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Comment arrêter et éviter la forclusion sur votre maison


En 2017, plus de 676 500 foyers américains ont été saisis, selon Attom Data Solutions. C'est à peu près 1 maison sur 200 dans le pays. C'est mieux que le taux record en 2010, alors que plus de 2 foyers sur 100 étaient en forclusion, mais cela représente encore des centaines de milliers de personnes forcées de quitter leur domicile parce qu'elles ne pouvaient pas rembourser leur prêt hypothécaire.

Les propriétaires peuvent se retrouver dans cette situation pour de nombreuses raisons différentes. Certains perdent leur emploi et ne peuvent plus joindre les deux bouts. Pour d'autres, une crise de santé leur laisse de lourdes factures médicales qui épuisent leurs fonds disponibles. Et certains font simplement l'erreur d'acheter plus de maisons que ce qu'ils peuvent se permettre, de sorte que même un petit changement dans leurs finances est suffisant pour mettre les paiements hors de leur portée.

Peu importe pourquoi cela arrive, la forclusion est une expérience terrible. Perdre votre maison est toujours effrayant et déprimant, mais quand vous perdez parce que vous ne pouviez pas faire face aux paiements, vous pouvez vous sentir comme si c'était de votre faute. Cela empile des sentiments de honte et de culpabilité en plus de tous vos autres stress. Et pour aggraver les choses, une forclusion nuit gravement à votre pointage de crédit, ce qui rend beaucoup plus difficile pour vous d'acheter une autre maison à l'avenir.

Si vous faites face à ce problème, il est logique de faire tout ce que vous pouvez pour l'éviter. Il existe plusieurs façons pour les propriétaires à court d'argent pour empêcher une forclusion - ou du moins se protéger contre certains des effets les plus graves de la forclusion.

Augmenter l'argent supplémentaire

Si vous n'avez pas pris de retard sur vos versements hypothécaires de plus d'un mois ou deux, vous avez encore une chance de vous remettre sur les rails. Si vous parvenez à recueillir suffisamment d'argent supplémentaire, vous pouvez compenser les paiements manqués et sauver votre maison de la forclusion.

Voici quelques façons de recueillir de l'argent rapidement.

Réduisez vos dépenses

Commencez par supprimer tous les extras de votre budget, si ce n'est déjà fait. Annulez votre télévision par câble, revenez à un plan de téléphone cellulaire moins cher, abandonnez votre abonnement au gymnase, arrêtez de boire de l'eau embouteillée et cessez d'aller manger, même si c'est juste pour prendre un café le matin.

Si ce n'est pas suffisant pour combler l'écart dans votre budget, il est temps de passer à des stratégies plus extrêmes. Rechercher des moyens de réduire vos factures d'épicerie, trouver des soins de santé abordables, et peut-être même abandonner votre voiture. Serrer votre ceinture est douloureux, mais c'est mieux que de perdre votre maison.

Utiliser des programmes d'aide

Si vous êtes admissible à toute forme d'aide gouvernementale - comme Medicaid, SNAP (timbres alimentaires), ou l'aide au chauffage - prenez-le. L'argent supplémentaire qu'il libère dans votre budget pourrait vous permettre de suivre votre hypothèque. Le Benefit Finder à Benefits.gov peut vous aider à trouver et à postuler pour des programmes dans votre état.

Vendre des choses

Cherchez dans votre maison tout objet de valeur que vous pouvez vendre pour amasser de l'argent. Les articles de grande valeur comprennent des bijoux, de l'électronique, des objets de collection, des outils, des instruments de musique, et même des meubles ou une deuxième voiture si vous pouvez vous en passer. Vous pouvez vendre vos biens sur eBay, les poster sur Craigslist, ou les emmener dans un pawn shop.

Augmentez votre revenu

Cherchez des façons de gagner un revenu supplémentaire pour joindre les deux bouts. Voyez si votre patron est disposé à vous donner des quarts de travail supplémentaires ou des heures supplémentaires au travail. Si cela ne fonctionne pas, envisagez d'obtenir un deuxième emploi ou un autre rendez-vous comme conduire pour Uber. Louer une pièce de rechange dans votre maison, si vous en avez une, est une autre façon d'apporter de l'argent supplémentaire.

Appuyez sur votre fonds de retraite

Si vous avez de l'argent mis de côté dans un fonds de retraite, envisagez de prendre un retrait anticipé. Si vous avez un Roth IRA, vous pouvez retirer de l'argent sans avoir à payer des taxes ou pénalités supplémentaires. Faire cela vous mettra toujours sur votre épargne-retraite, mais vous pouvez vous soucier de rattraper plus tard, une fois votre crise financière passée.

Si vous avez un IRA traditionnel ou 401k, vous devrez payer des impôts et des pénalités sur les retraits anticipés, mais le coût pourrait en valoir la peine pour sauver votre maison.

Refinancement

Certaines personnes se retrouvent en difficulté en raison d'hypothèques à taux variable qui ont un paiement faible et gérable pour les premières années, puis soudainement sauter à un niveau qui est hors de portée. Certains des pires contrevenants sont des prêts à intérêt seulement, qui deviennent beaucoup plus chers lorsque vous devez commencer à payer le capital et les intérêts. D'autres personnes ont des hypothèques à taux fixe, mais le taux d'intérêt est très élevé - peut-être parce qu'ils avaient un crédit médiocre, ou peut-être parce que les taux étaient tout simplement élevés à ce moment-là.

Si vous êtes dans l'une de ces situations, le refinancement de votre prêt hypothécaire pourrait être suffisant pour obtenir votre paiement mensuel à un niveau que vous pouvez gérer. Cela peut être une option même si vous êtes à l'envers sur votre prêt. Habituellement, les banques ne veulent pas refinancer une hypothèque à moins que vous ayez un montant équitable d'équité, mais si l'alternative est de forclusion sur le prêt, la banque peut gagner plus d'argent en vous permettant de refinancer que de passer par le processus de forclusion.

Refinancement vs forclusion

Le refinancement de votre prêt immobilier, si vous le pouvez, est généralement la meilleure alternative à la forclusion. Il offre plusieurs avantages:

  • Moins d'impact sur le crédit . La demande d'un nouveau prêt marque toujours un peu votre cote de crédit, mais la baisse n'est que temporaire. Comparé à d'autres options - comme une vente à découvert, modification de prêt, ou acte au lieu de forclusion - un refinancement devrait faire le moins de dommages à votre cote de crédit à long terme.
  • Un prêt plus abordable . Le refinancement de votre maison remplace un prêt inabordable avec un prêt abordable. Vous aurez des paiements mensuels qui correspondent plus confortablement à votre budget, plutôt que de l'étirer à la limite ou au-delà.
  • Vous gardez votre maison . Plus important encore, le refinancement vous permet de garder votre maison. Vous aurez à passer par quelques tracasseries remplissant la paperasserie, mais c'est beaucoup moins de problèmes que de déménager dans une nouvelle maison.

Façons de refinancer

Si vous avez accumulé beaucoup d'équité dans votre maison, votre banque devrait être heureuse de refinancer votre hypothèque pour vous. Même si vous ne pouvez pas obtenir un taux d'intérêt inférieur, vous devriez être en mesure de réduire vos paiements mensuels en prolongeant la durée de votre prêt.

Par exemple, si vous avez un prêt de 200 000 $ et que vous avez déjà remboursé 50 000 $, vous pouvez contracter un nouveau prêt de 30 ans pour 150 000 $. Il vous faudra plus de temps pour que votre maison soit payée de cette façon, mais c'est mieux que de perdre complètement votre maison.

Si vous n'avez pas beaucoup d'équité, vous pouvez toujours refinancer avec l'aide de certains programmes spéciaux. Ceux-ci inclus:

  • HARP . Le Programme de refinancement abordable à domicile (HARP) aide les propriétaires dont les maisons ont perdu de la valeur pour refinancer leurs hypothèques, même si elles sont maintenant à l'envers. Ce programme est seulement disponible pour les hypothèques qui ont été créées jusqu'en mai 2009 par les programmes parrainés par le gouvernement Fannie Mae ou Freddie Mac. Le site Web HARP peut vous dire si vous êtes admissible et vous aider à postuler. HARP expirera à la fin de 2018, vous devrez donc agir rapidement pour utiliser ce programme.
  • Programmes FHA . Si votre hypothèque est soutenue par la Federal Housing Authority (FHA), vous pouvez profiter de certains programmes spéciaux de la FHA pour le refinancement. Un refinancement simple FHA est une bonne option pour obtenir le taux d'intérêt le plus bas possible et garder vos frais hors de la poche bas, tandis qu'un FHA Streamline Refinance vous aide à refinancer rapidement et à éviter la paperasserie.
  • IRRRL . Les propriétaires d'une hypothèque financée par le ministère des Anciens Combattants, ou VA, peuvent se qualifier pour un prêt de refinancement de réduction de taux d'intérêt (IRRRL). Parfois appelé VA Streamline ou VA-to-VA, ce prêt vous aide à refinancer à un taux d'intérêt inférieur. Tout prêteur peut fournir ce type de prêt, mais aucun prêteur n'est requis, vous devrez donc faire le tour pour trouver une banque qui vous fournira ce prêt.

Exercice hypothécaire

Si vous ne pouvez pas refinancer votre prêt immobilier, vous pouvez essayer d'obtenir que votre prêteur accepte une «séance d'entraînement hypothécaire». Cela ressemble à un plan d'exercice pour votre maison, mais c'est en fait un plan qui vous aide à «travailler» pour rendre votre hypothèque plus gérable. Il existe plusieurs types d'exercices d'hypothèque, y compris les modifications de prêt, les plans d'abstention et les plans de remboursement.

Modification de prêt

Avec une modification de prêt, votre prêteur accepte de modifier les conditions de votre prêt hypothécaire pour rendre les paiements plus abordables. Par exemple, le prêteur pourrait réduire le taux d'intérêt, changer votre prêt de taux ajustable à taux fixe, ou prolonger la durée du prêt. L'un des avantages des modifications de prêt est que l'application d'un arrêt temporaire du processus de forclusion, vous donnant plus de temps pour sauver votre maison.

Pour être admissible à une modification de prêt, vous devez démontrer que vous avez subi des difficultés financières et que vous ne pouvez plus vous acquitter de vos paiements de prêt actuels. Pour le prouver, vous devez fournir des documents tels que les chèques de paie, les déclarations de revenus et les relevés bancaires. Vous devez également passer par une période d'essai pour montrer que vous pouvez vous permettre de faire les nouveaux paiements inférieurs.

Il existe de nombreux programmes de modification de prêt. Le fonds le plus dur (HHF), qui fournit des modifications de prêt immobilier et d'autres aides aux propriétaires en difficulté, est disponible dans 18 états et le District de Columbia jusqu'à la fin de 2020. Il existe des programmes spéciaux de modification de prêt pour VA et FHA prêts, comme ainsi que les programmes gérés par les banques.

Pour demander une modification de prêt, contactez le département de réduction des pertes de votre prêteur (également connu sous le nom d'un département de rétention de la maison). Vous devriez être en mesure de trouver les coordonnées de ce service sur votre relevé hypothécaire mensuel ou sur le site Web du prêteur. Le site Web Making Home Affordable (MHA) a plus d'informations sur ce que vous aurez besoin d'appliquer.

Abstention

Dans certains cas, la crise financière qui met votre paiement hypothécaire hors de votre portée n'est que temporaire. Par exemple, vous avez peut-être perdu votre emploi, mais vous savez que vous en commencerez un dans quelques mois. Ou peut-être vous avez des problèmes de santé qui vous ont laissé temporairement incapable de travailler.

Dans une situation comme celle-ci, une entente d'abstention peut vous aider jusqu'à ce que vous vous remettiez sur pied. En vertu de ces plans, le prêteur hypothécaire s'engage à réduire, voire suspendre, votre paiement hypothécaire pour une durée déterminée. Ils promettent également de ne pas saisir la propriété pendant cette période. En échange, vous acceptez de reprendre le paiement intégral de votre prêt hypothécaire une fois la période écoulée, ainsi que de payer un supplément pour rattraper les paiements manqués.

Le processus de demande d'abstention de prêt commence de la même manière que d'obtenir une modification de prêt: contactez votre prêteur et demandez-lui de vous aider à mettre en place un plan. Rappelez-vous simplement que l'abstention n'est qu'une solution temporaire. Cela ne vous aidera pas à rester dans une maison que vous ne pouvez pas vous permettre.

Plan de remboursement

Vous courez peut-être le risque d'une saisie parce que vous avez manqué plusieurs versements hypothécaires pendant une crise à court terme, mais vous êtes maintenant de retour et vous recommencez les paiements. Dans ce cas, un plan de remboursement vous offre un moyen de se laisser prendre et d'éviter la forclusion.

Dans un plan de remboursement, votre prêteur additionne tous les paiements que vous avez manqués, puis divise le total en petits morceaux qui sont ajoutés à votre paiement hypothécaire régulier sur une période fixe. Par exemple, si vous êtes en retard de 3 000 $, vous pourriez ajouter 500 $ de plus à chaque versement hypothécaire pour les six prochains mois. La durée de la période de remboursement varie, mais de trois à six mois est typique.

Vente flash

Si vous ne pouvez plus vous permettre d'acheter votre maison, votre meilleure option pourrait être de la vendre. Le problème est que si les prix du logement ont chuté, le montant que votre maison va chercher sur le marché pourrait être inférieur au montant que vous devez sur votre prêt hypothécaire, vous laissant toujours dans le rouge. Dans un cas comme celui-ci, une vente à découvert - la vente de votre maison pour moins que le montant que vous avez laissé sur l'hypothèque - pourrait être la solution. Si votre prêteur accepte, vous pouvez vendre votre maison, partir et recommencer.

Par exemple, supposons que vous devez actuellement 100 000 $ sur votre prêt hypothécaire. Pour rembourser ce montant et couvrir vos frais de clôture, vous devez inscrire la maison à 105 000 $. Cependant, le marché du logement dans votre région est si froid que vous n'obtenez aucune offre à ce prix.

Avec une vente à découvert, vous pourriez laisser tomber le prix demandé pour la maison à 95 000 $. Avec 5 000 $ pour les frais de clôture, il ne reste que 90 000 $ pour rembourser votre ancienne hypothèque. Toutefois, le prêteur accepte d'accepter ce montant plus petit comme le paiement intégral de votre prêt plutôt que de passer par le processus coûteux et fastidieux de forclusion sur la maison. Certains prêteurs exigent effectivement que vous essayez une vente à découvert avant d'envisager d'autres alternatives à la forclusion, comme une modification de prêt.

Vente à découvert contre la forclusion

Une vente à découvert présente plusieurs avantages par rapport à une saisie, mais elle comporte également certains inconvénients. Voici comment cela se compare:

  • Moins d'attente pour acheter une nouvelle maison . Si votre maison fait l'objet d'une saisie, vous devrez attendre cinq à sept ans avant qu'une banque ne vous rembourse une nouvelle hypothèque. Cette période d'attente peut être réduite à trois ans si vous pouvez démontrer que la forclusion était due à des circonstances indépendantes de votre volonté. Après une vente à découvert, cependant, vous pourriez être admissible à un prêt immobilier en aussi peu que deux ans.
  • Contrôle de la vente . Avec une vente à découvert, vous contrôlez le processus de vente de votre maison. Vous pouvez décider combien demander, et vous saurez qui est l'acheteur final. Dans une forclusion, la banque saisit simplement votre maison, et vous n'avez aucun moyen de savoir ce qui va lui arriver.
  • Moins de stigmatisation sociale . Pour de nombreux propriétaires, une vente à découvert est beaucoup moins embarrassante qu'une saisie. Pour les voisins, cela ressemble à n'importe quelle autre vente de maison; seule la banque sait que vous obtenez moins pour la propriété que vous devez.
  • Paiements continus Pendant que vous vendez votre maison à découvert, vous êtes toujours obligé de continuer à faire des versements hypothécaires jusqu'à ce que la vente soit terminée. Si votre maison est en forclusion, en revanche, vous pouvez cesser d'effectuer des paiements et continuer à vivre dans la maison jusqu'à ce que la banque vous expulse.
  • Même effet sur le pointage de crédit . Une vente à découvert et une forclusion à la fois endommager votre cote de crédit d'environ le même montant. L'une ou l'autre option peut faire baisser votre pointage de crédit de 105 à 160 points. Tous les deux laissent une marque négative qui restera sur votre rapport de crédit pendant sept ans, mais votre score peut commencer à se rétablir après les deux premières années.

Comment faire une vente à découvert

Pour obtenir une approbation pour une vente à découvert, contactez le service d'atténuation des pertes de votre banque, comme vous le feriez pour une modification de prêt immobilier. Vous devrez remplir une demande et la sauvegarder avec beaucoup de documents montrant tous les détails de vos finances. La banque utilisera cette information pour déterminer si la vente à découvert est vraiment la seule alternative à la forclusion.

La plupart des banques exigent également que vous ayez une offre d'un acheteur avant d'accepter une vente à découvert. Vous devez donc lister la maison au prix le plus bas, obtenir l'offre, l'apporter à la banque, puis attendre de savoir si la vente à découvert a été approuvée avant de décider d'accepter ou non l'offre. Tout ce va-et-vient entre le vendeur, l'acheteur et le prêteur rend les ventes à découvert un processus très compliqué qui peut prendre jusqu'à une année complète.

Il est important de s'assurer que si le prêteur approuve la vente, il s'engage également à ne pas vous poursuivre pour le montant supplémentaire que vous n'avez pas encore payé sur l'hypothèque. Parfois, le prêteur accepte de libérer son privilège, ou la garde légale, sur la propriété afin que vous puissiez le vendre, mais il n'accepte pas d'accepter le produit comme le paiement intégral de votre prêt. Au lieu de cela, il peut demander un «jugement de carence» contre vous pour recueillir l'argent supplémentaire par des moyens tels que la saisie de votre salaire.

Dans quelques États - à savoir l'Arizona, la Californie, le Nevada et l'Oregon - les jugements de déficience après une vente à découvert sont illégaux. Sauf si vous vivez dans l'un de ces quatre états, vous devez obtenir un accord écrit de votre prêteur indiquant qu'ils n'en chercheront pas. Sinon, vous pourriez vendre votre maison pour moins que ça vaut la peine et être encore dans le trou.

Acte au lieu de la forclusion

Si tout le reste échoue, il y a encore une dernière chose que vous pouvez faire pour éviter le processus long et pénible de forclusion. C'est ce qu'on appelle un acte au lieu de forclusion, et c'est une transaction dans laquelle vous remettez essentiellement votre maison à votre prêteur hypothécaire. En échange, le prêteur accepte de vous libérer de votre dette, même si elle était plus que ce que la maison vaut maintenant.

Acte au lieu de la forclusion

Un acte en place est, en effet, toujours une forclusion, mais c'est un acte plus rapide et plus facile. Dès que vous remettez votre maison, votre dette est annulée immédiatement. Vous évitez également l'embarras très public de passer par des procédures de forclusion.

Un acte en place va probablement blesser votre pointage de crédit tout autant qu'une forclusion normale. Cependant, vous ne devrez pas attendre aussi longtemps avant de pouvoir acheter une maison encore. Choisir un acte en lieu et place pourrait réduire le temps d'attente d'un minimum de cinq ans à quatre, voire deux, si vous pouvez montrer des circonstances atténuantes.

Comment obtenir un acte tenant lieu de forclusion

Le processus d'acte en place commence par contacter le service de réduction des pertes de votre banque. Vous devrez remplir le même type de documents que vous le feriez pour une modification de prêt ou une vente à découvert, ce qui prouve que vous avez subi des difficultés financières et que vous ne pouvez plus vous acquitter de vos paiements.

Tout comme vous, votre banque regarde très probablement sur un acte en lieu et place en dernier recours. Il est moins coûteux et prend plus de temps qu'une saisie, mais ce n'est pas aussi bon qu'un refinancement ou même une vente à découvert. Certaines banques exigeront que vous essayiez de vendre la propriété avant d'accepter un acte, et elles vous demanderont des documents pour prouver que vous l'avez mis sur le marché.

Si votre banque accepte un acte en place, vous devrez signer deux documents. La première remet votre maison au prêteur, et la seconde, appelée affidavit estoppel, explique si la banque accepte l'acte en paiement intégral de votre dette hypothécaire. Dans la plupart des cas, la banque vous libèrera de votre dette après un acte de remplacement, mais dans de rares cas, elle pourrait se réserver le droit de demander un jugement de carence contre vous. Pour éviter ce problème, assurez-vous avant de signer les documents qu'il stipule expressément votre acte en lieu et place votre dette.

Ce qui ne fonctionne pas: escroqueries de forclusion

Vous pourriez vous demander pourquoi cet article n'a mentionné aucun des services de «forclusion» qui annoncent à travers les journaux locaux, les dépliants et les publicités en ligne. Ces services prétendent que, en échange de frais, ils peuvent sauver votre maison de la forclusion. Ils peuvent offrir à:

  • Négocier avec votre prêteur pour refinancer votre prêt
  • Reprenez votre prêt pour que vous payiez votre hypothèque à eux, pas à la banque
  • Effectuer une vérification de prêt judiciaire pour voir si votre prêteur enfreint les lois
  • Vous aider à trouver des programmes d'aide pour les propriétaires en détresse
  • Vous aider à déclarer faillite

Malheureusement, ces soi-disant services sont vraiment des escroqueries financières qui s'attaquent aux personnes vulnérables qui cherchent désespérément à sauver leur maison. Au mieux, ils vous connectent avec de vrais programmes, comme HARP, que vous pouvez utiliser gratuitement. Au pire, ils vont voler les paiements hypothécaires qui devraient aller à la banque, vous creuser encore plus profondément dans la dette.

En général, vous pouvez sans risque assumer n'importe quel programme qui offre pour vous aider à éviter la forclusion moyennant des frais - par opposition aux vrais programmes du gouvernement, qui sont gratuits - est une arnaque.

Dernier mot

Parfois, il n'y a aucun moyen de sauver votre maison de la forclusion ou l'une de ses alternatives comme une vente à découvert. Les bonnes nouvelles sont qu'il est possible de reconstruire votre crédit par la suite afin que vous puissiez un jour posséder une maison à nouveau. Concentrez-vous sur le paiement rapide de toutes vos factures et le remboursement de toutes les autres dettes que vous avez, comme les soldes de cartes de crédit. Après environ deux ans, vous devriez voir votre pointage de crédit commencer à se rétablir.

Lorsque vous êtes enfin prêt à acheter une maison à nouveau, apprenez de votre erreur afin de ne pas vous retrouver avec une autre hypothèque que vous ne pouvez pas vous permettre. Avant d'enchérir sur une maison, faites le calcul et assurez-vous que le paiement mensuel ne consomme pas plus de 28% de votre revenu. Plus vous payez, plus vous avez de chances de pouvoir garder la maison si vous êtes confronté à un autre revers financier.

Quel conseil donneriez-vous à quelqu'un face à la possibilité de forclusion?


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