Que vous achetiez une maison préfabriquée, construisiez une maison de construction neuve, ou planifiiez de réparer une vieille maison, vous êtes probablement excité à l'idée de conclure la transaction et d'emménager.
Pas si vite. L'achat d'une maison est une proposition coûteuse - le plus gros investissement que la plupart des familles font. Bien que vous ne soyez pas obligé de couvrir tout le prix d'achat à l'avance, vous devez trouver une somme d'argent substantielle avant de pouvoir fermer votre maison.
Vous devez vous soucier des coûts de clôture communs tels que votre inspection de la maison, l'évaluation du prêteur, et l'assurance de titres. Pris ensemble, ces dépenses ne sont rien à éternuer - selon votre situation, ils peuvent représenter entre 3% et 6% du prix d'achat total. Sur les marchés des acheteurs, vous pourriez avoir de la chance à convaincre votre vendeur de payer des frais de clôture, mais c'est loin d'être garanti.
La plupart des éléments de campagne sont de petits changements par rapport à la plus grande dépense de clôture de tous: votre acompte.
Bien qu'il soit dû à la clôture, l'acompte n'est généralement pas considéré comme un coût de clôture. Cela ne le rend pas moins percutant, cependant. Votre acompte joue un rôle important et parfois décisif dans la possibilité de fermer la maison de vos rêves - ou, soyons réalistes, la meilleure maison que vous pouvez vous permettre pour votre budget.
C'est parce que votre acompte est une partie clé de l'offre que vous présentez au vendeur. La règle générale est simple: plus l'acompte est élevé, plus l'offre est forte. Plus précisément: plus la part de l'acompte sur le prix d'achat total est élevée, plus le vendeur est susceptible d'accepter.
Historiquement, l'acompte idéal a été d'au moins 20% du prix d'achat. Pour une maison de 200 000 $, c'est 40 000 $. Au cours des dernières années, des acomptes plus petits ont été mis en place, grâce à des exigences de souscription plus souples et à une acceptation croissante parmi les vendeurs.
Néanmoins, gratter ensemble un acompte est un gros ordre, en particulier pour les acheteurs d'une première maison dans les marchés côtiers coûteux. Selon CoreLogic, le prix moyen des maisons dans la région de la baie de Californie a dépassé 700 000 $ en 2016 - et ce chiffre inclut des bungalows relativement peu coûteux dans les banlieues d'East Bay, ainsi que des maisons en rangée ultra-chères à San Francisco.
Cela ne signifie pas qu'il est impossible d'économiser pour un acompte. Cela demande juste du temps et une discipline fiscale. Si vous pouvez suivre tout ou partie des conseils et stratégies suivants, je suis convaincu que vous réaliserez votre rêve d'accession à la propriété plus rapidement que vous ne l'imaginiez - même si cela signifie un manque de confiance à court terme.
Tout d'abord, déterminez la taille de votre acompte.
La taille de l'acompte dépend de trois facteurs qui se chevauchent: votre ratio prêt-valeur initial (VLP), votre horizon temporel (quand vous voulez acheter) et les conditions du marché du logement local. Quand les gens parlent de budgétisation pour un futur achat de maison, ils se réfèrent généralement aux prix de liste: «Nous sommes prêts à payer 300 000 $» ou «Nous pouvons nous permettre de 250 000 $, mais pas plus».
Cependant, en ce qui concerne l'abordabilité, le montant le plus important est le montant de l'acompte. Si vous ne pouvez pas concocter un acompte de 50 000 $ sur une maison de 250 000 $ (ou une maison de 400 000 $, si vous réduisez de moins de 20%), vous ne pouvez pas vous permettre cette maison.
L'extrémité supérieure de votre gamme d'abordabilité, alors, est l'acompte le plus élevé que vous pouvez enregistrer pour dans l'horizon de temps imparti, sans sous-estimer votre LTV cible. Donc, si vous voulez acheter une maison de 300 000 $ avec un acompte de 20% en trois ans, vous aurez besoin de 60 000 $ mis de côté à cette fin dans 36 mois à compter d'aujourd'hui.
Bien sûr, vous devez apporter plus que votre acompte à la clôture. Pour être sûr, supposons que vos autres coûts de clôture vont ajouter jusqu'à 6% - près de la fin supérieure de la fourchette de coûts de clôture réaliste. Pour une maison de 300 000 $, c'est 18 000 $ de plus, pour un total de 78 000 $.
Enfin, ne pas épuiser complètement votre compte bancaire pour acheter votre maison de rêve. Il est sage d'avoir au moins trois mois de revenu en épargne liquide comme fonds d'urgence, peu importe vos objectifs à court ou à long terme. Six mois c'est encore mieux.
Si vous cherchez à acheter selon un horaire accéléré, si vous vivez dans un marché du logement dispendieux ou si vous doutez de votre capacité à épargner pour une mise de fonds de 20% sur une maison acceptable dans votre quartier cible, consultez des programmes de prêts spéciaux. .
Certains des programmes de prêts spéciaux les plus courants sont énumérés ci-dessous. D'autres options existent, alors vérifiez auprès des autorités locales, fédérales ou fédérales en matière de logement pour savoir ce qui est disponible pour les familles dans votre région et les circonstances.
Au-delà des exigences spécifiques au programme, ces prêts spéciaux présentent des inconvénients importants. Peut-être le plus important, ils portent des primes d'assurance hypothécaire privée (PMI) jusqu'à ce que LTV atteint 78% (bien que vous pouvez demander formellement l'enlèvement PMI à 80% LTV). Dans certains cas, ces primes annuelles peuvent dépasser 1% de la valeur totale du prêt, soit 3 000 $ de plus par an pour un prêt de 300 000 $, par exemple.
Des prêts spéciaux peuvent également affaiblir votre offre. Certains vendeurs sont réticents à vendre aux acheteurs d'une première maison avec des prêts FHA ou conventionnels 97, en pensant que leurs finances peuvent être fragiles et l'affaire peut s'effondrer avant la fermeture. Toutes choses étant égales par ailleurs, les vendeurs rationnels sont susceptibles de privilégier les offres conventionnelles de 20% sur les plus bas versements initiaux.
Relativement peu de propriétaires potentiels se rendent compte qu'ils pourraient se qualifier pour des programmes nationaux d'aide au paiement des acomptes qui peuvent réduire leurs frais d'acompte de plusieurs milliers de dollars.
Les ressources abondent, mais le National Homebuyers Fund est représentatif. Depuis 2002, il a fourni plus de 200 millions de dollars en subventions directes à plus de 30 000 acheteurs. Il dispose d'une série de subventions accordées par diverses institutions - vous pouvez voir les exigences pour l'option Sapphire soutenue par Citibank ici, par exemple.
Les subventions NHF peuvent seulement être disponibles dans certains états et sur des prêts de certaines tailles. D'autres conditions peuvent s'appliquer également, c'est donc une bonne idée de contacter l'organisation directement et de parler avec votre prêteur avant de supposer que vous serez admissible.
Votre état et peut-être les gouvernements locaux peuvent également offrir des programmes d'aide au paiement. Par exemple, dans ma ville natale de Minneapolis, le Minnesota Homeownership Centre dispose d'un outil pratique d'aide au paiement des acomptes qui informe les futurs propriétaires du financement par acompte et des ressources d'aide non financière disponibles dans leur région. En Californie, la Golden State Finance Authority fournit des subventions directes, assorties de conditions (avec certaines conditions), pouvant atteindre 5% du montant du prêt, et non une somme insignifiante dans les zones métropolitaines californiennes comme San Francisco et Los Angeles.
Les propriétaires potentiels sont souvent confrontés à un choix difficile: rembourser leurs soldes de cartes de crédit en circulation ou d'économiser pour leurs acomptes.
Pour beaucoup de gens, rembourser la dette de carte de crédit est un objectif hautement prioritaire. Même les cartes de crédit APR faible facturent généralement des taux d'intérêt au nord de 10% APR. Sur un solde moyen de 1 000 $, cela représente 100 $ de frais d'intérêt chaque année. Si votre endettement est plus élevé, ajustez-le en conséquence.
Parce qu'ils sont garantis par la propriété physique, les prêts hypothécaires ont presque toujours des taux d'intérêt plus bas que les cartes de crédit, même lorsque le crédit de l'emprunteur est moins que parfait. Face au choix d'acheter une maison à 5% APR ou de porter la dette de carte de crédit à 15% APR, la plupart des gens choisiraient le premier.
Rembourser la dette de carte de crédit n'est pas toujours simple, cependant. Concentrez-vous d'abord sur votre dette à taux d'intérêt le plus élevé (méthode d'avalanche de dette), même si cela signifie mettre seulement 25 $ ou 50 $ de plus à votre paiement chaque mois. Au fur et à mesure que la charge de votre dette à intérêt élevé diminue, vous pouvez passer à une dette de carte de crédit à taux d'intérêt plus bas, et vous allez probablement accélérer votre progression vers un solde de 0 $. En réduisant les frais d'intérêt (ou aucuns) qui pèsent sur vos dépenses et votre pouvoir d'épargne, vous pouvez alors affecter vos fonds à votre fonds de versement initial.
L'avènement des services bancaires en ligne permet plus facilement que jamais d'économiser de petites sommes d'argent sans même s'en rendre compte. Certaines grandes banques, dont Bank of America (Keep the Change) et US Bank (START), permettent aux titulaires de comptes de dépôt d'enregistrer leur monnaie de remplacement de chaque transaction en utilisant des applications qui arrondissent automatiquement les paiements par carte de débit jusqu'au dollar entier le plus proche. reste dans un compte d'épargne.
Par exemple, lorsque vous dépensez 3, 69 $ sur votre café au lait le matin, votre carte de débit est facturée 4 $ et les 0, 31 $ restants sont versés dans votre compte d'épargne. Multipliez cela par 50 ou 100 transactions par mois et vous avez un joli petit pot.
Vous attendez un remboursement d'impôt cette année? Réservez-en une tranche pour vous récompenser de tout votre dur labeur l'an dernier - un bon repas au restaurant, une escapade de fin de semaine frugale, un nouveau meuble pour votre maison. Profitez-en.
Ensuite, insérez le reste de votre remboursement dans votre fonds d'acompte. Si vous recevez de façon fiable un remboursement de 3 000 $, dépensez 1 000 $ et économisez le reste, vous aurez 6 000 $ après trois ans et 10 000 $ après cinq ans. Cela ne tiendra probablement pas compte de l'intégralité de votre mise de fonds, mais cela ne peut pas nuire.
Si une partie de votre rémunération comprend des primes de performance mensuelles, trimestrielles ou annuelles ou des paiements de participation aux bénéfices, appliquez la même logique à ceux-ci: enregistrez une partie, puis mettez le reste dans votre fonds d'acompte.
Puisque les primes de rendement et les paiements de participation aux bénéfices ne sont pas garantis, il est risqué de les comptabiliser dans vos budgets quotidiens ou mensuels de toute façon. C'est comme compter vos poulets avant qu'ils éclosent. Si vous ne faites pas de plans pour vos primes ou parts de bénéfices avant de savoir que vous les obtiendrez, vous ne les manquerez pas. En fait, vous serez reconnaissant pour eux car ils augmentent lentement mais régulièrement votre fond de versement initial.
Sachant que vous devez mettre de l'argent de côté chaque mois est une chose. En fait c'est un autre. Fixez-vous un rappel de calendrier le même jour de chaque mois ou de chaque période de paie pour transférer un montant fixe - au moins 5% de votre salaire net, et idéalement 10% - dans votre compte d'épargne principal. Vous pouvez ensuite séparer la part attribuée à votre acompte de votre épargne générale ou d'autres objectifs d'épargne. Ou, mieux encore, créez un compte d'épargne distinct dont le seul but est de conserver vos fonds d'acompte.
Quoi de mieux que les dépôts de compte d'épargne récurrents? Dépôts de compte d'épargne automatisés que vous n'avez pas à vous rappeler d'exécuter chaque mois. La plupart des banques permettent des transferts d'épargne récurrents à partir de comptes de chèques internes ou externes. Examinez votre budget et déterminez combien vous pouvez vous permettre d'enregistrer chaque période de paie ou mois, puis faites en sorte que cela se produise, de préférence à la même date (ou le jour suivant) que vous recevez votre chèque ou votre dépôt direct. Encore une fois, considérez un compte d'épargne séparé juste pour votre fonds d'acompte. Si vous cherchez à ouvrir un nouveau compte, optez pour l'une de ces promotions de compte bancaire afin de profiter au maximum de l'opportunité.
Vous pouvez choisir de rembourser votre dette de carte de crédit et concentrer votre puissance de feu financière sur l'épargne pour votre acompte sans réellement annuler vos cartes de crédit. Le secret: les cartes de crédit en espèces.
Il y a littéralement des centaines de cartes de crédit en espèces sur le marché. Certains, comme Chase Freedom et Capital One Quicksilver Cash Rewards, sont pratiquement des noms familiers. D'autres sont plus obscurs - ils peuvent être nouveaux, ou émis par des banques régionales sans reconnaissance de nom.
Par définition, tous offrent un certain retour sur les dépenses. Les cartes plus généreuses avec des catégories de dépenses favorisées peuvent offrir jusqu'à 5% de retour sur une base cohérente, et plus sur les dépenses avec certains commerçants ou sur certains articles. Beaucoup ont des bonus d'inscription attrayants valant 100, 200 ou même plus. Et la plupart ne facturent pas de frais annuels.
Une carte de crédit remise en argent (ou deux, ou plus) ne financera pas à elle seule votre acompte. Mais, tant que vous économisez réellement l'argent que vous gagnez et n'oubliez pas de rembourser votre solde en entier chaque mois pour éviter les frais d'intérêt, cela peut donner un coup de pouce à vos efforts d'épargne.
Sous certaines conditions, votre compte de retraite peut servir de source de financement supplémentaire pour votre acompte. Plus précisément, si vous êtes un acheteur de maison pour la première fois, vous êtes autorisé à emprunter jusqu'à 10 000 $ d'un IRA traditionnel ou Roth sans pénalité pour financer votre acompte.
Ce n'est pas de l'argent gratuit, bien sûr. Si vous avez un IRA traditionnel, vous devez payer des impôts sur le montant retiré à votre taux global - 28% dans la tranche de 28%, et ainsi de suite. Sur un Roth IRA détenu pendant plus de cinq ans, votre retrait est libre d'impôt, car vous avez déjà payé des impôts sur la contribution.
Si vous et votre conjoint avez tous les deux des IRA, vous pouvez retirer jusqu'à 10 000 $, pour un total de 20 000 $. Selon la taille prévue de votre mise de fonds, cela pourrait être un coup de pouce considérable. Et, sur Roth IRAs détenus plus de cinq ans, vous pouvez retirer des contributions sans impôt et sans pénalité de plus de 10 000 $, mais tout revenu retiré est imposable à votre taux normal.
Cependant, vous devez également considérer le coût d'opportunité de retirer cet argent de votre compte, potentiellement pendant des années (au moment où vous faites des contributions supplémentaires pour couvrir votre retrait).
Vous pouvez également emprunter des 401ks parrainés par l'employeur pour financer votre acompte. Sur les prêts 401k, les limites d'emprunt sont beaucoup plus généreuses: vous pouvez emprunter jusqu'à 50 000 $ ou la moitié de la valeur du compte. C'est assez pour financer un acompte de 20% sur une maison de 250 000 $, ou un acompte de 10% sur une maison de 500 000 $.
Cependant, le diable est dans les détails. Vous devez rembourser vos prêts 401k, avec des intérêts - généralement de 2% au-dessus du taux préférentiel. Sur les prêts plus importants, cela signifie plusieurs années de paiements mensuels à trois chiffres et plusieurs milliers de frais d'intérêt. De plus, si vous souscrivez un prêt 401k avant de demander un prêt hypothécaire, votre taux d'utilisation du crédit augmentera, ce qui pourrait augmenter le taux d'intérêt de votre prêt hypothécaire ou amener la banque à réfléchir à deux fois avant de vous prêter.
En règle générale, les prêts 401k sont utiles dans deux cas: pour le financement de petits acomptes (5 000 $ ou moins) dans leur intégralité ou en tant que dernière pièce d'une stratégie pluriannuelle de financement des acomptes à sources multiples.
Si votre salaire net ne vous permet pas d'atteindre votre objectif d'acompte à la date souhaitée, ou si vous craignez d'avoir un impact négatif sur votre style de vie en épargnant et économisant pour la maison de vos rêves, envisagez d'augmenter vos revenus - soit en occupant un deuxième emploi à temps partiel, en acceptant de travailler comme entrepreneur indépendant ou en explorant les nombreuses façons de gagner de l'argent à la maison.
Les occasions de faire de l'argent à la maison et à l'interne sont pratiquement illimitées. Vos activités choisies dépendront probablement de vos compétences uniques et des atouts ou commodités que vous avez à votre disposition. Voici quelques idées courantes pour monétiser votre temps, vos talents et vos biens physiques:
Nous avons abordé les avantages des économies récurrentes et automatisées ci-dessus, mais il vaut la peine de répéter que toutes les options d'épargne ne sont pas créées de manière égale.
Sauf si vous travaillez sur un horizon de temps très long, il n'est pas sage de mettre vos fonds d'acompte sur le marché boursier. Les actions, les FNB, les fonds communs de placement et d'autres instruments de capitaux propres sont des éléments essentiels des portefeuilles de retraite, mais ils ne conviennent pas à certains objectifs d'épargne à court terme.
Pourquoi? Parce que, sur des délais plus courts, les ralentissements du marché peuvent dévaster les objectifs d'épargne. Imaginons que vous ayez mis 20 000 $ sur le marché entre 2005 et 2007, en prévision d'une mise de fonds anticipée de 40 000 $ d'ici 2009. Entre la mi-2007 et le début de 2009, les marchés américains ont perdu environ la moitié de leur valeur. En d'autres termes, cette somme de 20 000 $ aurait été ramenée à seulement 10 000 $, en supposant que vous n'ayez pas ajouté de nouveaux fonds - sans doute écrasant votre rêve d'acheter une maison en 2009.
À court et à moyen terme, il est beaucoup plus sûr d'investir dans des instruments assurés par la FDIC tels que les comptes d'épargne traditionnels, les certificats de dépôt (CD) et les comptes du marché monétaire. Bien que ces instruments aient des rendements relativement faibles - actuellement inférieurs à 2% APY dans la plupart des cas - le risque de perte de capital est extrêmement faible. Si vous voulez que votre mise de fonds soit réellement là , dans son intégralité, lorsque vous en avez besoin, économisez des placements dans des comptes assurés par la FDIC.
Pour la plupart des propriétaires potentiels, épargner pour un acompte est une perspective à moyen et à long terme. Il se passera beaucoup de choses entre le jour où vous décidez de devenir propriétaire et le jour où le vendeur de votre future maison accepte votre offre d'achat.
Une application de budgétisation peut réduire le risque que vous soyez égaré par des événements imprévus. Le monde est rempli de telles applications, dont certaines sont assez légères - en gros, des feuilles de calcul magnifiées - et d'autres ont beaucoup de cloches et de sifflets. Parmi les plus communs sont:
Votre maison pourrait être le plus gros achat que vous ayez jamais fait, mais ce ne sera pas le seul article que vous achèterez. Sauf si vous pouvez vivre confortablement sans voiture, vous êtes susceptible d'acheter un véhicule neuf ou d'occasion à quelques années. Si vous avez des enfants, vous devrez prévoir un budget pour leur éducation. Une fois que vous êtes installé dans votre maison, vous voudrez probablement faire des améliorations raisonnables qui améliorent sa valeur ou accommoder votre famille grandissante. Et, tout le temps, vous devez avoir suffisamment mis de côté pour l'inattendu.
Chacun de ces éléments, et beaucoup d'autres non mentionnés ici, exigent une stratégie d'épargne mesurée et réfléchie. Comme vous entaillez de petites victoires dans votre quête pour concocter un acompte pour la maison de vos rêves, ne négligez pas vos autres objectifs - que vous visiez à les atteindre le mois prochain, l'année prochaine, ou la prochaine décennie.
Si vous avez encore besoin d'aide pour économiser, consultez 25 façons faciles d'économiser de l'argent sur un budget serré aujourd'hui.
Économisez-vous pour un acompte sur une maison?
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