Le refinancement de votre prêt hypothécaire peut vous faire économiser des milliers d'intérêts au fil des ans et réduire votre paiement. Mais alors que vous avez probablement vu des publicités avec des prêteurs hypothécaires prétendant qu'ils s'occuperont de tout, vous obtiendrez seulement une "bonne" affaire si vous faites vos devoirs en premier.
Avant de faire une demande, comprenez ce que le prêteur hypothécaire vous demandera de fournir, quel type de prêt hypothécaire vous recherchez (et ne cherchez pas) et s'il est logique de refinancer maintenant ou d'attendre.
Si vous êtes prêt à refinancer, suivez ces étapes pour obtenir le meilleur accord possible sur votre nouvelle hypothèque.
Les prêteurs ont besoin de votre situation financière complète pour déterminer si vous pouvez payer votre nouveau paiement hypothécaire. Cependant, avant de fournir cette information, il est préférable de passer en revue vos finances.
D'abord, examinez votre rapport de crédit. Si vous trouvez des inexactitudes, demandez aux bureaux de crédit pour les corriger. Vous ne voulez pas que des inexactitudes matérielles détériorent votre pointage de crédit ou augmentent le taux d'intérêt qui vous est offert.
Ensuite, obtenez votre documentation ensemble. Toute banque ou courtier hypothécaire avec qui vous travaillez demandera certains articles. Il est également préférable d'examiner ces éléments en premier, de sorte que vous n'êtes pas confronté à des surprises:
Le refinancement de votre prêt hypothécaire vous donne une chance de faire un «do-over». Si vous n'avez pas obtenu ce que vous vouliez la première fois, profitez-en pour adapter davantage votre nouvelle hypothèque à vos besoins.
En outre, votre pointage de crédit peut avoir amélioré après quelques années de paiements hypothécaires en temps opportun et vous pouvez maintenant se qualifier pour un meilleur taux que vous avez fait auparavant. Mais avant de commencer à magasiner, décidez ce que vous voulez de votre refinancement.
Combien de temps d'un prêt voulez-vous?
Vous voudrez peut-être structurer votre prêt hypothécaire refinancé pour qu'il soit remboursé selon le même échéancier que votre prêt hypothécaire initial. Par exemple, si vous aviez initialement un prêt hypothécaire de 30 ans et que vous l'avez refinancé à la sixième année, la durée de votre nouvelle hypothèque serait de 24 ans.
Vous pouvez également obtenir un terme plus long ou plus court que vous aviez à l'origine. Si le taux d'intérêt et les frais sont les mêmes, un terme plus long vous permettra d'obtenir un paiement inférieur. Cependant, comme il faudra plus de temps pour rembourser, vous finirez par payer plus d'intérêts. Si vous voulez rembourser votre maison plus rapidement et payer moins d'intérêt, une durée de prêt plus courte, comme 15 ou 20 ans, sera plus appropriée, tant que vous pouvez payer les paiements plus élevés.
Voulez-vous une hypothèque avec un taux fixe en permanence?
Une hypothèque à taux variable, ou ARM, était pratiquement inconnue il y a quinze ans. Mais maintenant, ils sont largement disponibles et sont souvent l'une des premières options présentées par un agent de crédit.
La plupart des hypothèques à taux variable ont un taux d'intérêt fixe pour aussi peu que quelques mois à plus de cinq ans. Après ce point, le taux d'intérêt s'ajustera en fonction d'un indice des taux d'intérêt, tel que le LIBOR. L'avantage pour un ARM est que le taux d'intérêt pour les premières années est très bas par rapport à un taux fixe de 30 ans. En outre, ces prêts hypothécaires ont tendance à être plus facile de se qualifier.
Si vous êtes sûr que vous ne resterez pas dans votre maison plus longtemps que la période initiale de taux fixe, un ARM peut être une bonne option. Mais si vous maintenez l'hypothèque passé ce point, votre taux d'intérêt va probablement augmenter et peut-être même rendre vos paiements inabordables.
De plus, vous risquez de voir le taux augmenter davantage. En fait, de nombreuses personnes refinancent maintenant sortir des ARM et dans les hypothèques avec un taux fixe en permanence. Malheureusement, c'est en partie parce que les agents de crédit ont déformé ces prêts dans le passé.
Par exemple, si votre agent de crédit vous dit que le taux est fixe, demandez-lui combien de temps il est fixé. Comme beaucoup de gens demandent une hypothèque à «taux fixe de 30 ans», certains prêteurs sans scrupules présenteront un prêt de 30 ans à taux fixe, mais omettent de mentionner que le taux n'est fixé que pour deux ans. C'est une des raisons pour lesquelles il est crucial de vérifier tous les documents de prêt avant de signer.
Quelle est la valeur de votre maison maintenant?
Puisque les prix des maisons augmentent et diminuent, vous ne savez peut-être pas combien d'argent vous avez dans votre maison. Le montant de l'équité est simplement le montant de votre maison vaut moins combien vous devez sur votre prêt hypothécaire et des lignes de crédit d'équité, des prêts sur valeur domiciliaire, ou des hypothèques de deuxième et troisième.
Ceci est important parce que vous avez généralement besoin d'une certaine quantité de capitaux propres pour être admissible au refinancement. Cela dit, même si vous avez peu d'équité ou êtes à l'envers sur votre prêt hypothécaire, vous pouvez toujours être admissible à refinancer via le programme Making Home Affordable soutenu par le gouvernement. Par des moyens traditionnels, obtenir une hypothèque sur une maison avec moins de 10% d'équité peut être difficile ou impossible, ou vous ne pouvez pas être admissible à un taux assez bas pour faire en sorte que les coûts de refinancement en vaut la peine.
Est-ce que vous roulez d'autres dettes dans votre hypothèque?
Dans certains cas, il peut être judicieux de combiner une marge de crédit hypothécaire, un prêt sur valeur domiciliaire ou une hypothèque de deuxième rang avec votre prêt hypothécaire principal dans le cadre d'un refinancement. Cela vous permet d'obtenir un meilleur taux sur la dette et éventuellement de le rembourser plus rapidement.
Toutefois, si vous envisagez de transformer une dette de carte de crédit à taux d'intérêt élevé en une nouvelle hypothèque, examinez attentivement les conséquences potentielles en premier. Par exemple, ce qui était autrefois une dette de carte de crédit non garantie et admissible à être libéré dans une faillite deviendra garanti par votre maison. Autrement dit, vous mettez votre maison en péril si vous ne pouvez pas rembourser le montant que vous avez versé dans votre prêt hypothécaire.
De plus, si vous utilisez la valeur nette d'une maison existante pour rembourser une dette, vous devrez nécessairement réduire le montant de la valeur nette de votre maison et être tenu de payer une assurance hypothécaire privée, ou PMI. En raison de PMI, il peut parfois coûter moins cher de garder votre dette HELOC ou carte de crédit séparée, même si elles sont à un taux plus élevé. PMI est généralement requis lorsque vous avez moins de 20% d'équité dans votre maison et les coûts varient légèrement selon le prêteur.
À quel point votre crédit est-il bon?
Un bon courtier en hypothèques peut vous donner un chiffre approximatif sur lequel vous serez admissible en fonction de votre pointage de crédit. Si vous ne pouvez pas bénéficier d'un taux inférieur, un refinancier est moins susceptible de vous bénéficier. Assurez-vous de savoir quel taux vous devez obtenir sur la durée du prêt que vous voulez afin de faire le refinancement vaut le coût.
Une fois que vous avez répondu à ces questions, branchez l'information dans une calculatrice d'hypothèque pour estimer les paiements afin que vous puissiez mieux comparer les offres des prêteurs et identifier ceux qui sont vraiment «trop beau pour être vrai».
Est-ce que vous encourez une pénalité de remboursement anticipé?
Puisque les prêteurs profitent des intérêts que vous payez, leur profit diminue si vous remboursez votre hypothèque plus tôt que prévu en refinançant ou en vendant votre maison. Par conséquent, ils ont introduit un peu de sécurité (pour eux-mêmes) dans l'équation via la pénalité de remboursement anticipé d'hypothèque.
Une hypothèque assortie d'une pénalité pour remboursement anticipé vous facturera en plus si vous refinancez ou vendez votre maison dans les premières années suivant la souscription de l'hypothèque. Cette période de punition est souvent entre trois et cinq ans, mais peut durer jusqu'à dix ans ou plus. De plus, la pénalité facturée est souvent élevée, comme un intérêt de six mois, si vous remboursez le prêt plus tôt.
Alors, pourquoi diable voulez-vous une pénalité de remboursement anticipé sur votre nouveau prêt? Eh bien, beaucoup de gens ne le font pas. Mais le revers de la médaille est qu'il peut vous obtenir un taux inférieur. Prendre une pénalité de remboursement anticipé est risqué parce que vous ne savez jamais ce que la vie va vous lancer et quand vous devrez peut-être déménager. Cela dit, si vous êtes convaincu que vous serez dans les mêmes années à la maison, étudiez l'avantage d'ajouter une pénalité de remboursement anticipé à votre prêt et cherchez-en un qui ne vous pénalise que si vous refinancez et non si vous vendez.
3. Déterminer le meilleur moment pour refinancer Si vous souhaitez refinancer un ARM, vous pourriez manquer des économies potentielles si vous le faites avant l'expiration du taux initial faible. Cependant, il y a d'autres facteurs à prendre en compte, tels que les taux d'intérêt et le marché du logement.
Par exemple, s'il vous reste deux ans avant que votre taux ARM s'ajuste, mais que votre capital immobilier tourne autour de 20%, vous pouvez choisir de le refinancer maintenant afin de ne pas avoir à payer de PMI si la valeur de votre maison diminue. Renseignez-vous auprès de votre prestataire de services hypothécaires lorsque vos taux commenceront à changer et comparez les risques et les avantages potentiels de rester dans votre ARM un peu plus longtemps que de le refinancer maintenant.
D'un autre côté, il se peut que vous deviez planifier votre refinancement en fonction d'autres événements, tels que l'attente de deux ans à votre emploi actuel, le remboursement de la dette ou l'économie de frais de refinancement. Chacun de ces facteurs peut rendre le processus de qualification de prêt plus facile ou réduire votre paiement. Parce que demander un refinancement nuira à votre pointage de crédit, il est préférable d'attendre jusqu'à ce que vous êtes engagé avant de soumettre votre demande. Sinon, il pourrait être plus difficile de vous qualifier si vous arrêtez le processus et le redémarrez, disons, six mois plus tard.
Une autre considération est combien de temps vous prévoyez de rester dans votre maison. Puisque le refinancement coûte habituellement entre 2 000 $ et 4 000 $, selon la taille de votre hypothèque et l'endroit où vous vivez, assurez-vous de récupérer les coûts avant de déménager. La règle générale est que si vous ne prévoyez pas vivre dans votre maison pendant au moins deux ans de plus, le refinancement vous coûtera plus d'argent qu'il n'en économise.
Le refinancement d'une hypothèque est généralement plus facile et plus rapide que l'obtention de votre hypothèque initiale, de sorte qu'il n'y a pas de pénurie de banques et de courtiers désireux de vous aider.
Peu importe si vous décidez de travailler avec une banque ou une coopérative de crédit locale, une grande banque ou un courtier, votre loyauté devrait être à votre porte-monnaie. Envisager soigneusement les offres de tous les côtés afin de déterminer le meilleur choix pour vous. Examinez le coût total du refinancement (y compris les points de départ, les points de réduction, l'assurance de titres et les autres frais) et ne vous concentrez pas uniquement sur les frais remboursables ou sur votre paiement. Les prêteurs sont devenus très créatifs en faisant des prêts qui sont réellement «coûteux» semblent être «à faible coût».
Assurez-vous de comparer les pommes aux pommes lorsque vous examinez différentes citations également. En d'autres termes, confirmez que chaque devis que vous recevez est pour le même type de prêt - celui que vous avez demandé. Malheureusement, certains prêteurs sans scrupules vous montreront des "offres" incroyables pour vous rebondir. Pourtant, plus tard, vous découvrirez que le "deal" était pour un type de prêt tout à fait différent comme un ARM de 6 mois. En fait, si vous demandez un prêt à taux fixe permanent de 30 ans et que l'agent de crédit vous présente un prêt hypothécaire à taux variable de 30 ans avec une période fixe de 6 mois, levez-vous et partez!
Vous devez envisager de payer le coût pour refinancer de sa poche ou envelopper dans le prêt. Bien que les prêteurs offrent des refinancements faibles ou sans frais, se rendre compte que beaucoup d'entre eux enveloppent simplement les coûts dans le prêt à rembourser plus tard.
Examiner les devis que vous recevez pour déterminer comment les coûts de clôture seront payés et comment les conditions du prêt seront affectées par l'incorporation de ces coûts par rapport à leur paiement de leur poche. Gardez à l'esprit que si vous financez vos frais de clôture, il vous faudra plus de temps pour les récupérer. Toutefois, l'inclusion des coûts de clôture dans le prêt peut vous permettre de refinancer même si vous n'avez pas assez d'argent pour couvrir les coûts.
La chose la plus importante lorsque vous magasinez pour un refinancement est de venir à la table préparée et vérifier tout ce qu'on vous dit ou «garanti». Ce territoire est toujours acheteur-méfiez-vous. Ne vous laissez pas abuser par la facilité et la confiance en personne.
Vous pourriez par la suite constater, par exemple, que la transaction que vous pensiez être trop belle pour être vraie s'accompagnait d'une pénalité pour remboursement anticipé qui vous empêche de vendre votre maison. Faites-vous une faveur et faites vos devoirs. Aussi, gardez à l'esprit qu'une hypothèque est une hypothèque, peu importe où vous l'obtenez, et la plupart seront immédiatement vendus à un autre agent après votre signature.
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