Comment calculer le ratio dette-revenu d'une hypothèque ou d'un prêt

Tout comme la santé physique, la santé financière tourne sur une série de facteurs différents, certains plus importants que d'autres. Il est difficile pour les non-experts de les suivre tous.

Bien que vous n'ayez pas besoin d'une connaissance encyclopédique de toutes les composantes d'un bon pointage de crédit ou des considérations liées aux décisions de souscription, il ne fait aucun mal de savoir ce qui plaît aux prêteurs - et ce qui les décourage.

Outre votre pointage de crédit lui-même, la métrique digne d'une enquête plus approfondie est votre ratio d'endettement.

Il est difficile d'exagérer la centralité de la dette par rapport au revenu dans le processus de souscription. Si votre ratio est trop élevé, vous trouverez très difficile d'obtenir un crédit à des taux raisonnables. Cela peut avoir de sérieuses répercussions sur votre mode de vie et votre santé financière personnelle, dont nous discuterons plus en détail ci-dessous.

Voici ce que vous devez savoir sur le ratio d'endettement: comment il est calculé, pourquoi c'est important, ses limites comme indicateur de santé financière et ce que vous pouvez faire pour améliorer votre ratio personnel ou familial.

Quel est le ratio dette-revenu?

C'est un concept assez simple.

Votre ratio dette-revenu compare ce que vous devez à ce que vous gagnez . En termes mathématiques, c'est le quotient de vos obligations mensuelles divisé par votre revenu mensuel brut: R = D / I, où D est votre dette totale, I est votre revenu total, et R est votre ratio dette-revenu.

Comment calculer votre ratio dette-revenu

Vous pouvez calculer votre ratio d'endettement en quatre étapes faciles:

1. Ajoutez vos dettes D'abord, additionnez toutes vos dettes. Les obligations couramment utilisées pour calculer votre ratio d'endettement comprennent l'hypothèque (y compris les impôts et les assurances entiercés) ou les loyers, les paiements de voiture, les remboursements de prêts étudiants, les remboursements de prêts personnels et autres, les remboursements de prêts signé (un article important pour les parents ayant des enfants adultes endettés), la pension alimentaire, la pension alimentaire pour enfants, les paiements de prêts sur valeur domiciliaire et les paiements par carte de crédit minimum (même si vous facturez plus). Ce n'est pas une liste complète des dettes qui peuvent prendre en compte votre ratio d'endettement. Si vous n'êtes pas sûr de ce que votre prêteur recherche, demandez directement à votre agent de crédit.
2. Exclure les dépenses non considérées comme des dettes . Le numérateur de votre ratio dette-revenu ne comprend que les dépenses réputées dettes. Ce n'est pas une comptabilisation totale de vos dettes mensuelles. Les dépenses hors affacturage comprennent généralement les paiements de services publics (eau et électricité), la plupart des types d'assurance (assurance auto et santé), les frais de transport (sauf les prêts automobiles), les factures de téléphone cellulaire et autres dépenses de télécommunications, la plupart des taxes (excluant les taxes foncières entiercées), et les dépenses discrétionnaires (telles que les divertissements).
3. Additionnez votre revenu brut . Additionnez toutes les sources de revenus, avant impôts. Si vous avez un travail W-2 à temps plein, c'est aussi simple que de regarder votre salaire le plus récent. Si vous avez plusieurs emplois à temps partiel, travaillez en tant qu'entrepreneur indépendant pour plusieurs clients ou possédez une petite entreprise, il est probablement plus facile de consulter la déclaration de revenus de l'année précédente (en supposant que votre revenu n'a pas changé de façon significative). vos relevés bancaires les plus récents.
4. Divisez l'étape 1 par l'étape 3 . Divisez votre dette mensuelle totale telle que définie à l'étape 1 par votre revenu brut tel que défini à l'étape 3. C'est votre ratio dette-revenu actuel!

Voici un exemple simple. Supposons que votre dette mensuelle totale totale, excluant les dépenses non liées à la dette, soit de 1 500 $ . Votre revenu brut mensuel, avant impôts et dépenses du ménage, est de 4 500 $ . Votre ratio d'endettement est de 1 500 $ / 4 500 $, ou de 33, 3% .

Pourquoi votre ratio dette-revenu compte-t-il?

La dette au revenu est parmi les facteurs les plus importants utilisés par les prêteurs pour évaluer les demandeurs de prêt.

Pour les prêteurs, votre ratio d'endettement est un indicateur fiable de votre capacité à rembourser un nouveau prêt en temps opportun. Statistiquement, plus votre endettement est élevé par rapport à votre revenu actuel, plus vous risquez d'être en retard sur le service de la dette.

Les prêteurs hypothécaires sont particulièrement conscients des ratios d'endettement des demandeurs. Les souscripteurs de prêts hypothécaires et les sociétés de services qui achètent la plupart des hypothèques après leur émission ne sont guère incités à accorder des prêts risqués aux candidats qui pourraient avoir de la difficulté à respecter leurs obligations actuelles.

Les prêteurs qui émettent des prêts hypothécaires à risque plus élevé - connus sous le nom de prêts hypothécaires à risque - compensent le risque supplémentaire en exigeant des acomptes plus importants et en attribuant des taux d'intérêt plus élevés. Les prêts hypothécaires à risque font souvent l'objet d'acomptes versés bien au-delà de 20% et d'intérêts supérieurs à 8%, comparativement à 3% à 5% pour les hypothèques de premier ordre.

Qu'est-ce qu'un bon ratio dette-revenu pour les prêteurs?

Chaque prêteur est différent, mais 36% est le seuil d'endettement généralement accepté pour les prêts hypothécaires de premier ordre. C'est le ratio dette / revenu maximal autorisé en vertu des règles de Fannie Mae pour les prêts souscrits manuellement.

Fannie Mae fait des exceptions à la règle des 36%. Selon la matrice d'admissibilité de Fannie Mae, Fannie Mae permet des ratios d'endettement allant jusqu'à 45% sur les prêts accordés aux emprunteurs ayant des scores de crédit et des réserves de liquidités plus élevés.

Les prêts consentis à des emprunteurs dont le ratio d'endettement dépasse 43% peuvent ne pas bénéficier d'importantes protections de l'emprunteur, telles que des limites sur les frais initiaux de «points» et des périodes d'intérêt seulement. Consultez la documentation du Bureau de la protection des consommateurs sur les prêts hypothécaires admissibles pour plus de détails sur ce qui est permis ou non.

Les petits créanciers sont exemptés des règles régissant les prêts hypothécaires admissibles et peuvent donc émettre des prêts hypothécaires avantageux à des emprunteurs ayant un ratio d'endettement supérieur à 43%. Les petits créanciers sont définis comme des prêteurs ayant moins de 2 milliards de dollars d'actifs et 500 ou moins d'hypothèques émises l'année précédente. Gardez à l'esprit que les prêteurs ont une discrétion finale sur les décisions de souscription - et que, peu importe la clémence de votre prêteur, vous risquez de devoir faire face à des taux d'intérêt plus élevés si votre ratio d'endettement dépasse 36%.

Le ratio dette / revenu est-il un bon indicateur de la santé financière?

Il est probablement clair maintenant que le ratio de la dette au revenu n'est pas un indicateur des flux de trésorerie des ménages. En excluant les grandes catégories de dépenses, telles que les services publics, les assurances et les produits alimentaires, le ratio dette / revenu est, au mieux, une image incomplète de votre santé financière globale. Bien qu'il soit plus facile de dépenser plus que ce que vous gagnez avec un portefeuille rempli de cartes de crédit ou un vaste portefeuille de prêts personnels, un effet de levier excessif n'est pas le seul facteur qui peut compromettre votre résilience financière.

Le ratio dette / revenu est un bon indicateur de votre solvabilité personnelle, ne serait-ce qu'en raison de la mesure dans laquelle les prêteurs s'en remettent aux décisions de souscription. Mais votre ratio d'endettement «out of the box», défini dans les quatre étapes ci-dessus, n'est pas suffisant pour produire une image holistique de votre bien-être financier.

Pour y parvenir, vous devez redéfinir la «dette».

Comment calculer un ratio dette-revenu personnalisé

Votre ratio d'endettement personnalisé devrait tenir compte des dépenses personnelles ou familiales récurrentes et inévitables qui ne sont pas incluses dans la définition des «dettes» à l'étape 2. Ces dépenses peuvent inclure:

• Assurance santé
• Assurance automobile
• Assurance habitation, si elle n'est pas incluse dans l'entiercement
• Les frais de garde d'enfants, si vous avez de jeunes enfants dans un ménage monoparental ou à deux revenus
• Les impôts sur le revenu, s'ils ne sont pas entièrement retenus sur votre salaire
• Dépenses d'utilité et de communication
• Les courses

Évidemment, plus vous dépensez, plus vous vous rapprochez simplement du budget de votre ménage. (Si vous n'avez pas encore de budget familial, lisez la section sur la façon de créer un budget personnel pour la première fois.)

Vous pouvez éviter cela en vous concentrant sur les obligations les plus importantes: dans la plupart des cas, l'assurance maladie et la garde d'enfants. Avant de calculer votre ratio d'endettement personnalisé, soustrayez vos frais d'assurance-maladie et vos frais de garde d'enfants (s'il y a lieu) de votre revenu brut.

Si vous avez droit à des crédits d'impôt ou à des déductions, rajoutez-les. Selon votre revenu, vous pourriez avoir droit à un crédit d'impôt égal à 20% à 35% des frais de garde admissibles ou d'autres dépenses de supervision pour enfants et personnes à charge de moins de 13, plafonné à 3 000 $ en dépenses pour un enfant et à 6 000 $ en dépenses pour deux enfants ou plus. Le crédit complet est uniquement disponible pour les parents à faible revenu. Si vous gagnez plus de 43 000 $ par année, votre crédit est plafonné à 20%. (Ce seuil est susceptible de changer à chaque année d'imposition, veuillez donc vous reporter à votre déclaration de revenus la plus récente et aux publications actuelles de l'IRS avant de formuler des hypothèses concernant votre admissibilité.)

Calcul du ratio dette-revenu: un exemple

Voyons un exemple. Supposons que votre part de votre régime d'assurance-maladie vous coûte 2 500 $ par année, vos frais de garde totalisent 11 000 $ par année pour deux enfants, et votre revenu annuel brut est de 70 000 $ . En supposant que vos enfants soient admissibles au crédit d'impôt pour enfants et personnes à charge, vous seriez en mesure de réclamer 2 200 $ .

Pour trouver votre «véritable» base de revenu pour un calcul personnalisé de la dette au revenu, vous soustrayez 13 500 $ de 70 000 $, puis rajoutez 2 200 $ : 58 700 $ de revenu annuel, soit environ 4 892 $ par mois .

Vous pouvez ensuite utiliser votre base de revenu pour déterminer votre endettement maximal recommandé, en fonction des seuils d'endettement des prêteurs. Si vous faites une demande de prêt hypothécaire et que vous voulez vous assurer que vous êtes admissible aux meilleurs taux et conditions possibles pour votre profil de crédit, ne percevez pas plus de 36% de la dette par rapport au revenu . Sur une base de revenu mensuel de 4 892 $, sans tenir compte des dépenses supplémentaires, vous pouvez vous permettre de ne pas dépenser plus de 1 761 $ par mois pour le service de la dette.

Conseils pour améliorer votre ratio dette-revenu

Réduire votre ratio dette-revenu peut sembler évident, mais rembourser la dette est souvent plus facile à dire qu'à faire. Suivez ces conseils pour avoir un impact significatif et opportun sur votre ratio d'endettement avant de demander une hypothèque ou un autre prêt important:

1. Accise Une dépense discrétionnaire de votre budget chaque mois . Il pourrait s'agir d'un latte du matin, d'un forfait câble-téléphone-Internet que vous n'utilisez presque pas, d'un abonnement à la livraison de repas que vous n'avez pas le temps de cuisiner. Identifiez une telle faiblesse financière par mois, faites un plan pour vivre sans elle, et l'excisez de votre budget.
2. Accélérer les paiements de la dette à tempérament . Les prêts à tempérament comprennent les prêts automobiles, les prêts hypothécaires, les prêts personnels et autres prêts à paiements mensuels fixes. (Par contre, les cartes de crédit et les marges de crédit hypothécaire sont appelées «dettes renouvelables», puisque vous pouvez en tirer librement et que le solde impayé peut augmenter ou diminuer en conséquence.) Si les versements mensuels élevés sur les prêts à tempérament entrent en ligne de compte Essayez d'ajouter un peu à chaque paiement pour réduire le nombre de mois nécessaires pour rembourser le solde. Pour les emprunteurs qui sont principalement préoccupés par la réduction de la dette par rapport au revenu à court et à moyen terme, cette stratégie fonctionne mieux avec des prêts qui s'approchent de la rentabilité: disons, un prêt-auto avec 24 paiements mensuels restants. Ce n'est pas aussi efficace pour les prêts à plus long terme émis récemment: par exemple, une hypothèque de 30 ans avec 280 mois à faire. Le fait de payer chaque mois davantage les intérêts des prêts à plus long terme peut réduire le coût total des intérêts du prêt. C'est bon pour votre santé financière à long terme, mais pas directement pertinent pour votre situation de dette à revenu à court terme.
3. Remboursez les cartes de crédit en entier chaque mois . À moins que vous ne profitiez d'une promotion APR à temps réduit de 0% pour financer un achat important ou rembourser une dette de carte de crédit à taux d'intérêt supérieur par transfert de solde, ne portez pas de soldes de cartes de crédit mensuelles. Cela augmente votre paiement mensuel minimum - et avec lui votre ratio dette-revenu.
4. Profitez des offres de transfert de solde . Si votre crédit est en bonne forme, vous pourriez être admissible à des cartes de crédit APR faible, comme Chase Slate ou Citi Simplicity. Ces cartes sont souvent assorties d'offres de transfert de solde APR longues de 0% qui gèlent essentiellement l'accumulation d'intérêts sur les dettes de cartes de crédit à taux d'intérêt élevé transférées, réduisant ainsi le coût de leur remboursement. Profitez-en!
5. Ramassez quelques heures de travail indépendant chaque semaine . Augmenter son revenu est souvent plus facile que de réduire sa dette. Si vous avez des compétences ou des talents commercialisables qui se traduisent bien sur le marché de la sous-traitance ou de la consultation, créez un bardeau numérique. Rechercher des emplois sur des sites de travail indépendants de bonne réputation.
6. Reporter les gros achats . Planification d'un projet majeur d'amélioration de l'habitat? Piner pour une nouvelle voiture? Envisagez de reporter ces achats jusqu'à ce que vos dettes existantes soient sous contrôle. Si vous avez besoin de financer une partie de ces achats, vous augmenterez votre ratio d'endettement, annulant tout ou partie du dur travail que vous avez effectué.
7. Évitez de demander de nouveaux prêts ou cartes de crédit . Ces offres de cartes de crédit «préapprouvées» sont tentantes, mais elles ne sont pas bonnes pour votre ratio d'endettement. Évitez de prendre de nouvelles dettes, en particulier des prêts à taux d'intérêt élevé et des lignes de crédit, jusqu'à ce que votre ratio d'endettement soit sous contrôle. Évitez les prêts prédateurs, tels que les prêts sur salaire, tout à fait.

Dernier mot

Le ratio dette / revenu est facile à comprendre dans l'abstrait. Là où le caoutchouc frappe la route, les choses ne sont pas toujours aussi claires.

Si vous éloignez une conclusion de ce poste, j'espère que votre ratio d'endettement n'est pas l'arbitre de la santé financière. Oui, c'est une considération de souscription critique pour les prêteurs, et un ratio dette-revenu élevé est susceptible d'augmenter vos coûts d'emprunt ou de vous exclure de toute contention. Mais il n'est tout simplement pas possible d'obtenir une image complète et mesurée de votre situation financière à partir de ce seul chiffre.

Avez-vous calculé votre ratio d'endettement ces derniers temps? Est-il en bonne forme ou y a-t-il encore du travail à faire?

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