Le refinancement de votre hypothèque peut être un mouvement d'économie d'argent, mais pas dans toutes les situations. Comme il y a des coûts associés à tous les refinancements, obtenir un taux d'intérêt plus bas peut parfois être plus coûteux que de garder votre prêt actuel. De plus, passer au crible toutes ces offres de prêteur peut être écrasante et même trompeuse.
Alors, comment déterminez-vous si un refinancement est bon pour vous? Tout d'abord, vous devez comprendre comment le refinancement fonctionne. Ensuite, considérez votre situation financière et ce que vous voulez accomplir avec un refinancement. Enfin, jetez un coup d'œil aux prêts auxquels vous avez droit dans le contexte de vos objectifs financiers à long terme.
Les facteurs ci-dessous détaillent ce processus et vous aideront à prendre une décision éclairée en ce qui concerne le refinancement ou non de votre prêt hypothécaire actuel.
Lorsque vous refinancez une hypothèque sur votre maison, vous remboursez l'hypothèque originale et la remplacez par une nouvelle. Les termes et le taux d'intérêt sur le nouveau prêt peuvent être différents, mais la propriété garantissant le prêt est toujours la même.
Parce que vous possédez déjà la propriété, il est souvent plus facile de refinancer que d'obtenir le prêt initial. De plus, si vous possédez votre propriété depuis longtemps, vous pouvez avoir des capitaux propres importants, ce qui peut également faciliter le refinancement.
Quand il s'agit de coût, il y a deux choses importantes à comprendre. La première est que le refinancement s'accompagne de presque autant de coûts que l'hypothèque initiale. Vous devrez payer les frais de clôture, l'assurance titres et les honoraires d'avocat, et vous devrez peut-être également payer pour une évaluation, des taxes et des frais de transfert.
Ce n'est définitivement pas gratuit. Bien que de nombreuses banques annoncent des hypothèques «sans frais», il n'y a vraiment rien de tel. Cependant, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire sans frais lorsque les frais de clôture sont ajoutés au solde du prêt (ce qui signifie que vous paierez des intérêts sur les frais de clôture) ou vous paierez simplement un taux plus élevé pour les couvrir.
Par conséquent, lors de l'examen d'un refinancement, il est essentiel de déterminer si les économies que vous obtiendrez d'un taux d'intérêt inférieur compenseront les coûts que vous encourrez.
La deuxième chose à comprendre est que les coûts de clôture varient en fonction de votre taux. En d'autres termes, si vous voulez le taux le plus bas disponible, vos frais de clôture seront relativement élevés. Alternativement, si vous acceptez un taux légèrement plus élevé, vos frais de clôture seront probablement réduits.
Par exemple, un refinancement à 6% peut vous coûter 2 000 $ à la clôture, tandis qu'un taux inférieur à 5, 75% pourrait vous coûter 3 000 $. Mais si vous acceptez un taux de 6, 5%, vous pourriez ne pas avoir de frais de poche. En fait, le prêt de 6, 5% peut avoir été annoncé comme un prêt «sans frais». Vous pouvez voir, cependant, que vous payez en effet pour les frais de clôture sous la forme d'un taux d'intérêt plus élevé.
Vous êtes probablement déjà au courant qu'un refinancement peut réduire votre paiement mensuel. Cependant, un taux d'intérêt plus bas peut également vous permettre de constituer plus rapidement des capitaux propres et de rembourser votre solde de prêt. Lorsque vous payez votre hypothèque chaque mois, regardez attentivement votre relevé. Étant donné que votre prêt hypothécaire est amorti sur une longue période, généralement 30 ans, les versements d'intérêts constituent une partie importante du paiement mensuel, en particulier pendant les dix premières années de votre prêt.
Lorsque vous refinancez votre hypothèque à un taux d'intérêt plus bas, le montant que vous payez en intérêts diminuera. De plus, si le terme de votre nouvelle hypothèque correspond au nombre d'années restantes sur votre hypothèque initiale, le montant que vous paierez pour le capital augmentera. Si vous pouvez vous le permettre et n'avez pas d'autres dettes à intérêt élevé, une bonne stratégie consiste à diriger le montant d'argent que vous épargnez d'un refinancement vers des paiements de capital supplémentaires. De cette façon, votre montant hypothécaire mensuel ne change pas, mais vous pouvez rembourser votre maison beaucoup plus rapidement.
Dans la plupart des cas, un refinancement qui implique la suppression de l'assurance hypothécaire privée (PMI) vous aidera également à économiser de l'argent. Si votre maison a plus de 20% d'équité, vous n'aurez pas besoin de payer PMI, sauf si vous avez un prêt hypothécaire FHA ou sont considérés comme un emprunteur à haut risque. Si vous payez PMI et votre prêteur actuel ne l'enlèvera pas même si votre maison a au moins 20% d'équité, vous pouvez envisager un refinancement pour cette seule raison.
Considérez ce qui suit pour avoir une idée de la probabilité d'un refinancement pour vous aider, si vous en avez le droit, et comment structurer le refinancement:
1. Taux d'intérêt actuel
Autrement dit, si vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire à un taux inférieur, un refinancement vaut la peine d'être examiné. Cela dit, réfléchissez au temps qu'il vous faudra pour récupérer les frais de clôture.
Par exemple, si vous avez payé 2 000 $ pour refinancer votre hypothèque à un taux inférieur et que votre paiement a chuté de 150 $ par mois, il vous faudra probablement un peu plus d'un an pour atteindre le seuil de rentabilité. Généralement, au moins la moitié d'une réduction complète du taux d'intérêt vous permettra d'économiser suffisamment d'argent pour annuler les frais de clôture dans quelques années.
2. Prêt Jumbo
Si votre hypothèque initiale était un «prêt jumbo», mais que vous avez depuis remboursé le solde à moins de 417 000 $, vous pourriez peut-être obtenir un refinancement «régulier». En d'autres termes, il y a de fortes chances que vous puissiez bénéficier d'un taux d'intérêt plus bas même si les taux n'ont pas baissé de manière significative.
3. Coûts de clôture
Puisque chaque hypothèque, y compris un refinancement, a des frais associés, vous devez comprendre comment vous allez les payer et si cela a un sens pour votre situation.
Par exemple, dans un prêt hypothécaire «sans frais», vous payez les frais sur le solde du prêt ou vous acceptez un taux d'intérêt plus élevé pour couvrir ces frais. Si vous pouvez vous le permettre, vous économiserez de l'argent à long terme en payant les frais de votre poche. Cependant, si vous ne pouvez pas vous le permettre et prévoyez de rester chez vous pendant un certain temps, ajouter les frais à votre solde de prêt est susceptible de mieux fonctionner que d'accepter un taux d'intérêt plus élevé. Mais si vous prévoyez vous déplacer au cours des prochaines années, accepter le taux d'intérêt plus élevé sera plus avantageux.
Tenez compte de l'ensemble de votre situation financière lorsque vous décidez de financer ou non vos frais de clôture. Par exemple, si vous avez une dette de carte de crédit à taux d'intérêt élevé, mais que vous avez des liquidités pour payer les frais de clôture, il peut être judicieux de rembourser la dette à taux d'intérêt élevé et de financer les frais de clôture. Ensuite, vous pouvez diriger les paiements qui auraient été versés à votre carte de crédit à votre prêt immobilier. De cette façon, vous pourriez rembourser les frais de clôture plus rapidement que vous n'auriez pu payer le même montant de la dette de carte de crédit.
4. Pénalité de remboursement anticipé d'hypothèque
Certains courtiers en hypothèques et banques offrent des prêts assortis d'une pénalité pour remboursement anticipé. Alors qu'un prêt avec une pénalité de remboursement anticipé a généralement des frais plus bas ou un meilleur taux, si vous payez le prêt au début, vous devrez des frais qui peuvent être élevés. La pénalité est en place pour une période déterminée et peut parfois diminuer avec le temps. Mais si vous voulez refinancer votre hypothèque avant que la pénalité de remboursement anticipé expire, vous devrez payer la pénalité, qui peut finalement rendre le refinancement plus cher que cela vaut la peine.
5. Durée du séjour à la maison
Ceci est important dans le contexte des coûts de clôture et surtout si vous envisagez un nouveau prêt avec une pénalité de remboursement anticipé. Quand il s'agit de frais de clôture, vous voulez vous assurer que vous récupérez les frais avant de vous déplacer.
Par exemple, si vous avez payé 2 000 $ en frais de clôture et que vous payez maintenant 100 $ de moins en intérêts chaque mois, cela prendra 20 mois avant que vous atteigniez le seuil de rentabilité et que vous commenciez à voir des économies réelles. Si vous avez financé ces frais de clôture en les ajoutant au solde du prêt, cela prendra encore plus de temps.
Si vous n'envisagez pas d'être dans votre maison pendant au moins deux ans, cela ne vaut probablement pas la peine d'être refinancé - à moins, peut-être, que vous refinanciez d'un taux très élevé à un taux beaucoup plus bas, ou si vous négociez frais de clôture de poche pour un taux d'intérêt plus élevé qui est encore inférieur à votre taux hypothécaire d'origine.
Si vous envisagez d'appliquer une pénalité pour remboursement anticipé sur votre nouveau prêt afin d'obtenir un taux inférieur, vous devriez vous engager à rester chez vous pendant la période de pénalité pour remboursement anticipé, qui peut durer cinq ans ou plus.
6. Votre pointage de crédit
Si votre crédit s'est amélioré depuis que vous avez reçu votre prêt hypothécaire initial, vous pouvez maintenant bénéficier d'un taux inférieur. Vérifiez votre rapport de crédit avant de commencer le processus pour confirmer si c'est le cas. Souvent, quelques années de paiements hypothécaires en temps opportun amélioreront votre score de sorte que vous êtes admissible à un taux d'intérêt plus bas.
En outre, comparez votre dette et revenu maintenant à ce qu'il était lorsque vous avez souscrit l'hypothèque initiale, car les banques exigent généralement que votre ratio d'endettement tombe en dessous de 36%. Si vous avez depuis accumulé une dette importante ou si votre revenu a diminué, vous pourriez ne pas être admissible à un taux inférieur ou un refinancement du tout en dépit de crédit stellaire.
7. Montant de l'équité dans votre maison
La plupart des prêteurs veulent voir une certaine quantité d'équité afin de vous qualifier pour un prêt. En règle générale, plus l'équité dans votre maison, plus il sera facile de refinancer. Un minimum de 20% est idéal, mais vous pouvez toujours être admissible à un refinancement, même si vous avez moins, par exemple 10%. Cependant, les termes peuvent ne pas être aussi favorables.
Pour refinancer avec peu ou pas d'équité, voir la section «Situations spéciales» ci-dessous.
8. Hypothèque à taux variable ou ballon
La plupart des gens qui ont une hypothèque à taux variable ou une hypothèque de paiement ballon comptent sur le refinancement à un moment donné, s'ils prévoient de rester dans leur maison. Étant donné que le refinancement peut prendre un certain temps, accordez-vous suffisamment de temps pour faire une demande et obtenir votre approbation avant que votre taux ne s'ajuste ou que votre paiement d'échéance n'arrive à échéance. Vérifiez vos documents de prêt pour vous assurer que vous savez exactement quand cette date est et planifier à l'avance.
9. Durée du prêt
Beaucoup de gens refinance dans une nouvelle hypothèque de 30 ans et ne se rapprochent jamais de l'objectif de posséder leur propre maison. Puisque les intérêts constituent la grande majorité de vos paiements dans les dix à quinze premières années, vous paierez beaucoup plus d'intérêts si vous continuez à régler l'horloge.
Par conséquent, c'est généralement une bonne idée de demander une durée de prêt aussi longue que le nombre d'années restant sur votre hypothèque initiale, aussi longtemps que vous pouvez vous le permettre. Cela vous permet de rembourser votre hypothèque selon le calendrier original, tout en réduisant votre taux. Vous pouvez même refinancer dans un terme plus court, ce qui peut augmenter votre paiement, mais pourrait vous obtenir un taux encore meilleur et vous mettre en place pour rembourser le prêt plus tôt.
Rappelez-vous, ne vous concentrez pas sur le paiement mensuel à l'exclusion de la durée du prêt, de votre taux et des frais de clôture. Par exemple, un courtier hypothécaire peu scrupuleux peut vous montrer un prêt avec un paiement inférieur qui a en fait une durée de 30 ans, des dépenses élevées et un taux qui n'est pas très inférieur au taux de votre prêt hypothécaire actuel.
10. Personnes inscrites à l'hypothèque refinancée
Généralement, si vous essayez d'ajouter ou de retirer quelqu'un d'une hypothèque, comme après un mariage ou un divorce, le prêteur vous obligera à refinancer. Ceci est fait pour déterminer si l'autre personne sera admissible, ou si vous vous qualifiez seul.
Cependant, vous pouvez être en mesure de travailler avec le prêteur hypothécaire afin d'atteindre votre objectif sans passer par un refinancement complet. Cela est particulièrement vrai si la personne qui aura été sur les deux hypothèques peut être admissible à l'hypothèque par eux-mêmes.
11. Deuxième prêt hypothécaire ou prêt hypothécaire
Si vous avez une deuxième hypothèque, un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit sur valeur domiciliaire, vous pourriez économiser beaucoup d'argent en refinançant votre prêt hypothécaire principal.
Pour déterminer si vous le pouvez, additionnez tous vos prêts immobiliers ensemble. Si la valeur actuelle de votre maison dépasse la valeur des prêts, vous pourriez être en mesure de refinancer vos prêts en un seul. De cette façon, vous paierez un taux bas sur le montant total au lieu d'un taux faible sur votre prêt hypothécaire principal et un taux plus élevé sur le second.
Une abondance ou un manque d'équité peut causer des problèmes de refinancement. Vous trouverez ci-dessous des conseils sur la meilleure façon de gérer les deux situations:
Comme indiqué précédemment, si vous avez peu ou pas d'équité, le refinancement peut être difficile ou carrément impossible. Cependant, pour certains types de prêts et certaines situations spécifiques, des options de refinancement spéciales sont disponibles.
Par exemple, si vous avez au moins 5% d'équité dans votre maison, vous pourriez être admissible à un refinancement de la FHA. Ou pour les propriétaires qui n'ont manqué aucun paiement, le Programme de refinancement abordable à domicile, ou HARP, peut vous aider à refinancer à un taux inférieur, même si vous êtes à l'envers dans votre prêt hypothécaire. Ce programme permet aux propriétaires de prêts hypothécaires Fannie Mae ou Freddie Mac de refinancer jusqu'à 125% de la valeur actuelle de leur maison.
Alternativement, si vous êtes en danger imminent de perdre votre maison, le programme HAMP, peut modifier votre contrat de prêt par refinancement, une durée de prêt prolongée et, si nécessaire, la réduction du capital pour réduire vos paiements à plus de 31% de votre revenu brut. L'aide est également disponible si vous avez du mal à faire des paiements sur une deuxième hypothèque, si vous êtes au chômage, ou si vous êtes déjà face à la forclusion. La plupart de ces prêts sont fournis par le programme Making Home Affordable du gouvernement, mais sont administrés par des prêteurs réguliers.
Une option que certains propriétaires ont utilisé dans le passé est un prêt «piggyback», où un prêt sur valeur domiciliaire est pris pour 10% du solde et une hypothèque principale pour le reste. Un tel arrangement peut signifier des conditions plus favorables. Cependant, avec l'avènement de conditions de prêt plus strictes, il peut être difficile de trouver une banque ou une coopérative de crédit qui est prête à faire ce type de prêt.
Vous avez peut-être vu de la publicité pour des refinancements qui disent «mettez de l'argent dans votre poche» ou «obtenez de l'argent de votre maison». On parle de refinancements en espèces. Ici, le nouveau prêt est plus important que l'ancien, et vous obtenez la différence en espèces. Mais cet argent n'est pas gratuit - c'est un prêt sur la valeur nette de votre maison. En d'autres termes, vous devez le rembourser.
Bien que les banques et les courtiers peuvent vanter que c'est un excellent moyen de rembourser la dette, prendre des vacances, ou obtenir de l'argent des collèges, le problème est que ce n'est qu'une solution temporaire. En fait, vous pourriez finir par payer beaucoup plus pour cet «encaissement» si vous n'avez pas de plan en place pour la façon dont vous allez le rembourser.
Par exemple, quand vient le temps de vendre votre maison, vous n'obtiendrez pas autant de la vente parce que vous aurez un solde de prêt plus important à rembourser. Ou, pire encore, si le marché de l'immobilier diminue, vous pourriez devenir à l'envers dans votre prêt hypothécaire et devoir l'argent de la banque lorsque vous vendez.
Les remboursements en espèces s'accompagnent généralement de taux d'intérêt plus élevés, même si vous ne retirez qu'une «petite» somme d'argent. Plus précisément, de nombreuses banques offrent un refinancement pour rembourser vos cartes de crédit. Mais c'est un mouvement risqué dans lequel vous négociez des dettes non garanties (les cartes de crédit) pour la dette garantie (l'hypothèque). Si vous êtes incapable de payer votre dette de carte de crédit, le pire qui puisse arriver est un jugement du tribunal pour saisir votre salaire. Mais si vous êtes incapable de payer l'hypothèque, vous perdrez votre maison.
Assurez-vous que vous pouvez réellement payer un paiement hypothécaire qui intègre votre dette de carte de crédit avant de sécuriser cette dette avec votre maison. En fait, si vous avez de la difficulté à rembourser votre dette, communiquez avec un conseiller en crédit avant de refinancer votre prêt hypothécaire.
Voici quelques façons de minimiser les coûts de clôture associés à un refinancement:
Utilisez un calculateur de refinancement pour déterminer combien vous pouvez économiser. Asseyez-vous avec votre relevé hypothécaire et déterminez combien vous payez pour les taxes foncières et l'assurance habitation, car ces montants ne changeront pas lorsque vous refinancerez. Toutefois, si votre propriété a perdu de la valeur, vous pourriez peut-être réduire votre impôt foncier.
Ensuite, obtenez un chiffre approximatif sur les frais de clôture de la banque ou du courtier qui a traité votre première hypothèque. Les coûts de clôture moyens pour un refinancement de 200 000 $ sont de 3 741 $, mais les montants varient grandement d'une région à l'autre. Vous aurez également besoin de savoir combien de temps vous avez laissé sur votre prêt et décider si vous allez garder la même durée du prêt, ou si vous allez le raccourcir ou l'allonger.
Par exemple, dire que Jim a été dans sa maison et l'hypothèque actuelle pendant sept ans. Il a initialement payé 145 000 $ pour la maison et a un paiement hypothécaire mensuel de 916 $ à 6, 5%. Même après sept ans, il ne rembourse que 206 $ de son capital par mois, alors que 710 $ de son paiement vont aux intérêts. Il doit encore 130 897 $ à son hypothèque.
Il décide de refinancer et est en mesure d'obtenir un taux de 5% et paie 2000 $ en frais de clôture. Il choisit de garder le même terme de prêt et son nouveau paiement est de 799 $ par mois.
Ancienne hypothèque à 6, 5%
Nouvelle hypothèque à 5%
Non seulement Jim économisera 117 $ sur son paiement chaque mois, mais comme il paiera moins d'intérêts, il remboursera plus de son solde de prêt qu'il ne l'était auparavant. Cependant, lorsque Jim fera ses impôts, il n'aura pas autant d'intérêt hypothécaire à réclamer, et il y perdra certains avantages. Mais selon la tranche d'impôt sur le revenu de Jim, cette déduction d'impôt perdue peut plus ou moins laver avec le rythme accéléré auquel il paie le principal. En d'autres termes, il faudra environ 17 mois à Jim pour atteindre le seuil de rentabilité, ce qui lui permettra de récupérer ses 2 000 $ en frais de clôture.
Dans tous les cas, utilisez les chiffres concernant le seuil de rentabilité en fonction du montant que vous économiserez mensuellement, de la valeur nette que vous allez accumuler et du montant d'une déduction fiscale que vous abandonnerez avec le taux d'intérêt plus bas. C'est seulement alors que vous pouvez déterminer quand vous êtes susceptible d'atteindre le seuil de rentabilité pour votre situation particulière.
Puisque demander un refinancement nuira à votre pointage de crédit, déterminez si vous êtes susceptible de vous qualifier avant de soumettre votre demande. Si cela vous semble peu probable, vous pouvez attendre jusqu'à ce que la valeur de votre maison augmente, que votre pointage de crédit s'améliore ou que votre ratio dette / revenu diminue. Aussi, planifiez à l'avance si vous souhaitez demander un autre prêt, comme un prêt automobile, qui affectera votre capacité de refinancement.
Ensuite, une fois que vous avez déterminé que vous serez admissible, examinez votre situation financière, y compris votre relevé de prêt hypothécaire, et ce que vous voulez accomplir avec un refinancement. Soyez clair sur ces points lorsque vous discutez des options avec un courtier hypothécaire ou une banque et n'oubliez pas de vous concentrer exclusivement sur une chose, comme le taux ou le paiement, puisque vous pourriez manquer un élément important du prêt que vous acceptez de .
Surtout, comptez sur votre propre évaluation de votre hypothèque actuelle par rapport aux nouveaux devis que vous recevez, et exécutez des numéros sur chacun d'eux pour déterminer ce qui est le plus logique en fonction de vos objectifs.
Avez-vous déjà refinancé votre prêt hypothécaire? Quels sont les principaux facteurs qui ont mené à votre décision et combien avez-vous économisé?
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