Si vous avez déjà vécu dans un logement locatif, vous avez presque certainement déposé un dépôt de garantie. Chaque État américain permet aux propriétaires de recueillir des dépôts de garantie auprès des nouveaux locataires. Les dépôts varient généralement de un à deux mois de loyer, et environ la moitié de tous les États imposent un plafond (généralement exprimé en mois de location) sur la taille du dépôt. Certains États exigent que les propriétaires conservent les dépôts dans un compte séquestre distinct, tandis que d'autres permettent aux propriétaires de les déposer dans des comptes ordinaires, en mélangeant leurs fonds avec le loyer et d'autres fonds.
Malheureusement, tous les dépôts de garantie ne sont pas retournés à leur propriétaire légitime. Selon un sondage Rent.com de 2013, 26% des Américains ont déclaré avoir perdu une partie ou la totalité de leurs dépôts de garantie à un moment ou un autre de leur carrière.
Les raisons des pertes étaient assez variées. Alors qu'une grande partie d'entre eux ont déclaré avoir perdu leur dépôt de garantie parce qu'ils avaient rompu leur bail et avaient déménagé plus tôt, d'autres ont énuméré les dommages causés par les animaux de compagnie ou enlevé les meubles des unités meublées. Fait troublant, 36% des répondants ont déclaré n'avoir reçu aucune explication de la part de leurs locateurs.
Dans certains endroits, les propriétaires doivent fournir une comptabilité précise du montant et du motif de toute saisie de dépôt de garantie. Dans d'autres, les lois de l'État sont beaucoup plus détendues, et les propriétaires peuvent souvent s'en tirer avec des justifications douteuses ou inexistantes pour prendre l'argent.
Indépendamment de l'endroit où votre état tombe sur le spectre de protection des locataires, les raisons légitimes communes pour la saisie de dépôt de garantie comprennent ce qui suit:
Il est impossible de garantir complètement que votre propriétaire ne trouvera pas une raison légitime - ou peut-être pas aussi légitime - de prendre une partie de votre dépôt de garantie après votre départ. Cependant, si vous pouvez éviter ou atténuer ces choses courantes qui peuvent se retrouver dans votre dépôt, vous augmentez vos chances de quitter votre appartement avec la plupart ou la totalité de ce que vous y mettez - et d'avoir plus de marge de manœuvre financière pour couvrir vos déménagements. frais et déposer un dépôt de garantie sur votre prochain appartement.
Pour les locataires, la connaissance est le pouvoir. Vous devez comprendre votre bail, les lois locales de protection des locataires, et les attentes de votre propriétaire pour votre mandat.
Pour commencer, lisez attentivement votre bail et demandez à votre propriétaire ou à votre gestionnaire immobilier de clarifier tout élément vaguement libellé. Par exemple, une stipulation stipulant que les personnes qui séjournent pour une «durée déraisonnable» pose la question de savoir quelle longueur est raisonnable. Les clauses relatives au nettoyage et aux dommages, en particulier les expressions «usure normale» et «effort raisonnable», sont particulièrement importantes à cerner. N'ayez pas peur de demander directement à votre propriétaire ce qu'ils veulent dire, et modifiez le contrat au besoin pour être plus précis.
Il est également important de comprendre les lois locales sur la protection des locataires. Les locateurs, en particulier ceux qui traitent les étudiants et autres locataires inexpérimentés, supposent souvent que les locataires ne connaissent pas leurs droits - et traitent leurs dépôts de garantie en conséquence.
Par exemple, les propriétaires californiens sont tenus de retourner les dépôts dans les 21 jours suivant le déménagement ou d'envoyer une lettre officielle avec une liste détaillée des dommages et leurs coûts, y compris des reçus ou des devis de réparation détaillés pour tous les travaux de réparation nécessaires. Si vous quittez un appartement en Californie et que vous n'entendez pas votre propriétaire dans les trois semaines, le dépôt d'une plainte officielle pourrait vous aider à récupérer des centaines ou des milliers de dollars perdus - à condition de savoir que vous êtes autorisé à déposer.
Enfin, parlez avec votre propriétaire ou votre gestionnaire de biens de toutes les attentes qui ne sont pas explicitement énoncées dans votre contrat de location. Si vous vivez dans une maison unifamiliale louée, votre bail indique probablement si vous êtes responsable de tondre la pelouse et de déblayer la neige.
Cependant, que se passe-t-il si la ville inflige une amende pour l'herbe hirsute ou le trottoir glacé de votre maison? Est-ce la responsabilité de votre propriétaire de payer, ou la vôtre? Connaître la réponse à l'avance pourrait vous sauver d'une facture de citations lourde.
Dès que possible après avoir emménagé - et avant de placer les meubles (si l'appareil n'est pas déjà fourni) dans leurs positions permanentes - documentez soigneusement l'état d'origine de votre appareil. Si possible, faites-le avec votre propriétaire ou votre gestionnaire immobilier. Certains États exigent que les locateurs fournissent aux locataires des listes détaillées de dommages que les locataires doivent remplir et retourner peu après leur emménagement, habituellement dans les 30 jours.
Que vous ayez ou non une liste de vérification, portez une attention particulière aux dommages existants, peu importe leur apparence. Prenez des photos copieuses et des notes écrites. Ensuite, envoyez un courriel à la personne responsable de la collecte de votre dépôt de garantie et de votre loyer.
Documenter l'état d'origine de votre appartement offre une protection facile et efficace contre les réclamations douteuses. Si votre propriétaire prétend au départ que le plancher de bois décoloré dans le coin de votre salon doit être dû à votre négligence, vous pouvez simplement appeler des preuves photographiques que le sol était déjà en désordre.
De nombreux États plafonnent les dépôts de garantie à un, deux ou parfois trois mois de loyer - peut-être plus pour les appartements meublés. Certains ne définissent aucune limite. Cependant, aucun État n'exige des propriétaires qu'ils exigent un dépôt minimum. En fait, de nombreux locataires ne se rendent pas compte qu'ils ont tout à fait le droit de négocier un dépôt de garantie moins élevé.
Vous ne devriez pas entrer dans un nouveau contrat de location en supposant que vous allez quitter l'endroit en pire forme que vous l'avez trouvé - ce n'est pas un bon voisin, et ne vous aidera probablement pas à trouver un appartement dans le futur. Cependant, si vous pouvez négocier un dépôt de sécurité inférieur, vous avez moins à perdre au cas où vous auriez besoin de rompre votre bail - par exemple, si vous obtenez un excellent travail dans une autre ville ou un autre État et que vous devez déménager rapidement., ou besoin de se rapprocher d'un membre de la famille malade qui a pris un tour pour le pire.
Bien que chaque négociation de dépôt de sécurité soit différente, les tactiques courantes sont les suivantes:
Les relations propriétaire-locataire sont certes subjectives. Le gestionnaire attentionné d'un locataire est le voisin curieux d'un autre.
Les avantages de bonnes relations sont également subjectifs. Tous les propriétaires ne réagissent pas de la même manière aux ouvertures des locataires - un petit geste qui impressionne un propriétaire amical et de petite taille pourrait n'avoir aucun effet sur (ou même irriter) un gestionnaire cynique et surmené.
Pourtant, les locataires qui prennent soin de traiter leurs propriétaires avec respect et de tenir leur part du marché d'une manière qui répond ou dépasse les attentes sont plus susceptibles d'obtenir le bénéfice du doute - et moins susceptibles de voir leur dépôt de garantie ébréché Les locateurs et les gestionnaires immobiliers ont également tendance à mieux traiter les bons locataires, que ce soit en priorisant leurs appels de service, en faisant des exceptions aux règles strictes relatives aux animaux de compagnie, et permettre une certaine flexibilité pour déménager, par exemple permettre un déménagement anticipé et répartir le loyer du dernier mois en conséquence.
Vous n'avez pas besoin de devenir de meilleurs amis avec votre propriétaire pour développer de bonnes relations et augmenter vos chances de récupérer la plupart ou la totalité de votre dépôt de garantie. Pour les locataires, les conseils généraux pour maintenir de bonnes relations propriétaire-locataire sont les suivants:
Pour les gens pesant les avantages et les inconvénients de la location par rapport à l'achat, la capacité de modifier une maison possédée est un puissant facteur de motivation pour franchir le pas et acheter. Les locataires n'ont tout simplement pas la même latitude pour décorer, réorganiser, ajouter ou enlever selon leurs goûts.
Certains propriétaires sont assez décontractés à propos de modifications mineures, nécessitant seulement une vérification de courtoisie avant de permettre aux locataires de procéder. D'autres sont des sticklers qui permettent seulement les changements les moins invasifs. La seule façon de savoir est de demander.
Voici quelques modifications de location courantes qui peuvent manger dans votre dépôt de garantie si vous n'avez pas l'autorisation préalable:
Les relations amicales propriétaires-locataires peuvent être très avantageuses en matière de modifications d'unités. En règle générale, les locateurs sont plus susceptibles d'accorder des demandes de modification aux locataires ayant de longs antécédents de loyers en temps opportun et une bonne gestion des biens que les nouveaux locataires ayant des antécédents de paiement inégaux et des comportements douteux.
Les animaux domestiques coûtent beaucoup à nourrir et à soigner. Et comme n'importe qui avec un chien ou un chat le sait, ils peuvent également coûter beaucoup à nettoyer après. Bien que les propriétaires ne se soucient pas du type de nourriture que mangent les animaux domestiques de leurs locataires, ils prêtent certainement attention aux dégâts et aux dégâts matériels qu'ils causent.
Les animaux domestiques peuvent manger dans votre dépôt de sécurité de deux façons:
Les gens s'habituent naturellement à leur environnement, surtout lorsqu'ils y passent beaucoup de temps. Finalement, vous risquez de perdre votre capacité à voir votre unité locative de façon critique. Si vous causez lentement des dommages discrets mais potentiellement coûteux à l'endroit, vous êtes susceptible de payer le prix lorsque vous déménagez.
La plupart des dommages causés par les locataires responsables sont accidentels et non délibérés. Les types courants de dommages indirects et les coûts de restauration comprennent ce qui suit:
À moins que vous n'agissiez à titre de gestionnaire ou de concierge, ou que vous ayez un autre arrangement de longue date avec votre propriétaire vous autorisant à effectuer des réparations dans votre unité et aux alentours, évitez de prendre les choses en main.
Pourquoi ne devriez-vous pas rendre service à votre propriétaire et régler vous-même les problèmes de propriété? Parce que vous pourriez finir par aggraver le problème - et par la suite vous coûter beaucoup d'argent. Selon la nature du travail, il pourrait coûter des centaines de dollars - peut-être votre dépôt de garantie entier, pour une plomberie sérieuse, électrique ou structurelle - pour réparer vos erreurs bien intentionnées.
Cette interdiction générale des réparations de bricolage s'étend même à un travail qui profite directement à votre propriétaire, comme le remplacement des vitres brisées avec des versions éconergétiques. Si quelque chose se passe mal avec votre propriété, peu importe si le correctif semble trivial ou simple, contactez votre propriétaire ou un professionnel de service autorisé.
Si votre propriétaire semble réticent ou incapable de fournir un service, ou affirme que le problème n'est pas assez sérieux pour justifier une solution, forcez-vous à déménager - sans casser votre boîte à outils.
Si vous vivez dans un immeuble à logements multiples, il y a de fortes chances que votre propriétaire ou votre société de gestion immobilière inclue vos coûts de services publics dans votre loyer. En vertu de cet arrangement, votre eau, votre gaz, vos déchets et votre électricité ne sont pas gratuits - ils sont inclus dans votre loyer en fonction d'un taux de consommation moyen par unité.
Dans de nombreux cas - en particulier si les unités de votre bâtiment sont mesurées séparément - votre propriétaire peut dire si vous déviez considérablement des taux de consommation de base. C'est également le cas dans les maisons unifamiliales et les duplex avec services publics inclus dans le loyer. Si vous faites exploser la climatisation à 64 ° C quand elle est à 100 ° C, laissant les fenêtres ouvertes, tolérant une toilette qui coule en permanence ou essayant seule d'éclairer l'horizon de votre ville avec votre éclairage intérieur, votre propriétaire finira par trouver en dehors.
Lorsque cela se produit, votre propriétaire est susceptible de retenir quel que soit votre coût d'utilisation des services publics négligents au-dessus de la ligne de base moyenne - même si la capacité de le faire n'est pas expliquée dans le bail. Que ce soit entièrement à la verticale est une autre histoire, alors un défi juridique n'est pas une mauvaise idée. Cependant, amener votre propriétaire à la cour est certainement moins pratique que de simplement faire attention à votre consommation utilitaire.
La consommation excessive de services publics peut également découler de tentatives délibérées et douteuses de gagner un revenu secondaire. Il y a plusieurs années, ma femme et moi vivions dans un duplex avec des services inclus dans le loyer et la lessive gratuite (pas de pièces de monnaie). Avant notre arrivée, notre propriétaire nous a poliment prévenus de ne pas inviter des amis moins fortunés à la journée de la lessive.
Le locateur a prétendu qu'un locataire précédent avait sorti «une belle petite raquette» du sous-sol, en faisant payer aux gens 2 $ pour laver et sécher leurs vêtements, puis en empochant le produit et en sellant le propriétaire avec des factures élevées. Cependant, le propriétaire a eu le dernier rire - il a gardé assez de dépôt de garantie des locataires pour couvrir le coût de l'eau et de l'électricité consommées au-dessus de la ligne de base initiale de l'unité, ne laissant presque rien quand ils ont déménagé. Et il avait une base légale solide pour le faire grâce à une clause de bail interdisant explicitement «l'activité commerciale» n'importe où sur la propriété.
Nettoyer soigneusement avant de déménager a des coûts indéniables. Vous devez dépenser de l'argent sur les fournitures et vous devez passer du temps à faire le travail correctement. Toutefois, les coûts de ne pas nettoyer avant de déménager risquent d'être plus élevés, surtout si vous avez vécu longtemps chez vous et que vous ne l'avez pas soumis à des nettoyages en profondeur réguliers.
Avant de déménager, assurez-vous que les domaines suivants sont aussi bons ou meilleurs que lorsque vous avez déménagé:
Les petits propriétaires et les gestionnaires actifs ont probablement le temps et l'envie de se promener dans la propriété avec les locataires après un nettoyage, de signaler toute lacune et d'offrir une deuxième chance de nettoyer correctement. Les propriétaires absents et les grandes sociétés de gestion bureaucratiques ne sont pas susceptibles d'offrir cette courtoisie. Planifiez en conséquence.
Au cours d'un déménagement mouvementé, il est facile d'oublier une étape très simple qui pourrait prévenir un énorme mal de tête sur la route: retourner les clés de votre unité à votre propriétaire ou propriétaire. Le défaut de retourner les clés ne vous laisse pas seulement pour un changement de serrure ou une nouvelle clé, qui varie de 15 $ à 50 $ en solo et de 50 $ à 300 $ quand il est fait par un serrurier. Dans certains états, il donne à votre propriétaire le droit légal de retenir votre dépôt de garantie entier - au moins, jusqu'à un certain temps après que vous avez effectivement retourné les clés. En Californie, par exemple, l'horloge de retour du dépôt de garantie de 21 jours ne commence pas tant que le propriétaire n'a pas les clés de l'unité en sa possession.
Bottom line: N'oubliez pas de retourner vos clés. Et pour éviter une potentiellement laide ", at-il dit, elle a dit" situation, les rendre en personne.
À moins que les propriétaires ou les gestionnaires immobiliers fassent la publicité fière qu'ils exploitent un service d'enlèvement de détritus dans leur temps libre, ne présumez pas qu'ils peuvent disposer d'un vieux matelas, cadre de lit, vêtement, meuble ou toute autre chose que vous jugiez indigne de votre nouvel endroit . Les locateurs qui doivent se débarrasser des articles que vous laissez vous factureront de 10 $ à 20 $ pour un voyage rapide à la décharge à plus de 100 $ pour un service d'enlèvement de débris à haut volume.
Avant ou pendant votre déménagement, retirez vos effets personnels des placards de votre unité et des espaces de rangement adjacents. Si vous avez une aire de rangement, un grenier, un cabanon ou un garage dans un sous-sol partagé ou séparé, passez également par ces endroits.
Si vous voulez vous débarrasser d'objets volumineux, lancez une annonce Craigslist ou parlez à vos amis et voisins. Si vous avez assez d'ordure, pensez à organiser une vente de garage. En dernier recours, apportez vos articles indésirables sur le trottoir et mettez un signe «GRATUIT» sur eux, à condition que cela soit autorisé dans votre région.
Que vous viviez dans une vaste communauté d'appartements dirigée par une société de gestion impersonnelle ou un petit duplex appartenant à la dame qui habite à l'étage, vous pouvez prendre des mesures concrètes pour augmenter vos chances de recouvrer une partie ou la totalité de votre dépôt de garantie.
Cependant, les facteurs subjectifs sont tout aussi importants. Par exemple, maintenir des relations amicales avec les personnes responsables de votre appartement ou de votre communauté - votre propriétaire, votre gestionnaire immobilier, les professionnels de l'entretien et même le personnel du bureau de location - peut vous démarquer des autres locataires qui considèrent ces personnes comme de simples rouages. roue. Les préposés à l'entretien sont plus enclins à faire des pieds et des mains pour les locataires qu'ils aiment - et les locateurs sont plus susceptibles de donner aux locataires modèles le bénéfice du doute sur les questions qui pourraient affecter leurs dépôts de dommages.
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