Combien coûte la fermeture lors de l'achat d'une maison? - Estimations

Depuis le jour où vous commencez à jeter un coup d'œil dans les annonces immobilières au moment où vous signez le dernier document de clôture, le processus d'achat d'une maison prend généralement des mois. Beaucoup de choses doivent se passer pendant cette période: les présentations, les offres, les demandes de prêt, les évaluations et les inspections. Il suffit de submerger même l'acheteur le plus organisé.

L'achat d'une maison n'est pas bon marché - et pas seulement parce que votre maison est susceptible d'être le plus gros achat que vous ayez jamais fait. Fermeture sur une maison est une entreprise coûteuse aussi. Selon M. Zillow, les frais de clôture aux États-Unis varient généralement de 2% à 5% du prix de vente. Une enquête Bankrate a révélé que la fermeture combinée des hypothèques, la mise en place et les coûts de tiers - qui peuvent tous être regroupés sous le «coût de clôture» - coûtent en moyenne 5 078 $. Dans l'enquête, le Texas rapporte les plus hauts coûts de fermeture d'hypothèque, tandis que le Nevada a le plus bas.

Les bonnes nouvelles sont que les coûts de clôture ne sont pas uniquement déterminés par la géographie, ni complètement dans la pierre à partir du moment où vous choisissez un prêteur. Il est possible de faire des comparaisons entre certains éléments de votre facture de clôture totale, comme l'assurance titres, et de réduire significativement le coût des articles pour lesquels vous n'êtes pas autorisé à faire des achats. Dans le même temps, vous êtes responsable de payer certains articles à la clôture, avant qu'ils ne soient techniquement dus. Ceux-ci sont connus comme «prepaids», et ils incluent généralement des dépenses d'entiercement telles que l'assurance hypothécaire privée, l'assurance des propriétaires (assurance des risques), et les impôts fonciers. Vous devez apporter suffisamment de fonds à la fermeture pour couvrir vos prépaids.

Définitions clés et termes

Avant d'entrer dans le détail des coûts de clôture de l'immobilier résidentiel, quelques définitions sont en ordre:

• Estimation du prêt : Il s'agit d'un document en langage simple que votre prêteur est légalement tenu de vous fournir avant la clôture. L'estimation du prêt décrit tous vos éléments de clôture avec des estimations de meilleure estimation ou des fourchettes estimées pour leurs coûts réels. Il indique également clairement les articles que vous êtes autorisé à acheter.
• Déclaration de règlement : Ceci est le résumé officiel de la transaction immobilière, généralement présenté au moins un jour ouvrable avant la clôture. Également connu sous le nom de relevé HUD-1, l'état de règlement inclut tous les frais de clôture, plus le prix d'achat, le montant de l'acompte et les commissions de courtage.
• Clôture externe payée : Ce terme, généralement abrégé «POC» sur l'état de règlement, indique que l'acheteur a payé le coût avant la clôture. Certains coûts, y compris les primes d'assurance habitation de la première année et les frais d'inspection de la maison, sont souvent payés en dehors des heures de fermeture. Il existe une certaine ambiguïté quant à savoir si les frais payés en dehors de la clôture peuvent à juste titre être qualifiés de «frais de clôture», mais ce poste ne fait pas de distinction entre les coûts payés hors clôture et les coûts payés à la clôture.
• Earnest Money : Lorsque vous mettez une offre sur une maison, il est d'usage d'inclure un chèque "argent sérieux" pour souligner votre intention d'acheter réellement la propriété. L'argent gagné est généralement un petit pourcentage (moins de 1%, souvent 0, 5%) de la liste de la maison (ou de votre offre). Si le vendeur accepte l'offre, l'argent sérieux est déposé dans un compte séquestre. Si la transaction se termine sans incident, l'argent sérieux est appliqué aux frais de clôture, ce qui réduit vos frais déboursés le jour de la fermeture. Si la transaction échoue, vous récupérez habituellement - mais pas toujours - l'argent.
• Commissions : Les commissions de courtage ne sont pas considérées comme des frais de clôture, même si elles représentent une part importante de la valeur transactionnelle - généralement 6%, répartie également entre les agents des acheteurs et des vendeurs. Les commissions sont retirées du prix de vente avant que le vendeur ne reçoive le produit, les acheteurs ne sont donc pas responsables de leur paiement.

Il y a de nombreux éléments de clôture que votre estimation de prêt est susceptible de décrire, ainsi que quelques conseils généraux pour réduire vos coûts de clôture individuellement ou globalement. Bien que ce soit un guide complet, vos articles de clôture et les fourchettes de coûts pourraient varier considérablement de ce qui est décrit ci-dessous, donc il est préférable de parler avec un agent immobilier ou un conseiller immobilier dans votre région.

Les coûts de clôture, vous pouvez magasiner après avoir choisi un prêteur

Avant de choisir votre prêteur, vous avez en théorie un contrôle total sur vos frais de clôture. Votre choix de prêteur est donc très important - cependant, comme le taux d'intérêt et les conditions de votre prêt sont susceptibles d'influer sur le coût final de votre maison plutôt que sur vos frais de clôture, vous ne devriez pas choisir un prêteur moins avantageux. Ne chargez pas autant pour une évaluation à domicile ou renoncer à la commission de vérification de crédit d'origine.

Ce sont les frais de clôture communs que vous pouvez acheter après avoir choisi votre prêteur. Beaucoup sont énumérés dans la section C à la page deux de votre estimation de prêt:

• Inspection de la maison . Bien que de nombreux prêteurs n'exigent pas absolument que les acheteurs obtiennent une inspection de la maison, ils sont fortement encouragés. Une inspection à la maison est votre meilleur moyen d'attraper un défaut potentiellement coûteux ou un problème de sécurité qui n'était pas apparent lors des visites précédentes. Si votre inspection attrape un problème sérieux (ou plusieurs problèmes), vous pouvez réduire le prix de votre offre, modifier votre offre pour obliger le vendeur à résoudre le problème ou vous en éloigner complètement. L'industrie de l'inspection des maisons est assez concurrentielle, alors il devrait y avoir de nombreux inspecteurs dans votre région. Trouvez des candidats en demandant à votre agent immobilier (rappelez-vous que les agents ont souvent des amis dans le secteur de l'inspection et ne sont pas garantis d'être impartiaux) ou en consultant une association industrielle comme l'American Society of Home Inspectors. Regardez les critiques en ligne et les témoignages pour chacun, vérifiez les références et interviewez les finalistes si vous êtes sur la clôture à propos de qui choisir. Soyez sensible au coût, mais rappelez-vous qu'un prix inférieur signifie parfois une qualité inférieure. Prenez votre décision finale en fonction de la combinaison optimale de coût et d'expérience. Coût: 300 $ à 500 $ pour une maison de taille moyenne (1 500 à 2 500 pieds carrés); plus pour les grandes maisons. Le paiement est généralement effectué directement avec l'inspecteur à la date d'inspection.
• Recherche de titre . Les recherches de titres, menées soit par des sociétés de titres ou des avocats immobiliers, assurent que les vendeurs sont légalement en mesure de vendre leurs propriétés. Les recherches de titre passent en revue les événements survenus dans l'histoire de la propriété, depuis son plâtrage initial ou sa subdivision jusqu'à présent, pour identifier les privilèges, clauses restrictives, servitudes et autres éléments affectant l'intérêt du vendeur pour la propriété ou son utilisation future. Bien que les coûts de recherche de titres soient généralement regroupés dans les coûts d'assurance de titres, ils sont détaillés sur l'estimation du prêt et l'état de clôture. La meilleure façon de les réduire est de magasiner pour les compagnies d'assurance de titres ou les avocats, ou de négocier directement avec ces fournisseurs de services. Coût: 150 $ à 400 $, mais peut être plus élevé si l'histoire de la propriété est plus complexe.
• Titre d'assurance . Il existe deux principaux types d'assurance titres: les politiques de prêteur (prêteur) et d'acheteur. Les acheteurs paient habituellement pour les deux. Les deux couvrent le coût de la réparation des défauts découverts par la recherche initiale du titre. Les deux protègent également les intérêts des prêteurs et des acheteurs dans la propriété dans le cas où il existerait des vices de titre, des engagements ou des réclamations de tiers après la clôture de la transaction. Les politiques du prêteur et de l'acheteur restent en vigueur jusqu'à ce que les parties respectives n'aient plus d'intérêts dans la propriété - habituellement lorsque la maison est vendue ou, pour les polices d'assurance, l'hypothèque est entièrement remboursée. L'assurance de titre de prêteur est obligatoire, tandis que l'assurance de titre d'acheteur est fortement recommandée - sans elle, les acheteurs n'ont aucun recours financier dans le cas admis rare qu'une réclamation légitime se pose contre la propriété. Les prêteurs se procurent leurs propres polices auprès d'assureurs privilégiés. Les compagnies de titre, les mandataires immobiliers, et les prêteurs recommandent des assureurs d'acheteurs, fréquemment la même compagnie qui assure la politique du prêteur. Cependant, les acheteurs sont libres de faire des emplettes pour leurs propres politiques - en fait, il est illégal d'obliger un acheteur à utiliser un assureur particulier. L'American Land Title Association est une bonne source de comparaison. Coût: Les primes d'assurance titres uniques vont de 500 $ à plus de 2 000 $ pour les polices d'assurance et de prêteur, selon la géographie et la complexité de l'historique de la propriété. 1 000 $ est une bonne estimation approximative.
• Frais de règlement . Les frais de règlement paie pour les services de votre société de titre ou de l'agent d'entiercement le jour de la clôture. La meilleure façon de réduire ces frais est de faire le tour des sociétés de titres ou des agents, bien que les frais de règlement puissent ne pas varier beaucoup au sein des marchés. Coût: Typiquement 2 $ par 1000 $ de prix de vente (par exemple, 400 $ sur une maison de 200 000 $), mais peut être plus élevé.

Coûts de clôture que vous ne pouvez pas acheter

Une fois que vous avez choisi votre prêteur, vous avez un certain contrôle sur vos frais de clôture. Ce sont les coûts de clôture communs, vous ne pouvez généralement pas changer après avoir choisi votre prêteur. Beaucoup sont énumérés dans la section B à la page deux de votre estimation de prêt:

• Frais de demande de prêt . Parfois appelé «frais de traitement», les frais de dossier couvrent le coût du traitement initial de la demande de prêt. Demandez directement à votre prêteur si les frais de dossier comprennent le coût d'une vérification de crédit. Si c'est le cas, assurez-vous que vous n'êtes pas facturé séparément pour votre rapport de crédit. En outre, les frais de demande sont parfois inclus dans les frais d'origine et ne sont pas listés séparément, donc ne soyez pas surpris si vous ne le voyez pas. Sachez simplement que vos frais d'origination seront probablement plus élevés. Coût: 200 $ à 500 $.
• Frais d'origine du prêt . Les frais d'origination de prêt couvrent les coûts du prêteur (et certains) pendant le processus de souscription. Il est parfois indiqué comme un élément de ligne unique, et d'autres fois divisé en plusieurs parties (y compris l'application et le traitement). La plupart des prêts ont des frais d'origination, bien que certains prêteurs offrent des prêts «sans frais» qui compensent un manque de frais d'origination avec des taux d'intérêt plus élevés. Coût: Habituellement 0.5% à 1.5% du prix d'achat de la maison. Les frais sont généralement exprimés en «points», avec un point équivalent à 1% du prix d'achat.
• Frais d'escompte de prêt . Les prêteurs offrent parfois de réduire légèrement les taux d'intérêt en échange d'un paiement ponctuel important - connu sous le nom de frais de réduction de prêt - qui est également exprimé en «points». Si votre prêteur offre des frais de réduction, calculez soigneusement s'il est logique de prendre l'affaire, car le montant du paiement initial pourrait être plus élevé que ce que vous économiseriez sur la durée du prêt. Coût: Habituellement 0, 5% à 4% de la valeur du prêt. Comme pour les frais d'origination, un point équivaut à 1% de la valeur du prêt. Gardez à l'esprit qu'un point ne réduit pas nécessairement votre taux d'intérêt de 1% - la différence est généralement beaucoup plus modeste.
• Rapport de crédit . Les prêteurs demandent souvent aux acheteurs de payer pour tous les rapports de crédit commandés au cours du processus d'origination. Cependant, ils sont parfois prêts à céder lorsque les acheteurs leur demandent en toute confiance de faire tomber leurs frais de rapport de crédit. Coût: 20 $ à 60 $, selon le nombre de rapports et les sources.
• Certification et surveillance des inondations . Les frais de certification d'inondation couvrent le coût d'extraction et d'examen des cartes de risque d'inondation de votre région pour déterminer si votre maison se trouve dans une zone sujette aux inondations. Les prêteurs facturent parfois des frais supplémentaires de surveillance des inondations qui couvrent le coût du maintien d'une mesure précise du risque d'inondation au fil du temps, car les cartes des risques d'inondation peuvent changer fréquemment. La certification d'inondation est essentielle si vous avez besoin d'une assurance contre les inondations. Ces frais en valent donc la peine. Coût: environ 20 $ pour la certification des inondations; jusqu'à 50 $ pour la surveillance des inondations.
• Évaluation du prêteur . Les prêteurs commandent toujours des évaluations à un moment donné au cours du processus de souscription, habituellement très tôt. Les évaluations sont généralement effectuées par des évaluateurs externes et non par des employés de banque. L'objectif principal est de s'assurer que les valeurs des maisons atteignent ou dépassent les prix d'offre des acheteurs. Comme les prêteurs ne sont pas disposés à prêter plus que la valeur de la maison, et sont parfois réticents à prêter à des ratios prêts / valeur plus élevés que prévu, une faible évaluation peut être un sérieux obstacle à un accord. Pour l'acheteur, l'avantage d'une évaluation faible est qu'il peut contraindre le vendeur à accepter un prix inférieur. Cependant, le vendeur peut également contester une évaluation faible et menacer de quitter le marché. Il n'est pas rare de demander une deuxième opinion (d'un évaluateur différent) suite à une évaluation faible. Coût: 250 $ à 500 $; environ deux fois si une deuxième évaluation est requise.
• Frais de courtage . Les commissions des agents d'achat proviennent du produit du vendeur, vous n'avez donc pas à vous soucier de payer directement la part du lion de la rémunération de votre agent. Toutefois, les agents employés par les maisons de courtage ou les groupes immobiliers sont généralement tenus de percevoir des frais de service ou de renvoi au nom de leur employeur. Bien que vous ne puissiez pas réduire vos frais de courtage après avoir choisi un prêteur, vous pouvez le contrôler ou l'éliminer en travaillant avec une agence qui facture des frais de courtage plus bas, ou pas du tout. Coût: Largement variable - de jetons de moins de 100 $ à plus de 500 $.
• Frais d'enregistrement . Les gouvernements des villes ou des comtés exigent généralement que les transferts immobiliers soient consignés dans le dossier public, une étape essentielle dans toute transaction immobilière. Coût: Largement variable, selon les coutumes locales, la valeur des propriétés et d'autres facteurs; 100 $ est une moyenne typique, mais peut être beaucoup plus élevé.
• Taxes de transfert . La ville, le comté et éventuellement les gouvernements des États prélèvent des taxes de transfert sur les transactions immobilières qui se produisent dans leurs juridictions, généralement en fonction de la valeur des propriétés locales et du zonage local. Dans certains cas, les acheteurs sont tenus d'acheter des timbres fiscaux dans une rubrique distincte de leurs relevés de règlement. À l'instar des taxes foncières, les taxes de transfert sont très variables. Coût: Largement variable, selon les coutumes locales et la valeur des propriétés, allant de plusieurs centaines à plusieurs milliers de dollars.

Prépaids

Vous devez payer ces coûts à l'avance à la clôture. Notez que vous pouvez également être tenu de déposer un tampon d'entiercement initial pour couvrir les ajustements à la hausse inattendus des dépenses fiscales, d'assurance et de HOA. Le tampon peut soit être intégré dans votre total prepaids ou éclaté comme un élément de ligne distinct.

• Intérêt du premier mois . Les prêteurs exigent généralement le paiement anticipé de l'intérêt hypothécaire qui doit être comptabilisé entre la clôture et le premier versement complet de l'hypothèque (principal et intérêts). Coût: Jusqu'à un mois d'intérêt hypothécaire, selon la date de clôture (moins lorsque la fermeture est plus tard dans le mois).
• Prime d'assurance habitation . Les prêteurs exigent pratiquement toujours une preuve d'assurance habitation avant la fermeture. Une fois que vous avez choisi une police, vous pouvez réduire les coûts en choisissant une franchise plus élevée. Si vous avez déjà une police d'assurance, comme l'assurance automobile, envisagez de regrouper votre nouvelle police d'assurance habitation avec le même assureur - une mesure qui peut vous faire perdre des centaines de dollars de votre prime annuelle combinée par rapport à deux polices distinctes . Généralement, vous devez payer la prime de votre première année à la date de clôture ou avant celle-ci. Si votre maison a besoin d'une inondation, d'un tremblement de terre ou d'une autre assurance pour risques spéciaux, vous devrez probablement payer les primes de la première année pour ces polices dès le départ. Coût: Largement variable, selon des facteurs tels que la géographie, la construction de la maison et l'âge, la franchise et la valeur de la propriété. Selon l'Insurance Information Institute, la prime annuelle moyenne d'assurance des propriétaires américains en 2013 était de 1 096 $, allant de 561 $ dans l'Idaho à 2 115 $ en Floride.
• Primes d'assurance hypothécaire privée . Les acheteurs qui prévoient d'emprunter plus de 80% de la valeur de leur maison (plus de 80% de prêt-à-valeur) doivent payer pour l'assurance hypothécaire privée (PMI), qui protège les intérêts des prêteurs en cas de défaillance. Les primes PMI sont payées mensuellement à partir de l'entiercement, mais les prêteurs exigent des acheteurs de faire des paiements anticipés pour couvrir les premiers un à deux paiements. Coût: Un ou deux mois de primes PMI, qui sont fonction de la valeur de la maison et du ratio LTV.
• Avances foncières anticipées . Les taxes foncières anticipées sont généralement suffisantes pour couvrir les obligations fiscales foncières (ville et / ou comté) qui s'accumulent entre la clôture et la première date d'échéance de l'impôt foncier, qui peut aller de moins d'un mois à six mois après la clôture. Cependant, le montant de l'avance peut être plus élevé si le prêteur l'exige. Coût: Largement variable.
• Avances de l'Association des propriétaires . Les acheteurs dans les collectivités desservies par des associations de propriétaires (y compris les lotissements protégés et les immeubles en copropriété) paient généralement les cotisations anticipées de l'association de propriétaires jusqu'à la fin de la première période de paiement, qui peut durer jusqu'à un an. Les prêteurs qui regroupent les cotisations HOA dans les comptes d'entiercement des acheteurs ajoutent ces avances aux soldes d'entiercement de leurs acheteurs. Les acheteurs sans arrangements HOA payés en séquestre peuvent être tenus de payer le HOA directement, avant la clôture. Coût: Largement variable.

Même si vous pouvez magasiner pour cela, l'assurance habitation (assurance contre les risques) est également considérée comme un prépayé, car vous devez généralement payer au moins une année de prime à la clôture si vous ne l'avez pas fait en dehors de la clôture.

Coûts de clôture facultatifs

Les coûts de clôture communs décrits ci-dessus sont obligatoires ou fortement encouragés dans la plupart des transactions immobilières résidentielles.

En revanche, certains des coûts suivants sont seulement requis par la loi ou la coutume dans certains états. D'autres sont considérées comme optionnelles dans tous les cas ou ne sont recommandées que dans certaines circonstances - telles que les inspections de conduites de gaz dans des maisons anciennes avec infrastructure de gaz naturel, ou les inspections d'organismes nuisibles où les termites sont courants.

Vous pouvez magasiner pour plusieurs de ces articles:

• Inspection d'égout et de canalisation d'eau ou de fosses septiques . Les canalisations d'égout sont connues pour leur compromis, même dans des maisons relativement neuves. Les déchets solides non traités et les boues de débris inorganiques peuvent sérieusement endommager les conduites d'égout, parfois de façon irréparable. Il en va de même pour les racines profondes des arbres, qui menacent également les conduites d'eau propres dans les maisons desservies par les réseaux d'aqueduc municipaux. Les deux risques peuvent également affecter les fosses septiques. Les inspections des égouts, des fosses septiques et des conduites d'eau ne sont pas nécessaires pour les propriétés et les propriétés plus récentes dotées de systèmes d'eau et de drainage récemment améliorés. Cependant, les propriétés avec des drapeaux rouges, tels que les arbres matures perchés directement au-dessus d'une ligne sortante ou entrante, sont des candidats de choix pour l'inspection par caméra par des plombiers licenciés. Les inspections peuvent être rentabilisées plusieurs fois, car les coûts de réparation ou de remplacement des lignes endommagées peuvent dépasser 5 000 $ et ne peuvent être couverts par l'assurance habitation. Coût: 100 $ à 300 $.
• Bien Test . Dans les zones rurales et semi-rurales sans service d'eau municipal, les tests de puits confirment que les puits d'eau ont un débit d'eau adéquat et que l'eau qu'ils utilisent est sûre et pure. Les prêteurs exigent souvent des preuves d'essais de puits réussis avant la fermeture. Les tests de puits sont obligatoires pour certains types de prêts, y compris les prêts VA et FHA. La plupart des entreprises de plomberie et de services de puits offrent des tests de puits, tout comme certains inspecteurs d'habitations. Coût: Largement variable, en fonction de la rigueur; moins de 100 $ à plus de 300 $.
• Inspection de la ligne de gaz . Les maisons avec service de gaz naturel sont sujettes à des fuites de gaz, en particulier sur les anciennes lignes et où des rénovations ou des réparations ont été faites à proximité. Malheureusement, les inspections de maisons standard ne couvrent pas les conduites de gaz, au-delà de s'assurer que les appareils desservis par les lignes (comme les cuisinières) fonctionnent correctement. Au lieu de cela, les entreprises de plomberie et de CVC offrent des inspections spéciales des fuites de gaz, qui mesurent le débit et la pression dans les conduites et identifient les sources et la gravité des fuites. Coût: Largement variable; généralement de 100 à 500 $, selon la taille de la maison, le nombre de lignes et la présence de fuites.
• Essais et inspection du radon . Le radon, un gaz radioactif naturellement présent dans certains types de roche, est la deuxième cause de cancer du poumon aux États-Unis. Les acheteurs dans les zones sujettes au radon (une grande partie du nord des États-Unis et d'Intermountain West) sont encouragés à fermeture, soit avec des kits de test à domicile ou par l'intermédiaire d'un professionnel certifié. Les tests professionnels sont plus fiables, mais beaucoup plus coûteux. Coût: 15 $ et plus pour les trousses d'analyse à domicile; jusqu'à 150 $ pour les tests professionnels.
• Inspection des termites et des ravageurs . Les acheteurs des régions sujettes aux termites et aux fourmis sont fortement encouragés à se présenter à l'inspection des termites et des ravageurs, ce qui peut révéler des infestations latentes ou précoces avant qu'elles ne deviennent incontrôlables. En revanche, les inspections standard des maisons ne détectent généralement les dommages causés par les ravageurs qu'après que ceux-ci sont devenus un problème coûteux et potentiellement destructeur. De nombreuses entreprises de lutte antiparasitaire offrent des inspections pré-fermées des ravageurs à domicile. Coût: 50 $ à 150 $; plus pour les grandes maisons et les inspections couvrant un plus large éventail de parasites (tels que les rongeurs).
• Inspection de peinture au plomb . Les États-Unis ont interdit la peinture au plomb en 1978. Les maisons construites avant cette année-là, et non rénovées entre-temps, pouvaient contenir de la peinture au plomb. La peinture au plomb se cache souvent sous des couches plus fraîches de peinture sans plomb, ce qui n'est pas toujours évident pour les yeux non exercés. Malheureusement, cela rend les inspections de peinture au plomb plus coûteuses que vous ne le pensez. La peinture au plomb ne pose pas de risque sérieux pour la santé des adultes, mais vous devriez envisager une inspection si vous avez de jeunes enfants. Coût: 300 $ à 500 $; plus pour les grandes maisons.
• Inspection du toit . Conduite par des entreprises de toiture ou des entrepreneurs généraux, cette inspection supplémentaire soumet les toits à des examens exhaustifs. Une inspection de toiture est beaucoup plus complète que les toits éduqués que les toits obtiennent lors d'inspections domiciliaires standard commandées par l'acheteur. Les inspections de toiture sont donc recommandées pour les acheteurs de maisons anciennes, en particulier lorsque les inspections commandées par l'acheteur soulèvent des problèmes potentiels de toit. Coût: Environ 100 $ pour les maisons de taille moyenne; plus pour les grandes maisons.
• Frais d'inspection du prêteur . Les prêteurs effectuent rarement leurs propres inspections lors de la souscription de prêts sur les maisons plus anciennes. L'évaluation est suffisante pour déterminer la valeur des maisons existantes, et les défauts ou les problèmes de sécurité relèvent de la rubrique «attention de l'acheteur». Cependant, le financement de la construction de nouvelles maisons est une question différente. Les prêteurs commandent habituellement des inspections de maisons neuves peu avant la date de clôture. Les inspections des prêteurs attestent principalement que les nouvelles maisons sont terminées et prêtes à être occupées en toute sécurité. Ces inspections sont moins approfondies que les inspections commandées par l'acheteur, et donc moins coûteuses. Coût: 50 $ à 150 $
• Frais d'enquête Certains prêteurs exigent des relevés de propriétés, qui déterminent les limites précises des parcelles et la relation avec les parcelles adjacentes, localisent les améliorations sur la propriété et identifient les servitudes qui pourraient influer sur les améliorations futures (telles que les routes d'accès ou les piscines). Ceux-ci doivent être complétés par des arpenteurs professionnels, dont le travail n'est pas bon marché. Cependant, de nombreux prêteurs se contentent de ce qu'on appelle les enquêtes sur la localisation des maisons, qui sont moins exigeantes (et moins coûteuses) que les enquêtes sur les limites. Coût: de 250 $ à 500 $ pour les sondages sur l'emplacement des maisons; 500 $ à plus de 1 000 $ pour les enquêtes sur les limites.
• Honoraires d'avocat . Dans certains États, les transactions immobilières sont supervisées par des avocats, et non par des sociétés de titres ou des agents d'entiercement. Les acheteurs sont généralement chargés d'indemniser leurs propres avocats, ainsi que les avocats de leurs prêteurs. Les honoraires d'avocat remplacent les honoraires de compagnie de titre ou d'agent de séquestre, mais peuvent être plus hauts. Coût: 500 $ à plus de 1 000 $, selon la complexité de la transaction et les tarifs des avocats.
• Frais de demande d'assurance hypothécaire . Certains prêteurs exigent des frais distincts pour le traitement des demandes d'assurance hypothécaire. Cette pratique est quelque peu douteuse, et de nombreux prêteurs sont disposés à réduire ou à éliminer ces frais lorsque demandé. D'autres les regroupent dans les frais de demande de prêt ou d'origine sans les détailler. Coût: Habituellement moins de 100 $.
• Frais de notaire . Ces frais, habituellement facturés par une société de titre ou un agent d'entiercement, couvrent le témoignage sous serment d'un notaire que les parties à la transaction sont ce qu'elles disent être et que la transaction a eu lieu telle qu'elle a été enregistrée. Il est souvent possible de négocier des frais de notaire. Coût: Habituellement moins de 50 $.
• Frais de messagerie . S'ils souhaitent accélérer la livraison des documents pour la journée de clôture, les sociétés de titres ou les agents d'entiercement facturent les acheteurs pour les frais de messagerie nécessaires. Ceci est un autre frais d'ordures que les agents de règlement sont souvent disposés à renoncer si pressé. Coût: Habituellement moins de 30 $.

Conseils pour réduire ou éliminer les coûts de clôture

Non content de faire le tour pour la meilleure affaire sur les articles de clôture individuels? Ces conseils peuvent réduire votre facture de clôture totale - ou, si vous fermez sur le marché d'un acheteur, peut-être éliminer complètement vos frais de clôture.

1. Construire "vendeur-payé" dans votre offre

C'est probablement la stratégie la plus efficace et la plus efficace pour réduire vos frais de clôture sans augmenter le principal ou le taux d'intérêt de votre prêt. Selon la température de votre marché immobilier local et la motivation de votre vendeur, il peut être possible de convaincre le vendeur d'assumer partiellement ou totalement vos frais de clôture.

Même un petit geste au nom du vendeur peut garder beaucoup d'argent dans votre poche. Par exemple, dites que vos frais de clôture s'élèvent à 4% sur un prêt de 200 000 $. C'est 8 000 $. Chaque 10% que le vendeur accepte de couvrir réduit vos frais de clôture de 800 $. De même, l'ouverture du vendeur à couvrir un article de clôture de gros billets unique - par exemple, une police d'assurance de titres de 1 000 $ ou des taxes foncières pour vos six premiers mois - peut réduire considérablement vos frais de clôture.

Les frais de clôture payés par le vendeur sont d'abord proposés dans les offres d'achat des acheteurs, et font souvent partie des négociations de l'offre. Une fois qu'un contrat d'achat est conclu, les vendeurs-paids peuvent être modifiés à tout moment avant la clôture. Si vous n'êtes pas sûr que le vendeur (ou votre marché local) accepte beaucoup de vendeurs-paids, envisagez d'offrir un prix de vente plus élevé pour compenser les coûts payés par le vendeur. Cela crée un scénario de rentabilité pour le vendeur, tout en vous permettant de financer les coûts supplémentaires au taux d'intérêt de votre prêt.

2. Magasinez pour les prêteurs

Le moyen le plus efficace pour réduire les frais de clôture que vous n'êtes pas autorisé à faire des emplettes est simplement de magasiner pour les prêteurs avec les coûts de clôture les plus bas dans l'ensemble. Vous pouvez (et devriez) visiter plusieurs prêteurs et solliciter des estimations de prêt de chacun.

Pour magasiner, faites une recherche sur Internet pour connaître les taux hypothécaires dans votre région, ou visitez un site d'agrégation comme Zillow ou Realtor.com. Passez en revue les taux et conditions de chaque prêteur, puis contactez les prêteurs qui piquent votre intérêt pour une estimation de prêt. Lors de l'examen de l'estimation du prêt de chaque prêteur, portez une attention particulière aux coûts majeurs tels que les frais de montage. Alors que les prêteurs abandonnent souvent des frais plus faibles lorsqu'ils sont contestés, ils ont tendance à ne pas donner leurs frais de pain et de beurre.

3. Défier les prêteurs sur les frais individuels

Les prêteurs sont étonnamment flexibles sur les petits frais supplémentaires, tels que les frais de rapport de crédit, les frais de messagerie, et même les frais de demande de prêt. Dans certains cas, une question précise sur une taxe particulière - «qu'est-ce que cela recouvre réellement?» - suffit à l'effacer de la déclaration de règlement. Dans d'autres cas, les prêteurs sont disposés à négocier certains frais à la baisse ou à les couvrir partiellement (p. Ex., L'évaluation du prêteur).

La flexibilité du prêteur est inversement proportionnelle à la température du marché. Dans les marchés chauds, les acheteurs ont un pouvoir de négociation limité. Dans les marchés frais, terminer la vente est plus important que de serrer chaque dernier dollar sur des acheteurs confiants.

4. Négocier la commission de votre agent immobilier

Les agents immobiliers sont encore plus sensibles aux fluctuations du marché que les prêteurs. Bien que ce ne soit pas aussi courant que de demander des vendeurs-paids ou de négocier avec des prêteurs, il n'est pas rare non plus que les acheteurs demandent à leurs agents immobiliers de verser une partie de leurs commissions pour les frais de clôture.

Néanmoins, dans un marché vraiment effroyable, un agent peut être disposé à mettre de côté 1% à 2% du prix de vente d'une maison, réduisant la commission habituelle de 6% à 4% ou 5%. Cela suffit pour réduire de 25% à 50% le coût de clôture de 4%.

Bien que les coûts de clôture payés par l'agent ne soient jamais assurés, certains acteurs immobiliers plus récents sont plus fiables sur ce point. Par exemple, Redfin rembourse normalement une partie de sa commission habituelle aux acheteurs, généralement en compensant les frais de clôture. La politique de Redfin ne s'applique pas aux ventes à découvert et est soumise à l'approbation du prêteur, mais la majorité de ses acheteurs bénéficient tout de même.

5. Fermeture à la fin du mois ou vers la fin du mois

C'est une stratégie gadget qui fonctionne réellement. En clôturant la dernière semaine du mois, les acheteurs peuvent réduire la part de l'intérêt hypothécaire au prorata due à la clôture. Sur un prêt qui accumule 20 $ d'intérêt chaque jour, l'acheteur économise 500 $ en poussant la fermeture du 1er au 25e jour d'un mois de 30 jours.

6. Choisissez un prêteur avec un programme de fidélité ou des tarifs réservés aux clients

Les prêts hypothécaires sont à la fois lucratifs et compétitifs. De nombreux prêteurs, en particulier les grandes entreprises comme Bank of America et Wells Fargo, acceptent volontiers des marges bénéficiaires plus minces pour attirer davantage d'emprunteurs.

Par exemple, selon le Wall Street Journal, Bank of America réduit les taux hypothécaires de 0, 125% à 0, 25% lorsque les emprunteurs déplacent au moins 250 000 $ en espèces dans les comptes de courtage ou de dépôt de Bank of America avant la clôture. Certains petits prêteurs, en particulier les caisses de crédit, se mêlent également de la loi - de nombreuses coopératives de crédit offrent des taux hypothécaires aux membres seulement. (Ma femme et moi avons eu la chance d'obtenir un taux préférentiel auprès de notre coopérative de crédit de la taille d'une pinte et nous épargnerons des milliers de dollars pendant la durée de notre prêt hypothécaire de 30 ans si nous accordons le prêt à terme.)

7. Roulez les coûts de clôture dans votre prêt principal

Certains prêteurs offrent des prêts qui roulent les coûts de clôture en principal, en les finançant efficacement à votre taux hypothécaire sur la durée du prêt. Toutefois, les frais de clôture dans le capital de votre prêt ne réduisent pas réellement le montant payé pour vos frais de clôture. En fait, il est susceptible d' augmenter le coût total de votre maison pendant la durée de votre prêt hypothécaire, en raison d'un capital plus important et possiblement d'un taux d'intérêt plus élevé. Mais il peut réduire considérablement ce que vous devez payer à la clôture.

Rouler les frais de clôture dans votre prêt est une bonne stratégie si le montant de votre prêt est bien inférieur à la valeur estimative de la maison, ce qui signifie que le capital supplémentaire ne poussera pas votre LTV au-dessus d'un niveau que le prêteur est confortable. Toutefois, si le capital supplémentaire pousse votre LTV au-dessus de 80%, vous serez obligé d'effectuer un paiement PMI mensuel.

Rouler les frais de clôture dans votre prêt principal a également du sens si vous envisagez de vendre dans quelques années. Comme les paiements d'intérêts mensuels sont plus élevés avec un prêt converti (en raison d'un taux d'intérêt plus élevé ou plus élevé), la vente relativement hâtive réduit le montant total de vos intérêts et réduit le coût final de vos frais de clôture. En revanche, si vous prévoyez de rester dans votre nouvelle maison pendant des décennies, les frais de clôture de roulement dans votre prêt pourraient ne pas avoir de sens financier.

8. Utilisez un prêt sans frais de clôture (crédit du prêteur)

Également connu sous le nom de prêts hypothécaires de crédit-prêt, les hypothèques sans frais de clôture fonctionnent pour les acheteurs qui ne veulent pas (ou auraient du mal à) mettre des finances liquides à leurs coûts de clôture. Plutôt que de regrouper les frais de clôture dans le capital de votre prêt et de laisser le taux d'intérêt inchangé, les prêts hypothécaires sans frais de clôture ne font qu'échanger les frais de clôture pour un taux plus élevé. Bien qu'ils soient comparables aux prêts échelonnés à certains égards, les prêts hypothécaires sans frais de clôture sont plus largement disponibles dans les transactions d'achat.

Comme les coûts de fermeture de votre prêt, opter pour un prêt hypothécaire sans frais peut augmenter vos coûts totaux d'accession à la propriété, car les prêts sans frais de clôture ont presque toujours des taux d'intérêt plus élevés - généralement 0, 125% plus élevé qu'un prêt comparable frais.

Selon la taille de votre crédit, il pourrait dépasser le coût d'intérêt du taux d'intérêt plus élevé sur la durée du prêt, plus ou moins compenser ce coût d'intérêt, ou venir à court (et augmenter le coût total du prêt). Généralement, plus vous prévoyez de rester dans votre maison, plus le crédit doit être égal ou supérieur à vos frais d'intérêt.

9. Profitez des avantages militaires (prêts VA)

Vous ne devriez certainement pas vous joindre aux forces armées simplement pour obtenir une meilleure entente sur une maison. Cependant, si vous êtes dans l'armée, il n'y a aucune raison de négliger les avantages financiers du service.

Des prêts VA sont offerts aux militaires actifs (après six mois de service, sauf les membres de la Garde nationale et de la Réserve), aux anciens combattants et aux conjoints des militaires décédés en service actif ou en raison d'une invalidité liée au service. Ils viennent avec des avantages financiers attrayants, tels que la capacité d'obtenir un prêt sans mise de fonds. Qui plus est, les règlements régissant les prêts VA interdisent aux prêteurs de facturer certains frais de clôture, y compris les frais de courtage, les honoraires d'avocat (à l'exclusion du travail de titre), et les frais d'inspection parasitaire. En outre, lorsque les prêteurs facturent des frais d'origination sur les prêts VA, ils sont interdits de facturer des frais de traitement de prêt ou de fermeture.

10. Envisager un acompte inférieur

Réduire votre acompte peut libérer beaucoup d'argent de clôture. Par exemple, réduire de 5% l'acompte d'une maison de 300 000 $ libère 15 000 $ - probablement assez pour couvrir l'essentiel des coûts de clôture de la transaction.

Il y a deux captures ici. D'abord, le vendeur doit accepter votre offre. Puisque les vendeurs ont tendance à privilégier les offres avec des composants cash plus élevés, votre vendeur peut considérer votre offre de paiement à découvert avec scepticisme - en particulier si votre marché local est chaud et que le vendeur pense qu'il y a une meilleure offre ou si le vendeur pèse activement plusieurs offres.

L'autre considération est l'assurance hypothécaire privée. Plus votre ratio LTV est élevé, plus vous serez prêt à payer pour PMI, que vous devrez payer jusqu'à ce que vous approchiez 80% LTV. En fonction de votre coût PMI mensuel, un acompte plus bas peut ajouter des centaines ou des milliers de dollars au coût total de votre prêt.

11. Payer par chèque bancaire

Les sociétés de titres et les agents d'entiercement permettent généralement aux acheteurs de couvrir leurs acomptes et les frais de clôture par chèque bancaire ou virement bancaire. Si le vôtre permet les deux, optez toujours pour un chèque bancaire. Les chèques bancaires coûtent généralement seulement 1 $ ou 2 $, et peuvent même être gratuits pour les clients ou les membres privilégiés. (Lorsque nous avons acheté notre maison, ma femme et moi avons prélevé un chèque de notre compte conjoint auprès d'une caisse de crédit qui a renoncé aux frais de vérification bancaire pour les membres.

En revanche, les virements sortants peuvent coûter entre 10 et 20 dollars. Pas une différence qui change la vie, certes, mais certainement assez pour acheter un latte ou un verre de vin pour célébrer votre nouvelle maison.

Dernier mot

Vous pouvez vous attendre à ce que les frais de clôture représentent jusqu'à 5% du prix d'achat de votre maison, selon la façon dont ils sont définis. La part de vos coûts payés d'avance, dans le temps ou par d'autres dépendra de votre capacité à suivre les conseils décrits ici. Cette capacité, à son tour, dépendra en partie de facteurs indépendants de votre volonté, tels que les motivations du vendeur et la température de votre marché local.

Une fois que vous acceptez qu'il n'est pas toujours possible d'exercer un contrôle total sur le processus de clôture, vous serez probablement plus serein sur toute l'affaire - et mieux en mesure de réduire les dépenses sur lesquelles vous avez un certain contrôle.

Achetez-vous une maison? Que faites-vous pour gérer vos frais de clôture?

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