Pour les propriétaires américains, les taxes foncières sont un fait immuable de la vie. Pratiquement tous les propriétaires payent l'impôt foncier - impôt foncier, dans le langage courant - à au moins une juridiction:
Bien qu'ils puissent adopter des lois qui influent directement ou indirectement sur les recouvrements de taxes foncières, les gouvernements des États n'évaluent généralement pas les impôts fonciers à leurs propres fins.
Les taxes foncières ne sont pas évaluées uniformément. Le nord-est des États-Unis est tristement célèbre pour son lourd fardeau de taxes foncières, tandis que les États du sud et de l'ouest (à quelques exceptions notables, comme le Texas) sont beaucoup plus favorables aux propriétaires. Selon Realtor.com (citant les données de l'American Community Survey), le New Jersey avait le taux d'imposition foncière effectif le plus élevé (2, 14%) et l'impôt foncier total (8 374 $) en 2016. Hawaii avait le taux effectif le plus bas (0, 29%), tandis que l'Alabama affichait le fardeau fiscal foncier le plus bas (667 $) en raison de la valeur relativement faible des biens immobiliers dans ce pays.
Les bonnes nouvelles: Peu importe où ils vivent ou combien ils paient, les propriétaires ont toujours le droit de faire appel de leurs évaluations foncières. Le processus n'est pas toujours facile ou sans risque financier, mais il vaut la peine de le poursuivre - ou du moins de l'examiner - si vous croyez sincèrement que votre fardeau fiscal est trop élevé.
Examinons de plus près comment l'impôt foncier est calculé et par qui, comment enquêter et faire appel de votre évaluation de l'impôt foncier, et les avantages et les inconvénients des appels.
Astuce Pro : L'immobilier n'est pas la seule catégorie d'actif soumise à l'impôt foncier. Les autres actifs durables, notamment les véhicules et l'immobilier d'entreprise, sont soumis à l'impôt dans la plupart des juridictions. Si vous possédez une voiture, vous payez probablement la taxe sur les véhicules (taxe sur les véhicules à moteur) au moyen de frais de renouvellement d'une vignette d'immatriculation annuelle ou semestrielle.
Selon l'Institut sur la fiscalité et la politique économique, les autorités fiscales calculent les taxes foncières en utilisant la formule suivante:
Notez que les exemptions, les crédits d'hébergement et les disjoncteurs peuvent tous avoir des valeurs nulles. Dans certains cas, l'impôt foncier peut donc être calculé avec une formule encore plus simple:
Détruisons encore cette formule:
Même après avoir tenu compte des exemptions et des crédits, la plupart des propriétaires à revenu moyen et élevé sont tenus de payer au moins une partie de l'impôt foncier. Les propriétaires à très faible revenu qui sont admissibles à des exemptions en raison du statut de protection peuvent effectivement ne payer aucun impôt foncier.
Les institutions totalement exemptées de l'impôt foncier dans des circonstances normales comprennent:
Ces organisations sont généralement exemptées des autres impôts fédéraux et d'État.
Les évaluations foncières deviennent contraignantes ("attachées" en jargon juridique) à une date déterminée chaque année. Cette date varie selon la juridiction, mais est souvent le premier jour de l'année civile (1er janvier) ou l'année fiscale (variable).
Impôts fonciers proposés
La plupart des administrations envoient les avis d'impôt foncier proposés vers la fin de l'année précédant la date de signature. Si votre date d'échéance est le 1er janvier, vous recevrez probablement votre avis d'imposition proposé en octobre ou en novembre. La notification devrait être assez détaillée, avec des lignes pour tous les facteurs impliqués dans le calcul de votre impôt foncier: valeur évaluée (y compris le changement par rapport à l'année précédente), taux total de millage, exemptions, crédits, informations spéciales, et bien plus encore.
Lorsque plusieurs juridictions évaluent les taxes foncières, les propriétaires peuvent recevoir un avis d'évaluation consolidé ou plusieurs notifications spécifiques à une juridiction. Ici à Minneapolis, je reçois une évaluation consolidée unique du comté de Hennepin décrivant les taxes foncières évaluées par le comté, la ville et le district scolaire.
Délai d'appel
Votre avis d'impôt foncier proposé inclura un délai d'appel. La date limite peut être aussi peu que 30 à 45 jours après la réception, mais peut être plus longue. Peu importe, c'est la date la plus importante de votre calendrier d'impôt foncier, alors ne l'oubliez pas. Une fois qu'il est adopté, il est beaucoup plus difficile (voire impossible) d'interjeter appel de votre évaluation foncière ou de récupérer les trop-perçus d'impôts de l'année précédente.
Déclarations d'impôts
Une fois que vos taxes foncières sont établies, vous recevrez un relevé d'impôt décrivant quand et combien vous devez payer. La plupart des juridictions acceptent les paiements d'impôts deux fois par an, chacun représentant la moitié du total. Lorsque les taxes sont en souffrance ou que des évaluations spéciales sont requises, la taille des paiements peut être inégale.
Comment faire appel de votre évaluation de l'impôt foncier Ceci est un aperçu général du processus d'appel de l'évaluation foncière.
Les procédures d'appel en matière d'impôt foncier varient d'une juridiction à l'autre. Dès que vous recevez votre avis concernant l'impôt foncier proposé, consultez le site Web de votre évaluateur d'impôt municipal ou de comté pour savoir ce que vous devez faire ensuite. Le site Web doit être clairement indiqué sur votre lettre de notification. Lorsque vous visitez le site, notez:
Astuce Pro : De nombreuses juridictions incluent des instructions d'examen et d'appel sur les notifications d'impôts fonciers proposés. Cet exemple de notification d'impôt foncier du district central d'évaluation de Williamson (Texas) décrit les procédures de protestation en personne et en ligne ainsi que les délais. Pour voir si votre juridiction a des documents similaires en ligne, effectuez une recherche sur Google Image pour "[votre autorité d'évaluation] proposition d'avis de taxe foncière" ou quelque chose de similaire.
Si votre autorité d'évaluation dispose d'un outil d'évaluation de l'impôt foncier en ligne, remplissez-le avant de poursuivre votre appel. Bien que cela n'ait aucun poids légal, c'est un moyen à faible risque de déterminer la force de votre réclamation - et si vous avez vraiment une réclamation à tous.
Certaines juridictions, telles que le comté de Clay, au Missouri, autorisent uniquement les auto-évaluations en ligne pendant la saison des appels. Pour compléter votre auto-évaluation, vous devez fournir des informations détaillées sur votre propriété, notamment:
Vous pouvez trouver la plupart de ces informations dans vos registres de propriétés municipaux ou de comté, bien que vous souhaitiez faire référence à tout cela avec ce que vous savez réellement sur votre maison. Les caractéristiques «fantômes» du dossier public, comme un demi-bain qui n'existe pas réellement, peuvent gonfler artificiellement la valeur évaluée de votre maison. Même des choses relativement mineures, comme une cheminée, ont des effets de distorsion.
Si les résultats de votre auto-évaluation ne sont pas substantiellement différents de votre évaluation foncière proposée, ne désespérez pas. Vous n'êtes pas encore à court d'options.
Astuce Pro : De nombreuses autorités d'évaluation ont des politiques d'appel de l'impôt foncier «zéro»: Les valeurs foncières évaluées par les propriétaires ne peuvent que diminuer en appel, jamais en hausse. Mais d'autres juridictions soulèvent volontiers des valeurs évaluées lorsqu'elles sont présentées avec de nouvelles preuves. Comme ils sont anonymes et non contraignants, les auto-évaluations sont d'autant plus importantes dans ces endroits.
Vérifiez Zillow ou une autre source fiable pour les maisons récemment vendues dans votre quartier. Retournez 12 à 24 mois. Recherchez des ventes récentes aussi proches que possible des vôtres, et dont la taille et la construction sont similaires. Les écarts importants entre leurs prix de vente et votre valeur imposable - après prise en compte du ratio d'évaluation - sont des signaux d'alerte qui justifient une enquête plus approfondie. Imprimer ou mettre en signet les annonces pertinentes .
Ensuite, utilisez l'outil d'enregistrement interactif des propriétés de votre municipalité ou comté pour comparer les valeurs évaluées des propriétés voisines avec les vôtres. Regardez au-delà des ventes récentes à des maisons comparables (même nombre de lits / salles de bains et tailles de lots, si possible) qui ont été dans les mêmes mains pendant un certain temps. Si leurs valeurs évaluées sont nettement inférieures à la vôtre, c'est un autre drapeau rouge. Encore une fois, imprimez ou marquez des listes pertinentes pour une utilisation ultérieure .
Reculez dans les registres de permis de votre ville ou comté pour obtenir de l'information sur les projets importants de rénovation domiciliaire, les rénovations ou les ajouts effectués par le propriétaire actuel ou précédent. Examiner les estimations de la valeur ajoutée de l'autorité d'évaluation pour chaque projet. Comparez ces estimations aux valeurs généralement acceptées pour ces projets, en notant toute divergence majeure . Remodeling.net a une bonne calculatrice qui tient compte de la variation régionale dans les coûts de remodelage et les résultats de la revente.
Si vous ne pouvez pas effectuer une auto-évaluation en ligne, revérifiez manuellement tous les points de données relatifs à la maison et au lot utilisés par votre autorité d'évaluation pour déterminer la valeur de votre propriété. Même de petites erreurs, comme quelques pieds carrés supplémentaires, peuvent augmenter la valeur évaluée de votre maison. Faites une liste de tous les écarts .
Recherchez les problèmes structurels ou mécaniques qui pourraient avoir un impact négatif sur votre valeur évaluée. À moins que votre autorité d'évaluation n'ait envoyé un employé effectuer une inspection sur place, ces questions n'influenceront pas son évaluation, à moins que vous ne les portiez à son attention. Les exemples comprennent:
Documentez ces problèmes avec des photos et des dossiers de maintenance .
Recherchez des problèmes environnementaux ou de qualité de vie dans votre quartier ou dans les environs immédiats. Les installations industrielles voisines, les lignes de transmission, les entreprises commerciales bruyantes, les autoroutes élevées et les voies navigables endommagées peuvent tous avoir un impact négatif sur la valeur des propriétés, parfois de manière significative. (De même beaucoup d'autres problèmes environnementaux et humains ne sont pas listés ici). Essayez de mettre des valeurs monétaires sur toutes ces questions, soit en croisant des propriétés comparables dans les quartiers où ils sont absents ou en parlant avec un professionnel de l'immobilier local. Faites une liste ou un tableau .
Enfin, vérifiez votre admissibilité aux exemptions et crédits d'impôt foncier. Les exemptions et les crédits de Homestead sont des fruits à portée de la main: si vous n'en avez jamais fait la demande, votre ville ou votre comté pourrait ne pas réaliser que votre maison est votre résidence principale. De même, vérifiez tous les statuts spéciaux que vous pourriez avoir - vétéran, senior, handicap, revenu - par rapport aux avantages locaux applicables. Faites une liste des pauses manquantes pour lesquelles vous pensez être admissible .
Astuce Pro : Une évaluation formelle par un évaluateur immobilier agréé tiers peut considérablement changer l'équilibre des preuves en votre faveur. Ces évaluations sont presque toujours effectuées dans le cadre du processus de clôture, donc si vous avez récemment acheté votre maison, l'évaluation de votre prêteur peut être suffisante. Si non, attendez-vous à payer entre 300 $ et 500 $ pour une nouvelle évaluation.
Organisez toutes les preuves que vous avez collectées à la troisième étape et procurez-vous-les sous une forme prête pour la présentation. Vous aurez envie de:
Par écrit, résumez brièvement l'importance de chaque élément. Par exemple, vous voudrez mettre en évidence pourquoi vous croyez que votre maison a été surévaluée par rapport à ses comps, et de combien. Ne supposez pas que votre évaluateur "l'obtiendra", sauf si vous l'épelez.
Votre prochain mouvement est d'appeler ou d'envoyer un courriel à votre évaluateur. Ce n'est pas une simple courtoisie - certaines autorités d'évaluation, comme l'évaluateur du comté de Ramsey (Minnesota), n'accepteront pas les appels sans avoir d'abord examiné les appelants.
Au cours de votre premier appel, vous devrez examiner les grandes lignes de votre plainte, alors assurez-vous de rassembler toutes les preuves recueillies et organisées aux étapes trois et quatre en face de vous.
Si l'erreur de l'autorité d'évaluation est simple ou flagrante, la question peut être résolue en votre faveur à ce moment-là . Il est plus probable que l'examinateur déterminera que votre plainte est fondée, mais ne peut être résolue immédiatement. Vous planifiez ensuite un appel téléphonique de suivi ou passez directement à un appel écrit officiel.
Vérifiez le site Web de votre autorité d'évaluation ou visitez son bureau en personne pour obtenir un formulaire d'appel de taxe foncière. Si vous avez des questions ou des champs sur le formulaire, demandez à quelqu'un au bureau de l'autorité d'évaluation. Des formulaires mal remplis (ou incomplets) retarderont le traitement, peut-être après la date limite d'appel.
Avec votre formulaire, vous voudrez inclure toutes les preuves et la documentation que vous avez recueillies aux étapes trois et quatre. Vous voudrez également inclure une lettre d'appel succincte mais détaillée. La lettre devrait résumer:
Soumettez le formulaire à la date d'échéance, habituellement de 30 à 90 jours suivant votre avis d'imposition proposé. Répondre rapidement à tous les suivis, y compris les demandes de planification d'une consultation en personne (parfois appelée «réunion à livre ouvert») ou une inspection de la maison par un évaluateur de la ville ou du comté.
Ensuite, assistez à votre audience prévue ou rendez-vous disponible pour une évaluation en personne. Cela n'est nécessaire que si votre appel n'est pas résolu de manière satisfaisante ou si l'instance de recours décide qu'elle a besoin de plus d'informations pour parvenir à une conclusion.
Gardez à l'esprit que certaines juridictions organisent des réunions à livre ouvert avant d'accepter des appels formels, il est donc possible que vous ayez une audience informelle - et éventuellement résoudre votre plainte - avant même de terminer la sixième étape.
Au cours d'une audience officielle, vous présenterez tous les éléments de preuve que vous avez recueillis et présenterez des arguments convaincants en faveur de la réduction de vos impôts fonciers du montant que vous avez proposé. Si vous ne vous sentez pas confiant de le faire devant quelqu'un qui décide de telles choses pour gagner sa vie, envisagez de retenir les services d'un avocat.
Audiences nonobstant, de nombreuses juridictions exigent des inspections en personne avant d'ajuster les évaluations foncières. Votre inspection aura probablement lieu après votre audience. Assurez-vous d'être disponible pendant toute la durée de l'inspection, ce qui devrait prendre de une à trois heures.
Après l'audience et l'inspection, vous recevrez un avis de la décision de l'autorité d'évaluation par la poste ou un message électronique sécurisé.
Si votre appel est refusé catégoriquement ou si votre évaluation est réduite d'un montant insatisfaisant, vous avez le choix: abandonner ou continuer à vous battre.
Dans le premier cas, vous n'avez rien à faire avant de recevoir votre prochain avis d'impôt foncier proposé.
Dans ce dernier cas, vous devrez vérifier auprès de votre autorité d'évaluation les prochaines étapes appropriées. Dans les juridictions où les appels initiaux ne justifient pas des audiences en personne, les appels de suivi le font généralement. Les protocoles varient, mais vous devrez généralement recueillir des preuves supplémentaires pour une audience un à deux mois après la date limite d'appel initiale. Si vous n'avez pas encore retenu les services d'un avocat, vous pouvez le faire à ce moment-là , pourvu que vos économies prévues soient suffisantes pour justifier les honoraires conditionnels de l'avocat (habituellement 33, 3%).
Il y a encore un recours disponible pour les propriétaires qui ne sont pas satisfaits de leurs évaluations foncières. Et c'est rétroactif, potentiellement pour plusieurs années.
Voilà les bonnes nouvelles. Les mauvaises nouvelles: Vous devrez aller au tribunal.
Les pétitions en matière d'impôt foncier peuvent être coûteuses et longues, elles sont donc plutôt rares pour les propriétaires d'habitations ordinaires. Si votre maison vaut bien au-dessus de la médiane nationale, ou si vous êtes un propriétaire qui possède des propriétés multifamiliales productrices de revenus, votre calcul peut être différent.
C'est la procédure de base pour les pétitions d'impôt foncier, par l'évaluateur du comté de Ramsey (Minnesota). Votre évaluateur peut faire les choses différemment, alors vérifiez avec eux avant de faire des hypothèses:
Le processus de pétition peut prendre un an ou plus, donc ce n'est pas pour des conflits mineurs. Consultez un avocat ayant de l'expérience en fiscalité immobilière pour obtenir des conseils personnalisés.
Avantages de faire appel de votre évaluation foncière Et ce n'est pas hyperbole. Selon la valeur imposable de votre maison et le taux total de millage dans votre région, votre charge d'impôt foncier pourrait facilement atteindre un territoire à cinq chiffres. Cela est particulièrement probable dans les États à fiscalité élevée et à coût élevé comme le New Jersey, où une maison de 600 000 $ avec un taux effectif d'impôt foncier de 4% entraîne un fardeau fiscal annuel de 24 000 $. Dans ce cas, une réduction de 10% de votre valeur d'évaluation - une portée, mais faisable - vous permet de gagner 2 400 $ par année.
Faire appel de votre évaluation foncière ne coûte rien ou presque rien. Tout au plus, vous devrez payer des frais de dépôt d'appel minimes, habituellement d'au plus 25 $ ou 30 $. Dans de nombreux cas, ces frais sont supprimés.
Les avocats aident généralement les propriétaires avec des évaluations de l'impôt foncier sur une base de contingence. Vous ne paierez que pour un appel assez complexe pour exiger l'assistance d'un avocat si elle s'avère efficace, et seulement ensuite hors de votre aubaine.
Si rien d'autre, faire appel à votre évaluation de l'impôt foncier est une éducation. Tout exercice qui démystifie la bureaucratie et accroît la confiance dans sa capacité à la diriger en vaut la peine, aussi douloureux soit-il. Vous ne savez jamais quand vous aurez besoin de le faire à nouveau.
Dans la plupart des cas, le résultat le plus défavorable absolu d'un appel d'impôt foncier est une perte financière nominale (équivalente à vos frais de dépôt) et quelques heures perdues. Il y a un risque faible mais réel que votre appel pourrait entraîner un fardeau fiscal plus élevé, mais même cela pourrait être une bénédiction déguisée si vous prévoyez vendre dans un proche avenir.
Les appels d'impôt foncier ne sont pas garantis de réussir. Le taux de réussite varie considérablement d'un endroit à l'autre. Dans la région de Chicago, les appels fiscaux dans le comté de Cook (qui comprend la ville de Chicago) ont réussi 80% du temps, selon Eric Zorn du Chicago Tribune. En banlieue de Will County, le taux de réussite était nettement inférieur: seulement 2, 4%.
Un faible taux de réussite local n'est pas nécessairement un facteur de rupture, mais il serait sage de le prendre en considération. Avant d'investir votre temps et votre énergie dans un appel, parlez à vos amis et voisins qui ont suivi le processus dans votre juridiction. Parcourez-les à travers leurs processus d'appel, en notant les actions et les non-actions qui ont pu contribuer à leur succès ou à leur échec. Cela ne fait pas de mal de contacter directement le bureau de votre évaluateur et de demander, à blanc, les taux de réussite actuels. Tant que vous ne demandez pas d'informations directement pertinentes à votre cas, ils vont probablement partager leurs chiffres.
Même avec une assistance juridique, le processus d'appel peut prendre beaucoup de temps et être fastidieux. Avant de plonger, déterminez si vos économies probables valent vraiment le temps et les efforts dont vous aurez besoin pour investir. Manquer ou interrompre plusieurs jours de travail pourrait ne pas valoir une petite aubaine - disons, quelques dollars par mois. Et gardez à l'esprit que vous n'êtes pas assuré une résolution rapide. Les litiges nécessitant plusieurs audiences peuvent prendre des mois à résoudre.
De nombreuses juridictions interdisent aux évaluateurs d'impôts de lever des taxes foncières en appel. C'est le cas dans le comté de Cook, Illinois, dit Zorn.
"Rechercher une réduction est une chance de gagner beaucoup d'argent sur votre compte de taxes", écrit-il. «Il n'y a aucune chance ... que les fonctionnaires examinent votre appel, examinent de plus près votre maison et les propriétés environnantes semblables et disent, « Hey, merci d'avoir appelé cela à notre attention! Votre place vaut réellement plus que ce que nous pensions.
Ce n'est pas le cas partout. Vérifiez le site Web de votre évaluateur pour la langue indiquant que la valeur évaluée peut augmenter ou tomber en appel. Cela devrait être indiqué de manière transparente. Si c'est le cas, effectuez une évaluation en ligne (si disponible) avant de lancer un appel formel. Les résultats ne sont pas contraignants ou publics, et le pire des cas est simplement que vous ne faites pas appel.
Pour une variété de raisons, y compris le simple fait qu'ils ont plus à gagner de l'exercice, les propriétaires qui habitent dans des quartiers plus chers sont plus susceptibles de faire appel de leurs évaluations foncières. Les propriétaires dans les quartiers moins chers, qui ont tendance à être plus pauvres et moins confiants dans les bureaucraties locales, sont comparativement moins enclins à faire appel de leurs évaluations.
Au fil du temps, cette divergence a un effet pernicieux.
«Les quartiers les plus riches comme le mien, où un plus grand pourcentage de personnes déposent des appels, tendent à être sous-évalués», écrit Eric Zorn, du Chicago Tribune. "Et puisque les taxes foncières sont un jeu à somme nulle, les quartiers les plus pauvres sont surévalués."
En d'autres termes, le plus lourd fardeau fiscal finit par tomber sur ceux qui peuvent le moins se le permettre. Cela ne veut pas dire que vous ne devriez pas faire appel d'une évaluation injuste de votre maison au-dessus-médiane. Mais vous pouvez peut-être expier en consacrant votre temps et vos connaissances à des initiatives locales d'éducation financière ou d'aide au logement.
La valeur évaluée n'est pas la même que la valeur estimée ou la valeur marchande. Mais cela n'existe pas non plus dans le vide. La valeur imposable est l'un des nombreux facteurs utilisés par les acheteurs de maison (et les sources de données immobilières destinées aux consommateurs, comme Zillow) pour déterminer la juste valeur marchande.
À moins que les lois locales limitent explicitement les augmentations d'une année à l'autre de la valeur imposable, vous pouvez parier que les acheteurs intéressés par votre maison exploiteront l'écart béant entre votre valeur imposable et le prix demandé lors des négociations. Si vous envisagez de vendre votre maison dans un avenir rapproché, il serait peut-être sage de retarder les appels en matière d'impôt foncier.
Que feriez-vous avec une manne d'impôt foncier?
Si vous envisagez de vendre relativement rapidement, envisagez de mettre vos économies d'impôt foncier à la maison pour améliorer la valeur de revente de votre maison. Si vous pensez que vous allez rester un moment, mettez vos économies à travailler ailleurs: peut-être dans un compte de retraite fiscalement avantageux.
Ou ne faites ni Si vous avez déjà fait des économies suffisantes, utilisez une partie de votre aubaine ponctuelle pour vous faire plaisir avec un bon repas au restaurant, un week-end rapide ou un achat discrétionnaire que vous attendiez depuis longtemps. Le ciel est la limite - et, après tout, c'est votre argent.
Avez-vous déjà fait appel de l'évaluation foncière de votre maison? Quel était le résultat?
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