HGTV fourmille de spectacles sur les gens qui réparent des vieilles maisons endommagées pour gagner leur vie. De "Fixer Upper" à "Flip ou Flop", "Good Bones" à "Rehab Addict", ces séries montrent maison après maison transformée d'une vieille épave à une belle maison. Après avoir regardé un tas de ces boules, vous pourriez facilement vous retrouver à penser: "Je parie que je pourrais faire ça!"
Mais avant que vous ne manquiez de vous acheter un fixateur, prenez du recul et prenez un contrôle de la réalité. Bien sûr, l'achat d'un fixateur-dessus et de mettre un peu de travail dans ce peut être un bon moyen d'obtenir une bonne maison sur un budget - surtout si vous faites les réparations vous-même. Mais il peut aussi être un bon moyen de se faire happer par une fosse d'argent qui engloutira vos économies, ainsi que votre temps libre, tout en ayant encore plus faim.
Pour décider si la réparation d'un fixateur est vraiment pour vous, vous devez avoir une idée réaliste de ce que le travail implique. Cela signifie savoir estimer le coût réel des réparations de haut en bas. Cela signifie déterminer si vos compétences, votre emploi du temps, votre budget et vos relations peuvent gérer la tension. Et enfin, cela signifie savoir comment obtenir la meilleure affaire si vous choisissez de franchir le pas.
L'un des problèmes avec toutes ces émissions de téléréalité, c'est qu'elles n'entrent pas dans le détail des coûts. Ils se concentrent sur le drame: découvrir un problème caché, trouver une solution créative, et enfin dévoiler un bel espace transformé.
Mais dans la vraie vie, les chiffres comptent. Avant même de commencer à réparer les murs ou à choisir des couleurs de peinture, vous devez savoir si vous pouvez vraiment vous permettre d'acheter cette maison et d'y faire les réparations. Déterminer combien ces réparations vont coûter est un processus complexe avec plusieurs étapes - et chacune peut avoir un grand impact sur la somme finale.
Pour comprendre combien il en coûtera pour réparer votre haut-fixateur, la première chose que vous devez savoir est exactement ce qui doit être réparé. Une bonne première étape consiste à passer par-dessus la maison, pièce par pièce, et notez tous les problèmes que vous voyez. Cependant, cela ne suffit pas, car les vieilles maisons peuvent avoir beaucoup de problèmes qui ne sont pas visibles à l'œil nu. Par exemple, vous pouvez voir si les armoires de cuisine sont obsolètes, mais vous ne pouvez pas dire s'il y a du plâtre pourri derrière eux.
Pour découvrir ces problèmes cachés, vous devez faire appel à un inspecteur professionnel. C'est une étape cruciale dans le processus. Un inspecteur peut découvrir toutes sortes de problèmes qui ne sont pas évidents, tels que le câblage désuet, les dégâts d'eau causés par des tuyaux qui fuient ou les termites. Les inspecteurs peuvent également faire des tests pour voir si la maison contient des dangers tels que la moisissure, le radon ou la peinture au plomb.
Parfois, une inspection révèle des problèmes structurels majeurs avec la maison. Ce sont des problèmes qui rendent la maison dangereuse à vivre. Exemples:
Si vous trouvez des problèmes comme celui-ci, les experts disent qu'il vaut probablement mieux s'en aller. Votre fixateur supérieur aura besoin d'un travail important et coûteux pour le rendre habitable - et il y a de fortes chances que vous n'obtiendrez pas la plus grande partie de cet argent lorsque vous vendez. Les réparations majeures, comme un nouveau système électrique, sont "invisibles"; ils n'apparaissent pas sur les photos, et ils n'élèvent pas suffisamment la valeur d'une maison pour payer le travail. Donc, à moins que la maison ne se vende à un escompte fortement raide, il est peu probable que vous en retiriez jamais la valeur.
Si vous décidez que vous êtes toujours intéressé par la maison en dépit de ses problèmes structurels, vous devez prendre soin de vous assurer que vous les avez tous trouvés et que vous savez ce qu'ils vous coûteront. Faites appel à un ingénieur en structure pour inspecter la maison et rédiger une description complète de tous les problèmes à résoudre. Embaucher un ingénieur en structure coûte environ 500 $, mais c'est beaucoup moins cher que de découvrir à mi-chemin d'un remodelage dont vous avez besoin pour remplacer la moitié des fondations.
Faire des réparations vous-même est beaucoup moins cher que d'engager un entrepreneur pour les faire. Une fois que vous avez trouvé ce qui répare vos besoins de fixateur, la prochaine chose que vous devez savoir est combien de travail vous pouvez faire vous-même. Plus vous pouvez faire vous-même, moins vous devrez dépenser.
Lorsque vous décidez de ce que vous pouvez faire vous-même, soyez réaliste quant à vos capacités. Certains travaux, comme peindre ou décaper le fond d'écran, sont assez simples que même un débutant de bricolage peut les manipuler. D'autres, comme les toitures ou les gros travaux électriques, sont beaucoup trop dangereux pour un amateur. Tout travail où une erreur pourrait vous tuer, ou causer des dommages majeurs à votre maison, est un travail qu'il vaut mieux laisser aux pros.
Entre ces deux niveaux de compétence, il y a beaucoup d'emplois qu'un bricoleur qualifié peut faire, tels que:
Vous ne voudriez pas aborder des travaux comme ceci si vous êtes complètement nouveau au bricolage. Mais si vous avez déjà de l'expérience, ou si vous avez un ami ou un parent expérimenté pour vous guider, faire ce genre de travail vous-même peut vous épargner un paquet.
Cependant, même si vous pouvez gérer un travail par vous-même, cela ne signifie pas nécessairement que vous devriez le faire. Certains travaux prennent beaucoup de temps au bricolage. S'attaquer à eux-mêmes pourrait signifier soit prendre congé du travail ou de consacrer chaque week-end à eux pendant des semaines et de vivre dans une zone de travail en attendant. Une fois que vous prenez en compte le temps et les tracas impliqués, vous pouvez décider qu'il est préférable d'embaucher un professionnel et d'en finir avec lui.
Il existe de nombreux outils en ligne qui peuvent vous donner une estimation approximative du coût des réparations à domicile. À HomeAdvisor, vous pouvez entrer votre code postal et le travail que vous voulez faire pour voir une gamme de prix pour votre région. Vous pouvez également demander à des amis qui ont eu des réparations similaires combien ils ont payé. Si vous essayez juste de décider si une maison vaut la peine d'être regardée, ce genre d'estimation approximative est assez bon.
Cependant, si vous êtes sérieux au sujet d'une offre sur une maison, vous avez besoin d'une idée plus précise de ce que les réparations coûteront. Trouver un bon entrepreneur pour faire une visite de la maison et vous donner un devis sur toutes les réparations que vous n'avez pas l'intention de faire vous-même. Ceci est particulièrement important pour tout type de réparations structurelles majeures. Assurez-vous d'avoir une estimation écrite et contraignante avant de faire une offre.
Ensuite, pour les emplois que vous avez l'intention de faire vous-même, vérifiez les magasins et les sites Web pour déterminer les fournitures dont vous aurez besoin et combien ils vous coûteront. Additionnez l'estimation de votre entrepreneur et vos coûts d'achat de bricolage pour comprendre combien il en coûtera, au total, pour faire les réparations sur votre fixateur-supérieur.
Enfin, prenez ce total et ajoutez 10% à 20% de plus. Ce rembourrage supplémentaire est pour couvrir le coût de tous les problèmes inattendus qui apparaissent une fois que vous commencez à travailler sur la maison. Des surprises comme celle-ci se produisent presque toujours, vous devez donc planifier pour eux dans votre budget.
En plus des matériaux et de la main-d'œuvre, il y a un autre coût à prévoir pour le budget: les permis. Un permis est une autorisation officielle de votre gouvernement municipal pour effectuer certains types de travaux sur votre maison. Presque tout ajout ou changement structurel à votre maison nécessite un permis. Vous êtes également susceptible d'en avoir besoin d'un pour le CVC, la plomberie, la toiture, le bardage ou les travaux électriques.
Les permis peuvent être coûteux. Certaines villes facturent jusqu'à 1% du coût total de la réparation. Il peut également prendre jusqu'à six semaines pour effectuer toutes les inspections requises pour obtenir un permis. Parfois, les inspecteurs vous forcent à faire un travail supplémentaire ou à changer la façon dont vous exécutez votre projet avant de vous en donner un.
Il est tentant de contourner tous ces coûts et tracas en faisant le travail sans permis, mais c'est une erreur. Quand vient le temps de vendre votre fixateur, vous rencontrerez des problèmes si vous n'avez pas les permis nécessaires dans votre dossier. Une banque pourrait même refuser d'accorder aux acheteurs un prêt hypothécaire sur une maison rénovée sans permis.
Pour éviter ces problèmes, vérifiez avec les autorités locales pour voir quels travaux de réparation sur votre liste nécessitent un permis, et combien cela coûte. Ajoutez ce coût au total que vous avez trouvé à l'étape 4.
De plus, demandez-vous quel est le processus pour obtenir un permis. Si cela s'avère être un problème majeur, vous pourriez décider que c'est un travail que vous préférez laisser à un entrepreneur. Ceci, à son tour, pourrait finir par cogner quelques travaux hors de la catégorie de bricolage et plus à un entrepreneur - qui augmentera encore vos coûts.
À ce stade, vous avez une bonne idée du coût de réparation de votre fixateur. Et les chances sont, vous n'avez pas assez d'argent économisé pour couvrir tous. Donc, vous aurez besoin d'un prêt pour payer les réparations, ainsi que pour la maison elle-même. Vous devez savoir combien ces prêts vous coûtera par mois pour décider si votre budget peut le gérer.
Si le coût des réparations est minime, vous pouvez le mettre sur vos cartes de crédit. Cette option est simple et ne comporte pas de frais initiaux, tels que des frais d'évaluation ou d'origination. À la baisse, les cartes de crédit ont tendance à exiger des intérêts élevés si vous avez besoin de plus d'un mois pour les rembourser - et il n'y a aucun moyen de déduire cet intérêt sur vos impôts. Cependant, si vous envisagez de rembourser le coût immédiatement, vous pouvez gagner de l'argent ou des primes de voyage en utilisant une carte de crédit.
Une meilleure option pour la plupart des acheteurs est un prêt de rénovation. Un type particulièrement utile est un prêt hypothécaire section 203k, qui vous permet d'emprunter de l'argent pour l'achat et la restauration de la maison tout en un seul paquet. Ceci est plus simple que de demander séparément les deux prêts et peut vous permettre d'emprunter plus.
Les prêts de la section 203k sont également soutenus par la Federal Housing Administration (FHA). Pour cette raison, les prêteurs sont généralement disposés à offrir des taux d'intérêt plus bas sur eux. Ils sont également ouverts aux emprunteurs qui n'ont pas une bonne cote de crédit. Cependant, il y a une limite à ce que vous pouvez emprunter avec eux.
La meilleure façon de savoir combien ce type de prêt vous coûtera est d'aller à la banque et obtenir une approbation préalable pour un. En plus du coût mensuel du prêt ou des prêts, déterminer combien d'argent vous avez besoin à l'avance pour l'achat. Vous aurez besoin d'une somme forfaitaire assez importante pour couvrir l'acompte et les frais de clôture sans épuiser complètement votre épargne. Sinon, tout votre argent sera immobilisé dans la maison - une maison que vous ne pourrez probablement pas vendre tant que les réparations n'auront pas été effectuées.
Évidemment, vous ne voulez pas faire le travail de réparer une maison à moins que vous sachiez que vous pouvez vous le permettre. Mais ce n'est pas la seule chose que vous devez savoir. Réparer une maison est une entreprise majeure, et vous devez être sûr que vous êtes prêt à relever le défi. Avant de faire une offre, il y a plusieurs questions que vous devriez vous poser pour savoir si un fixateur est la bonne maison pour vous.
Les problèmes avec les maisons se présentent sous deux formes: cosmétique et structurelle. Les problèmes structurels, comme indiqué ci-dessus, sont ceux qui affectent le fonctionnement d'une maison. Ils sont gros et coûteux, et il faut un entrepreneur pour les réparer - et ils ne vous remboursent pas beaucoup quand vous vendez. C'est pourquoi il est souvent préférable de s'éloigner d'une maison qui a besoin de beaucoup de réparations structurelles.
D'autre part, les problèmes esthétiques ne sont profonds qu'à la peau. Ils sont des choses comme la peinture écaillée, les carreaux fissurés, les cloisons sèches endommagées, une cuisine datée, ou une pelouse morte. Ils ne rendent pas une maison invivable - juste désagréable. Ce sont les choses qui font que les acheteurs se plissent le nez et se détournent.
Une maison avec beaucoup de problèmes cosmétiques est une grande maison à réparer. C'est parce que ce sont le genre d'améliorations de la maison qui ajoutent de la valeur. Ils sont généralement peu coûteux à réparer, et ils font une grande différence visible quand vient le temps de vendre la maison. Donc, si le fixateur-dessus vous avez besoin de nouveaux tapis, luminaires et fenêtres, mais aucune réparation structurelle majeure, il est susceptible de faire un bon investissement.
En général, les réparations cosmétiques vous remboursent quand vient le temps de vendre. Cependant, il existe des exceptions à cette règle. D'une part, il ne sert à rien de réparer votre maison au point de devenir trop chic pour le quartier.
Les acheteurs ne choisiront probablement pas une maison de 400 000 $ dans une rue pleine de 300 000 $. S'ils ont 400 000 $ à dépenser, ils veulent acheter dans une région pleine d'autres maisons d'une valeur de 400 000 $, voire plus. Zillow dit qu'une bonne règle est d'éviter d'augmenter la valeur de votre maison de plus de 10% au-dessus du prix moyen de votre quartier.
Il est également payant d'examiner la tendance générale des prix des logements dans la région. Si les prix des logements ont fortement augmenté au cours des dernières années, cela semble être un bon signe, mais cela peut en fait être le contraire. Cela pourrait signifier que les prix des maisons approchent de leur apogée, et lorsque toutes vos réparations seront terminées, elles seront à la baisse. Vous pourriez consacrer des mois de travail et des dizaines de milliers de dollars à la réparation de votre maison, mais vous constaterez que cela ne vaut pas autant que vous y consacrez.
Réparer une maison est un énorme engagement de temps. Il peut facilement manger tout le temps libre que vous avez, et puis certains. Si vous êtes un bricoleur hardcore et que vous préférez passer votre temps à suspendre des cloisons sèches, ce n'est pas un problème. Mais si vous ne pouvez pas supporter l'idée de passer chaque week-end à vos coudes dans une enceinte mixte, ce n'est pas un travail pour vous.
Même si vous n'avez pas l'intention de faire la plupart du travail vous-même, la réhabilitation d'une maison prend encore du temps. Tu dois:
En fin de compte, peu importe qui fait le travail, vous devrez y consacrer beaucoup de temps. Si vous n'êtes pas prêt à abandonner votre voyage quotidien à la salle de gym ou à la soirée de rendez-vous hebdomadaire, ce n'est probablement pas pour vous.
Vous avez déjà calculé le coût d'achat de la maison et de faire les réparations. Mais travailler sur une maison apporte aussi beaucoup de petites dépenses. Par exemple:
Assurez-vous que votre budget a suffisamment de marge de manœuvre pour gérer ces dépenses supplémentaires, ainsi que les coûts de réparation. Si vous avez déjà budgété chaque centime pour payer la maison et les réparations, vous allez avoir des problèmes.
Fixer toute une maison n'est pas un travail à faire seul. Si vous faites partie d'un couple, il est logique de faire le travail ensemble. Mais d'abord, vous devez être sûr que votre relation est assez forte pour y faire face.
L'achat d'une première maison est toujours une expérience stressante. Faites de cette maison un fixateur supérieur, et tout ce stress est doublé. Vous consacrez des heures de dur labeur, semaine après semaine. Vous êtes également en train de forcer votre budget au maximum pour tout payer.
Une cure de désintoxication signifie aussi vivre dans l'incertitude. Vous ne savez jamais combien de temps un travail prendra. De nouveaux problèmes continuent de surgir sans avertissement, et vous devez tout laisser tomber et traiter avec eux. De plus, si vous vivez dans la maison pendant le processus, vous ajoutez le stress de vivre dans le chaos pendant des mois.
Mettre ce genre de pression sur une nouvelle relation est probablement une erreur. Vous apprenez toujours à vivre ensemble, mais la façon dont vous vivrez est loin d'être normale. Il vaut mieux attendre que votre relation soit stable et stable avant de s'attaquer à un projet aussi grand qu'un couple.
Si vous êtes célibataire, vous avez toujours besoin d'autres personnes pour vous aider à réaliser votre projet. Les aides font plus que simplement fournir une paire supplémentaire de mains. Ils peuvent également partager leurs connaissances et vous donner de nouvelles idées sur la meilleure façon d'aborder un emploi. Et, une fois que vous commencez le travail, ils peuvent garder un œil sur vous pour vous assurer que vous ne sautez pas les étapes ou n'utilisez pas le mauvais matériel.
Cependant, vous devez choisir vos aides judicieusement. Recherchez des personnes qui ont de bonnes compétences en matière de bricolage et qui peuvent être fiables pour faire le bon travail. Si vous demandez à un ami de vous aider à installer une fenêtre et qu'ils la laissent tomber et la cassent à la place, cela pourrait être la fin d'une belle amitié.
Supposons que vous ayez suivi toutes les étapes ci-dessus et que vous soyez sûr de pouvoir manipuler ce fixateur supérieur. Vous savez de combien de travail il a besoin, combien cela va coûter, et où vous obtiendrez l'argent. Vous avez effacé votre emploi du temps et aligné des personnes pour vous aider.
Maintenant, tout ce que vous avez à faire est de conclure l'affaire. Voici comment obtenir la meilleure offre possible et éviter de se brûler.
Si vous avez fait vos recherches, vous pouvez facilement déterminer quel est le juste prix à payer pour votre fixateur. C'est un processus en quatre étapes:
Malheureusement, ce juste prix n'est pas nécessairement le prix demandé par le vendeur. Parfois, il est difficile pour les propriétaires de voir à quoi ressemble vraiment leur maison. Pour eux, ce n'est pas une vieille épave - c'est leur maison.
Pour convaincre les vendeurs de baisser leur prix, soyez gentils avec eux. Commencez par dire que vous aimez la maison - mais vous avez remarqué quelques problèmes avec elle. Montrez-leur vos chiffres pour leur donner une idée de ce qu'il en coûtera pour mettre la maison à jour. Plus vous fournissez de détails, plus votre offre inférieure aura du sens pour les vendeurs.
Cathy Baumbusch, un agent immobilier de Washington interviewé pour Realtor.com, dit que cette méthode fonctionne. Dans de nombreux cas, dit-elle, les fixateurs ne se vendent que pour 60% à 80% du prix demandé. Les vendeurs ont tendance à être plus disposés à conclure un marché si la maison est déjà sur le marché depuis un certain temps. Ils sont également plus susceptibles de se contenter de moins si vous leur offrez de l'argent à l'avance.
Même une fois que vous avez parlé les vendeurs à un prix équitable, il ya encore deux façons que l'accord pourrait mal tourner pour vous. D'abord, vous pourriez être refusé pour votre prêt de rénovation, vous laissant sur le crochet pour acheter une maison que vous ne pouvez plus se permettre de réparer. Et deuxièmement, une fois que vous l'avez acheté, vous pourriez découvrir que la maison a un problème que vous ne connaissiez pas, et votre budget de réparation ne le couvrira pas.
Heureusement, il existe des moyens de vous protéger de ces deux problèmes. Tout ce que vous avez à faire est d'écrire quelques clauses de contingence dans votre contrat d'achat. Une clause de réserve est une condition à remplir pour que l'opération devienne obligatoire.
D'abord, vous avez besoin d'une clause de financement. Cela vous donne le temps de demander et obtenir un prêt à domicile. Si vous n'êtes pas en mesure d'en obtenir un, vous pouvez revenir en arrière et récupérer tout l'argent que vous avez déjà payé. Assurez-vous que votre clause de financement couvre tout l'argent que vous prévoyez d'emprunter - à la fois pour l'hypothèque et pour les réparations.
Deuxièmement, vous avez besoin d'une clause d'inspection. Cela vous donne le droit d'obtenir une inspection complète de la maison, si vous ne l'avez pas déjà fait avant de faire votre offre sur la maison. Si l'inspecteur trouve des problèmes que vous ne connaissiez pas, vous pouvez alors retourner chez les vendeurs et leur demander d'effectuer les réparations ou de vous donner plus d'argent à la clôture pour les payer. Et s'ils refusent, vous avez le droit de partir.
Gardez à l'esprit qu'une clause de contingence va dans les deux sens. Si vous trouvez un problème que les vendeurs ne sont pas prêts à résoudre, ils peuvent décider de se retirer de l'affaire, tout comme vous le pouvez. Dans ce cas, vous devrez revenir au début et essayer de trouver une nouvelle fixatrice pour la transformer en la maison de vos rêves.
L'achat d'un fixateur-dessus n'est pas un projet à entreprendre à la légère. Il va prendre beaucoup de votre temps, ainsi qu'une grande partie de votre argent. Et une fois que vous fermez la maison, vous ne pouvez pas revenir en arrière si vous décidez que c'est trop pour vous. Vous êtes là pour le long terme, ce qui pourrait s'avérer être des mois, voire des années.
Mais si vous êtes prêt à faire l'effort, une fixation supérieure vous donne une chance de posséder une maison de rêve que vous ne pourriez jamais vous permettre autrement. Et d'une certaine manière, c'est encore mieux que d'acheter une maison qui est déjà parfaite quand vous entrez dans la maison. Mettre dans toutes ces heures de travail pour réparer votre fixateur-haut le rend uniquement le vôtre. Quand le travail sera finalement fait, vous aurez plus qu'une belle maison - vous aurez quelque chose dans lequel vous vous sentirez le cœur et l'âme.
Avez-vous déjà acheté un fixateur-supérieur? Si oui, quel conseil donneriez-vous à quelqu'un d'autre pour en acheter un?
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