Compte tenu des coûts initiaux élevés associés à l'achat d'une maison, la plupart des jeunes commencent leur vie indépendante en louant un appartement. Comme ils construisent des carrières, économiser de l'argent, et de démarrer des familles, beaucoup choisissent d'acheter une maison. À l'autre extrémité du spectre, les propriétaires qui s'apprêtent à prendre leur retraite peuvent choisir de vendre leurs maisons familiales, de réduire leur taille et de redevenir locataires.
Depuis le milieu du XXe siècle, le taux d'accession à la propriété aux États-Unis a oscillé entre 62% et 70%. Selon le US Census Bureau, il se situait à 63, 7% au deuxième trimestre de 2017, près des creux depuis le milieu des années 1960. En revanche, le taux d'inoccupation des logements locatifs s'est établi à 7, 3% au deuxième trimestre de 2017, soit près de son niveau le plus bas depuis 20 ans.
Le taux de propriété a été dans le marasme pendant des années. Cette baisse est largement attribuable à des facteurs économiques et démographiques, comme la réduction des effectifs des baby-boomers vieillissants, les prix élevés des logements dans certains marchés à forte densité de population et l'endettement élevé des étudiants qui empêchent les jeunes acheteurs d'épargner suffisamment.
Indépendamment des grandes forces socioéconomiques qui influent sur les taux d'accession à la propriété, déterminer si et quand acheter une maison est un choix personnel qui exige une réflexion minutieuse. Cette décision varie d'un marché à l'autre - ce qui est logique à Peoria pourrait ne pas fonctionner à San Francisco, et vice versa. En outre, parce que la culture américaine idéalise l'accession à la propriété dans une certaine mesure, les pressions émotionnelles et sociales peuvent influencer la décision presque autant que les préoccupations financières.
Êtes-vous un locataire intéressé à acheter une maison, ou un propriétaire se demandant si la location a plus de sens à ce stade de votre vie? Il est temps d'évaluer les coûts relatifs, les avantages et les inconvénients de posséder ou de louer votre maison.
L'achat d'une maison entraîne de nombreux coûts initiaux. Certains sont payés de leur poche après que le vendeur a accepté votre offre d'achat, tandis que d'autres sont payés à la clôture.
Selon les conditions du marché immobilier local, le climat économique général et les négociations, le vendeur peut accepter de payer une partie ou la totalité de vos frais de clôture. Avant de faire une offre, demandez à votre agent s'il est réaliste de s'attendre à ce que le vendeur partage ou couvre les frais de clôture sur votre marché actuel.
L'accession à la propriété implique également de nombreux coûts récurrents. Certains sont inclus dans le paiement mensuel d'entiercement que vous faites à votre prêteur ou à votre agent hypothécaire, tandis que d'autres sont payés séparément.
L'accession à la propriété s'accompagne également de coûts moins prévisibles qui ne se produisent qu'une fois ou à des intervalles irréguliers.
La location n'implique pas un processus d'achat coûteux, donc il y a moins de dépenses initiales. Pourtant, vous pouvez rencontrer les coûts suivants avant ou peu après avoir emménagé dans un nouvel appartement.
Contrairement aux locataires, les propriétaires construisent l'équité au fil du temps. Sur la plupart des hypothèques, une partie de chaque paiement mensuel va à l'intérêt du prêt. Le reste paie son principal. (Le calendrier d'amortissement de votre prêteur montre les proportions exactes, qui changent au fil du temps, pour chaque mois de paiement.) Chaque dollar que vous mettez dans le capital de votre prêt représente un dollar d'équité - la propriété réelle de la propriété. Une fois que vous atteignez 20% d'équité, ou 80% LTV, vous pouvez exploiter cette équité grâce à un prêt sur valeur domiciliaire ou refinancer votre prêt hypothécaire pour obtenir un taux d'intérêt plus bas ou un délai de remboursement plus long.
Vous pouvez également augmenter la valeur de votre maison, et ainsi réduire votre LTV, grâce à des investissements judicieux dans l'amélioration de la maison. Par exemple, la maison que ma femme et moi avons récemment achetée a seulement une allée de saleté défoncée avec un petit hangar à la fin. Le pavage de l'allée et la construction d'un garage détaché adéquat à la place de la remise augmenteraient considérablement la fonctionnalité et l'attrait de la propriété, augmentant potentiellement sa valeur d'un montant supérieur au coût total du projet.
Plusieurs avantages fiscaux s'adressent exclusivement aux propriétaires, même si tous les propriétaires ne sont pas admissibles à toutes les prestations. Ce sont les plus remarquables:
Ces avantages ne sont pas disponibles pour les locataires.
Même si vous ne pensez pas d'abord à votre maison comme une propriété d'investissement, vous pouvez le transformer en une source de revenu. Cela peut partiellement ou totalement compenser vos versements hypothécaires, fiscaux et d'assurance.
Le moyen le plus facile de le faire est de louer une partie ou la totalité de la propriété, à condition de respecter toutes les lois locales sur les biens locatifs. Vous pouvez louer une chambre au sous-sol à un ami, vivre dans une unité d'un duplex et louer l'autre à des étrangers, ou acheter et emménager dans une résidence secondaire, laissant votre propriété entière libre de louer. Vous pouvez également vous plonger dans l'économie du partage et prendre des locataires à court terme via Airbnb, VRBO, ou une autre plate-forme de partage de maison.
En tant que propriétaire, vos choix en matière de décoration, de bricolage et de rénovation ne répondent à personne, à condition qu'ils ne violent pas les codes du bâtiment locaux ou ne violent pas les règles de l'association des propriétaires. Vous pouvez peindre des murs, ajouter de nouveaux accessoires de salle de bain, mettre à jour votre cuisine, terminer votre sous-sol, ou construire un patio ou une terrasse au contenu de votre coeur.
Changer radicalement votre environnement de vie pour l'adapter à vos caprices est un aspect amusant et même cathartique de l'accession à la propriété - et généralement, ce n'est pas disponible pour les locataires.
Comme les propriétaires ont tendance à rester chez eux plus longtemps que les locataires, ils sont plus susceptibles de s'enraciner dans leurs communautés. Cela se manifeste de plusieurs façons. Vous pouvez vous joindre à une association locale de quartier, parrainer des fêtes de quartier ou des soirées nationales, faire du bénévolat dans un centre communautaire voisin, rejoindre un groupe scolaire ou vous aligner avec un district d'amélioration des affaires. En tant que locataire, vous ne faites peut-être rien de tout cela, surtout si vous savez que vous déménagez dans un an ou deux.
Bien que l'accession à la propriété crée des capitaux propres au fil du temps, l'équité ne correspond pas à un profit automatique. Si la valeur des maisons dans votre région diminue ou reste à plat pendant votre mandat en tant que propriétaire, en faisant glisser la valeur estimative de votre maison, vous risquez une perte financière lorsque vous vendez. Bien que la location ne constitue pas un capital, elle n'implique pas non plus le risque de posséder un actif qui se déprécie.
En tant que propriétaire, vous êtes responsable de couvrir le coût de tous les travaux d'entretien et de réparation non assurés sur votre maison. Bien que votre dépense exacte puisse varier d'une année à l'autre, vous pouvez vous attendre à payer environ 1% de la valeur de votre maison chaque année pour ces dépenses. Si vous vivez dans une maison de 200 000 $ pendant 10 ans, cela représente 20 000 $ au cours de la période, et peut-être plus si vous devez remplacer un élément mécanique coûteux et de longue durée de vie, comme un appareil de chauffage.
Le New York Times a récemment fait état d'une tendance à la hausse des ventes immobilières haut de gamme: les nouvelles maisons de construction entièrement meublées. Bien que ce concept soit charmant, il est loin d'être banal, en particulier dans la construction de maisons individuelles. À moins que votre résidence précédente ait été de même taille et entièrement meublée, vous devez dépenser le temps, l'argent, et l'énergie fournissant votre maison nouvellement achetée.
En revanche, de nombreuses locations sont meublées. Même si leurs décorations ne correspondent pas à vos goûts, les espaces meublés économisent les ressources et la santé mentale à l'avant de votre mandat.
Bien que les coûts initiaux d'achat d'une maison varient considérablement en fonction de l'acompte et de la valeur de la maison, vous pouvez espérer débourser au moins 5, 5% de la valeur de votre maison (pour un prêt FHA et des frais de clôture relativement bas). Vous pourriez dépenser plus de 20% du prix d'achat.
En revanche, la plupart des locataires paient des coûts initiaux relativement bas. Et ceux qui récupèrent une partie ou la totalité du dépôt de garantie de leur appartement précédent peuvent le mettre vers le dépôt de garantie sur leur nouveau lieu.
En tant que locataire, vous n'êtes pas responsable de l'entretien de la maison ou des coûts de réparation. Si une toilette fait marche arrière, qu'une canalisation éclate ou qu'un appareil cesse de fonctionner, vous n'avez pas besoin d'appeler un réparateur cher - il vous suffit d'appeler votre propriétaire ou votre surintendant.
Lorsque vous louez, le déménagement est plus facile, moins long et potentiellement moins coûteux. C'est pourquoi les locataires qui changent souvent d'emploi (ou qui occupent un emploi stable nécessitant des déménagements fréquents) louent généralement jusqu'à ce que leur vie professionnelle se stabilise. Même si un changement soudain peut vous obliger à rompre votre bail, vous pouvez compenser partiellement ou totalement le coût en sous-louant votre appartement ou en négociant avec votre propriétaire.
En revanche, la vente d'une maison prend du temps et des efforts. Si vous avez besoin de vendre votre maison rapidement, vous pourriez être obligé d'accepter un prix inférieur et de perdre potentiellement votre investissement.
La valeur des maisons fluctue en fonction de l'évolution de la conjoncture économique et peut diminuer avec le temps. Si vous êtes un locataire, ce n'est pas votre problème - c'est votre propriétaire.
Bien que la plupart des propriétaires exigent des locataires potentiels de subir une vérification de crédit, il s'agit généralement d'une proposition à somme nulle. Votre demande est approuvée ou refusée en fonction de votre pointage de crédit et de votre historique de crédit. Tant que vous n'avez pas un rapport de crédit à carreaux qui comprend les faillites et les jugements, vous êtes susceptible de trouver un locateur prêt à vous louer.
En revanche, les prêteurs hypothécaires ont généralement des normes de crédit élevées, avec des scores de crédit inférieurs à 680 ou 700 considérés comme subprime dans de nombreux cas. Même de petits changements à votre pointage de crédit peuvent affecter considérablement vos taux hypothécaires, ajoutant potentiellement des milliers de dollars d'intérêt sur votre durée de prêt.
De nombreux propriétaires d'immeubles à logements multiples prennent en charge le coût de la plupart ou de l'ensemble des services publics, y compris des services non essentiels, comme la télévision par câble. La pratique est moins courante, mais certainement encore possible, dans les petits bâtiments comme les duplex et les maisons unifamiliales. En revanche, les propriétaires doivent payer tous les frais de services publics, parfois plusieurs centaines de dollars par mois, selon la taille et l'utilisation du logement.
À moins d'être partie à un contrat de location-acquisition, chaque dollar que vous payez en loyer est révolu. Peu importe combien de temps vous demeurez dans votre logement locatif ou à quel point vous êtes un locataire exemplaire, vous ne pouvez pas constituer une participation dans la propriété en vertu d'un contrat de location standard. Si vous prévoyez rester au même endroit pendant plus de quelques années, l'achat peut être un choix financier plus judicieux que la location.
Bien que les propriétaires puissent déduire les impôts fonciers et les intérêts hypothécaires de leurs déclarations de revenus fédérales, les locataires ne sont pas admissibles à des crédits d'impôt fédéraux ou à des déductions liées au logement. Selon votre impôt foncier et le fardeau des intérêts hypothécaires, cette lacune peut augmenter votre impôt fédéral de plusieurs centaines de dollars par année.
Sauf si vous vivez dans une municipalité avec des lois sur le contrôle des loyers, votre propriétaire a la possibilité d'augmenter votre loyer une fois que votre bail actuel expire. Les propriétaires de logements locatifs augmentent les loyers pour faire correspondre les augmentations de loyer ailleurs dans le marché, pour contraindre les locataires actuels à quitter les lieux plutôt que de signer un nouveau bail, et pour bien d'autres raisons.
Si vous maintenez de bonnes relations avec votre propriétaire, vous êtes moins susceptible de faire face à des augmentations de loyer onéreuses d'année en année. Peu importe ce que vous faites, cependant, vous ne pouvez pas exercer un contrôle complet sur votre loyer. En revanche, les propriétaires ayant des hypothèques à taux fixe font des paiements de prêt fixe chaque mois, indépendamment de ce que fait le marché immobilier local.
Alors que la plupart des juridictions ont des lois généreuses sur la protection des locataires qui interdisent aux locateurs d'expulser sans motif et exigent un préavis suffisant (habituellement 30 ou 60 jours) pour que les locataires n'aient pas l'option de renouveler leur bail, aucune loi ne vous autorise à demeurer dans votre logement locatif. indéfiniment. Les propriétaires ne sont pas confrontés à une telle incertitude. Ils peuvent rester dans leurs maisons tant qu'ils restent à jour sur leurs paiements hypothécaires.
Le New York Times a une calculatrice pratique qui pèse les coûts connus (financiers et temps) associés à la location et l'achat. Bien que cette calculatrice puisse vous aider à décider ce qui a le plus de sens sur le plan financier dans une situation particulière, elle ne peut vous aider à évaluer tous les facteurs subjectifs et non financiers qui influent sur votre décision finale. Seuls vous et vos proches peuvent faire le choix final, alors que vous travaillez vers une décision finale, gardez un esprit ouvert. Rappelez-vous qu'il est préférable d'attendre et de faire le bon choix plutôt que de se précipiter dans un choix que vous venez de regretter.
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