Les chances sont, votre maison actuelle ne répondra pas à vos besoins indéfiniment. Si vous vivez dans une petite maison de débutant ou un condominium, vous voudrez peut-être passer à une maison plus grande que votre famille grandit. Si vous êtes déjà dans une grande résidence, vous voudrez peut-être réduire la taille de votre maison lorsque vos enfants déménageront. De plus, il est toujours possible que vous ou un membre de votre famille devez déménager pour travailler, auquel cas il est temps de dire adieu à votre adresse actuelle.
La grande question est de savoir quoi faire avec la propriété lorsque vous vous déplacez. Êtes-vous mieux de garder votre ancien lieu en location, ou est-ce que le vendre est plus logique? Bien que la location vous permette de rembourser votre prêt hypothécaire ou de gagner un peu d'argent tous les mois, elle s'accompagne d'un certain nombre de risques et de complications fiscales.
Lorsqu'un locataire paie votre loyer, vous pouvez utiliser le chèque pour couvrir votre hypothèque mensuelle. Dans un sens, votre locataire paie pour vous afin de gagner de l'équité dans votre maison. Une fois l'hypothèque payée, vous pouvez garder votre loyer mensuel comme revenu.
La location de votre maison peut diversifier vos investissements et vos sources de revenus, ce qui vous permet de réduire votre risque financier. Par exemple, si vous avez perdu votre emploi, vous aurez toujours un revenu de location. Ou, si vous trouvez que votre épargne-retraite est insuffisante, vous avez un bien immobilier que vous pouvez vendre.
Lorsque vous calculez le coût de la location d'une maison, tenez compte de ces dépenses potentielles:
HouseLogic fournit une feuille de calcul gratuite pour vous aider à estimer le coût de la location de votre maison.
Vous pouvez obtenir une estimation assez précise des revenus de location potentiels en vérifiant les affichages dans votre quartier. Le marché de l'immobilier en ligne Zillow utilise des données MLS et une formule exclusive pour estimer la valeur des loyers sur des maisons spécifiques. Rentometer fournit un service similaire. Vous pouvez également parler à un agent immobilier local ou une société de gestion immobilière, ou vérifier Craigslist pour voir le taux en vigueur dans votre région.
En outre, considérez les tendances historiques de location pour votre région - si vous êtes dans une ville qui connaît des augmentations de prix de location, vos revenus de location pourraient bientôt dépasser vos dépenses. Des services comme Rent Jungle peuvent vous montrer les tendances de prix de location spécifiques pour votre région.
Comme pour toute entreprise, vos revenus doivent dépasser vos coûts si vous voulez être rentable. Heureusement, les coûts que vous engagez pour louer votre maison sont déductibles d'impôt, ce qui réduit le montant de l'impôt sur le revenu que vous devez payer sur les loyers reçus et augmente votre argent à emporter.
Si vos revenus locatifs dépassent immédiatement vos dépenses, c'est bon signe. Cependant, même si vous ne réalisez pas immédiatement de profit, ne vous inquiétez pas. Il se peut que les taux de location soient bas en ce moment ou vous payez toujours une hypothèque lourde. Selon Reuters, Maryland CPA Jerry Gross estime que vous avez généralement un investissement solide si les revenus de location initiaux couvre au moins 80% des coûts de location immédiate.
Un calculateur de location comme celui de All Property Management peut offrir un aperçu de la rentabilité à long terme de votre location. Il suffit d'entrer des détails sur le prix de location, les taux d'intérêt hypothécaires, le solde de l'hypothèque, les paiements, les taxes foncières, l'assurance, les frais d'association, et combien de temps vous prévoyez de posséder la propriété. Ensuite, la calculatrice fournit un tableau détaillé des flux de trésorerie attendus. Il tient compte de tous les petits coûts et variables tels que les postes vacants, les frais de gestion immobilière, les coûts d'entretien, les coûts de vente et les taux d'imposition.
En plus de la rentabilité, la calculatrice projette également la valeur future de votre maison ou location. Lorsque vous évaluez les résultats de la calculatrice, tenez compte de la valeur temporelle de l'argent. Il peut être passionnant de penser que votre maison pourrait valoir des millions en 30 ans, mais 1 million de dollars dans 30 ans ne sont pas 1 million de dollars aujourd'hui. En fait, en supposant un taux d'inflation de 2%, un calculateur de la valeur actuelle estime que 1 million de dollars en 2045 ne vaut que 552 000 $ en 2015.
Avant de tirer la gâchette dans un sens ou dans l'autre, tenez compte de votre situation financière, de l'état du marché du logement et de toutes les ordonnances d'état ou locales qui affectent vos droits en tant que propriétaire.
Si vous n'êtes pas satisfait de la valeur actuelle de votre maison, la location de la maison peut procurer un certain revenu pendant que vous attendez que la valeur de votre maison augmente. Si les maisons apprécient rapidement dans votre région, il peut être judicieux d'attendre.
Malheureusement, cette tactique peut se retourner contre vous si vous attendez trop longtemps pour vendre. Après avoir loué la maison pendant plus de trois ans, vous ne pouvez plus la revendiquer comme résidence principale. Cela signifie que vous êtes assujetti à l'impôt sur la vente de la résidence. Lorsque vous vendez une maison qui n'est pas votre résidence principale, vous devez payer des gains en capital sur tout profit, qui varie de 0% à 20%, selon votre tranche d'imposition. Toutefois, lorsque vous vendez votre résidence principale, vous pouvez exclure 250 000 $ de gains en capital (ou 500 000 $ si vous êtes un couple marié) lorsque vous vendez.
Pour que votre maison soit considérée comme une résidence principale, vous devez avoir vécu là pendant deux des cinq dernières années. Si vous vous trompez dans votre vente, vous pourriez devoir des dizaines de milliers de dollars en gains en capital après avoir vendu votre loyer.
Tout comme les salaires d'un travail ou les dividendes provenant d'actions, vous devez évaluer l'impôt sur le revenu que vous avez tiré de votre location, à votre taux d'imposition ordinaire. Heureusement, vous pouvez déduire tous les coûts associés à la location de la maison. Par exemple, si votre revenu locatif brut pour l'année est de 40 000 $ mais que vous avez engagé 30 000 $ en frais de location, vous ne payez que 10 000 $.
En plus de déduire les dépenses en espèces, vous pouvez également demander une déduction pour les dépenses d'amortissement. Cette dépense hors caisse vous permet de déduire lentement le montant que vous avez payé pour acheter la maison. De plus, si vous subissez une perte locative, vous pourriez utiliser la perte pour compenser une partie de votre revenu si votre revenu brut rajusté est inférieur à 150 000 $. Demandez à un CPA pour plus de détails sur la déduction de toute perte ou dépréciation.
La seule façon pour de nombreux propriétaires de trouver un acompte pour leur prochaine maison est d'encaisser l'équité qu'ils ont mis dans celui qu'ils possèdent déjà . Votre famille peut-elle ramasser assez pour mettre 20% sur votre prochaine maison sans vendre votre existant? Considérez ceci attentivement avant de décider de louer.
J'espère que vous pouvez garder votre maison louée la plupart du temps et couvrir la plupart ou la totalité des paiements hypothécaires. Cependant, vous devriez vous préparer au pire scénario: payer deux hypothèques pour votre location et votre résidence personnelle. Même sans locataire, vous devez assumer certains frais de location, y compris les frais d'assurance, de maintenance, de publicité, juridiques et de comptabilité.
Dans de nombreuses régions, il est assez difficile et long d'expulser un locataire qui ne paie pas de loyer. Si vous avez un locataire qui ne paiera pas ou qui causera des dommages importants à la maison, il est possible que votre location ne puisse réaliser un profit pendant plusieurs mois. Avec les frais judiciaires, les honoraires d'avocat, les réparations, les frais de nettoyage et la perte de loyer, le contrôle des locataires de Star Point estime que l'expulsion d'un locataire coûte en moyenne environ 3 000 $.
Si vous achetez une autre résidence, le prêteur pour votre future maison tient compte de ce risque dans ses calculs. Lending Tree rapporte que les prêteurs ne considèrent que 75% des revenus locatifs prévus pour déterminer les ratios dette-revenu. Si la location de la maison augmente votre ratio d'endettement, vous pourriez ne pas être admissible à un prêt aussi important sur votre nouvelle maison que vous l'auriez espéré.
Être propriétaire peut être chronophage et émotionnellement épuisant. Vous êtes responsable de la publicité, de la présentation de la maison et de la vérification des antécédents pour que la maison soit louée. Vous devez effectuer des appels sur place auprès des locataires, gérer l'entretien et les réparations, et faire face à toute urgence qui survient. Bien que vous puissiez embaucher une société de gestion immobilière pour le faire pour vous, attendez-vous à facturer au moins 10% de vos revenus de location.
Vous pourriez être en mesure de gérer vous-même une maison de location si vous êtes dans la même ville ou le même comté, mais gérer une location à distance est une autre histoire. Bien que les frais de déplacement pour visiter votre location - tels que les frais de kilométrage, les billets d'avion, les frais de taxi, l'hôtel et les frais de nourriture - sont déductibles d'impôt, ils réduisent rapidement vos bénéfices locatifs. Il est plus logique d'engager une société de gestion immobilière pour gérer les problèmes quotidiens et les urgences potentielles. Vous devez également embaucher du personnel de réparation et d'entretien pour les travaux mineurs (tels que le nettoyage et la peinture de tapis) que vous auriez pu effectuer vous-même.
Chaque état a son propre ensemble de lois propriétaire-locataire, et certaines villes ont également des ordonnances locales. Ces règles peuvent régir comment et quand vous pouvez expulser les locataires, quand vous pouvez accéder à la propriété locative, combien vous pouvez augmenter les loyers, et quand vous devez retourner les dépôts. Vous pouvez trouver des règles d'état sur votre site Web des affaires de consommation d'État et chercher des codes municipaux de la ville via Municode.
Ces règlements peuvent sérieusement affecter la rentabilité de votre investissement locatif. Certaines régions favorisent les propriétaires, tandis que d'autres accordent des droits étendus aux locataires. Par exemple, le contrôle des loyers de San Francisco interdit aux propriétaires d'augmenter les loyers de plus de 1% ou 2% par an.
Si vous cherchez à louer votre condo, vérifiez d'abord avec l'association de votre propriétaire toutes les restrictions. Un faible nombre d'unités occupées par le propriétaire peut réduire la valeur d'une association de condos, de sorte que de nombreux conseils limitent le nombre d'unités louées à un moment donné.
La location d'une maison, comme de nombreuses stratégies d'investissement, est un risque. Si la valeur de votre maison s'apprécie au fil du temps, les loyers continuent d'augmenter, et vous pouvez garder la maison louée, votre propriété peut fournir un retour sur investissement fantastique. Cependant, si les loyers baissent dans votre région, la valeur de votre maison ne croît pas aussi vite que prévu, ou si vous obtenez des locataires qui ne paient pas, ce n'est peut-être pas un bon investissement. Assurez-vous de disposer de suffisamment d'argent pour couvrir les situations d'urgence et parlez à un planificateur financier avant de prendre votre décision.
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