Les problèmes des locataires tourmentent les propriétaires tous les jours. Cependant, réduire le loyer pour maintenir de bons locataires et expulser les locataires problématiques n'est peut-être pas la meilleure solution.
Bien que les loyers moins élevés aient évidemment une incidence sur la rentabilité du locateur, les expulsions coûtent cher et peuvent coûter cher au propriétaire, en temps, en argent et en ressources. En plus des dépenses de roulement de base telles que le marketing, le loyer perdu, la nouvelle peinture, et les réparations d'appareils, les honoraires d'avocat pour expulser un locataire peuvent être scandaleux. En outre, un locataire peut exprimer sa colère en endommageant délibérément la propriété.
Que vous ayez été locateur pendant la plus grande partie de votre vie ou que vous vous prépariez à louer votre tout premier établissement, il est important de comprendre que vous devrez peut-être passer par le processus d'expulsion à un moment ou à un autre de votre carrière. Même si vous êtes un bon propriétaire et que vous faites de votre mieux pour établir des relations positives avec vos locataires, dans certains cas, les relations sont aigres. Mais plutôt que d'émettre immédiatement un avis d'expulsion, vous voudrez peut-être essayer un certain nombre de conseils éprouvés pour résoudre les problèmes communs aux locataires.
Les locataires peuvent retenir le loyer des propriétaires pour un certain nombre de raisons, des pénuries de liquidités ou du chômage temporaire, aux litiges de réparation et d'entretien. La communication est essentielle pour faire face à ce problème, et il est important de comprendre le locataire et la nature du problème et d'essayer de négocier, si possible.
Options de paiement de structure
Si le locataire a des problèmes de trésorerie, la méthode la plus efficace de perception des loyers consiste à structurer les options de paiement. En tant que propriétaire, vous devez reconnaître que les gens ont parfois des difficultés avec les factures, alors vous pouvez essayer de mettre en œuvre une politique d'acceptation d'un paiement partiel d'un résident une fois par an. Une autre bonne façon de percevoir est de répartir les frais de retard et les loyers impayés sur le reste du bail du locataire.
Vous pouvez également négocier des paiements partiels hebdomadaires pour aider avec les flux de trésorerie du locataire et même appliquer une partie du dépôt de garantie pour alléger la pression sur le portefeuille du locataire. L'établissement d'un plan de paiement strict et le suivi pour s'assurer que le locataire reste en conformité avec le plan de paiement est votre clé ultime pour le succès. En général, les locataires les mieux adaptés aux plans de paiement flexibles sont ceux qui ont des problèmes financiers à court terme qui ont tendance à payer chaque fois qu'ils ont l'argent plutôt que selon les termes du bail.
Changer le mode de vie
Si un locataire ne peut plus payer le loyer, les locateurs peuvent les mettre en colocation ou les déménager dans des unités plus petites et moins coûteuses. Les propriétaires qui font cet effort et offrent des options à leurs locataires peuvent être récompensés avec des locataires à vie.
Cependant, si la négociation et la communication échouent à résoudre le problème, vous pouvez essayer de convaincre le locataire de partir volontairement. Si le locataire est incapable de payer, expliquer l'impact à long terme de l'expulsion sur son crédit et son historique de location peut le convaincre de retourner la possession de l'unité. Partir de leur propre volonté peut être une bien meilleure option que de faire face à des frais juridiques et des créances irrécouvrables.
Une vérification de crédit facile et l'application peuvent ne pas révéler suffisamment les problèmes de locataires avant, mais c'est un excellent endroit pour commencer. Voici plusieurs façons dont les propriétaires peuvent aider à faire en sorte que le processus de contrôle des locataires répudie les locataires problématiques:
La place pour le compromis existe presque toujours. Quelqu'un avec un mauvais crédit n'est pas nécessairement un mauvais locataire, puisque les gens ont tendance à payer leurs factures de loyer en premier. Faites preuve de prudence si seulement une partie de la vérification des antécédents d'un demandeur est ternie. Selon la gravité du problème, vous pouvez offrir au demandeur une période d'essai avec un dépôt de sécurité supérieur à la normale ou pour un essai probatoire de trois mois.
Des fêtes bruyantes aux personnes défavorables qui traînent dans l'ombre, il y a de multiples raisons pour lesquelles les immeubles d'appartements peuvent développer de façon répugnante des réputations désagréables qui affectent la capacité d'un locateur à attirer des locataires qualifiés et respectables. Les mesures concrètes, telles que le changement du nom du bâtiment, la réparation de l'aménagement paysager négligé et le repeindre doivent être rapides, afin que les résidents voient des changements immédiats, même s'ils sont petits au début.
Parler à l'application de la loi
Au besoin, communiquez avec la police pour savoir si certaines unités de votre immeuble génèrent un nombre d'appels téléphoniques supérieur à la moyenne. Avec la coopération active de la police, vous devriez avoir aucune difficulté à enlever les mauvais locataires de la propriété.
Une autre option consiste à payer pour un poste de police dans l'un des bureaux de location sur vos propriétés. Cela peut être fait en rénovant une unité vide pour en faire un bureau plus petit avec des services limités. Vous devez contacter le département du shérif local pour plus de détails afin de voir si un tel arrangement est possible.
Si vous et la station ne concluez pas une entente, offrir des appartements ou des unités gratuits avec un loyer réduit aux agents de probation et aux policiers peut causer des problèmes réels aux locataires de quitter immédiatement et volontairement les lieux.
Développer un système
Après avoir éliminé les mauvais locataires, mettez en place un système dans lequel les locataires de qualité reçoivent des crédits de loyer pour un mois partiel, de l'argent ou des cartes-cadeaux pour les renvois. L'établissement d'un tel système peut aider à repeupler votre propriété avec des résidents bons et décents.
En outre, il est important de faire de la publicité pour vos efforts. L'établissement de relations et de réseautage avec d'autres gestionnaires immobiliers dans votre région peut vous aider à faire connaître la positivité que vous tentez d'apporter à la communauté. Essayez d'ériger des panneaux de signalisation annonçant la nouvelle direction et le nouveau nom de la propriété afin de sensibiliser la communauté.
Bien que la mise en œuvre d'un processus de sélection rigoureux puisse éliminer de nombreux locataires problématiques, elle pourrait ne pas empêcher de futures querelles entre voisins. Les activités des locataires peuvent systématiquement, négativement, et avoir un impact direct sur leurs voisins.
Permettre aux locataires de résoudre les problèmes
Une solution pour de tels litiges est de suggérer que tous les locataires résolvent les conflits entre eux. Faire une clause dans le bail qui stipule spécifiquement que tous les locataires doivent faire tous les efforts possibles pour régler les arguments sans votre intervention. Inclure un message indiquant que si vous devez vous impliquer, un locataire pourrait ne pas être satisfait de la résolution, et quelqu'un a une bonne chance de quitter la propriété.
Si vous découvrez que deux locataires se disputent via un autre résident, rappelez-leur poliment les termes du contrat et les conséquences possibles, telles que l'expulsion, qui peuvent être dans leur avenir. Alors que les locataires sont susceptibles de contester, ils peuvent aussi apprendre à s'entendre et à se respecter les uns les autres.
Entrer quand nécessaire
Si les locataires ne peuvent tout simplement pas agir décemment l'un envers l'autre, la médiation pourrait être la seule option. Si aucune des parties n'est coopérative, expliquez les conséquences de manière calme pour faciliter la résolution. À un moment donné, vos résidents comprendront que l'impact net est sur eux, pas vous
À titre de protection supplémentaire - si un locataire tente de blâmer la direction - assurez-vous que tout bail ou contrat de location contient des règlements et des règles de propriété, en plus de clauses strictes concernant ces désaccords. Vous pouvez donner un préavis de «trois grèves et vous êtes absent» ou parler avec votre gestionnaire immobilier concernant son expérience en matière de règlement des différends. Il est toujours dans votre meilleur intérêt d'avoir une forme de documentation à laquelle vous pouvez vous référer plus tard lorsque vous vous trouvez face à un problème de locataire.
L'un des problèmes les plus courants que rencontrent les locataires qui les poussent à quitter un appartement est celui des réparations. Par conséquent, s'assurer que toutes les réponses aux demandes d'entretien sont professionnelles, de haute qualité et opportunes est l'un des moyens les plus efficaces de maintenir une relation positive avec vos locataires. Pour faciliter les demandes, envoyez un avis mensuel aux locataires qui peuvent cocher et retourner au bureau s'ils doivent signaler un problème à leur unité.
Voici plusieurs autres choses que vous pouvez essayer pour aider à combler vos postes vacants:
Personne ne veut vivre dans une maison avec des rongeurs ou des cafards qui courent partout. Si vous évitez systématiquement d'embaucher un exterminateur, vous constaterez probablement des taux de roulement très élevés dans vos propriétés.
Les duplex, les appartements et les maisons unifamiliales peuvent développer des problèmes d'insecte lorsque le résident ou son voisin apporte ces bestioles, et si vous trouvez qu'une unité est contaminée par des punaises de lit, il ne faudra pas longtemps avant que toutes les unités sont. Plutôt que de laisser la situation échapper à tout contrôle, contactez un exterminateur pour traiter le problème dès que vous entendez ou recevez une plainte.
Si vous savez que le toit de votre immeuble fuit, corrigez-le immédiatement - et n'essayez jamais de louer la propriété à un locataire qui ne se doute de rien. Les locataires ont tous les droits légaux à une maison sûre, et plus vous laissez le toit couler longtemps, plus les dommages et la rétribution vous font face.
Même les plus petites fuites peuvent entraîner des moisissures et des moisissures, causer des dégâts d'eau ou même faire grincer le toit. Selon la loi, les locataires peuvent placer leur argent sur un compte séquestre et vous le refuser jusqu'à ce que le toit soit correctement réparé. mieux répondre à ces problèmes avant de planifier une projection.
Si votre contrat de location stipule que la propriété est livrée avec des appareils électroménagers, vous êtes légalement responsable de l'entretien et de la réparation de ces appareils, sauf indication contraire. Par exemple, vous pouvez inclure une clause qui affirme que la propriété est fournie avec une laveuse et une sécheuse usagées, mais le remplacement est la responsabilité du locataire. Pourtant, si vous promettez des appareils et qu'un locataire entre dans l'unité pour découvrir, par exemple, que le poêle est cassé, vous devez remédier à la situation dès que possible.
Alors que l'achat d'un nouvel appareil est loin d'être bon marché, le faire avant qu'un locataire emménage peut vous épargner beaucoup de difficultés et de plaintes. Gardez à l'esprit que les locataires peuvent poursuivre une réclamation contre vous ou déposer leurs paiements de loyer auprès du tribunal ou dans un compte d'épargne distinct jusqu'à ce que vous répariez ou remplaciez les appareils cassés.
Si l'un de vos locataires croit à tort qu'il peut utiliser le dépôt de garantie pour payer le loyer du dernier mois, vous pourriez avoir quelques problèmes. La confusion survient lorsqu'un locataire croit à tort qu'il n'est pas tenu de payer le dernier mois de loyer et que le locateur peut simplement utiliser le dépôt de garantie à la place. Alors que le code civil stipule qu'un locateur peut retenir le dépôt de garantie pour couvrir le dernier mois de loyer ou tout loyer impayé pendant le bail, si le locataire ne paie rien, le dépôt de garantie peut ne pas suffire pour couvrir le dernier mois.
Si vous avez reçu l'intention de quitter l'avis d'un locataire, mais que vous êtes encore timide pour un mois de loyer, vous pouvez commencer le processus d'expulsion si vous estimez que c'est la meilleure solution. Certains locateurs indiquent clairement dans le bail que le dépôt de garantie ne doit pas être utilisé pour remplacer le loyer du mois dernier. Vous pouvez également percevoir le loyer du premier mois, le loyer du mois dernier et un troisième paiement à utiliser comme dépôt de garantie. Toutefois, si vous choisissez cette option, assurez-vous que le contrat de location est clair et que le locataire comprend bien avant de signer le document.
Un contrat écrit énonce les conditions de votre bail, y compris si un locataire peut sous-louer une partie de l'espace à un autre locataire, ou si un locataire a votre permission de garder des animaux domestiques sur la propriété. Si la résidence est dans une association de propriétaires, le locataire pourrait être responsable de l'entretien du paysage et du bâtiment extérieur.
Que vous ayez été témoin d'une violation du bail ou que vous ayez reçu un mot d'un tiers, il est important d'aviser le locataire par écrit de la violation et de lui demander de corriger le problème ou de faire face à une expulsion. Par exemple, si votre bail stipule expressément qu'aucun animal de compagnie n'est autorisé et que vous trouvez une preuve d'un chien, envoyez une lettre au locataire pour l'informer qu'il enfreint les termes du bail et que l'animal doit être retiré de la propriété par une certaine date.
Informez le locataire que s'il ne remet pas l'animal à la maison, une expulsion est possible. Alternativement, selon la situation, vous pouvez apporter une modification au bail en demandant un dépôt supplémentaire et une augmentation du loyer mensuel pour payer la possibilité de dommages futurs causés par l'animal. Si le locataire ne se conforme pas à votre demande au moment où vous effectuez une inspection, vous pouvez décider si une expulsion est la ligne de conduite appropriée.
De nombreux locateurs ne surveillent pas le paiement des services publics avant que le locataire ne quitte la propriété. Si les services publics sont à votre nom ou le nom du locataire détermine qui est responsable des factures en souffrance. Assurez-vous que votre contrat de location est clair et précis.
Par exemple, si vous acceptez que les services publics sont à votre nom et que le locataire doit vous payer chaque mois, ces services publics deviennent votre responsabilité si le locataire quitte sans avertissement. D'un autre côté, si votre bail stipule que les services publics sont au nom du locataire, la compagnie de services publics tentera de localiser le résident en cas de paiements échus. La compagnie d'électricité ne peut légalement forcer un nouveau locataire à payer le solde dû d'un locataire précédent.
Il est regrettable que certains locataires quittent le propriétaire avec des coûts très élevés en causant délibérément des dommages avant de partir. Dans tous les cas, il est toujours bon de documenter l'état de l'appartement: Prendre des photos de la propriété avant qu'elle ne soit louée, et prendre des photos après le départ du locataire. Assurez-vous que les photos portent l'horodatage, car cela peut aider à prouver votre cas devant les tribunaux.
En outre, vous devez toujours protéger votre investissement en souscrivant une police d'assurance de biens conçue spécifiquement pour les propriétaires. Gardez à l'esprit qu'une police d'assurance habitation traditionnelle peut ne pas couvrir un appartement ou un immeuble locatif, vous avez donc besoin d'une police qui couvrira votre responsabilité lorsque le bâtiment est loué, ainsi que tout dommage causé à la structure par vos locataires.
Il y a eu de nombreux cas d'inondations ou d'incendies causés par des locataires problématiques ou d'autres occupants qui ont finalement détruit des propriétés parce que le locateur a omis d'assurer l'unité. C'est pourquoi il est extrêmement important de vous protéger avec une police d'assurance spécifique au propriétaire. Heureusement, la couverture de la responsabilité est presque toujours incluse dans les polices du propriétaire, et la couverture de responsabilité vous protège contre une action en justice si votre locataire décide d'intenter une action en justice.
Toutefois, si votre police n'inclut pas la couverture de responsabilité, ou si vous voulez augmenter votre couverture, vérifiez auprès de votre fournisseur d'assurance si l'ajout de cette couverture est disponible via une police d'assurance ombrelle. Pour vous protéger davantage, demandez au locataire d'avoir un minimum d'assurance locataire.
Si vous êtes informé de tout changement dans votre unité, il est essentiel de prendre des mesures pour vous protéger en demandant conseil à un avocat expérimenté et en signalant l'incident aux autorités compétentes. Cependant, faites preuve de prudence pour éviter toute réaction du locataire.
D'autre part, vous pourriez avoir un locataire qui se livre à des comportements offensifs qui affectent négativement ses voisins, seulement pour constater que ces activités sont complètement légales. Dans cette situation, il est préférable de rédiger une lettre pour demander officiellement au locataire de cesser immédiatement l'action ou d'être expulsé. Par exemple, un locataire peut pratiquer avec son groupe de rock de 10h à 15h tous les lundis et mercredis. Cependant, l'ordonnance sur le bruit dans la municipalité est 23 heures, alors que son voisin trouve cela odieux et irrespectueux, le locataire a légalement le droit de jouer pendant ces heures.
Malheureusement, dans certains cas extrêmes, l'expulsion peut être la seule option. Parfois, un locateur trouve que donner une chance à un locataire se transforme en deux chances, ce qui donne alors une troisième chance, et ainsi de suite. Cela gaspille du temps, provoque une aggravation et peut entraîner la perte de revenus de location.
Si vous croyez que vous allez vous retrouver devant un tribunal dans un proche avenir - ou même si vous voulez simplement vous protéger, au cas où -, c'est toujours une bonne idée de tenir des registres détaillés des problèmes de locataires, comme vous devez le prouver cause d'expulsion devant le tribunal. De nombreux locateurs sous-estiment le besoin de tracts papier lorsqu'ils traitent avec des locataires problématiques, croyant à tort que les ententes verbales se maintiennent devant les tribunaux. Cependant, ce processus peut être beaucoup plus facile si vous documentez chaque interaction que vous avez avec vos locataires problématiques.
Le processus d'expulsion commun est le suivant:
Étant donné que le coût d'une expulsion peut être extrêmement coûteux selon les circonstances de votre situation particulière, poursuivre une action en justice pour expulser un locataire devrait être votre dernière option absolue. Par exemple, certains propriétaires ont déclaré avoir dépensé des milliers de dollars pour enlever des locataires problématiques de leurs propriétés, et ces dépenses peuvent inclure:
Si vous décidez que, malgré tous vos efforts, la relation entre vous et votre locataire ne fonctionne tout simplement pas, il est préférable que toutes les personnes impliquées entament le processus d'expulsion. Cependant, consultez votre avocat pour vous assurer que vous respectez les lois fédérales et d'état pour le faire, et n'essayez pas d'enlever le locataire vous-même. Arrêter les services publics, enlever les effets personnels du locataire ou changer les serrures de la porte principale du complexe ou de l'unité du locataire peut avoir de graves répercussions juridiques. Une expulsion pourrait être la seule solution, mais pour éviter d'impliquer le système judiciaire et les avocats, essayez de rester disponible et visible aux locataires avant que les problèmes ne surviennent et après qu'ils soient portés à votre attention.
Avez-vous dû faire face à des locataires problématiques? Avez-vous des mots de sagesse pour les autres propriétaires qui sont dans la même situation?
Façons d'économiser et de conserver l'eau à la maison (à l'intérieur et à l'extérieur)
Au printemps 2015, les Californiens ont été obligés de commencer à réfléchir très soigneusement à la quantité d'eau qu'ils utilisaient. Après quatre années de sécheresse, le gouverneur Jerry Brown a imposé des restrictions d'eau dans tout l'État, ordonnant aux villes et aux villes de réduire leur consommation d'eau de 25% en moyenne. Les voitures
4 Recettes d'aliments pour bébés faits maison et sains
J'ai récemment posté un article sur les avantages et les inconvénients de faire des aliments pour bébés faits maison. Bien que personnellement, je trouve que cela prend du temps pour la plupart, il y a quelques recettes vraiment rapides et faciles que je voulais partager. Toutes ces recettes peuvent être préparées par lots afin que vous puissiez stocker des portions supplémentaires dans des bacs à glaçons dans un congélateur. Je sers ha
