Qu'est-ce qu'un fonds de placement immobilier - Investir dans des FPI

Pour beaucoup, l'immobilier est l'étalon-or de tous les investissements. Il a de bons antécédents à long terme, peut fournir un revenu stable et constitue un investissement tangible et utilisable. Il y a quelque chose de satisfaisant à regarder un immeuble que vous possédez, par opposition à regarder des actions sur un écran d'ordinateur.

Malheureusement, l'immobilier comme un investissement a des barrières à l'entrée, comme l'argent pour un acompte, la possibilité d'obtenir un prêt important, le temps et l'éducation pour diriger une entreprise rentable, et l'argent nécessaire pour l'entretien, les réparations, les impôts fonciers, et assurance.

Heureusement, il existe un moyen d'investir dans l'immobilier sans posséder des propriétés individuelles. Il est connu comme un fonds de placement immobilier (REIT).

Qu'est-ce qu'un FPI?

Une FPI existe pour investir dans des propriétés productrices de revenus. Il le fait directement par l'achat de biens immobiliers, ou indirectement en fournissant des prêts ou en achetant des contrats hypothécaires préexistants. Pour être admissible à titre de FPI (et éviter l'impôt sur le revenu des sociétés), au moins 90% de ses bénéfices doivent être versés aux actionnaires à titre de dividendes.

Les FPI sont généralement répartis en trois catégories:

1. FPI d'actions

Le type de REIT le plus populaire et le plus connu, les FPI d'actions se concentrent sur l'acquisition, la gestion et le développement de propriétés de placement. Étant donné que les restrictions sur les FPI exigent que les propriétés soient détenues et développées sur une longue période, leur principale source de revenus est le revenu de location tiré de leurs avoirs. Ils investissent généralement dans des types spécifiques de biens, qui entrent généralement dans les catégories suivantes:

2. FPI hypothécaires

Moins populaires que les FPI en actions, ces fonds prêtent de l'argent à des investisseurs immobiliers ou investissent dans des prêts hypothécaires existants sur des propriétés (plutôt que d'investir directement dans les propriétés elles-mêmes). Leur principale source de revenus est l'intérêt des prêts qu'ils détiennent.

3. REIT hybrides

Les REIT hybrides, combinant des fonds propres et des FPI hypothécaires, se diversifient entre posséder des propriétés et consentir des prêts à des investisseurs immobiliers. Leurs revenus proviennent à la fois des revenus de location et d'intérêts.

Avantages et désavantages des FPI

Comme tous les investissements, il existe des avantages et des inconvénients pour les sociétés de placement immobilier qu'il convient de soupeser avant d'investir:

Avantages

• Les investisseurs peuvent se diversifier sur le marché immobilier en détenant une participation dans plusieurs propriétés avec un minimum de dollars.
• Le risque est mis en commun entre de nombreux investisseurs et un seul propriétaire.
• Les FPI paient des dividendes en espèces élevés.
• De nombreuses FPI offrent une liquidité élevée, par rapport à la propriété foncière pure et simple, en permettant aux investisseurs de vendre des actions rapidement.
• Les investisseurs partagent la propriété de grandes propriétés, comme les grands immeubles de bureaux ou les hôtels, qu'ils seraient autrement difficiles à payer.
• Les propriétés sont gérées professionnellement.
• Les personnes étrangères, autrement restreintes de posséder des biens, peuvent avoir un intérêt dans ces biens via un FPI.
• Les frais d'amortissement peuvent minimiser les impôts sur les dividendes.

Généralement, les dividendes sont imposés l'année où ils sont reçus et en tant que revenu ordinaire. Lorsque les charges d'amortissement sont transférées par le FPI, ces dépenses sont considérées comme un remboursement de capital à l'actionnaire et contrebalancent une part égale des dividendes versés aux actionnaires. Cela retarde le paiement des impôts sur cette partie des dividendes jusqu'à ce que les actions de FPI soient vendues.

De plus, lorsque des actions sont vendues, le montant est imposé comme un gain en capital et non comme un revenu ordinaire. Par exemple, si un actionnaire recevait un dividende de 100 $, mais pouvait en déduire 10 $ comme amortissement, l'actionnaire ne paierait qu'un impôt sur le revenu de 90 $ cette année-là. Cependant, les 10 $ soustraits seraient imposés comme gain en capital plus tard, lorsque le fonds sera vendu.

Étant donné que le revenu ordinaire est imposé à un taux beaucoup plus élevé que les gains en capital, il s'agit d'un avantage important par rapport au traitement fiscal des dividendes REIT ordinaires.

Désavantages

• Les FPI affichent généralement une faible croissance puisqu'ils doivent verser 90% du revenu aux investisseurs. Ainsi, seulement 10% des revenus peuvent être réinvestis dans l'entreprise.
• Les dividendes de FPI ne sont pas traités en vertu de la règle des 15% favorables à l'impôt, selon laquelle la plupart des dividendes tombent sous le coup. Ils sont imposés comme un revenu régulier à un taux beaucoup plus élevé.
• Le risque d'investissement peut être important. Faites preuve de diligence raisonnable avant d'investir et tenez compte de tous les facteurs du marché immobilier (valeurs immobilières, taux d'intérêt, dette, situation géographique et lois fiscales changeantes).
• Les investisseurs du FPI cèdent le contrôle de toutes les décisions opérationnelles prises par un propriétaire.
• Certaines sociétés de placement immobilier subiront des frais de gestion et de transaction élevés, ce qui entraînera une baisse des versements pour les actionnaires.

FPI cotées en bourse ou FPI non négociées

Maintenant que nous avons exploré le fonctionnement des FPI et les trois principaux types, examinons la différenciation importante entre les FPI cotés en bourse et non négociés:

FPI cotées en bourse

Les FPI cotées en bourse sont enregistrées auprès de la SEC et cotées sur une bourse nationale.

Avantages:

• Ils peuvent être achetés et vendus dans un compte de courtage.
• Ils offrent des liquidités presque instantanées puisque le fonds peut être vendu à tout moment.
• Le marché reflète instantanément une augmentation de la valeur de l'action.
• Ces fonds ont tendance à être très importants et diversifiés.

Les inconvénients:

• Le cours de l'action peut être fortement influencé par les conditions du marché par rapport à la valeur réelle des propriétés sous-jacentes. Par conséquent, les investisseurs pourraient connaître de la volatilité dans un portefeuille de FPI coté en bourse.
• Les frais supplémentaires pour gérer un fonds coté en bourse peuvent réduire les dividendes potentiels d'un investisseur.

FPI non négociées

Bien qu'une FPI non négociée soit réglementée par la SEC, elle n'est pas inscrite à la cote d'une bourse. Les investisseurs doivent respecter des lignes directrices minimales en matière de valeur nette ou de liquidité afin de maintenir la stabilité du FPI et de protéger les intérêts des investisseurs.

À l'heure actuelle, les investisseurs doivent avoir une valeur liquidative nette de 250 000 $ (à l'exclusion de leur maison), ou un revenu de 70 000 $ par année et un actif de 70 000 $. Les actions de FPI non négociées sont généralement achetées à un prix fixe de 10 $ par action. Ils sont conçus pour être détenus pendant une certaine période (habituellement de cinq à sept ans selon la stratégie du FPI) et verser un dividende pré-déclaré.

Ce type de FPI recueillera habituellement de l'argent pour les premières années et fermera ensuite ses portes à de nouveaux investisseurs. Le fonds peut être dénoué de quatre façons communes, avant ou après la fin de la période de détention:

1. Le FPI pourrait être acquis par un FPI négocié en bourse plus important, les bénéfices de la vente étant transférés aux actionnaires.
2. Le FPI pourrait être rendu public, auquel cas les investisseurs recevraient de nouvelles actions qui seraient vendues en échange, théoriquement, à un prix beaucoup plus élevé.
3. Le FPI pourrait vendre des propriétés individuelles et transmettre une partie prédéterminée des bénéfices aux actionnaires.
4. Si l'économie exige qu'aucune de ces options ne soit rentable, le FPI pourrait, par le biais du vote des actionnaires, prolonger ses activités normales jusqu'à ce que les conditions du marché s'améliorent.

Avantages:

• Un prix d'action fixe élimine les fluctuations quotidiennes des prix et la volatilité associée aux FPI cotées en bourse.
• Les dividendes ont tendance à être plus élevés dans les FPI non négociées et peuvent être payés mensuellement ou trimestriellement. Ces dividendes plus élevés sont le résultat de dépenses plus faibles et un moyen de compenser l'investisseur pour la faible liquidité.
• Il y a un potentiel d'appréciation significative à la fin de la période de détention.
• Les investisseurs peuvent détenir des biens immobiliers étrangers dont ils n'auraient pas le droit de posséder autrement. Ces propriétés sont relativement insensibles à la volatilité des marchés boursiers étrangers.

Les inconvénients:

• Le prix de l'action et les dividendes ne sont pas garantis, même s'ils sont «fixes». En fait, certaines FPI ont dû réduire leurs dividendes et réduire la valeur des actions en raison du ralentissement économique et de l'augmentation des offres d'emploi.
• Ces produits ne sont pas liquides. En raison des exigences de détention minimales, un investisseur doit rester dans l'investissement pendant une longue période de temps. Contrairement à leurs homologues cotés en bourse, les investisseurs ne peuvent pas vendre des actions suite à des baisses importantes de la valeur des actions. Cela augmente considérablement le risque d'investir dans une FPI non négociée.
• La transparence financière des opérations de fonds est moindre. Étant donné que les FPI non négociées ne sont pas cotées en bourse, elles font l'objet d'une surveillance moindre.
• Une appréciation importante du prix de l'action n'est pas réalisée avant la fin de la période d'exploitation (bien que les dividendes puissent être augmentés).

Conseils pour investir dans les FPI

Les FPI peuvent fournir d'excellents revenus et opportunités de croissance pour le bon investisseur. Si vous envisagez de faire le saut, voici quelques conseils à considérer avant d'investir:

1. Comprenez les types de propriétés dans lesquelles vous investissez . La plupart des sociétés de placement immobilier se spécialisent dans un secteur particulier qui devrait être facile à trouver dans le sommaire du fonds. Comprendre les risques de chaque secteur. Par exemple, les FPI détenant des terrains non bâtis ou des centres commerciaux de détail dans une mauvaise économie courront plus de risques que les appartements haut de gamme d'une grande métropole.
2. Regardez les chiffres . Il est important de voir si les dividendes sont payés à partir des opérations ou si le fonds est obligé d'utiliser des capitaux supplémentaires. Une FPI bien gérée devrait compter sur ses activités pour payer les dépenses et les dividendes. Aussi, méfiez-vous des grandes ventes immobilières ponctuelles qui pourraient fausser les résultats financiers à la hausse.
3. Découvrez quand le FPI a commencé à investir . Si les placements étaient effectués avant un repli du marché, le FPI pourrait détenir des propriétés qui sont sous-performantes ou qui doivent être refinancées. Dans de tels cas, les FPI pourraient devoir réduire les dividendes ou vendre des actions supplémentaires afin d'obtenir des liquidités dans un proche avenir. Cependant, si le fonds a été créé après une récession du marché du logement, il pourrait posséder et acheter des propriétés de valeur à bas prix.
4. Connaissez votre horizon temporel . Particulièrement dans une FPI non négociée, les investisseurs pourraient détenir des actions pendant au moins cinq ans avant de voir un remboursement de capital. Assurez-vous de pouvoir gérer ce manque potentiel de liquidité.

Dernier mot

Nous avons connu une croissance importante dans de nombreux marchés alors que notre économie sort d'une profonde récession. Cependant, le marché immobilier est à la traîne.

La bonne nouvelle est qu'il existe d'excellentes opportunités d'investissement à long terme, notamment sous la forme de l'immobilier. Les FPI constituent un moyen de se diversifier sur le marché de l'immobilier et peuvent constituer un placement productif de revenu intéressant dans un contexte de taux d'intérêt bas.

Si vous voulez éviter la volatilité des marchés boursiers et que vous respectez les règles minimales, les FPI non négociées pourraient jouer un rôle important dans votre portefeuille de placement personnel. Comme pour tous les investissements, il est important de faire vos devoirs et de comprendre où vous placez votre argent et pourquoi.

Quelle est votre expérience avec les REIT? Quel pourcentage de votre portefeuille se trouve dans des FPI?

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