L'achat d'une maison forclos peut être une expérience très enrichissante si vous faites votre recherche diligemment. Je le sais parce que j'ai eu la chance d'en acheter un à l'été 2010, après plusieurs mois de chasse à la maison. Une nouvelle propriété est un investissement énorme pour la plupart des gens et en tant que tel, devrait être considéré avec soin.
Dans cet article, je vais résumer quelques-unes des questions clés à considérer avant de décider de signer un contrat d'achat pour une forclusion. Je vais également ajouter quelques-unes de mes anecdotes personnelles et partager certaines parties de mon expérience. Si vous êtes intéressé à acheter une maison de forclusion, ces points sont importants à considérer et peuvent vous aider à construire un portefeuille financier en meilleure santé.
1. Depuis combien de temps la propriété est-elle sur le marché?
Toutes les propriétés saisies ne sont pas créées de manière égale. Par exemple, une bonne propriété dans un quartier prometteur sera achetée rapidement - généralement par un investisseur immobilier ou une personne impatiente à la recherche d'une nouvelle maison. Ne vous attendez pas à ce que ces maisons restent sur le marché plus de 30 jours.
Toutefois, si vous achetez une maison en sous-condition ou dans une zone qui a été durement touchée par la crise hypothécaire, on s'attend à une période de marché plus longue. En tant qu'acheteur, cela peut conduire à plus de flexibilité sur le prix: les banques détestent avoir un bien saisi pendant plus de 90 jours (un trimestre fiscal) et négocient avec un bon acheteur.
J'ai acheté ma maison en Arizona après avoir été sur le marché pendant près de trois mois. J'ai vu que le prix de la maison baissait de près de 7% chaque mois, et n'a donc pas attendu le mois suivant pour acheter la maison. Au lieu de cela, j'ai négocié avec la banque pour abaisser le prix d'un autre 12% du prix le plus récent. La banque contre-offre avec une réduction de 9%. Mes économies finales ont représenté près de 23% de réduction sur le prix coté (soit 7% + 7% + 9%).
2. Combien payez-vous par pied carré de résidence habitable?
Le calcul du prix par pied carré est un bon moyen de déterminer la valeur de votre maison. Consultez les prix moyens par pied carré de maisons vendues dans les deux mois précédents dans le même code postal. Multipliez cela par la surface habitable de votre maison pour déterminer un prix «moyen» pour votre maison.
Par exemple, si une maison vaut 75 $ le pied carré et qu'il y a 1 500 pieds carrés, la valeur totale de la maison est de 112 500 $.
Bien sûr, si vous voulez payer le prix moyen, vous risquez de surpayer. À moins que votre maison soit en excellent état et qu'il n'y ait pas beaucoup de travail à faire (dans ce cas, payer en moyenne est super!), Regardez les deux tiers inférieurs des prix. Dans cet esprit, nous allons recalculer la valeur de la maison et voir ce que nous obtenons.
Puisque nous supposons que la maison n'est pas au sommet du marché en termes de valeur, nous supposerons qu'elle vaut 65 $ par pied carré. Multipliée par les mêmes 1 500 pieds carrés, la maison vaut maintenant 97 500 $. Voila! Vous venez d'économiser 15 000 $. Pensez-vous pouvoir mieux l'utiliser? Absolument.
En tant que négociateur difficile, j'étais déterminé à payer un prix très bas par pied carré pour ma maison; Je savais que le marché de l'Arizona n'allait pas s'améliorer. J'ai effectivement payé le deuxième prix le plus bas par pied carré de mon code postal au moment de l'achat dans la période de 90 jours.
3. Payez-vous de l'argent ou des hypothèques?
Si vous payez comptant, votre offre va directement à l'avant de la pile d'offres de la banque. Supposons que vous offrez 85 000 $ en argent comptant pour une maison inscrite à 100 000 $. Vous avez probablement une meilleure chance de l'obtenir que la personne offrant 95 000 $. L'argent comptant signifie que vous êtes un acheteur fiable, et la banque n'a pas à attendre deux semaines pour que votre chèque arrive. Utilisez ceci à votre avantage.
Si vous achetez votre maison avec un prêt hypothécaire, vous avez plus de flexibilité sur le prix, puisque l'acompte initial sera d'environ 20% de la maison. Si vous aimez vraiment la maison, ne vous inquiétez pas de payer un peu plus pour l'obtenir.
En tant qu'acheteur moi-même, je savais que j'avais un effet de levier sur plusieurs fronts. Mon agent immobilier, qui fait une commission sur la base de mon achat, voulait que j'offre un montant très proche du prix demandé afin qu'il ait une vente définitive. Bien sûr, il n'était pas celui qui payait, donc son opinion a été mise en attente.
4. Y a-t-il beaucoup de maisons saisies dans la même zone?
S'il y a beaucoup de maisons saisies près de celle que vous achetez, une baisse de valeur est probable. Ce scénario envoie de nombreux messages négatifs aux acheteurs potentiels sur le quartier, la ville et le marché. Dans notre économie actuelle, c'est une scène omniprésente, mais ne laissez pas cela vous empêcher de prendre une sage décision. Jusqu'à ce que toutes les maisons sur le bloc sont vendues, il y aura une maison forclose baissant la valeur de votre propriété. Exécutez une analyse rapide de code postal sur un site Web de confiance tel que Redfin ou Zillow pour voir comment la zone se comporte.
Puisque la maison que j'ai achetée sera avec moi pendant au moins une demi-décennie, je n'étais pas trop inquiet de voir quatre autres maisons sur le bloc en forclusion. Je crois que cinq ans suffisent amplement pour que les prix chutent et reviennent à la hausse, garantissant ainsi la sécurité de mon investissement.
5. Combien d'argent aurez-vous après l'achat?
Soyez prêt à dépenser beaucoup d'argent après votre achat initial pour réparer la maison pour répondre à vos normes. Avoir au moins 20% de la valeur de la maison caché en cas d'urgence. Même après une inspection de la maison, vous allez trouver des choses qui vous dérangent et doivent être changées. Ne pas oublier les appareils ménagers, les meubles, l'aménagement paysager et les taxes foncières. Si possible, demandez à la banque de couvrir les frais d'entiercement (ou l'un des autres frais immobiliers ou les frais d'hypothèque) de sorte que vous avez plus d'argent en main. Même les 1 000 $ qu'ils paient sont 1 000 $ de plus dans votre poche, ce qui est suffisant pour un grand écran LCD ou un téléviseur plasma!
Personnellement, j'ai dépensé des milliers sur diverses améliorations de la maison. En fait, j'étais assez surpris de la rapidité avec laquelle ces coûts s'accumulaient. Les petits achats comme les dépôts de garantie pour un compte d'électricité et les nouvelles portes pour la maison étaient des choses auxquelles je n'avais tout simplement pas pensé auparavant.
Il ya beaucoup d'autres questions à prendre en compte avant de décider de s'installer, en particulier lors de l'achat d'une propriété de forclusion. Avez-vous une expérience avec les saisies? Quelle a été votre expérience et que recherchez-vous habituellement?
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