C'est une grande décision de rejoindre l'armée. Les membres des forces armées font face à une foule de risques pour leur sécurité physique et leur bien-être psychologique. Ils font aussi beaucoup de compromis dans leur vie personnelle, allant des déménagements fréquents dans de nouvelles villes aux États-Unis à des déploiements à l'étranger qui défient même les familles les plus fortes.
Pour aider à compenser les sacrifices personnels, les membres des forces armées bénéficient de nombreux avantages financiers directs et indirects.
Si vous êtes un membre actuel ou un ancien membre des Forces armées et que vous pesez d'acheter une maison, il y a un avantage dont vous avez besoin d'en savoir plus sur le prêt VA. Lisez la suite pour apprendre comment vous pouvez économiser des milliers de dollars en tant que propriétaire.
Qu'est-ce qu'un prêt VA?
Selon le Département des Anciens Combattants des États-Unis, un prêt VA est «une garantie de prêt à domicile ... pour vous aider à acheter, construire, réparer, conserver ou adapter une maison pour votre propre occupation personnelle." C'est l'un des meilleurs avantages financiers. de l'armée peut recevoir.
VA Bases de prêt
Comme les hypothèques classiques, la plupart des prêts VA sont émis par des prêteurs privés. Cependant, ils sont soutenus (dans la plupart des cas, jusqu'à 417 000 $ en valeur de prêt) par la foi et le crédit du gouvernement fédéral américain.
Cette garantie réduit le risque pour les prêteurs et leur permet d'offrir des conditions plus avantageuses, notamment des taux d'intérêt plus bas et une exonération de l'assurance hypothécaire privée sur les prêts dont le ratio prêt-valeur est supérieur à 80%.
Il permet également aux prêteurs d'obtenir des prêts d'achat VA sans mise de fonds nécessaire - mettre la propriété à la portée des membres du service avec des économies personnelles limitées. Les prêts conventionnels exigent des acomptes - généralement jusqu'à 20% de la valeur de la propriété. Autres types de prêts favorables aux propriétaires, tels que les prêts FHA, nécessitent également de l'argent vers le bas.
Historique du programme de prêt VA
Le gouvernement fédéral a garanti des prêts de logement aux vétérans depuis 1944 quand le congrès a passé la loi de réajustement de militaires (SRA). La SRA a autorisé la VA à garantir les prêts immobiliers consentis par des prêteurs qualifiés.
À l'origine, cette autorisation ne couvrait que les prêts accordés aux anciens combattants qui achetaient des maisons non modulaires. En 1970, le Congrès a modifié la SRA pour couvrir les prêts accordés sur les maisons mobiles. En 1992, la loi a été élargie à pratiquement tous les vétérans des Forces armées en service actif et honorablement libérés, ainsi que les membres de la Réserve de l'Armée et de la Garde nationale qui ont servi avec honneur pendant au moins six ans. Dans certains cas, les anciens conjoints des membres du service sont également admissibles à des garanties de prêts VA.
La SRA offre d'autres avantages financiers et des protections pour certaines catégories de membres du service, y compris un plafond dur de 6% sur les taux d'intérêt hypothécaires pendant le service actif.
Types de prêts et de subventions VA
Les prêts VA et les subventions financières sont de plusieurs types:
- Prêt à l'achat : Un prêt à l'achat est conçu pour aider un membre du service admissible à financer un achat d'une maison occupée par son propriétaire sans perte d'argent. Les prêts d'achat peuvent faire l'une des choses suivantes: acheter une maison individuelle existante; acheter une unité en copropriété dans un projet approuvé par l'AV; construire une nouvelle maison de construction; acheter et rénover simultanément une maison (semblable à un prêt de réadaptation FHA 203k); ou acheter une maison préfabriquée ou un lot pour une maison préfabriquée déjà possédée.
- Prêt de refinancement de retrait: Un prêt de refinancement de retrait est conçu pour remplacer une hypothèque existante sur une maison que l'emprunteur possède déjà tout en fournissant à l'emprunteur un paiement en espèces de somme forfaitaire sans restrictions. L'hypothèque existante ne doit pas nécessairement être un prêt VA. Les prêts de refinancement sont similaires aux prêts sur valeur domiciliaire, qui vous permettent également d'emprunter sur la valeur de votre maison, mais diffèrent de certaines façons importantes: ils remplacent les prêts hypothécaires existants (les prêts sur valeur domiciliaire ne le font pas), habituellement (mais pas toujours) avoir des taux d'intérêt plus bas que les prêts sur valeur domiciliaire, et ils portent des frais de clôture (les prêts sur valeur domiciliaire ne font pas). De nombreux prêteurs autorisent des ratios prêts / valeur allant jusqu'à 100% sur les prêts de refinancement en espèces soutenus par VA, par opposition à 80% sur la plupart des prêts sur valeur domiciliaire et des lignes de crédit. Donc, si vous devez encore 100 000 $ sur une hypothèque de 150 000 $ et que votre maison vaut 200 000 $, votre prêt de refinancement peut atteindre 200 000 $ - dont 100 000 $ sont disponibles pour encaisser et faire comme bon vous semble.
- Prêt de refinancement de réduction de taux d'intérêt (IRRRL) : Aussi connu sous le nom VA Streamline Refinance Loan, ce produit vous permet de refinancer un prêt VA existant et de sécuriser un taux d'intérêt inférieur sans passer par le processus de demande de prêt VA une seconde fois. Contrairement aux prêts de refinancement, les IRRRL ne peuvent être utilisés pour percevoir la valeur nette de votre maison, à l'exception d'une allocation de 6 000 $ pour des projets d'amélioration de l'efficacité énergétique. Même si vous n'avez pas besoin de vous soumettre à une vérification de crédit ou à d'autres aspects du processus de souscription d'une hypothèque, vous devez prouver que vous vivez dans la maison contre laquelle le prêt est garanti.
- Programme de prêt direct amérindien (NADL) : Il s'agit d'un nouveau type de prêt VA moins répandu conçu spécifiquement pour les militaires et les vétérans d'origine amérindienne. Contrairement aux prêts d'achat et de refinancement, il s'agit d'un prêt direct, ce qui signifie que la VA agit en tant que prêteur et servicer. Il est toujours structuré comme un prêt à taux fixe d'une durée de 30 ans et doit être utilisé pour financer l'achat, la construction ou l'amélioration de maisons sur Federal Trust Land (terre de réserve) ou pour refinancer un NADL antérieur afin de réduire taux d'intérêt."
- Subventions pour le logement adapté : Ces deux produits (prêts spéciaux adaptés et subventions spéciales pour l'adaptation des logements) s'adressent aux anciens combattants ayant des «incapacités permanentes et totales liées au service» ou des invalidités admissibles à une indemnisation d'invalidité de 100% Les handicaps ne devraient pas s'améliorer avec le temps. Les handicaps admissibles comprennent la perte de l'usage des deux jambes ou des bras, la perte de l'usage d'une jambe et d'un bras, des brûlures graves et la cécité des deux yeux et des blessures respiratoires graves. Les vétérans peuvent utiliser les deux subventions pour financer ou compenser le coût de la construction de logements adaptés aux personnes handicapées, l'achat de logements déjà adaptés, l'achat et l'adaptation de logements actuellement non adaptés ou l'adaptation de logements déjà habités.
Frais de financement VA
Prêts hypothécaires VA portent une taxe spéciale qui ne s'applique pas aux autres prêts hypothécaires: les frais de financement VA. Ces frais varient selon la branche de service du demandeur et l'acompte, mais varient généralement de 0, 5% à 3, 3% du prix d'achat.
La structure des frais est la suivante:
- Emprunteurs de refinancement pour l'achat et le retrait de l' argent pour la première fois (anciens combattants) : 2, 15% pour les acomptes inférieurs à 5% (sans mise de fonds); 1, 50% pour les acomptes entre 5% et 10%; 1, 25% pour les acomptes de 10% ou plus
- Emprunteurs pour refinancer et rembourser pour la première fois (réservistes et garde nationale) : 2, 40% pour les acomptes inférieurs à 5% (sans mise de fonds); 1, 75% pour les acomptes entre 5% et 10%; 1, 50% pour les acomptes de 10% ou plus
- Emprunteurs de refinancement d'achat et de retrait subséquents (anciens combattants) : 3, 30% pour les acomptes inférieurs à 5% (sans mise de fonds); 1, 50% pour les acomptes entre 5% et 10%; 1, 25% pour les acomptes de 10% ou plus
- Emprunteurs de refinancement d'achat et de retrait subséquents (réservistes et garde nationale) : 3, 30% pour les acomptes inférieurs à 5% (y compris l'acompte non versé); 1, 75% pour les acomptes entre 5% et 10%; 1, 50% pour les acomptes de 10% ou plus
- IRRRL (toutes les classes de membres du service) : 0, 50%
- Prêts du programme NADL (toutes les catégories de membres du personnel) : 1, 25% pour un prêt à l'achat; 0, 50% pour un prêt de refinancement
- Prêts à la maison, fabriqués de façon non permanente (tous types et classes ) : 1, 00%
- Anciens combattants ayant une déficience liée au service (tous types) : 0, 00%
Vous pouvez payer les frais de financement à la clôture ou envelopper dans la valeur de votre prêt, bien que l'emballage produit un paiement mensuel plus important. Pour un aperçu complet des frais de financement VA, consultez le tableau des frais de financement de VA.
Avantages et limites de prêt de VA
Les prêts VA ont des avantages utiles (et potentiellement lucratifs) non disponibles pour les autres catégories d'emprunteurs:
- Aucun acompte requis : Pour les emprunteurs à court d'argent, c'est le plus grand avantage d'un prêt adossé à VA. La plupart des autres types de prêts hypothécaires exigent au moins 3%, et de nombreux prêteurs préfèrent 10% ou plus. Soyez averti que certains prêteurs demandent encore des acomptes sur les prêts VA, mais l'industrie est compétitive et vous serez probablement en mesure de faire le tour pour éviter cette exigence.
- Pas de PMI requis : Les prêts soutenus par VA ne nécessitent pas d'assurance hypothécaire privée. En revanche, les prêts conventionnels émis à un ratio LTV supérieur à 80% requièrent un PMI jusqu'à ce que le LTV de l'emprunteur tombe en dessous de 78% (ou 80% si l'emprunteur demande le retrait anticipé du PMI). Selon le montant du prêt et l'acompte, cela peut économiser de quelques dollars à plusieurs centaines de dollars par mois par rapport à un prêt conventionnel avec PMI.
- Souscription relativement clémente : Les prêteurs détiennent des demandeurs de prêts qualifiés VA pour réduire les normes de crédit que les demandeurs de prêts hypothécaires conventionnels. Même si vous avez un crédit moyen ou juste, vous pouvez toujours être admissible à un prêt soutenu par VA.
- Limites sur les coûts de clôture requis : Les emprunteurs admissibles aux prêts VA n'ont pas à payer certains frais de clôture, y compris les frais de souscription, les frais d'entiercement, les honoraires d'avocat, et les frais de traitement des documents. Le prêteur peut partiellement compenser ses pertes sur ces éléments non admissibles en facturant à l'emprunteur des frais de montage pouvant atteindre 1% du capital du prêt. Sinon, le vendeur peut accepter de les payer (car il est assez commun pour les vendeurs de payer les frais de clôture), l'agent de l'acheteur peut émettre un crédit agent à la fermeture et toucher un coup à la commission, ou le prêteur créditeur prêteur à la clôture. Les prêteurs sont autorisés à facturer aux emprunteurs éligibles à l'AV pour certains éléments de clôture, y compris l'assurance de titre, un rapport de crédit, l'évaluation de la propriété, enquête sur la propriété, et l'enregistrement.
- Inspection VA pour les maisons neuves: Lorsqu'un prêt VA est utilisé pour financer une nouvelle maison de construction, l'AV envoie des inspecteurs agréés pour évaluer les progrès de la construction et confirmer que la maison correspond aux spécifications de la VA. Au minimum, le constructeur est tenu de fournir une garantie d'un an sur la nouvelle maison. Certains constructeurs offrent des garanties allant jusqu'à 10 ans, ce qui procure une tranquillité d'esprit cruciale aux nouveaux propriétaires.
- Aucune pénalité de remboursement anticipé : les prêts VA ne comportent aucune pénalité de remboursement anticipé. Si vous souhaitez éviter les frais d'intérêt en accélérant le remboursement de votre prêt ou en effectuant des paiements supplémentaires vers son capital, vous êtes libre de le faire sans pénalités. Certains prêteurs imposent d'importantes pénalités de remboursement anticipé - souvent jusqu'à 80% de l'intérêt de six mois, ce qui peut représenter plus de 10 000 $ sur un prêt important.
- Assumabilité : Les prêts VA sont supposés, ce qui signifie qu'ils peuvent être transférés du vendeur à l'acheteur avec un minimum (ou pas) de changement des taux et des conditions. Ceci est extrêmement utile dans un environnement de hausse des taux d'intérêt. Cependant, l'acheteur doit encore couvrir la différence entre le solde du prêt restant et la valeur estimée de la maison, soit en mettant de l'argent en bas ou en contractant une deuxième hypothèque.
VA Limites de prêt
Les prêts VA comportent certaines limites et restrictions importantes:
- Principal de prêt : Bien qu'il n'y ait aucune limite supérieure à la valeur de la propriété à laquelle votre prêt est attaché, la VA garantit les principaux de prêt jusqu'à 417 000 $ - le seuil entre les hypothèques conventionnelles et jumbo. Cette limite supérieure peut être levée dans certaines régions où le coût du logement est élevé, principalement en Alaska, à Hawaï et dans les principales régions métropolitaines côtières, comme San Francisco.
- Évaluation de refinancement de retrait et LTV : Les prêteurs limitent généralement les LTV de refinancement à 100%, ce qui signifie que vous ne pouvez pas emprunter plus que la valeur estimée de votre maison. Une évaluation est requise durant le processus de souscription.
- IRRRL Taux d'intérêt : À moins que vous refinanciez un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) en un produit à taux fixe, le taux d'intérêt de votre IRRRL doit être inférieur au taux de votre prêt initial.
- IRRRL Restrictions sur le produit : Vous devez utiliser le produit de votre IRRRL pour rembourser le prêt VA existant ou investir dans des mises à niveau d'efficacité énergétique qualifiées.
Exigences d'admissibilité au prêt VA
Les conditions d'admissibilité au prêt-invalidité varient selon la branche de service du demandeur, la durée et les dates du service et le statut de congé. (Les membres déshonorés du service ne sont en aucun cas éligibles aux prêts VA.)
Conditions d'admissibilité pour les membres du service non déshonorés
Depuis le 8 septembre 1980, les membres des Forces armées qui ont effectué au moins 24 mois consécutifs de service dans des rôles actifs ou non actifs sont admissibles à des prêts de VA. Ceux qui sont appelés au service actif à n'importe quel moment de leur carrière sont admissibles après avoir servi au moins 90 à 181 jours en service actif, selon le moment où le service a eu lieu. Ceux qui sont actuellement en service actif sont admissibles après avoir servi au moins 90 jours consécutifs en service actif.
Depuis le 2 août 1990, le personnel de la Garde nationale et des réservistes qui a effectué au moins 90 jours consécutifs de service actif est admissible à des prêts de VA. Le personnel de la Garde nationale et des réservistes qui n'a pas donné au moins 90 jours consécutifs de service actif est admissible une fois qu'il a passé au moins six ans dans sa division de service respective et qu'il satisfait à l'un des critères suivants:
- Retraité (placé sur la liste des retraités)
- Transféré au statut de réserve autre que la réserve sélectionnée (y compris la réserve de réserve ou la réserve de disponibilité)
- Rester sur le statut de la réserve sélectionnée
Pour plus d'informations, consultez le tableau d'admissibilité du VA.
Autres classes éligibles
D'autres sont également admissibles à des prêts VA:
- Conjoints survivants : Plusieurs types de conjoints survivants sont admissibles à des prêts de VA. Ceux-ci comprennent les conjoints non mariés des militaires décédés en service; les conjoints non mariés des militaires décédés en raison d'une invalidité liée au service; les conjoints survivants qui se sont remariés après le 16 décembre 2003 et après avoir atteint l'âge de 57 ans; et les conjoints survivants d'anciens combattants totalement invalides dont le décès ne peut être définitivement attribué à l'invalidité.
- Citoyens américains naturalisés : Cette classe comprend les personnes qui ont servi dans certaines armées étrangères alliées aux États-Unis pendant la Seconde Guerre mondiale et qui sont ensuite devenues des citoyens américains naturalisés.
- Membres de certaines organisations de services à vocation militaire : Cette classe comprend les personnes qui ont servi en tant que cadets à l'académie militaire américaine, à l'académie de l'armée de l'air ou à l'académie de la garde côtière; en tant qu'agents du service de santé publique; comme midshipmen à l'Académie navale des États-Unis; et des officiers à la National Oceanic & Atmospheric Administration.
Obtention d'un certificat d'admissibilité
Une fois que vous avez déterminé que vous êtes admissible à un prêt VA, vous devrez peut-être obtenir un certificat d'admissibilité (CoE) à présenter à votre prêteur. Bien que vous n'ayez pas besoin d'un CdE pour obtenir un IRRRL, votre prêteur ne créera pas un prêt d'achat ou de refinancement d'encaissement sans un CdE valide.
La preuve requise pour obtenir un centre d'excellence varie selon la catégorie de membre du service. Les exigences générales sont les suivantes:
- Anciens combattants des forces armées : Formulaire 214 du Département de la défense (DD214), y compris une explication complète de la nature de la séparation et du caractère du service.
- Membres du service actif : une déclaration de service signée décrivant la date d'entrée en service du membre du service, les informations personnelles (y compris la date de naissance et le numéro de sécurité sociale) et le temps de service perdu (le cas échéant).
- Réservistes actuels ou anciens et membres de la Garde nationale ayant de l'expérience en service actif : Formulaire 214 du ministère de la Défense décrivant la nature de la séparation et le caractère du service.
- Réservistes actuels et membres de la Garde nationale sans expérience de service actif : Une déclaration de service signée décrivant la durée totale du service et tout temps perdu.
- Réservistes libérés sans expérience de service actif : Preuve de service honorable (peut varier au cas par cas) et une copie de l'énoncé des points de retraite les plus récents.
- Membres de la garde nationale libérés sans expérience de service actif : Dossiers de service et rapports de cessation d'emploi pour chaque partie du service de la Garde nationale ou relevé de compte des points de retraite avec preuve de service honorable.
- Prestations d'invalidité et d'indemnisation pour conjoint survivant Conjoint survivant : DD214 du vétéran (si disponible) et formulaire VA 26-1817.
- Conjoint survivant Ne recevant pas de prestations de CIVD : Le formulaire DD214 de l'ancien combattant (si disponible), le formulaire VA 21-534, le certificat de décès ou le rapport d'accident du ministère de la Défense (DD1300) et le permis de mariage. Ces documents doivent être envoyés au bureau local d'indemnisation et de pension du conjoint pour traitement.
Comment postuler pour votre centre d'excellence
La façon la plus simple de demander un centre d'excellence est en ligne, sur le portail eBenefits de la VA. Vous pouvez également être en mesure d'appliquer avec votre prêteur au cours du processus de souscription, même si tous les prêteurs n'ont pas cette capacité.
Si vous préférez postuler en ligne, vous pouvez remplir et envoyer le formulaire VA 26-1880 (Demande de certificat d'admissibilité) avec la preuve de CdE appropriée pour votre classe de service. Si vous êtes un conjoint survivant, vous devez remplir une copie papier du formulaire VA 26-1817 et soit le donner à votre prêteur pour l'envoi à la VA ou l'envoyer directement à la VA.
Une fois que vous avez votre CdE en main, vous pouvez utiliser le site Web de la VA pour trouver un prêteur qualifié qui prend en charge les prêts VA et commencer le processus de souscription. En savoir plus sur la demande d'un centre d'excellence sur la page Certificat d'admissibilité de l'AV.
Dernier mot
Servir dans les forces armées est une lourde tâche - tout comme choisir de passer sa vie avec un membre de carrière. Le moins que le gouvernement fédéral puisse faire pour honorer et récompenser les sacrifices consentis par les militaires et leurs proches est de leur faciliter l'achat de leurs propres maisons. Il n'est pas étonnant que les prêteurs privés ont émis près de 20 millions de prêts soutenus par VA depuis la création du programme.
Dans un monde de plus en plus tumultueux et incertain, ceux qui sont chargés de maintenir la paix méritent des espaces sécurisés.
Avez-vous profité des avantages tels que les prêts VA? Quels autres services devraient être offerts aux militaires actuels et anciens?
