L'achat ou la vente d'une maison est souvent la décision financière la plus importante que les gens prennent dans leur vie. Que vous soyez un acheteur d'une première maison, que vous soyez à la recherche d'une résidence secondaire ou que vous ayez besoin de vendre une propriété, vous aurez probablement recours à un agent immobilier pour obtenir de l'aide. En fait, selon la National Association of Realtors, environ 87% des acheteurs ont utilisé les services d'un agent immobilier en 2015, comparativement à environ 69% en 2001.
Mais que se passe-t-il si votre relation avec l'agent sours? Comment vous protégez-vous? Quelles mesures devez-vous prendre pour vous assurer que vos intérêts sont protégés?
Bien que les réponses à ces questions diffèrent selon votre situation, vos besoins et vos désirs, il est essentiel de savoir comment gérer les problèmes potentiels avec votre agent immobilier. Pour comprendre vos options, vous devez d'abord avoir une bonne compréhension de la relation entre les agents immobiliers et leurs clients.
Chaque fois que quelqu'un embauche un agent immobilier pour acheter ou vendre des biens en son nom, il ou elle entre dans un type spécial de relation juridique connue sous le nom de relation mandant-mandataire, ou la «relation d'agence». Cette relation impose à l'immobilier agents une obligation légale accrue d'agir au nom du client (connu comme un «principal»), exigeant que l'agent agisse de manière spécifique.
Dans les situations de tous les jours, les gens peuvent traiter entre eux sans lien de dépendance et n'ont aucune obligation légale de protéger les intérêts de quelqu'un d'autre. Par exemple, si vous voulez acheter une voiture d'occasion parce que vous croyez qu'elle a plus de valeur que ce que le vendeur croit, vous n'avez aucune obligation légale de divulguer vos croyances ou d'essayer de protéger le vendeur de quelque façon que ce soit. De même, le vendeur est libre de choisir le prix désiré et n'a pas à vendre du tout s'il ne le souhaite pas.
La même norme ne s'applique pas entre les agents et les personnes (principaux) qu'ils représentent. Par exemple, lorsque vous engagez un agent pour acheter ou vendre des biens en votre nom, l'agent doit agir dans votre intérêt. Les agents ne peuvent simplement utiliser leur position pour faire de l'argent avec vous. Cette obligation légale est appelée «obligation fiduciaire».
Le devoir fiduciaire exige que l'agent agisse de plusieurs façons spécifiques:
Si un agent immobilier conclut une relation fiduciaire avec vous et enfreint par la suite l'une ou l'autre des tâches connexes, il peut faire l'objet de pénalités importantes. Bien que le type de pénalité diffère selon les circonstances de chaque situation, un agent immobilier qui viole ces fonctions peut être refusé une commission de la transaction, être forcé de vous indemniser pour tout dommage résultant du manquement au devoir, face à une licence immobilière restrictions ou révocations, ou même faire face à des accusations criminelles.
La terminologie entourant les agents immobiliers, les courtiers et les agents immobiliers peut être déroutante. Les agents immobiliers et les courtiers immobiliers sont des types similaires de professionnels de l'immobilier agréés, mais ils ne sont pas identiques. Pour acheter ou vendre des biens immobiliers pour le compte d'autrui, une personne doit recevoir une licence appropriée d'un organisme gouvernemental ou d'un organisme de réglementation. Un permis d'agent immobilier est la licence d'entrée de gamme que la plupart des États exigent pour les professionnels de l'immobilier. Cette licence permet à la titulaire d'agir à titre de vendeur immobilier, mais seulement à la condition que l'agent travaille sous un courtier agréé ou dans le cadre d'une maison de courtage dirigée par un courtier agréé.
D'un autre côté, un courtier immobilier est une personne qui détient un permis d'agent immobilier plus avancé. Comme un agent, un courtier immobilier peut acheter et vendre des biens pour le compte de clients, mais peut le faire de façon indépendante et sans travailler sous la supervision d'un autre courtier immobilier. Les courtiers peuvent aussi employer d'autres agents immobiliers pour travailler pour eux ou créer un courtage immobilier, alors que ceux qui ne possèdent qu'un permis d'agent immobilier ne le peuvent pas.
Certains États n'utilisent pas les termes «agent» et «courtier» pour faire la distinction entre différents types de professions de l'immobilier sous licence. Par exemple, en Oregon, un «courtier immobilier» est le titre donné à ceux qui seraient appelés agents dans de nombreux autres États, tandis qu'un «courtier immobilier principal» est le titre donné à ceux qui seraient simplement connus comme immobilier courtiers dans d'autres états.
En outre, le terme «agent immobilier» (également dénommé «REALTOR») est un terme de marque qui s'applique aux agents immobiliers ou autres professionnels qui sont membres de la National Association of Realtors (NAR). Le NAR est une organisation commerciale composée de personnes qui travaillent dans l'industrie de l'immobilier, et non d'un organisme d'État ou d'un organisme fédéral de délivrance de permis. En tant que tel, le terme Realtor peut s'appliquer à toute personne que le NAR permet de l'utiliser.
Toute personne qui veut agir comme un agent immobilier ou un courtier doit d'abord être autorisé à le faire par un organisme d'octroi de licences d'État. Bien que vous n'ayez pas besoin d'être un agent immobilier agréé si vous achetez pour vous-même ou vendez des biens immobiliers, vous devez posséder un permis pour acheter ou vendre des biens immobiliers pour des tiers moyennant des frais ou à but lucratif. Donc, pour qu'une personne agisse à titre d'agent immobilier pour quelqu'un d'autre, cette personne doit détenir un permis d'agent immobilier.
Alors que les états individuels ont des exigences de licence différentes, les exigences sont similaires dans tout le pays. Pour obtenir un permis d'agent immobilier, un candidat doit posséder plusieurs qualifications minimales:
Au-delà des exigences de devenir un agent, toute personne souhaitant devenir courtier doit posséder des qualifications additionnelles, y compris des études supplémentaires, une expérience de travail éprouvée en tant qu'agent immobilier et la réussite d'un examen de courtier immobilier.
Un agent d'acheteur est un agent immobilier qui aide un acheteur à trouver une maison ou une propriété à acheter, tandis que l'agent d'un vendeur est un agent qui aide quelqu'un à vendre sa maison ou sa propriété. Typiquement, les agents immobiliers offrent leurs services pour les deux types de transactions.
Lorsque l'agent de l'acheteur et l'agent du vendeur effectuent une vente, ils reçoivent généralement leur paiement sous la forme d'une commission ou de frais basés sur le prix de la propriété vendue. Les agents de l'acheteur et les agents du vendeur acceptent souvent de partager les frais selon une entente prédéterminée, comme une répartition de 50% d'une commission de 6% sur le prix de vente final d'une maison. Ces frais sont habituellement répartis entre les maisons de courtage pour lesquelles chaque agent travaille, et les maisons de courtage paient l'agent.
Il n'est pas rare que la même maison de courtage - ou même le même agent individuel - représente à la fois l'acheteur et le vendeur. Ceci est connu comme "double agence".
Lorsque vous embauchez un agent immobilier ou un courtier, cette personne est responsable de la protection de vos intérêts. (Aux fins des relations principal-agent, un courtier immobilier et les agents qui travaillent pour ce courtier sont effectivement la même personne.) Donc, si un courtier représente à la fois l'acheteur et le vendeur dans une transaction, ce courtier - et le agents de courtier - doivent protéger les intérêts des deux parties dans la même transaction. Cela peut être une relation compliquée à gérer pour toutes les parties impliquées.
La représentation à deux agences, comme toutes les questions immobilières, est régie par des règles d'état, et ces règles peuvent varier d'un état à l'autre. Mais en général, une double agence n'est possible que si l'agent fait une divulgation complète de la relation à toutes les parties impliquées. En outre, l'agent doit recevoir le consentement exprès de chaque mandant ou futur principal avant de servir comme agent double. Si l'agent ou le courtier ne divulgue pas complètement la relation de double mandat, ou ne reçoit pas le consentement de toutes les parties, l'agent peut violer des obligations fiduciaires.
Si vous souhaitez utiliser les services d'un agent pour acheter une nouvelle propriété ou vendre une propriété que vous possédez, vous concluez généralement une entente contractuelle avec l'agent que vous avez choisi et le courtier de l'agent. Le contrat énumère des termes spécifiques sur la nature de la relation avec laquelle vous et votre agent êtes d'accord.
Les contrats d'agent immobilier prennent plusieurs formes, mais ils contiennent tous des éléments essentiels - généralement appelés «clauses» - qui déterminent ce que vous et votre agent pouvez faire, ne pouvez pas faire, ne devez pas faire et ne devez pas faire pendant la relation. parfois après la fin. Chaque clause ou section d'un contrat traite d'une question spécifique, telle que le nom des parties (l'agent et le mandant) et la durée du contrat, entre autres éléments d'information clés.
À moins qu'il n'y ait des problèmes importants quant à la façon dont le contrat a été rédigé ou aux circonstances dans lesquelles le contrat a été conclu, les contrats d'agents immobiliers sont des documents exécutoires. Cela signifie que si un tribunal est impliqué, le tribunal appliquera les termes du contrat à tout litige.
Les contrats contiennent plusieurs types de clauses, mais voici quelques-unes des plus courantes.
Généralement, les agents immobiliers ont la capacité de représenter les principaux de l'une des trois façons principales:
Quand un agent immobilier est embauché pour aider un acheteur à acheter une propriété, le contrat comprend des termes qui indiquent ce que l'agent est autorisé à faire et quelles sont les obligations de l'acheteur.
Les responsabilités d'un agent vendeur peuvent être contenues dans une ou plusieurs clauses, mais comprennent généralement des actions telles que l'inscription de la propriété dans un MLS (service de liste multiple), la commercialisation de la propriété dans des publications, ou la négociation, la prise et l'acceptation d'offres sur le vendeur. nom. Ces contrats comprennent également le prix auquel l'agent accepte d'inscrire la maison.
Le contrat indique combien de temps la relation principal-agent existe. Les accords types vont de six à neuf mois, mais des durées plus courtes et plus longues sont possibles.
L'une des clauses les plus importantes de tout contrat d'agent immobilier est la clause de commission, de frais ou de paiement. Ces clauses indiquent combien l'agent est payé pour les services rendus. Les clauses de paiement des agents stipulent généralement que l'agent a droit à une commission forfaitaire ou à une commission à la fin de la transaction, appelée «closing». Un forfait est un montant spécifique, alors qu'une commission est un pourcentage du prix de vente final de la propriété.
Des frais ou conditions supplémentaires sont parfois utilisés. Par exemple, un contrat peut inclure une clause qui prévoit des honoraires plus élevés si l'agent vend la maison pour le prix d'inscription initial dans les 30 jours. Des primes en espèces ou d'autres incitations d'agent peuvent également être incluses. En outre, comme les agents vendeurs et acheteurs partagent souvent la même commission sur toute vente, le contrat peut inclure des conditions concernant la quantité que l'agent du vendeur accepte de donner à l'agent de l'acheteur.
La clause de période de protection ou de commission - parfois appelée «clause de queue» - stipule que l'agent du vendeur a le droit de percevoir une commission ou une commission, même après l'expiration du contrat, si la vente résulte d'un acheteur. initialement présenté au vendeur. Par exemple, si un agent introduit un acheteur potentiel au vendeur en juin et que le contrat de l'agent expire en juillet, cette clause permet à l'agent d'être payé si ce même acheteur décide d'acheter la maison en août.
Cette clause peut exiger que l'agent fournisse au vendeur une liste écrite des acheteurs potentiels que l'agent a présentés au vendeur. Si l'un de ces acheteurs potentiels finit par acheter la propriété dans le délai fixé dans la clause relative à la période de protection des frais, l'agent a le droit de recevoir les frais ou la commission convenus.
En plus de la clause de commission, un contrat immobilier peut inclure une clause de privilège d'agent. Les clauses de privilège permettent à l'agent de placer un privilège sur la propriété si le vendeur ne paie pas les honoraires ou la commission de l'agent.
Un privilège est un avis juridique attaché au titre de la propriété indiquant que le propriétaire doit de l'argent et doit encore payer. Par conséquent, afin de vendre la maison, le propriétaire doit d'abord effacer le privilège en payant le montant dû à l'agent. Certains États, comme la Floride, peuvent refuser d'autoriser un agent immobilier à obtenir un privilège sur une propriété dans le but d'obtenir une commission, à moins que le contrat d'agent n'autorise expressément l'agent à le faire.
De nombreux contrats de courtage immobilier comprennent des frais pour les services administratifs (ou autres). Cette clause indique le montant de la taxe et la date à laquelle elle doit être payée.
La clause de séparation ou de résiliation, parfois appelée «clause d'exclusion», indique quand et comment vous ou votre agent pouvez résilier le contrat ou mettre fin à la relation. Par exemple, la clause peut stipuler que la relation peut être résiliée à tout moment avec le consentement mutuel des deux parties.
Les contrats de vente exigent généralement que le vendeur fournisse des garanties ou des déclarations à l'agent. Par exemple, le vendeur doit déclarer que le vendeur est le propriétaire et a informé l'agent des intérêts éventuels que d'autres pourraient avoir dans la propriété, tels que des privilèges ou une hypothèque contre lui.
Certains contrats comprennent une clause de règlement des différends, également appelée clause d'arbitrage ou de médiation. Ces clauses exigent que vous et votre agent participiez d'abord à un processus de médiation ou d'arbitrage avant de porter un différend devant les tribunaux. La clause de médiation ou d'arbitrage stipule généralement quel processus est nécessaire en cas de différend, et identifie qui est responsable de payer pour le processus.
La médiation et l'arbitrage sont des moyens par lesquels les parties en conflit peuvent résoudre leur désaccord sans aller en cour (litige). Les deux processus exigent que les parties au différend rendent visite à une tierce partie pour tenter de régler le différend. En médiation, la tierce partie est un médiateur dont le but est de parvenir à un accord entre les deux parties. En arbitrage, la tierce partie est un arbitre qui agit effectivement comme un juge privé, et qui rend finalement une décision sur la façon dont le différend doit être résolu.
Les contrats peuvent contenir des clauses qui autorisent ou interdisent explicitement qu'un agent agisse en tant que représentant pour l'acheteur et le vendeur.
Cette clause stipule si vous pouvez résilier le contrat si l'agent quitte la maison de courtage, ou si vous êtes obligé de rester à la maison de courtage si l'agent que vous avez utilisé à l'origine quitte ou est renvoyé.
Même si vous avez déjà signé un contrat d'agent immobilier, il peut être utile de comprendre que la négociation des conditions contractuelles est quelque chose que vous pouvez (et que vous devriez normalement faire). L'ensemble des clauses et clauses contenues dans le contrat qui vous est présenté est simplement une offre que vous êtes libre de rejeter ou d'accepter, ou d'accepter sous conditions ou modifications.
Par exemple, disons que vous voulez vendre une maison, et qu'un agent vous présente un contrat stipulant qu'il ou elle (ou son agence) a le droit exclusif d'inscrire et de vendre votre maison. En supposant que votre maison se vende, cette clause donnerait à l'agent une commission garantie, même si l'agent ou l'agence n'avait rien à voir avec la recherche de l'acheteur. Par conséquent, la négociation d'un contrat d'agence non exclusif peut être dans votre intérêt et peut inciter l'agent à trouver un acheteur, car la commission n'est pas garantie.
Dites que vous avez signé un contrat avec un agent immobilier pour acheter ou vendre une propriété, mais un problème survient et vous n'êtes pas satisfait de votre agent. Que pouvez-vous faire? Que devrais tu faire? Bien qu'il n'y ait pas de réponse unique, il existe de nombreuses options.
Toute relation que vous avez avec un agent immobilier ou un courtier est probablement régie par les termes du contrat dans lequel vous avez tous deux entré. Toujours revoir les termes de ce contrat avant de décider de prendre des mesures sur votre problème. Dans certains cas, le contrat stipule explicitement ce qui doit se produire dans des situations spécifiques, comme le règlement d'un différend avant que vous puissiez intenter une action en justice.
Dans de nombreuses situations, une conversation peut grandement contribuer à résoudre un conflit. Par exemple, vous pouvez comprendre parfaitement ce que l'agent fait en votre nom et simplement avoir besoin de plus d'informations pour être satisfait. L'agent peut très bien fonctionner comme prévu, mais un manque de communication ou de compréhension de part et d'autre peut obscurcir ces efforts et mener à la confusion ou au conflit.
Même une brève conversation ou un courriel peut être efficace pour dissiper des désaccords mineurs ou des problèmes. Lorsque vous parlez à votre agent, soyez clair sur vos préoccupations et sur ce que vous voulez faire pour corriger la situation. Si vous avez des questions, écrivez-les à l'avance et demandez une explication.
Si vous êtes satisfait, le problème est résolu. Sinon, vous et l'agent pouvez décider de mettre fin à la relation.
Il est important de noter que certains contrats immobiliers exigent que vous parliez à votre agent de tout problème. La clause peut également donner à l'agent le droit de remédier à la situation dans un délai raisonnable ou spécifié. Si vous essayez de mettre fin à la relation avant de donner à l'agent la possibilité de résoudre le problème, vous risquez de créer un problème supplémentaire.
Si une conversation avec votre agent ne produit pas de réponses ou ne fournit pas de solution, vous pourrez peut-être résoudre le problème en vous adressant au responsable de l'agent: le courtier. Comme les agents qui travaillent pour eux, les courtiers sont responsables de s'assurer que vos besoins sont protégés. De plus, avoir des clients satisfaits est généralement une bonne affaire, et les courtiers ont intérêt à s'assurer que les clients sont heureux.
Les courtiers tentent souvent de résoudre les problèmes avec les clients, même s'ils mettent fin volontairement à la relation contractuelle lorsqu'ils ne sont pas requis. Dans certaines situations, un courtier peut accepter de vous assigner un agent différent, modifier les termes de votre contrat ou faire d'autres concessions pour s'assurer que vous êtes satisfait des services de la maison de courtage.
Indépendamment de la nature de votre désaccord ou de votre problème avec votre agent, vous êtes toujours en meilleure position lorsque vous avez des preuves spécifiques et objectives de votre côté. Que votre différend soit lié à des termes contractuels, à ce que votre agent a fait ou a dit, ou à toute autre chose, avoir des preuves à l'appui de vos préoccupations vous laisse de meilleures options.
Obtenez par écrit
Même si vous n'anticipez aucun problème avec votre agent, il est toujours préférable d'avoir des communications clés par écrit. Communiquer par courrier électronique et des documents écrits que vous pouvez garder en votre possession vous donne une piste de preuves que vous pouvez utiliser plus tard si un problème survient.
Cependant, une grande partie du processus immobilier se déroule de personne à personne, et les conversations que vous avez avec votre agent sont rarement écrites. Dans les situations où vous et votre agent discutez de détails importants concernant votre relation, il peut être utile de suivre cette conversation verbale avec un document écrit. Par exemple, si vous et votre agent négociez un pourcentage de commission, suivez la conversation avec un e-mail indiquant que la commission convenue est un moyen facile de créer un enregistrement.
Enregistrer des conversations
En plus de la communication écrite, il est également possible de se protéger en enregistrant des appels téléphoniques ou des conversations. Cependant, il existe des limitations importantes sur la possibilité d'enregistrer des appels téléphoniques ou des conversations de personne à personne, et ces limitations diffèrent selon l'état.
Peu importe si vous parlez à l'agent ou au courtier, vous pouvez simplement vouloir mettre fin à la relation principal-agent. Dans cette situation, consultez votre contrat et lisez les clauses qui traitent de la séparation ou de la résiliation anticipée de la relation. Si le contrat vous permet de mettre fin à votre connexion à l'agent, vous pouvez le faire.
D'autre part, si vous voulez toujours mettre fin à la relation et ne croyez pas pouvoir le faire en vertu des termes du contrat, l'agent ou le courtier doit avoir violé au moins l'une des clauses du contrat avant de pouvoir le résilier. unilatéralement. Parler à un avocat de savoir si vous avez la preuve à l'appui d'une situation de rupture de contrat, ou si les actions de l'agent sont suffisantes pour enfreindre le contrat, est conseillé.
Si vous estimez que votre courtier ou votre agent vous a maltraité, a violé ses obligations fiduciaires ou a fait quelque chose que vous croyez contraire à l'éthique ou illégal, vous pouvez déposer une plainte auprès de l'agence de gestion immobilière de l'État. Chaque état a son propre organisme de licence, et chacun a sa propre méthode, mais vous pouvez déposer une plainte. Une fois que vous déposez une plainte, on peut vous demander de fournir des preuves ou de parler à un enquêteur de votre réclamation.
Si un agent est trouvé par l'agence d'octroi de licence d'état d'avoir violé des devoirs ou des responsabilités, l'agent peut faire face à des sanctions, telles que des suspensions et même des révocations de la licence de l'agent. Vous pouvez trouver l'agence appropriée en recherchant sur Internet des organismes de concession de licences immobiliers spécifiques à l'état.
Si votre agent ou courtier est membre de la National Association of Realtors, vous pouvez également déposer une plainte auprès du conseil d'administration local de Realtors. À l'instar des organismes d'État qui autorisent les professionnels de l'immobilier, le NAR a des normes auxquelles ses agents immobiliers doivent se conformer, bien qu'il ne puisse pas suspendre ou révoquer la licence immobilière d'un agent.
Certaines actions d'agents, et même les violations d'un devoir fiduciaire par un agent, peuvent atteindre le niveau d'activité criminelle. Même si vous ne pouvez pas prédire comment les organismes d'application de la loi vont procéder après avoir déposé une plainte au criminel, vous pouvez toujours signaler les crimes présumés aux autorités.
Lorsque vous traitez avec un agent immobilier, il peut être une bonne idée de signaler un crime présumé à la fois à un organisme local d'application de la loi, ainsi que d'une agence au niveau de l'Etat. La police locale peut être moins encline à enquêter sur certaines affaires, comme une violation criminelle d'une obligation fiduciaire, qu'un organisme d'État qui se penche sur des crimes liés à l'immobilier ou à des fiduciaires.
Par exemple, votre état peut avoir une agence qui enquête sur les plaintes des consommateurs qui pourraient découler de transactions immobilières. Vous devrez peut-être contacter le bureau du procureur général de votre état pour savoir à qui parler de vos préoccupations.
Dans une situation où vous pensez que les actions de votre agent ou courtier vous ont causé du tort, ont entraîné des pertes d'argent ou ont affecté vos intérêts ou votre vie d'une manière significative, vous devriez parler à un avocat de vos options dès que possible. De même, même si vous avez juste besoin de conseils sur votre interaction avec un agent, un avocat immobilier expérimenté est la meilleure personne à qui parler.
Tous les litiges avec un agent n'ont pas toujours une solution juridique possible et toutes les solutions ne sont pas financièrement justifiées. Cependant, sans parler à un avocat, vous n'avez peut-être aucun moyen de savoir quelles sont les options disponibles.
Par exemple, votre contrat d'agent immobilier peut inclure une clause de médiation ou d'arbitrage qui vous oblige à résoudre votre litige par l'intermédiaire d'un médiateur tiers. Si vous tentez d'amorcer un litige en premier, votre agent immobilier pourrait être en mesure de rejeter votre plainte au motif que vous avez enfreint la clause de médiation. D'un autre côté, si votre agent et votre courtier ne vous permettent pas de vous soustraire à votre contrat ou vous sont engagés dans une action qui a porté atteinte à vos intérêts, votre seule option pourrait être de les poursuivre en dommages-intérêts. Dans les deux cas, un avocat peut vous expliquer ce que vous pouvez ou ne pouvez pas faire.
Bien que parler à un avocat immobilier ne soit pas quelque chose que vous voulez faire, certains sont prêts à vous parler sans frais de consultation. Si vous ne savez pas à qui parler de votre situation, vous pouvez trouver un avocat approprié en appelant un service de référence d'avocat de l'Association du Barreau d'État.
Les problèmes avec votre agent immobilier ne sont jamais idéaux, mais vous ne devriez pas laisser la perspective d'un conflit vous empêcher d'agir. Que votre problème se pose avec l'achat ou la vente d'une maison, ou avec votre agent ou avec quelqu'un d'autre, vous protéger peut exiger des mesures pour protéger pleinement vos intérêts. De plus, si l'agent immobilier ou le courtier vous a fait du tort, vous n'êtes peut-être pas le seul - décider d'agir peut aider d'autres personnes qui ont subi un préjudice similaire.
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