. Beaucoup plus de propriétés locatives ou de résidences secondaires. En revanche, un sondage Gallup a révélé que seulement la moitié des Américains possèdent des actions.
Les capitaux propres constituent la base de la richesse personnelle aux États-Unis, ce qui représente environ les deux tiers de la valeur nette de la plupart des ménages américains, selon Bloomberg. L'expansion de l'accession à la propriété a été stimulée par les programmes gouvernementaux et les avantages fiscaux pour inciter à l'achat de maisons. Selon une étude sur les forces sociales, l'accession à la propriété mène à «une économie plus forte, de meilleures écoles et une population active et proactive». Les propriétaires ont des taux de vote plus élevés et sont plus impliqués dans les organisations civiques.
Posséder de l'immobilier a des avantages financiers uniques. Par exemple, les propriétaires peuvent déduire leurs intérêts hypothécaires, leurs primes d'assurance hypothécaire et leurs impôts fonciers du revenu ordinaire. De plus, le produit de la vente d'une maison est considéré comme un gain en capital pour les impôts - un gain pouvant aller jusqu'à 250 000 $ peut être exclu du revenu pour un seul contribuable ou 500 000 $ pour un couple produisant une déclaration conjointe.
Posséder une maison ou un investissement immobilier offre des avantages énormes à la fois la société et vous individuellement. Voici comment tirer le meilleur parti de votre investissement.
Posséder une propriété d'investissement est sensiblement différent de posséder la propriété dans laquelle on vit. Bien que les investisseurs partagent de nombreux risques communs - illiquidité, manque de transparence, incertitude politique et économique - chaque immeuble de placement est unique, variant selon l'utilisation, l'emplacement, l'amélioration et la permanence. Chaque investissement peut faire l'objet d'une accumulation déroutante de règles fiscales, qui ont toutes une incidence sur le rendement net de l'investissement.
Andy Heller, co-auteur de «Acheter encore plus bas: Le Guide du peuple ordinaire à la richesse immobilière», note que la plupart des gens paient trop pour leurs propriétés: «Le bénéfice est immobilisé immédiatement une fois que l'investisseur achète la propriété. En raison d'erreurs dans l'analyse, l'investisseur paie trop et est surpris quand il ne gagne pas d'argent. "
Heller conseille que le succès dans l'investissement immobilier nécessite:
Le terme «immobilier» englobe différents types de biens, y compris:
Les propriétés immobilières sont également classées comme:
Posséder une propriété d'investissement immobilier peut fournir des avantages fiscaux importants pour le propriétaire si correctement organisé et géré. Les règles générales applicables au traitement fiscal des biens immobiliers d'investissement sont:
Cependant, les règles fiscales sont complexes et leur application dépend du type de propriété, ainsi que de la classification fiscale de son propriétaire. En d'autres termes, un investisseur peut être en mesure d'abriter d'autres revenus d'impôts alors qu'un autre ne le peut pas.
En conséquence, les propriétaires de biens immobiliers sophistiqués utilisent souvent une combinaison d'entités juridiques - trusts, sociétés C, élections au sous-chapitre S et sociétés à responsabilité limitée (SARL) - pour acheter, gérer et vendre leurs actifs immobiliers. Les propriétaires s'engagent généralement dans des transactions complexes ultérieures entre les entités afin de minimiser la responsabilité juridique et financière ou de maximiser leurs avantages fiscaux personnels.
Chaque stratégie est créée pour tenir compte des circonstances particulières du ou des propriétaires, de l'utilisation prévue de la propriété, de l'ajout d'améliorations significatives, de la période de détention de l'actif et de l'impact ultime de la stratégie sur le passif et l'impôt.
Le contribuable peut être tenu de justifier une position fiscale à l'IRS. Par conséquent, l'obtention de conseils professionnels en comptabilité et en droit est toujours justifiée, voire essentielle, avant de mettre en œuvre une stratégie de réduction d'impôt.
Enfin, les investisseurs immobiliers potentiels doivent savoir que les avantages des incitations fiscales peuvent être limités pour les contribuables à revenu élevé en raison de l'élimination progressive et de l'impôt minimum de remplacement (AMT).
Selon l'IRS, le revenu passif est un revenu qui est le résultat d'une activité de location ou d'une entreprise dans laquelle le contribuable ne participe pas matériellement. Les pertes provenant du revenu passif ne peuvent être compensées que par des gains passifs - la perte ne peut pas être utilisée pour réduire le revenu ordinaire du contribuable et le fardeau fiscal subséquent.
Étant donné que la plupart des entreprises immobilières améliorées génèrent des pertes imposables au cours des premières années de propriété en raison de l'amortissement accéléré, l'incapacité de compenser ces pertes par un revenu ordinaire constitue un désavantage pour de nombreux propriétaires.
La question de savoir si les revenus locatifs sont traités comme un revenu passif ou non passif dépend de l'identité du contribuable dans l'une des quatre catégories de l'IRS pour l'investisseur immobilier:
Lors de la détermination de la classification d'un propriétaire immobilier, l'IRS regarde son intention initiale lors de l'achat de la propriété ainsi que le montant de son temps passé sur l'immobilier et son but commercial déclaré. Bien que la détermination soit souvent subjective, une classification a un impact fiscal important sur le contribuable.
Le problème est encore plus complexe puisque la désignation peut varier d'une propriété à l'autre. En effet, un propriétaire immobilier peut être considéré comme un investisseur immobilier pour une propriété et un courtier immobilier pour un autre. En conséquence, les propriétaires immobiliers utilisent souvent une variété d'entités juridiques pour acquérir, développer et détenir des propriétés afin d'obtenir l'avantage fiscal maximum.
Les investisseurs propriétaires de biens immobiliers améliorés peuvent recourir à divers traitements fiscaux pour réduire leur impôt sur le revenu, notamment:
La dépréciation est le processus de récupération du coût d'un actif sur sa durée de vie utile. Tandis que la terre, ayant une vie infinie, n'est pas amortissable, les bâtiments immobiliers non résidentiels et les améliorations ont une vie utile de 39 ans, et la propriété locative résidentielle une vie de 27, 5 ans selon la publication IRS 946.
Selon la catégorie de propriété, les propriétaires immobiliers peuvent utiliser une méthode d'amortissement linéaire ou accéléré. La première méthode prévoit un montant constant de franchise chaque année pendant la durée de vie de la propriété (le coût des améliorations divisées par la durée de vie utile en années, soit 3 500 000 $ coût / 39 ans = 89 744 $ amortissement annuel). L'amortissement accéléré génère les coûts d'amortissement les plus élevés dans les premières années et diminue par la suite.
Les investisseurs séparent souvent les différentes composantes d'une structure à des fins fiscales en raison de leurs différentes durées d'utilité. Par exemple, les améliorations locatives - les aménagements faits pour un locataire particulier - peuvent être amorties sur une période de 15 ans ou moins, tandis que les meubles et accessoires de bureau ont une durée de vie de 7 ans. En séparant les actifs, l'amortissement est maximisé, générant une perte imposable ou «papier».
L'article 179 du Code de l'IRS autorise l'achat de certains équipements admissibles (tels que les climatiseurs ou les appareils de chauffage) jusqu'à concurrence de 500 000 $ dans l'année d'acquisition. L'équipement admissible va des véhicules d'entreprise et des meubles au matériel informatique et aux logiciels nécessaires à l'exploitation de l'entreprise. En outre, le Congrès prévoit une dépréciation des primes certaines années au-dessus des limites de 179, actuellement à 2 millions de dollars.
Lorsqu'ils sont vendus, les actifs personnels ou de placement sont assujettis à un impôt sur les gains en capital. Le gain ou la perte sur un actif est déterminé par la différence entre le prix de base - le prix d'achat incluant les ajustements, tels que l'amortissement, tel que défini dans la Publication IRS 551 - et le prix de vente net. Les bénéfices ou les pertes sont considérés à court terme s'ils sont détenus pendant moins d'un an ou à long terme si la période de détention est supérieure à un an.
Les propriétés détenues par les promoteurs immobiliers doivent inclure tous les coûts - directs et indirects - dans le calcul de base jusqu'à ce que la propriété soit mise en service ou vendue. Le principal inconvénient de la classification des promoteurs est l'incapacité de compenser les dépenses engagées en vertu des règles uniformes de capitalisation. Les revenus provenant de la vente de propriétés appartenant à des courtiers immobiliers sont considérés comme un revenu ordinaire et ne sont pas admissibles au traitement des gains en capital.
Les gains en capital à court terme compensent les pertes en capital à court terme tandis que les gains en capital à long terme compensent les pertes en capital à long terme. La perte ou le gain à court terme restant correspond à la perte ou au gain à long terme restant. Si le résultat net est un gain en capital à long terme, la moitié du gain est libre d'impôt et la moitié est assujettie au taux d'imposition ordinaire du contribuable. Puisque le taux d'imposition maximal est de 39, 60%, un gain en capital à long terme sera imposé jusqu'à un maximum de 19, 8%. Les gains à court terme sont imposés au taux ordinaire du contribuable.
Un maximum de 3 000 $ de pertes à long et à court terme peut être déduit du revenu ordinaire au cours d'une seule année, et la perte restante doit être reportée. Les déclarants utilisent l'annexe D du formulaire 1040 pour déclarer les gains et les pertes en capital.
Les taxes sur les bénéfices provenant de la vente de propriétés détenues par des investisseurs immobiliers peuvent être différées si elles sont présentées comme une vente à tempérament selon les règles du Thème 705 - Ventes à tempérament. Ce traitement est particulièrement avantageux pour les plus-values ​​à court terme car le bénéfice et l'impôt à payer sont étalés sur plusieurs années. Chaque paiement consiste en des portions de remboursement de capital libre d'impôt, d'intérêts et d'un gain en capital.
Les investisseurs immobiliers peuvent également utiliser la section 1031 IRS pour reporter les impôts sur les gains s'ils échangent leurs biens pour une propriété similaire dans un échange de même nature. La base dans la nouvelle propriété reste la même que la base dans l'ancienne propriété, gardant ainsi le gain futur possible intact. Cependant, la base de l'ancienne propriété est également transférée à la nouvelle propriété pour calculer l'amortissement.
Les courtiers immobiliers sont assujettis à l'impôt sur le travail indépendant et à la déclaration, tandis que les professionnels de l'immobilier peuvent être redevables de la surtaxe sur le revenu net de placement. En conséquence, les professionnels de l'immobilier et leurs conseillers utilisent une variété de stratégies pour différer ou échapper à ces taxes. Par exemple, les revenus locatifs qui parviennent à un investisseur d'une société S sont exclus en tant que revenus d'un travail indépendant et ne sont pas soumis à l'impôt sur le travail indépendant.
Les revenus d'entreprise qui ne sont pas assujettis à l'impôt sur le travail indépendant sont assujettis à l'impôt sur le revenu net d'investissement à une exception notable: Les revenus considérés comme non passifs en vertu de l'article 469 du Code ne sont pas assujettis à l'impôt sur le revenu net. Selon Forbes, cela signifie que les revenus provenant de l'immobilier locatif, y compris le gain à la cession, pourraient être exemptés de la taxe de 3, 8% dans le cas des professionnels de l'immobilier.
Andrew Carnegie, un immigrant écossais au milieu des années 1800, a construit une fortune dans l'industrie sidérurgique et est devenu l'un des plus grands philanthropes du pays. (Il est crédité de l'ouverture de 2800 bibliothèques publiques dans les villes à travers l'Amérique.)
Même avec son succès en tant qu'industriel, Carnegie a reconnu la valeur d'investissement de l'immobilier: «90% de tous les millionnaires le deviennent à travers l'immobilier. Plus d'argent a été fait dans l'immobilier que dans tous les investissements industriels combinés. Le sage jeune homme ou salarié d'aujourd'hui investit son argent dans l'immobilier. "
Depuis l'observation de Carnegie, l'attrait de l'immobilier en tant qu'investissement demeure intact. Barbara Corcoran, une femme d'affaires américaine bien connue et une participante fréquente au Shark Tank d'ABC, affirme: «Une chose amusante se produit dans l'immobilier. Quand il revient [après une récession], il revient comme des gangsters. "
Alors que le traitement fiscal des investissements immobiliers est souvent déroutant, les investisseurs peuvent utiliser des stratégies fiscales pour réduire les risques et améliorer les rendements. Le maintien de conseillers fiscaux compétents et le suivi des changements apportés aux règles et règlements produiront des dividendes allant bien au-delà de leurs coûts.
Investissez-vous dans l'immobilier? Avez-vous utilisé les règles fiscales à votre avantage? Souhaitez-vous que vous compreniez mieux les règlements afin de pouvoir les exploiter?
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