Ai-je besoin d'une assurance contre les inondations? - Ce qu'il couvre et les coûts des politiques

J'ai grandi dans une région semi-rurale et accidentée. Ma maison d'enfance était assise sur une colline au-dessus d'une rivière étroite mais énergique. De notre fenêtre, la rivière était à peine visible au milieu des arbres. Je m'en souviens surtout comme la pièce maîtresse d'une réserve naturelle populaire à quelques pas de notre maison.

Notre voisin, dont la maison était située le long de la berge en aval de la réserve, a vécu une expérience très différente. Quand les circonstances étaient bonnes - une grosse tempête de neige suivie d'un réchauffement soudain ou d'une succession de fortes pluies printanières - toute sa cour se transforma en lac. Parfois, il fallait des jours pour drainer. Quand ça a fini, c'était souvent un gâchis. Après les pires déluges, l'eau déborderait sur ses limites de propriété et inonderait la route principale, coupant temporairement la zone immédiate. Heureusement, notre maison était toujours bien au-dessus de la ligne de flottaison.

Enfant, j'étais ambivalent au sujet de la situation critique de mon voisin. Sa propriété était plus belle que la nôtre. Une grande partie de l'année, il pouvait regarder par la fenêtre de derrière à une voie d'eau douce entourée d'arbres majestueux. Les animaux sauvages - cerfs, dindes, oiseaux aquatiques, coyotes et parfois la loutre de rivière - fréquentaient la région. Mais quand la rivière a envahi ses rives, je me suis demandé comment il pourrait traiter. Même dans les années sèches, son sous-sol a probablement été inondé plusieurs fois, et les années humides ont dû être une lutte constante.

Je ne connaissais pas l'assurance contre les inondations à l'époque. Maintenant que je le fais, j'espère que mon ancien voisin l'a eu, même s'il n'a peut-être pas été couvert par les événements plus localisés qui ont seulement affecté sa maison. Si vous vivez dans une zone sujette aux inondations, ou si vous envisagez de déménager dans une zone inondable, vous pourriez envisager de l'ajouter à votre arsenal de couverture. Voici ce que vous devez savoir sur l'assurance contre les inondations avant de déterminer si cela a du sens pour votre maison.

Qu'est-ce que l'assurance contre les inondations?

Une police d'assurance contre les inondations est généralement émise avec un terme d'un an couvrant les dommages à la maison et aux biens causés par les inondations. L'Agence fédérale de gestion des urgences (FEMA) définit une «inondation» comme «une condition générale et temporaire d'inondation partielle ou complète de deux acres ou plus de terres normalement sèches ou de deux propriétés ou plus, dont au moins une est la propriété du preneur d'assurance. propriété."

Par FEMA, une inondation peut être l'une des suivantes:

Ces conditions sont généralement causées par l'action des vagues à long terme, dans des cas exacerbés par l'élévation du niveau de la mer, ou par des événements météorologiques discrets et prévisibles tels que des ouragans ou des orages. Cependant, ils peuvent également être causés par des événements plus rares ou imprévisibles, tels qu'un tsunami ou une défaillance d'un barrage.

Les inondations qui se produisent à l'intérieur - en raison de l'éclatement des tuyaux par exemple - ne sont pas couvertes par l'assurance contre les inondations. Cependant, ils peuvent être couverts, en tout ou en partie, par des polices d'assurance habitation standard.

Notez que la définition d'inondation de FEMA couvre plus que de l'eau stagnante dans les zones basses. En fait, il couvre presque tous les types d'inondations qui proviennent de l'extérieur de la maison - par opposition aux événements intérieurs. Même si vous vivez à flanc de coteau et ne vous considérez pas comme étant à risque d'une crue d'eau stagnante typique, vous pourriez quand même être exposé à des dommages causés par une coulée de boue ou un écoulement.

Les polices d'assurance contre les inondations peuvent couvrir les propriétaires à risque (y compris les propriétaires de condominiums) et les propriétaires d'entreprise pour les dommages structurels et la perte du contenu du logement ou du bâtiment. L'assurance contre les inondations est également disponible pour les locataires à risque, principalement pour le contenu des logements.

Qui offre une assurance contre les inondations?

Il est important de noter que les polices d'assurance habitation standard et les polices d'assurance des locataires ne couvrent pas les dommages causés par les inondations provenant de l'extérieur de la maison (par opposition à un tuyau d'éclatement à l'intérieur de la maison). Selon une étude de l'Association nationale des commissaires d'assurance (NAIC), 33% des propriétaires américains croient à tort que leurs polices d'assurance habitation couvrent une telle inondation. Cette perception erronée commune conduit de nombreux propriétaires à risque à renoncer à l'assurance contre les inondations.

Alors, qui l'offre? Le programme national d'assurance contre les inondations (NFIP). Le NFIP a été fondé en 1968 et travaille actuellement avec environ 80 compagnies d'assurance privées, telles que Allstate et Liberty Mutual, pour fournir une couverture d'inondation pour les propriétaires et les locataires à risque. Les polices approuvées par le PNIF peuvent être achetées directement auprès des compagnies d'assurance participantes ou auprès d'agents autorisés à vendre leurs polices.

Cependant, toutes les compagnies d'assurance basées aux États-Unis ne proposent pas d'assurance contre les inondations. Si vous avez une couverture de locataires ou de propriétaires par l'intermédiaire d'une entreprise qui ne participe pas au PNIF, vous devez vous tourner vers un autre fournisseur.

De plus, toutes les communautés n'ont pas signé les exigences de gestion des plaines inondables du PNIF, qui régissent le zonage, la construction de bâtiments, le placement d'infrastructures et d'autres aspects de l'environnement bâti dans les zones sujettes aux inondations. Si votre comté ou votre ville n'a pas accepté ces exigences, votre police peut être assortie d'une prime plus élevée par rapport à des polices similaires dans les communautés participantes, ou vous ne pourrez peut-être pas obtenir de police du tout. Environ 20 000 communautés y participent en 2014, donc il y a de fortes chances que la vôtre le fasse.

Comment fonctionne l'assurance contre les inondations

La disponibilité, le coût et la couverture de l'assurance contre les inondations dépendent fortement de la géographie. La FEMA gère environ 100 000 cartes de risques d'inondation (également connues sous le nom de cartes d'assurance des risques d'inondation, ou FIRM) couvrant une partie importante de la masse continentale des États-Unis. Chaque carte sépare sa zone de couverture en zones d'assurance contre les inondations, zones dans lesquelles le risque d'inondation est à peu près égal. Les limites des zones suivent généralement les courbes d'élévation et les reliefs, les zones les plus à risque étant situées le long des berges, des rivages et des canyons, et les zones à plus faible risque sur des sols stables et élevés.

Zones d'assurance contre les inondations

Il existe trois grands types de zones d'assurance contre les inondations. Les deux premiers sont subdivisés en sous-zones pour indiquer les gradients de risque à l'intérieur de ces zones:

• Zones à haut risque ou zones de risque d'inondation spéciales . Si votre propriété se trouve dans une zone spéciale de risque d'inondation et que vous détenez une hypothèque résidentielle ou commerciale auprès d'un émetteur de prêt hypothécaire sous licence fédérale, vous êtes tenu de souscrire une assurance contre les inondations. Les locataires sont fortement encouragés, mais pas obligés, à porter une assurance contre les inondations. Les zones de risque d'inondation spéciales sont définies comme ayant 1% ou plus de risque d'inondation au cours d'une année donnée. Leurs limites extérieures sont parfois appelées l'élévation d'inondation de base, avec une inondation de base se référant à la crue dite de 100 ans, ou la pire inondation prévue à cet endroit dans une période de 100 ans. Sur les cartes de risque d'inondation, les zones de risque d'inondation spéciales sont désignées par des combinaisons de lettres et de chiffres commençant par les lettres «A» ou «V».
• Zones à risque modéré à faible . Ces zones présentent un risque d'inondation plus faible: entre 0, 2% et 1% pour un risque modéré, et moins de 0, 2% pour un risque faible dans une année donnée. Cependant, en partie parce qu'ils couvrent beaucoup plus de terrain, ils sont toujours responsables de plus de 20% de toutes les demandes d'inondation NFIP et ils reçoivent environ un tiers de toute l'assistance en cas de catastrophe distribuée pour les inondations, selon le NFIP. Personne qui vit, travaille ou possède une propriété dans ces régions n'est tenu de souscrire une assurance contre les inondations, bien que NFIP le recommande. Sur les cartes des risques d'inondation, les zones à risque modéré à faible sont désignées par les lettres «X» (ombré ou non ombragé), «B» et «C». Dans cette catégorie de risque général, «B» représente le risque le plus élevé. "X" indique un risque moyen, et "C" indique le risque le plus faible.
• Zones à risque indéterminé . Ces zones ne sont pas à l'abri des inondations, mais n'ont pas été officiellement évaluées pour les risques d'inondation. Ils sont marqués d'un «D» sur les cartes de risque d'inondation. Bien que le PNIF ne recommande pas explicitement ou n'exige pas d'assurance contre les inondations dans ces zones, il en assure les propriétés.

La première étape pour déterminer si vous devez obtenir une couverture d'assurance contre les inondations, et combien cela peut coûter, est de consulter la carte des risques d'inondation de votre région et de découvrir les zones et sous-zones dans lesquelles vous vivez ou possédez. La base de données de la carte d'évaluation des risques d'inondation de la FEMA par adresse, nom de communauté ou coordonnées latitude-longitude.

Comment les coûts de la police d'assurance contre les inondations sont-ils déterminés?

L'assurance contre les inondations est inhabituelle dans la mesure où les primes sont fixées et fixées par le PNIF, sur la base de son évaluation du risque d'inondation, des limites de couverture, des franchises et de l'âge et des composants matériels des structures couvertes. Les primes ne varient pas entre les assureurs, il n'y a donc pas besoin de magasiner pour une meilleure affaire.

Cependant, le PNIF modifie parfois ses méthodes d'évaluation des risques, ce qui pourrait influer sur le risque perçu de votre maison. Et, de temps en temps, le programme peut augmenter les taux à tous les niveaux pour tenir compte de l'inflation.

Facteurs pouvant réduire vos primes d'assurance contre les inondations

Les facteurs généraux qui peuvent réduire vos coûts d'assurance contre les inondations sont les suivants:

• Politique de risque préférée . Pour être admissible à un taux préférentiel, la propriété couverte doit être située à l'extérieur d'une zone de risque d'inondation (zones B, C et X) et avoir des antécédents de pertes favorables, c'est-à-dire ne pas avoir subi de sinistre majeur. Les politiques de risque privilégiées désignent les propriétés présentant le risque le plus faible dans les zones cartographiées pour le risque d'inondation. Leurs primes sont généralement inférieures de 5% à 10% aux polices standard à faible risque.
• Assurance collective contre les inondations . Ce type d'assurance, désigné par un certificat d'assurance contre les inondations, n'est délivré qu'à la suite d'une déclaration de catastrophe présidentielle, généralement émise à la suite d'un événement météorologique ou d'une autre catastrophe naturelle causant des inondations à grande échelle. Selon NFIP, les propriétaires peuvent recevoir des certificats d'assurance inondation indépendamment du fait qu'ils vivent dans une zone spéciale de risque d'inondation ou sont tenus de porter une assurance contre les inondations par leur émetteur hypothécaire. Bien que les destinataires puissent techniquement se retirer des polices d'assurance collective contre les inondations désignées par leurs certificats, ceux qui optent peuvent être disqualifiés de l'aide en cas de catastrophe - si vous choisissez de ne pas accepter votre politique de groupe, vous pourriez faire face à des coûts énormes. Une inondation subséquente entraîne une déclaration de sinistre couvrant votre propriété. Les polices d'assurance collectives contre les inondations sont assorties de conditions spéciales de trois ans et de primes fortement subventionnées, souvent inférieures à 50% du coût d'une police d'assurance individuelle standard contre les inondations pour la même région. Les résidents qui doivent ou doivent continuer à porter une assurance contre les inondations après le terme de trois ans de la police collective doivent acheter une police standard et payer la totalité des primes.
• Participation au système de notation communautaire . Les communautés de PNIF qui dépassent les normes minimales de protection contre les inondations et d'atténuation des dommages peuvent obtenir des crédits grâce au système d'évaluation communautaire, un programme d'encouragement fédéral. Les collectivités obtiennent du crédit en investissant dans des initiatives d'éducation des propriétaires, des codes du bâtiment stricts et des mesures additionnelles de protection contre les inondations. Les crédits se traduisent globalement par des remises sur les primes pour les assurés dans ces communautés. Ces remises peuvent aller jusqu'à 10% pour les propriétés à risque modéré à faible (non-SFHA) qui ne sont pas déjà admissibles aux primes de la politique de risque préférentiel, et jusqu'à 45% pour les propriétés à risque élevé. Les politiques de risque privilégiées ne sont pas affectées par la participation du système de notation communautaire.
• Carte d'inondation Grandfathering . Dans certains cas, les propriétaires dont les cartes de risque d'inondation ont été modifiées pour tenir compte d'un risque accru peuvent être en mesure de verrouiller les primes moins élevées payées avant le changement. Séparément, les bâtiments construits dans les zones à haut risque avant la cartographie des risques d'inondation peuvent bénéficier de primes subventionnées, en particulier si elles ont une valeur historique, bien que le PNIF ne précise pas combien les subventions peuvent réduire les primes.
• Systèmes de protection contre les inondations . Les propriétés dans les zones à haut risque protégées par des systèmes de protection contre les inondations à grande échelle, telles que les digues le long du cours inférieur du fleuve Mississippi, peuvent bénéficier de primes moins élevées. La réduction de la prime est à peu près équivalente à la différence entre une politique à risque élevé et à risque modéré, bien que des circonstances individuelles (telles que l'élévation précise de la structure couverte et l'échec éventuel de la digue) puissent affecter la réduction exacte. Les systèmes de protection contre les inondations admissibles doivent être protégés contre les inondations de 100 ans ou mieux. Pour un exemple réel, selon PBS, le système de digue construit pour remplacer celui qui a échoué dans l'ouragan Katrina est évalué pour résister à une inondation de 100 ans.

Types de police d'assurance contre les inondations: couvertures et coûts

Selon votre emplacement, le risque d'inondation, que vous soyez propriétaire ou locataire, et que vous soyez propriétaire ou locataire, vous avez le choix entre plusieurs polices d'assurance contre les inondations: contenu résidentiel seulement (biens personnels), immeuble résidentiel et contenu, contenu commercial (matériel de bureau et inventaire), bâtiment commercial et contenu.

Lorsque les coûts sont indiqués pour les types de police ci-dessous, ils s'appliquent aux résidents et aux propriétaires d'entreprise dans les zones inondables à risque modéré à faible qui sont admissibles au barème des primes privilégiées et choisissent une franchise de 1 000 $. En d'autres termes, ce sont des primes pour les polices les moins risquées disponibles.

Dans les zones à risque élevé et indéterminé, les primes dépendent beaucoup des circonstances individuelles, telles que l'élévation des bâtiments sur votre propriété, les caractéristiques du terrain à proximité et l'historique récent des inondations. Par conséquent, les primes varient considérablement et sont difficiles à estimer. Cependant, en particulier dans les zones à haut risque, ils sont susceptibles d'être sensiblement plus élevés que les primes indiquées ci-dessous. Si vous vivez dans une zone à risque élevé ou indéterminé, vous devriez parler à un agent autorisé connaissant votre situation.

Contenu seulement Politique (couverture des biens personnels)

Comme il ne couvre pas les dommages au bâtiment principal ou aux dépendances d'une propriété, ni les frais de nettoyage et de réparation associés, une police d'assurance contre les inondations seulement contenu n'est pas idéale pour les propriétaires et les propriétaires commerciaux. C'est un meilleur ajustement pour les habitants de la propriété locative et les propriétaires d'entreprises qui louent de l'espace dans un bâtiment commercial.

Les limites de couverture résidentielle (pour les locataires et les propriétaires) varient de 8 000 $ à 100 000 $. Les limites de couverture non résidentielles vont de 50 000 $ à 500 000 $. Notez qu'il est nettement moins cher d'assurer uniquement le contenu en surface.

• Ce qui est couvert La couverture comprend généralement les effets personnels, tels que l'électronique, les vêtements, les meubles et les véhicules non motorisés tels que les bicyclettes, s'ils sont stockés à l'intérieur. Il comprend également des rideaux et des stores non structuraux, des climatiseurs portatifs et de fenêtre, des appareils de cuisine portables tels que des fours à micro-ondes, des tapis et des tapis impermanents, des laveuses et sécheuses, des congélateurs et de la nourriture. Å“uvres d'art originales et vêtements de créateurs.
• Ce qui n'est pas couvert . Les articles non couverts comprennent généralement les voitures et les pièces automobiles et les articles qui se trouvent à l'extérieur de la zone couverte, comme un abri extérieur sans police distincte ou un sous-sol s'il n'y a pas de couverture souterraine. Les devises, les objets de valeur (tels que les bijoux et les Å“uvres d'art) au-dessus de la limite de 2 500 $ et les dommages causés par la moisissure et l'humidité à long terme ne sont pas non plus couverts. Les frais de logement temporaire et de réinstallation ne sont pas couverts, mais ils sont généralement inclus dans une police locataire ou propriétaire.
• Coût pour les politiques résidentielles . Pour une limite de couverture de 8 000 $, les primes annuelles sont de 57 $ pour le contenu aérien et de 79 $ pour le contenu au-dessus et au-dessous du sol. Pour une limite de couverture de 50 000 $ (le montant médian), les primes au-dessus et au-dessus / au-dessous du sol sont respectivement de 153 $ et de 207 $. Pour les primes de 100 000 $, les primes au-dessus et au-dessus / au-dessous du sol sont respectivement de 221 $ et de 271 $.
• Coût pour les politiques non résidentielles . Pour les polices de 50 000 $, les primes au-dessus et au-dessus / au-dessous du sol sont respectivement de 195 $ et 398 $. Pour une couverture de 250 000 $ (la limite de couverture médiane), les primes respectives sont de 524 $ et de 1 163 $. Pour une couverture de 500 000 $, les primes respectives sont de 948 $ et de 2 123 $.

Construction et contenu

Les politiques qui couvrent les bâtiments ainsi que leur contenu sont plus complètes et donc mieux adaptées aux propriétaires et aux propriétaires commerciaux. Les limites de couverture résidentielle pour les maisons d'une à quatre familles varient entre 8 000 $ et 100 000 $ pour le contenu et entre 20 000 $ et 250 000 $ pour les structures.

Les immeubles résidentiels de plus de quatre unités sont considérés comme des «propriétés générales». La couverture du contenu de ces propriétés varie également entre 8 000 $ et 100 000 $, tandis que les limites de couverture structurelle passent de 50 000 $ à 500 000 $. Les limites de contenu et de couverture structurelle pour les bâtiments commerciaux contenant des entreprises vont de 50 000 $ à 500 000 $.

• Ce qui est couvert En plus de tout ce qui est couvert par la politique de contenu seulement, les articles couverts comportent généralement le bâtiment lui-même, y compris les fondations et les murs de fondation; systèmes électriques et de plomberie; Équipement de CVC, y compris la climatisation centrale et le chauffage; chauffe-eau et fours; réfrigérateurs, cuisinières, lave-vaisselle et autres appareils de cuisine; moquette permanente (pas de carpettes); panneaux muraux encastrés, armoires, bibliothèques et centres de divertissement; stores de fenêtre structurels; les garages détachés ne doivent pas dépasser 10% de la superficie totale de la propriété; et l'enlèvement des débris après l'inondation. Les bâtiments détachés, tels que les maisons d'hôtes et les hangars, nécessitent une politique distincte même s'ils se trouvent sur la même propriété zonée.
• Ce qui n'est pas couvert . En plus des exclusions en vertu de la politique du contenu seulement, les éléments non couverts et les pertes comprennent généralement les pertes financières dues à une interruption des activités, l'incapacité de se rendre au travail, ou la perte d'utilisation de la propriété couverte. Les structures externes sans police d'assurance contre les inondations, les infrastructures externes, telles que les fosses septiques, les allées piétonnières, les terrasses individuelles, les patios et les meubles de jardin, ne sont pas non plus couvertes.
• Coût pour les politiques résidentielles . Pour les polices structurelles de 20 000 $ et les polices de contenu de 8 000 $, les primes annuelles sont de 129 $ pour les structures résidentielles sans sous-sol et de 176 $ pour les structures avec sous-sols ou autres enceintes souterraines. Pour les polices de 125 000 $ et 50 000 $, les primes non liées au sous-sol et au sous-sol s'élèvent respectivement à 334 $ et à 368 $. Pour une couverture de 250 000 $ / 100 000 $, les primes respectives sont de 414 $ et de 460 $.
• Coût pour les politiques non résidentielles . Pour les polices de 50 000 $ / 50 000 $, les primes non liées au sous-sol et au sous-sol s'élèvent respectivement à 643 $ et à 1 016 $. Pour une couverture de 250 000 $ / 250 000 $, les primes respectives sont de 1 186 $ et 3 129 $. Pour une couverture de 500 000 $ / 500 000 $, les primes respectives sont de 2 880 $ et de 4 807 $.

Considérations spéciales pour les sous-sols et les zones situées sous le rez-de-chaussée

Puisque les sous-sols, les sous-sols et les vides sanitaires de niveau inférieur sont partiellement ou entièrement souterrains, ils sont beaucoup plus vulnérables aux inondations et aux dégâts d'eau. En plus du simple fait que l'existence d'un sous-sol est susceptible d'augmenter votre prime d'assurance contre les inondations, elle et d'autres espaces souterrains peuvent être soumis à certaines limites de couverture.

Bien que vous deviez communiquer avec votre agent d'assurance ou représentant de votre compagnie pour une déclaration complète des exemptions et des limites de couverture de votre police, l'assurance contre les inondations ne couvre généralement pas les sous-sols, les sous-sols, les vides sanitaires. et d'autres parties souterraines de votre maison:

Les éléments qui sont généralement couverts dans des sous-sols et des espaces similaires sont les suivants:

Il est particulièrement important de comprendre ces limites et considérations si votre espace de vie principal se trouve partiellement sous terre, comme dans le cas d'un appartement en sous-sol ou d'une maison à deux niveaux.

Temps d'attente

Les polices d'assurance contre les inondations entrent généralement en vigueur 30 jours après la date d'émission. En d'autres termes, vous ne pouvez pas faire de réclamation pour un événement survenu moins d'un mois après l'achat de votre police.

Il y a quelques exceptions à cette règle de période d'attente de 30 jours:

• Cicatrices de brûlures récentes sur les terres fédérales . La propriété couverte est située sur des terres appartenant à l'État ou gérées par le gouvernement fédéral qui ont été endommagées par un incendie de forêt il y a moins de 60 jours et qui est maintenant inondé.
• Exigences rigoureuses de prêteur d'hypothèque . La propriété couverte est en dehors d'une zone de risque d'inondation, mais votre prêteur hypothécaire exige toujours que vous obteniez une assurance contre les inondations, soit avant ou après la fermeture de votre prêt. Comme cela peut entraîner une ruée vers la couverture, votre police couvre généralement les réclamations faites dans les 30 jours suivant son émission.
• Hypothèques dans les SFHA . La propriété couverte est à l'intérieur d'une zone spéciale de risque d'inondation et vous obtenez une assurance contre les inondations comme une exigence d'une hypothèque nouvelle, prolongée ou renouvelée. Encore une fois, en raison de la nature accélérée d'une telle politique, elle couvre généralement les réclamations faites dans les 30 jours suivant l'émission.
• Révision de la carte des risques d'inondation . Votre carte des risques d'inondation a été révisée et votre propriété se trouve maintenant dans une zone spéciale de risque d'inondation. Dans ce cas, vous devez acheter votre police dans les 13 mois suivant la révision de la carte pour être admissible à l'exemption pour période d'attente.

Dernier mot

Beaucoup de gens ont une relation amour-haine avec l'endroit où ils vivent. Dans de nombreux cas, ce sentiment compliqué peut être attribué à la géographie, à la géologie ou au climat. Pour les Californiens de la côte, le cliché, les tremblements de terre, la sécheresse, les feux de forêt et les coulées de boue constituent un commerce acceptable pour le beau temps et la beauté sauvage. Les résidents des États du Midwest et des Plaines équilibrent les faibles coûts de la vie et les communautés amies avec des hivers glaciaux et de violents orages d'été.

Les personnes qui vivent à proximité de l'eau, que ce soit le long de rivières turbulentes ou d'océans prédisposés aux tempêtes, acceptent le risque d'inondations potentiellement catastrophiques en échange d'un accès à l'eau à la demande et de superbes vues. Votre jardin pourrait être plein de surprises, certaines agréables et d'autres moins. C'est à vous de vous préparer et de célébrer dans la même mesure.

Avez-vous une police d'assurance contre les inondations?

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