Il y a quelques années, je suis devenu ami avec une jeune femme qui commençait à peine dans l'immobilier. Elle est devenue une agente immobilière, a appris à rénover et a fait une tonne d'argent en retournant sa première maison. Grâce à un peu de chance et à une sérieuse persévérance de sa part, elle s'est retrouvée dans une émission de HGTV sur les maisons en feuilleton, où elle est apparue dans plusieurs épisodes dans le cadre d'une équipe d'investisseurs d'Atlanta.
Le spectacle a fait paraître simple: trouver une maison bon marché à vendre, mettre de l'argent et de l'équité pour le réparer, puis le revendre pour un bénéfice énorme. Alors je lui ai demandé si renverser les maisons était aussi facile que ça en avait l'air à la télé.
Elle a ri et a secoué la tête. "Nous lui donnons l'air facile", a-t-elle dit. "Mais c'est un travail risqué et éreintant. Ça peut être amusant, mais si vous ne savez pas ce que vous faites, vous êtes coulé.
Alors, comment savez-vous si vous êtes prêt à relever le défi?
Le renversement de maison est quand les investisseurs immobiliers achètent des maisons, habituellement aux enchères, et les revendent alors à des mois de profit sur la route. Pouvez-vous faire de l'argent en faisant cela? Oui. Pouvez-vous faire beaucoup d'argent en faisant cela? Oui. Mais vous pouvez aussi perdre tout ce que vous possédez si vous prenez une mauvaise décision.
Imaginez-vous acheter une maison pour 150 000 $, investir 25 000 $ de plus dans des rénovations, puis ... rien. Personne ne veut l'acheter. Vous devez maintenant payer pour votre propre loyer ou hypothèque, plus l'hypothèque pour votre propriété flip, ainsi que les services publics, l'assurance habitation, et les taxes foncières. Vous pourriez aussi avoir à payer pour la mise en scène de la maison et les frais de l'agent immobilier lorsque la maison vend finalement. Tout cela réduit votre profit potentiel.
Selon CNBC, le retournement de maison est le plus populaire depuis une décennie, mais le rendement moyen des nageoires est inférieur à celui des années précédentes. Grâce à un marché du logement en hausse qui fait grimper les prix, à la faiblesse des stocks et à la hausse des loyers (qui poussent encore plus de gens à acheter des maisons), il devient de plus en plus difficile de réaliser d'énormes profits.
Le bénéfice brut moyen sur un flip de maison au cours du troisième trimestre de 2017 était de 66 448 $, selon ATTOM Data Solutions. C'est plus que ce que font beaucoup de gens en un an, et cela attire beaucoup de nouveaux arrivants qui rêvent de quitter leur emploi de jour et de devenir des investisseurs à temps plein. Cependant, les investisseurs qui gagnent autant d'argent savent vraiment ce qu'ils font - et même parfois ils font encore faillite.
RealtyTrac a constaté qu'en 2016, 12% des maisons retournées se vendaient à l'équilibre ou à perte avant toutes les dépenses. Dans 28% des flips, le bénéfice brut était inférieur à 20% du prix d'achat. Selon le vice-président de RealtyTrac, Daren Blomquist, 20% est le bénéfice minimum dont vous avez besoin pour au moins tenir compte du remodelage et autres frais de port.
Si vous êtes encore en train de lire, cela signifie que vous êtes relativement indifférent aux risques élevés de retournement de maison. Voici ce dont vous avez besoin pour commencer.
Vous ne pouvez pas entrer dans la maison avec un crédit moche, fin de l'histoire. À moins d'avoir assez d'argent pour payer une maison et toutes les rénovations nécessaires, vous aurez besoin d'un prêt. Et les normes de prêt sont plus strictes qu'elles ne l'étaient, surtout si vous voulez un prêt pour un retournement de maison à haut risque.
Votre première étape consiste à vérifier votre rapport de crédit pour connaître votre score. La loi fédérale vous permet un rapport de crédit gratuit de chacune des trois sociétés nationales d'évaluation du crédit tous les 12 mois, donc cela ne vous coûtera rien. Vous pouvez obtenir votre rapport de crédit gratuit auprès de AnnualCreditReport.com ou en composant le 1-877-322-8228.
Si vous n'avez pas beaucoup de crédit, il est temps de commencer à construire un bon pointage de crédit maintenant. Payez vos factures à temps, remboursez vos dettes et gardez vos soldes de cartes de crédit à un bas niveau. Il existe de nombreuses autres façons d'améliorer votre pointage de crédit, alors prenez le temps de faire tout ce que vous pouvez. Le plus élevé de votre pointage de crédit, le meilleur taux d'intérêt que vous obtiendrez sur un prêt immobilier. Cela peut vous faire économiser des milliers lorsque vous commencez à tourner la maison, libérant ainsi plus d'argent pour investir dans la maison elle-même.
Enfin, assurez-vous de savoir ce qui blesse votre pointage de crédit. Par exemple, prendre trop de cartes de crédit à la fois diminue votre score. Vous ne voulez rien faire pour nuire à votre score dans les mois avant de demander un prêt.
Si vous voulez retourner une maison, vous avez besoin d'argent. Les nouveaux investisseurs éprouvent des difficultés financières lorsqu'ils achètent une maison sans mise de fonds importante, puis utilisent des cartes de crédit pour payer les améliorations et les rénovations domiciliaires. Si la maison ne se vend pas rapidement, ou si les rénovations coûtent plus cher que prévu, l'investisseur est soudainement au-dessus de sa tête.
Ne sois pas ce mec. Si vous voulez retourner avec succès, vous avez besoin de beaucoup d'argent en main. La plupart des prêteurs traditionnels exigent un acompte de 25%, et les prêteurs traditionnels sont où vous obtiendrez le meilleur taux. Lorsque vous avez l'argent pour couvrir un acompte, vous n'avez pas à payer une assurance hypothécaire privée, ou PMI. La plupart des PMI coûtent entre 0, 5% et 5% du prêt, donc devoir payer cela chaque mois peut vraiment réduire vos profits.
Les prêts pour flips ont également des taux d'intérêt plus élevés. Selon TIME, la plupart des investisseurs souscrivent un prêt à intérêt unique, et le taux d'intérêt moyen pour ce type de prêt est de 12% à 14%. En comparaison, le taux d'intérêt d'un prêt hypothécaire conventionnel est généralement de 4%. Plus vous pouvez payer en espèces, moins vous encourez d'intérêts.
Il y a plusieurs façons de générer de l'argent dans votre compte d'épargne. Utilisez un plan d'épargne automatique pour gagner de l'argent chaque mois sans effort. Ou trouver des moyens de gagner de l'argent supplémentaire sur le côté et ensuite utiliser cet argent pour construire vos réserves de trésorerie pour un investissement.
Si vous achetez une forclusion d'une banque ou d'une vente aux enchères immobilière, une autre option consiste à souscrire une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC), si vous êtes admissible. Si vous avez suffisamment d'économies et que vous parvenez à trouver une maison à prix d'aubaine, vous pouvez acheter la maison, puis contracter un petit prêt ou une marge de crédit pour payer les rénovations et autres coûts.
Toutes les maisons ne font pas un bon coup. Ce n'est pas parce qu'une maison se vend à un prix défiant toute concurrence que l'on peut y mettre de l'argent et faire automatiquement fortune. Flippers réussis sont très exigeants sur les maisons dans lesquelles ils choisissent d'investir. Voici ce que vous devriez rechercher dans un retournement de maison potentiel.
Les palmes expertes ne peuvent pas insister suffisamment sur ce point. Trouver une maison dans un quartier désirable ou qui est en train de monter. Vous pouvez améliorer une maison tout ce que vous voulez, mais il est presque impossible d'améliorer la personnalité et la sécurité d'un quartier par vous-même.
Commencez par rechercher des villes et des quartiers locaux. Recherchez les zones avec des ventes immobilières en hausse, la croissance de l'emploi et d'autres indications de la prospérité de la ville. Évitez les quartiers avec un grand nombre de maisons à vendre; Cela pourrait être le signe d'une économie locale déprimée ou d'un signe que les voisins quittent leur pays en raison de la criminalité ou du développement.
Ensuite, faites des recherches sur la sécurité de chaque quartier que vous envisagez. Les maisons situées dans ou près des zones à forte criminalité seront pratiquement impossibles à vendre à profit. Utilisez des services de cartographie de la criminalité comme Crime Report et Spot Crime pour découvrir ce qui se passe dans le quartier. Vous voudrez également consulter le site Web national sur les délinquants sexuels pour voir si des délinquants sexuels enregistrés vivent près de la maison.
Selon Fortune, en 2016, les escarpements dans les villes suivantes ont vu des profits bruts de 80% ou plus du prix qu'ils ont payé pour leurs maisons:
Cela dit, certains marchés montrent des signes de surinvestissement. Cela signifie que les stocks sont si bas et la demande est si élevée que les palmes paient des prix au-dessus du marché pour les maisons, ce qui peut réduire considérablement le bénéfice net. Selon Fortune, ces marchés ultra-chauds comprennent:
Si vous avez trouvé une maison abordable dans un quartier en voie de développement, votre prochaine étape consiste à faire des recherches dans les écoles locales. Les maisons dans les bons systèmes scolaires se vendent plus vite et ont des prix plus élevés que les maisons dans des systèmes scolaires médiocres ou pauvres. Utilisez des sites Web comme GreatSchools, SchoolDigger et Niche pour voir les classements et les critiques des écoles locales.
Lorsque vous envisagez l'emplacement d'une maison de placement, vous devez également penser à sa proximité de votre résidence principale. Rappelez-vous, vous travaillerez sur cette maison tous les jours dans les semaines et les mois à venir. N'investissez pas dans une maison trop éloignée de l'endroit où vous vivez ou travaillez; vous dépenserez plus d'argent en gaz et il faudra plus de temps pour réparer.
Si vous avez déjà fait un projet de rénovation domiciliaire, vous savez que de mauvaises surprises peuvent se cacher juste sous la surface. Et de mauvaises surprises comme des moisissures noires ou des fondations fissurées peuvent vous ruiner financièrement.
Recherchez des maisons structurellement solides, surtout si vous envisagez d'acheter une maison plus vieille. Vous ne pouvez pas avoir l'occasion d'avoir une maison inspectée, surtout si vous l'achetez lors d'une vente aux enchères immobilières. Vous devez donc savoir ce qu'il faut rechercher ou amener quelqu'un qui connaît le bâtiment, l'électricité et la plomberie à regarder la maison avec vous et à déterminer si c'est un bon achat.
Concentrez-vous sur les maisons qui ont seulement besoin de quelques mises à jour rapides pour revendre. La finition des armoires de cuisine, l'ajout de nouveau matériel, la réparation de la cour et la mise à jour de la peinture et de la moquette sont des projets relativement peu coûteux qui peuvent transformer une maison.
Que devriez-vous éviter? Une maison qui a de la moisissure, qui a besoin d'un remplacement de toit ou qui a besoin d'être recâblée aura besoin de temps et d'argent pour être mise à jour et vendue. Assurez-vous de savoir quelles mises à jour et réparations vous pouvez vous permettre de faire, quelles réparations vous ne pouvez pas vous permettre, et quelles rénovations augmenteront le prix de vente de la maison. Gardez à l'esprit que certains projets de rénovation peuvent réduire la valeur de revente.
Lorsque vous estimez le coût de n'importe quel travail, les experts conseillent d'ajouter 20% au total final, car cela coûtera toujours plus cher que vous ne le pensez.
Enfin, lorsque vous envisagez une maison, n'oubliez pas de prendre en compte le coût des permis de construire. Ceux-ci peuvent coûter de quelques centaines jusqu'à plusieurs milliers de dollars, selon le type de travail et la ville où vous vous trouvez. Ne pas tenir compte des coûts de permis est une erreur qui peut rapidement ruiner votre budget de rénovation.
Assurez-vous que le prix de la maison est inférieur à sa valeur sur le marché local. Essayez d'acheter la pire maison dans un bon quartier, par rapport à la meilleure maison dans un quartier moche. La pire maison d'un grand quartier n'a nulle part où aller, mais de la valeur, en raison de la valeur des autres maisons dans la région.
Bien que vous pouvez rechercher sur le web et voir des millions de maisons saisies à vendre, n'achetez jamais une maison sans le voir en personne. C'est la plus grosse erreur que font les nouveaux palmes. Gardez à l'esprit qu'une galerie de photos en ligne ne raconte qu'une partie de l'histoire. Les photos périmées, les quartiers affreux et la moisissure noire ne sont que quelques-unes des histoires d'horreur des maisons forcloses trouvées en ligne. Toujours enquêter sur une propriété vous-même avant de vous décider à acheter.
Lorsque vous achetez une maison à retourner, il est important de ne pas surévaluer la maison en investissant trop dans la rénovation. Vous voulez l'améliorer juste assez pour faire un profit sain et le garder à égalité avec ce qui se vend dans le quartier. Si vous mettez trop dans la maison, vous ne serez pas remboursé.
Si retourner était aussi facile que de trouver une maison bon marché en ligne, l'acheter, et la vendre pour un profit, nous serions tous des milliardaires de l'immobilier. Vous devez vous éduquer avant même de commencer à regarder les maisons. Voici ce que vous devez savoir.
D'abord, recherchez votre marché immobilier local. Où les gens veulent-ils vivre maintenant? Quel genre de maison les gens veulent-ils acheter maintenant? Ne spéculez pas sur les quartiers émergents. Rappelez-vous, vous voulez que cette maison soit vendue rapidement.
Ensuite, devenez un expert sur les options de financement à domicile. Achèterez-vous une maison avec de l'argent? Voulez-vous demander un prêt hypothécaire à domicile ou souscrire un HELOC? Assurez-vous de comprendre les tenants et les aboutissants du financement à domicile avant de demander un prêt ou de faire une offre sur une maison. Cela vous permettra de prendre la meilleure décision pour votre situation.
Analysez combien de maison vous pouvez vous permettre et combien vous pouvez vous permettre de perdre sur n'importe quel marché. Les nageurs expérimentés suivent la règle des 70% lorsqu'ils analysent combien ils sont prêts à payer pour une maison. Cette règle stipule que les investisseurs ne devraient pas payer plus de 70% de la valeur après réparation (ARV) d'une propriété moins le coût des réparations nécessaires.
Disons que l'ARV d'une maison (ou la valeur après les réparations nécessaires) est de 200 000 $, et il faut 30 000 $ en réparations. La règle des 70% stipule que vous ne devriez pas payer plus de 110 000 $ pour cette maison:
200 000 $ (ARV) x 0, 70 = 140 000 $ - 30 000 $ (réparations) = 110 000 $
Cette règle est un bon guide à suivre lorsque vous entrez dans la maison, car cela peut vous aider à éviter de payer trop cher pour une maison.
Le moins d'argent que vous investissez dans une maison, le plus d'argent que vous pouvez gagner pendant le flip. De bonnes stratégies de négociation vous aideront à négocier efficacement avec les entrepreneurs et les autres travailleurs.
Savez-vous combien il en coûte pour recarpet une maison de 1000 pieds carrés? Rebrancher une maison? Construire une terrasse? Paysage d'une cour?
Chaque projet est différent, mais avec un peu d'expérience, vous pouvez apprendre à estimer les coûts de nombreuses rénovations domiciliaires et avoir une idée si une maison particulière est un bon achat ou non. L'une des meilleures façons de construire votre expérience avec ceci est de faire des rénovations sur votre propre maison. Cela peut aussi vous donner une idée générale du type de projets que vous aimez faire et des projets dont vous feriez mieux de partir en location.
Savoir quelles améliorations à la maison augmentent la valeur d'une maison et se concentrer sur ces projets en premier. Ceux-ci pourraient inclure l'amélioration des appareils de cuisine, repeindre l'extérieur de la maison, l'installation d'espace de rangement de placard supplémentaire, l'amélioration du pont, et l'ajout de technologies d'énergie verte.
Réseau largement et parler aux acheteurs potentiels avant même de commencer à chercher une maison à retourner. Faites tout ce que vous pouvez pour établir des relations avec les futurs acheteurs. Si vous avez un acheteur aligné lorsque vous achetez une maison de placement, la maison se vend dès que les mises à jour sont terminées.
Vous pouvez également économiser de l'argent à long terme si vous prenez le temps d'obtenir votre permis d'agent immobilier, ce qui vous permettra de négocier vos propres affaires et d'éviter de payer un autre agent.
Si vous connaissez un voleur de maison réussi, demandez-lui s'il serait prêt à vous encadrer. Vous pourriez même envisager d'offrir à cette personne une incitation à devenir votre mentor.
Par exemple, demandez-leur s'ils vous encadreront en échange d'un petit pourcentage de votre premier coup réussi. De cette façon, le mentor est motivé pour vous guider, et vous serez sûr d'obtenir une éducation de haute qualité. Offrir un incitatif financier vous permet également d'approcher des experts que vous ne connaissez pas personnellement, car être récompensé pour leurs efforts les rendra plus réceptifs.
De nombreux sites Web fournissent des listes de forclusion. Certains des plus populaires comprennent:
Vous pouvez également trouver des listes de forclusion à travers des sites Web de sociétés immobilières comme Re / Max. Sous les filtres de recherche, sélectionnez l'option pour "saisies".
Votre journal local est une autre source de listes de forclusion. Les commissaires-priseurs légitimes mettent des avis dans la section légale des journaux locaux, et vous pouvez habituellement trouver leurs listes spécifiques en visitant leurs sites Web.
Une autre façon de trouver des saisies est à travers une banque. Rechercher une banque en particulier avec les lettres "REO", qui signifient "Real Estate Owned". Cela signifie simplement que le propriétaire ne possède plus la maison; la banque fait. Cette recherche vous mènera directement aux listes de forclusion de chaque banque.
Une fois que vous trouvez une maison que vous voulez acheter, consultez son fond avec BuildFax. Pour 39 $, BuildFax fournit une vérification complète des antécédents d'une maison. Vous pouvez consulter de nombreux détails sur l'histoire de la maison, y compris les réparations, les rénovations et les ajouts. Cela peut vous aider à économiser de l'argent.
Par exemple, disons que vous voulez acheter une maison dont la liste indique que son four a été remplacé il y a 10 ans. Lorsque vous exécutez un rapport sur BuildFax, vous apprenez que le four est plus proche de 20 ans. Vous pouvez maintenant retourner chez le vendeur et négocier un prix beaucoup plus bas.
Une fois que vous trouvez une maison que vous aimez, il est temps de faire une offre. Si c'est une grande maison qui se vend à bas prix, vous pourriez avoir de la concurrence. Pour beaucoup de nageoires, le retournement est un travail à plein temps, et ils connaîtront probablement aussi cette maison. Vous pouvez vous faufiler par la concurrence en ciblant un quartier et en faisant des offres de porte à porte.
Avant de faire une offre, assurez-vous de connaître le prix le plus élevé que vous pouvez payer pour une maison tout en réalisant un profit. Cela comprend votre estimation pour les réparations, les intérêts et les taxes. N'oubliez pas de remplir votre estimation de 20%. Si le propriétaire ou la banque ne vous vend pas pour ce prix, éloignez-vous. Il est préférable de continuer à regarder que de risquer d'être fauché d'un mauvais investissement.
Si vous avez de solides compétences en bricolage, vous pouvez opter pour une partie ou la plupart des rénovations. Cela peut vous faire économiser beaucoup d'argent - si vous savez ce que vous faites.
Savoir quand faire du bricolage et quand embaucher un entrepreneur est crucial. Vous devriez seulement aborder des projets que vous êtes sûr de pouvoir bien faire et dans le respect du budget. Pour les projets que vous ne pouvez pas faire vous-même, vous devez trouver un bon entrepreneur.
Un entrepreneur général, ou GC, est un professionnel du bâtiment qui gère l'ensemble du projet de rénovation et engage ses propres sous-traitants pour faire le travail nécessaire. Embaucher un GC peut être coûteux; ils ajoutent de 10% à 20% à ce que leurs sous-traitants facturent lors du calcul de votre facture finale. Cependant, ils peuvent valoir leur pesant d'or si vous trouvez une grande opportunité d'investissement, ne pouvez pas faire le travail vous-même, et sont prêts à engager les frais supplémentaires.
Un bon entrepreneur peut vous aider à éviter des erreurs de rénovation coûteuses et vous faire gagner beaucoup de temps sur un projet. Cela signifie que vous pouvez mettre la maison en vente plus rapidement et faire moins de paiements hypothécaires. Si vous renversez une maison tout en travaillant à temps plein, l'embauche d'un GC est probablement une nécessité; quelqu'un doit être disponible à la maison pour superviser le travail au moins à temps partiel, sinon le projet ne sera jamais fait.
Un entrepreneur général sera également responsable de l'obtention des permis de construire nécessaires. Cela signifie que leur nom apparaîtra sur chaque permis, et ils sont responsables de s'assurer que le travail est bien fait pour chaque inspection. Assurez-vous de demander un permis dès que la vente est définitive pour gagner du temps et accélérer le processus.
Commencez à bâtir un réseau d'entrepreneurs en qui vous avez confiance, y compris des plombiers, des électriciens et des paysagistes. Des services comme Angie's List, Porch et HomeAdvisor peuvent vous aider à trouver des professionnels fiables dans votre région. Lorsque vous interviewez un entrepreneur, posez-vous les questions suivantes:
C'est une bonne idée de commencer à construire un réseau d'entrepreneurs de qualité avant de faire une offre sur une maison. Rappelez-vous que cela peut prendre beaucoup de temps pour trouver de l'aide, et vous ne voulez pas commencer ce processus après avoir investi dans une maison et faire deux paiements hypothécaires chaque mois.
Gardez à l'esprit que les palmes les plus expérimentées essaient de faire acheter, rénover et remettre en vente une maison en 90 jours. C'est un délai d'exécution rapide, et pour vos premiers flips, il pourrait être hors de portée. Mais plus votre projet est lié à des projets, moins vous en tirerez de bénéfices; C'est pourquoi il est si important de peser soigneusement si vous devriez faire le travail vous-même ou d'embaucher de l'aide. Le faire vous-même pourrait vous faire économiser de l'argent dès le début, mais si cela vous prend trois fois plus longtemps qu'un professionnel, il ne vaut peut-être pas la peine.
Beaucoup de palmes finissent par lister leurs maisons avec un agent immobilier. Les agents immobiliers mangent et dorment des biens immobiliers, ont accès aux acheteurs et peuvent lister votre maison dans la base de données MLS (Multiple Listing Service). Ils connaissent également les fluctuations actuelles du marché et ont les compétences et le réseau pour vous obtenir le meilleur prix rapidement.
Vous pouvez également choisir de vendre votre maison vous-même. Vous économiserez de l'argent en frais d'agent immobilier, mais dans certains marchés, vous pourriez finir par attendre longtemps pour que la maison se vende. En outre, l'inscription et la présentation d'une maison prend du temps. Si vous ne pouvez pas être disponible chaque fois que quelqu'un veut voir la maison et que vous ne voulez pas organiser de portes ouvertes, travailler avec un agent immobilier pourrait être le meilleur choix pour vous.
Il ne fait aucun doute que renverser les maisons est une entreprise risquée. Si vous prenez des décisions intelligentes, vous pouvez faire beaucoup d'argent. Mais vous pouvez aussi tout perdre si vous faites un mauvais investissement.
Avant d'entrer dans le monde du retournement de maison, faites vos recherches pour vous assurer que c'est bon pour vous. Des livres comme «The Flipping Blueprint: Le plan complet pour renverser des maisons et créer votre entreprise immobilière-Investir» par Luke Weber peuvent vous dire tout ce que vous devez savoir pour commencer et éviter certaines erreurs de débutant.
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