Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire inversé (HECM) - Comment ça marche, Pro & Contre

Beaucoup d'aînés ont de la difficulté à joindre les deux bouts chaque mois. Dans le même temps, ils possèdent souvent des milliers de dollars de biens immobiliers sous la forme d'équité dans leur maison. Mais à moins qu'ils agissent, cette équité reste intouchable, incapable de les aider avec les frais de subsistance de base. Ce qui est pire, c'est que les paiements hypothécaires réduisent davantage leur trésorerie disponible chaque mois pour payer des dépenses cruciales.

Selon un rapport de la Henry J. Kaiser Family Foundation, plus de trois aînés sur quatre âgés de plus de 65 ans ont une valeur nette de 67 700 $ à 325 200 $. Une personne sur 20 a un avoir propre supérieur à 398 500 $ et 1% a plus de 799 850 $.

Et pourtant près de la moitié des Américains âgés dépendent de la sécurité sociale pour au moins la moitié ou plus de leur revenu, tandis que l'un des huit dépendent uniquement de la sécurité sociale. Mais bon nombre de ces personnes âgées ont un avoir propre qui pourrait être converti en revenu monétaire.

Si vous ou vos parents êtes «riches» mais pauvres en argent, il est temps d'examiner si une hypothèque inversée sur la maison familiale est une meilleure alternative aux moyens traditionnels de convertir la valeur nette de la maison en un actif monétaire.

Méthodes traditionnelles pour convertir les capitaux propres en argent comptant

Pour les personnes âgées qui prévoient et désirent vivre dans leur résidence actuelle dans un avenir prévisible, il existe quelques moyens traditionnels (sans inclure l'hypothèque inversée) pour convertir la valeur nette de la maison en argent:

• Prêts sur valeur domiciliaire . Un prêt sur valeur domiciliaire est essentiellement un prêt accordé au propriétaire garanti par la réception par le prêteur d'un privilège hypothécaire de deuxième rang sur le bien immobilier. Le prêt sous-jacent peut atteindre 100% de l'avoir du propriétaire, selon les critères du prêteur, la cote de crédit de l'emprunteur et les modalités de remboursement négociées. Par exemple, un propriétaire ayant des capitaux propres peut généralement emprunter une somme forfaitaire égale à un montant compris entre 80% et 100% des capitaux propres.
• Marge de crédit hypothécaire . Une marge de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) est une ligne de crédit renouvelable d'un montant égal à la valeur des capitaux propres, habituellement assortie d'un taux d'intérêt ajustable, de sorte que les montants de paiement varient d'un mois à l'autre. Comme les autres prêts personnels, les conditions du prêt et le montant du crédit disponible peuvent faire l'objet de négociations entre l'emprunteur et le prêteur.
• Refinancement d'hypothèque . Lorsque les taux d'intérêt baissent et / ou que leurs capitaux propres augmentent, de nombreux propriétaires se refinancent afin de pouvoir réduire le taux d'intérêt du prêt sous-jacent et ainsi réduire leurs versements mensuels ou convertir une partie de leurs capitaux propres en liquidités. Par exemple, disons qu'un propriétaire a acheté une nouvelle maison en 2000 pour 312 000 $. Le prêt à taux fixe de 30% à 30 ans exige un paiement mensuel de 1 824, 40 $. Aujourd'hui, la maison a une valeur estimative de 350 000 $ et les taux d'intérêt sont tombés à 3, 5%. Le propriétaire refinance ensuite la maison à un taux de 3, 5% pendant 30 ans avec un paiement mensuel de 1 582, 85 $. En conséquence du refinancement, le propriétaire paie l'hypothèque initiale, réduit son paiement de plus de 240 $, et est capable de retirer 30 000 $ d'argent de l'avoir accumulé.

Bien que ces méthodes sont un moyen d'accéder à l'équité verrouillée, ils ont tous une foule d'inconvénients:

• Exposition continue aux baisses de l'immobilier . Étant donné que le prêteur a «plein recours» au propriétaire si le prêt hypothécaire n'est pas remboursé, le propriétaire est responsable si le produit de la vente de la propriété est inférieur à l'hypothèque en cours. Les biens immobiliers dont la valeur est inférieure à celle de l'hypothèque sont considérés comme étant «sous l'eau», une situation dans laquelle de nombreux propriétaires se sont retrouvés à la suite de la crise des titres hypothécaires de 2008-2009.
• Paiements requis pour la durée de la nouvelle hypothèque . Le propriétaire refinancer sa maison dans notre exemple avait fait près de 14 ans sur les 30 ans de paiements. Le refinancement - avec un nouveau prêt - redémarre l'horloge pour un autre terme de 30 ans, ajoutant essentiellement 14 années de paiements à l'ancienne date d'échéance. Les personnes âgées retraitées peuvent manquer de revenus suffisants pour effectuer des paiements après leur retraite.
• Les paiements d'hypothèque en souffrance déclenchent la forclusion par le prêteur . L'obligation légale d'effectuer des paiements au prêteur existe pour la durée du prêt. Le défaut de paiement peut entraîner la forclusion et la vente de la propriété. Si l'hypothèque est sous l'eau, les personnes âgées non seulement perdent leur maison, mais doivent compenser la différence entre le produit de la vente et le prêt hypothécaire en cours.

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire inversé?

Un prêt hypothécaire inversé - parfois appelé HECM - est approuvé par la FHA pour les personnes âgées seulement, et est une méthode de plus en plus populaire pour les propriétaires âgés (62 ans et plus) de convertir l'excédent de la valeur nette de la maison en une somme forfaitaire d'argent comptant, d'une marge de crédit ou d'une série de versements mensuels réguliers de type rente.

Comment ça marche

Le prêteur qui fait l'hypothèque inversée a un privilège de premier hypothèque sur la propriété, mais ne reçoit pas les paiements sur le prêt comme dans une hypothèque traditionnelle, ni le propriétaire est responsable de toute perte de valeur lorsque le prêteur reçoit le bien immobilier au décès ou déménagement du propriétaire. La beauté de ce type de prêt est que l'emprunteur reçoit de l'argent du prêteur, dont le montant est basé sur le montant de l'équité dans la maison avec d'autres facteurs, tels que l'âge et le taux d'intérêt. Cependant, puisque la maison est utilisée comme garantie sur le prêt, le prêteur reçoit la propriété au décès ou au déménagement du propriétaire. (Cela dit, le propriétaire ou les héritiers peuvent rembourser le prêt à tout moment et ainsi garder la maison.)

Par exemple, un prêteur hypothécaire inversé accepte de faire un privilège de premier hypothèque de 150 000 $ sur la maison du propriétaire qui a une valeur d'évaluation actuelle de 300 000 $. Cependant, le propriétaire a déjà un prêt hypothécaire au lieu de 100 000 $. En utilisant le produit du nouveau prêt (150 000 $), le propriétaire rembourse l'hypothèque existante de 100 000 $, laissant un produit excédentaire de 50 000 $. (Si la maison n'avait pas d'hypothèque existante, le produit du propriétaire équivaudrait à la somme totale de 150 000 $). Le propriétaire peut choisir de recevoir le paiement de l'une des façons suivantes:

1. Prenez les 50 000 $ en argent - ce qu'on appelle un «paiement forfaitaire» - immédiatement à la fermeture et dépensez ou enregistrez-le comme vous le souhaitez. Il n'y a pas de conséquences fiscales.
2. Prenez les 50 000 $ dans une série de paiements mensuels du prêteur hypothécaire inversé. Les paiements peuvent être basés sur un nombre fixe de paiements ou un calcul actuariel pour l'espérance de vie du propriétaire.
3. Prenez les 50 000 $ sous la forme d'une marge de crédit qui peut être utilisée à tout moment par le propriétaire. Si le propriétaire tarde à tirer de la ligne, la société de prêt hypothécaire réduira les intérêts sur l'hypothèque inversée sous-jacente.
4. Prenez les 50 000 $ en une combinaison de paiements et d'une marge de crédit.

Le propriétaire n'est jamais obligé de faire des paiements de capital ou d'intérêts sur un prêt hypothécaire inversé. Ces caractéristiques - le paiement d'argent d'un prêteur au propriétaire qui n'est pas imposable et n'affecte pas les prestations de sécurité sociale ou d'assurance-maladie - peuvent particulièrement bénéficier aux personnes âgées à court d'argent.

Admissibilité

Il existe plusieurs conditions d'admissibilité claires pour les emprunteurs d'obtenir une hypothèque inversée.

• Les emprunteurs doivent être âgés de 62 ans ou plus.
• La maison achetée doit être la résidence principale des emprunteurs.
• La propriété doit être une famille monoparentale ou un condominium approuvé par la FHA.
• Les emprunteurs doivent compléter une séance de conseil approuvée par HUD pour s'assurer qu'ils comprennent les coûts financiers et les exigences légales du HECM.
• Les emprunteurs doivent avoir la capacité financière de payer les dépenses obligatoires telles que les impôts fonciers, l'assurance habitation et l'entretien normal.

Le taux et les coûts

Le taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires, qu'ils soient conventionnels ou inversés, peut être fixe ou variable et est basé sur les taux d'intérêt existants du marché et sur les décisions d'affaires de chaque société hypothécaire de se différencier des concurrents. Par conséquent, les taux varient généralement d'un prêteur à l'autre, tout comme les taux varient pour les prêts hypothécaires conventionnels.

En plus des frais de clôture traditionnels, une prime d'assurance hypothécaire initiale (MIP) est facturée. La commission est égale à 0, 5% si le ratio prêt / valeur (LTV) est de 60% ou moins, ou de 2, 5% si le LTV est supérieur à 60%. Une PIM additionnelle de 1, 5% est facturée chaque année. Cela fournit la protection du prêteur dans le cas où la valeur de la maison diminue pendant la durée de l'hypothèque inversée. Il convient de noter que les hypothèques immobilières classiques ne nécessitent généralement pas d'assurance hypothécaire si l'acompte de la maison est de 20% ou plus.

Exigences de prêt

Tout comme dans les hypothèques traditionnelles, les prêteurs exigent que les propriétaires achètent et maintiennent une assurance de biens, payent les taxes foncières à leur échéance et maintiennent la propriété dans un état raisonnable. Puisque les prêts hypothécaires inversés diffèrent des prêts hypothécaires traditionnels en ce sens qu'il n'est jamais nécessaire d'effectuer des paiements au prêteur hypothécaire, le prêt arrive à échéance (ou ne peut être appelé que par le prêteur) dans des conditions précises appelées «événements d'échéance». :

• Tous les emprunteurs sont décédés.
• Tous les emprunteurs ont vendu ou converti le titre de la propriété à un tiers.
• La propriété n'est plus la résidence principale d'un emprunteur en raison d'un décès ou d'un état physique ou mental qui dure plus de 12 mois.
• Les emprunteurs refusent de payer des impôts fonciers ou de maintenir une assurance de biens et ont eu l'occasion de corriger les lacunes.
• Les emprunteurs refusent ou sont incapables de maintenir des biens en bon état après un processus de mise en demeure et d'adjudication.

Dans tous ces cas, le propriétaire (s'il est vivant) ou la succession a la possibilité de garder la maison en remboursant le prêt hypothécaire inversé. Si la maison est évaluée moins que le prêt hypothécaire au moment où le prêt est dû, le propriétaire ou l'exécuteur de la succession ne prend aucune mesure, sauf pour faciliter la forclusion de la maison par le prêteur. Le prêteur vend ensuite la propriété autant que possible, en appliquant le produit de l'emprunt en cours.

Il est important de noter que s'il reste de l'argent après le remboursement du prêt, l'excédent est retourné à la succession. Si le prêt est supérieur au produit de la vente, la perte est supportée exclusivement par la société de prêt hypothécaire inversé.

Comment les prêts hypothécaires inversés diffèrent des prêts hypothécaires traditionnels

Il existe plusieurs caractéristiques inhabituelles des prêts hypothécaires inversés qui diffèrent des hypothèques traditionnelles.

1. La sécurité unique du prêteur pour une hypothèque inversée est la propriété de la maison . Puisque le propriétaire n'est jamais tenu d'effectuer des paiements hypothécaires, la source de remboursement au prêteur hypothécaire est la vente de la propriété au décès du propriétaire ou de quitter la propriété. Par contrat, le propriétaire est autorisé à rester dans la propriété aussi longtemps qu'il vit et la maison est sa résidence principale.
2. La cote de crédit ou l'historique du propriétaire est immatérielle . Puisque le propriétaire n'est pas tenu de faire des paiements, sa situation financière passée ou présente n'est pas un facteur dans la souscription ni l'établissement du taux de crédit prolongé sur l'hypothèque.
3. Les ratios Loan-to-Value (LTV) sont moins que dans les hypothèques traditionnelles . Les prêteurs traditionnels sont garantis à la fois par la valeur marchande de la propriété et par la responsabilité financière des emprunteurs. Par conséquent, certains prêteurs prêtent jusqu'à 100% de la valeur marchande de la propriété. Les ratios de prêt hypothécaire inversé varient généralement entre 50% et 65%.
4. Plus le plus jeune emprunteur est âgé, plus le ratio prêt / valeur des prêts hypothécaires inversés est élevé . L'espérance de vie actuarielle du plus jeune emprunteur est la base du calcul de la durée probable du prêt. Cependant, le prêt ne mûrit pas jusqu'à ce que le dernier propriétaire vivant décède ou s'éloigne de la maison. Si le propriétaire décède plus tôt que prévu, le principal du prêt devient dû à ce moment-là; Si le propriétaire vit plus longtemps que le projet de tables actuarielles, le prêt est prolongé jusqu'au décès ultérieur. Par exemple, une femme de 80 ans a 9, 61 années d'espérance de vie restante alors qu'une femme de 70 ans aurait 16, 3 ans. Dans notre exemple, le montant maximal du prêt pour les 80 ans serait de 187 712 $. L'emprunteur plus âgé sur la même propriété de 300 000 $ recevrait plus de 50 000 $ que le prêt pour le plus jeune âgé de 70 ans. En d'autres termes, le ratio LTV est plus élevé pour les super seniors.

Réduction des effectifs et l'hypothèque inversée

Ayant élevé leur famille au moment où ils atteignent l'âge de la retraite, de nombreux aînés cherchent une empreinte de logement plus petite avec moins d'entretien et moins de coûts. Avant le développement du prêt HECM pour achat - également un prêt assuré par la FHA - les personnes âgées qui réduisaient et voulaient utiliser une hypothèque inversée devaient subir deux fermetures coûteuses: la première sur une hypothèque traditionnelle pour acheter la plus petite maison, suivie par un deuxième refinancement (et fermeture) en utilisant l'hypothèque inversée produit pour rembourser l'hypothèque traditionnelle.

Réalisant que le HECM est un véhicule idéal pour financer une nouvelle maison, maximiser le produit au profit des aînés, et éliminer les paiements de la maison jusqu'au décès ou un déménagement plus tard, la FHA a approuvé le prêt HECM pour l'achat, éliminant ainsi les tracas et les coûts des fermeture d'hypothèque traditionnelle. En plus des exigences d'admissibilité standard, il comprend les mandats suivants:

• Toute différence entre le prix d'achat de la nouvelle maison et le produit du prêt HECM doit être payée en espèces par l'emprunteur à la clôture. Par exemple, si le prix d'achat d'une maison est de 300 000 $ et que le montant net du prêt après les frais de règlement est de 140 000 $, les emprunteurs doivent disposer de 160 000 $ en argent pour fermer.
• Les emprunteurs doivent compléter une séance de conseil approuvée par HUD pour s'assurer qu'ils comprennent les coûts financiers et les exigences légales du HECM.

Alors qu'une hypothèque conventionnelle sur la nouvelle propriété peut nécessiter moins d'argent sur la fermeture du prêt que le HECM, il faut également faire des paiements mensuels à la société de prêt hypothécaire. Par exemple, les coûts de clôture de l'achat d'une maison de 300 000 $ avec un ratio prêt / valeur de 80% s'élèveraient à environ 70 000 $ (acompte de 60 000 $ + frais de clôture de 10 000 $). Le financement avec une hypothèque HECM coûterait un produit supplémentaire de 90 000 $ (160 000 $ - 70 000 $), mais éliminera tout paiement hypothécaire futur (estimé à 1 200 $ par mois aux taux d'intérêt courants) et les pertes si la valeur marchande future de la maison diminue. Les emprunteurs potentiels doivent «exécuter les chiffres» pour déterminer la meilleure approche pour leur situation.

Déterminer si c'est bon pour vous

Les personnes âgées qui envisagent une hypothèque inversée devraient reconnaître qu'elle a des avantages et des inconvénients, selon leur situation personnelle, leur situation financière et leurs désirs de succession.

Avantages

1. Aucun paiement de prêt hypothécaire n'est jamais requis pendant qu'un propriétaire est vivant et vit sur la propriété.
2. Les prêts hypothécaires inversés n'ont pas de terme fixe, mais viennent seulement de l'occurrence d'événements spécifiques définis, tels que le décès des emprunteurs.
3. Ni l'emprunteur hypothécaire inversé ni sa succession ne court un risque financier si la valeur de la maison tombe en deçà ou est inférieure au solde du prêt hypothécaire à tout moment.
4. L'emprunteur hypothécaire inversé ou sa succession a le choix, à tout moment, de rembourser le prêt hypothécaire inversé et de conserver sa propriété, comme c'est le cas pour les autres prêts hypothécaires.
5. La cote de crédit de l'emprunteur n'est pas considérée dans les critères pour faire un prêt hypothécaire inversé. Une faillite personnelle d'un emprunteur n'affectera pas le statut de l'hypothèque inversée si les autres conditions sont remplies.
6. Les capitaux excédentaires peuvent être pris sous la forme d'une somme forfaitaire, mensuelle pour une durée déterminée ou d'un montant, comme une ligne de crédit, ou une combinaison des trois.

Désavantages

1. Pour être admissible à une hypothèque inversée, la propriété doit être la résidence principale des emprunteurs.
2. Un prêt hypothécaire inversé se limite à des ratios prêts / valeur de marché inférieurs (50% à 65%) aux prêts hypothécaires traditionnels, qui peuvent atteindre 100% de la valeur marchande.
3. L'emprunteur et son conjoint doivent être âgés de 62 ans ou plus. Les prêts hypothécaires inversés ne sont pas disponibles pour les emprunteurs plus jeunes.
4. L'intérêt sur l'hypothèque inversée n'est pas déductible aux fins de l'impôt sur le revenu jusqu'à ce que le prêt soit remboursé.
5. Une prime hypothécaire initiale est facturée - entre 0, 5% et 2, 5%, selon le ratio prêt / valeur - ainsi qu'une prime hypothécaire annuelle de 1, 5%.
6. Les emprunteurs ont besoin de conseils financiers avant d'être approuvés.
7. À moins que les héritiers de l'hypothèque inversée choisissent de rembourser l'hypothèque inversée, le titre de la maison revient au prêteur et sera vendu.

Dernier mot

À l'instar d'une action qui ne verse pas de dividendes ou d'obligations à coupon zéro, la valeur nette d'une maison ne procure aucune liquidité à son propriétaire; toute augmentation de la valeur des capitaux propres est en sommeil jusqu'à ce que l'actif soit vendu ou que la maison soit refinancée avec un montant de prêt plus important. Ce qui est pire, c'est que les personnes âgées continuent d'effectuer des paiements hypothécaires. Dans de nombreux cas, ces fonds pourraient mieux les servir sous forme de liquidités disponibles.

Si vous ou vos parents avez 62 ans et plus, le HECM peut être un outil précieux pour vous aider à atteindre la sécurité financière et la tranquillité d'esprit. Rappelez-vous que l'hypothèque inversée n'est pas pour tout le monde. Assurez-vous de comprendre les obligations et les droits associés à une hypothèque inversée avant de conclure une entente.

Avez-vous ou des membres de la famille ont contracté une hypothèque inversée?

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