Lorsqu'on leur demande de nommer le type d'assurance immobilière le plus important, de nombreux propriétaires répondent sans hésitation et sans hésitation à l'assurance habitation. Après tout, les polices d'assurance habitation protègent contre d'énormes pertes financières attribuables aux incendies, à l'eau, au vent et au vandalisme. une foule d'autres périls. Quoi de plus important? Eh bien, pour commencer, assurez-vous que la propriété couverte par cette police d'assurance habitation appartient en réalité à son propriétaire présumé.
C'est ce que l'assurance titres, une forme particulière d'indemnité immobilière, est pour. Lorsqu'un bien immobilier résidentiel ou commercial change de mains, une police de titres garantit que la propriété n'est pas grevée de privilèges ou d'autres problèmes - tels qu'un titre falsifié et des parties inéligibles ou incompétentes à un acte antérieur - qui pourraient affecter le légalité du transfert ou entraîner des coûts financiers futurs.
Dans la plupart des cas, les prêteurs et les acheteurs achètent des polices d'assurance titres distinctes, chacune protégeant leurs intérêts respectifs dans la propriété. L'acheteur paie généralement le coût total des deux polices, bien qu'il soit souvent possible de conclure un accord de partage des coûts avec le vendeur (ou convaincre le vendeur d'assumer la totalité du fardeau financier) sur le marché d'un acheteur. L'assurance de titres est généralement incluse comme coût de clôture dans une transaction immobilière.
Que vous achetiez une maison plus ancienne ou une nouvelle maison de construction, vous aurez probablement besoin d'une politique de titre. Voici ce que vous devez savoir sur cette forme d'assurance inhabituelle mais incroyablement courante.
Bien que l'assurance des titres existe dans la plupart des pays industrialisés, elle est beaucoup plus répandue aux États-Unis que dans d'autres. Cela est dû en grande partie au fait que les gouvernements locaux jouent un rôle moins important dans la détermination de la légalité des transferts de propriété et de la propriété ici que presque partout ailleurs dans le monde.
Dans la plupart des autres pays, en particulier ceux influencés par la common law britannique, les nouveaux propriétaires enregistrent le titre récemment transféré à leurs terres auprès du gouvernement local concerné, qui agit alors comme l'arbitre final de tout litige résultant de la transaction. En revanche, la plupart des juridictions américaines enregistrent simplement chaque transfert de propriété sans déterminer de façon concluante si elle est valide ou si la propriété est libre de privilèges et autres charges. Cette détermination incombe aux spécialistes privés, y compris les employés de la compagnie d'assurance titres.
Croyez-le ou non, les propriétaires n'avaient aucun recours légal contre les titres fonciers invalides ou frauduleux avant le milieu du XIXe siècle. À l'époque, il appartenait carrément aux acheteurs de s'assurer que leur titre était valide. Il s'agissait d'un processus ardu et fastidieux qui était pratiquement impossible dans de vastes États frontaliers avec de mauvaises routes et des registres fonciers centraux et parfois mal entretenus.
Cette situation malheureuse a été contestée et confirmée dans l'affaire historique Watson v. Muirhead, entendue par la Cour suprême de Pennsylvanie en 1868. Le tribunal a jugé que Muirhead, un conveyancer de Pennsylvanie (professionnel du transfert immobilier), ne pouvait pas être tenu pour responsable se fondant sur l'opinion erronée d'un avocat selon laquelle un titre particulier était exempt de toute charge. En réalité, le titre avait un privilège préexistant que l'avocat examinateur n'avait pas réussi à découvrir, ce qui avait entraîné de graves difficultés financières pour l'acheteur.
Outré par la décision, les propriétaires ont fait pression sur la législature de l'État de Pennsylvanie pour intervenir. En 1874, le corps a adopté une loi permettant l'assurance de titres. En 1876, la première compagnie d'assurance de titres a été incorporée à Philadelphie. D'autres États ont emboîté le pas, et le reste appartient à l'histoire.
L'assurance de titres se présente sous deux formes fondamentales: les politiques de prêteur (aussi appelées «prêt») et les politiques d'achat. Les politiques du prêteur protègent l'intérêt du prêteur hypothécaire dans la propriété, qui diminue habituellement avec le temps. Les politiques de l'acheteur protègent les intérêts de l'acheteur, ce qui augmente habituellement avec le temps.
Les politiques du prêteur demeurent en vigueur pendant toute la durée du prêt hypothécaire ou jusqu'à ce que l'hypothèque initiale soit refinancée, auquel cas une nouvelle police d'assurance est émise. Les politiques de l'acheteur restent en vigueur tant que l'acheteur conserve un intérêt dans la propriété.
La plupart des autres formes d'assurance offrent une protection financière contre les pertes futures dues aux dommages, au vol et à d'autres risques. En revanche, une grande partie du coût de l'assurance titres est réservée aux problèmes antérieurs susceptibles de nuire au preneur d'assurance actuel et au travail professionnel nécessaire pour découvrir et corriger ces problèmes avant qu'ils ne causent des pertes financières.
Bien que les polices d'assurance de titres varient d'un État à l'autre et de fournisseur à fournisseur, ils couvrent toujours le coût de la recherche d'un titre. Une recherche de titre est un examen approfondi des documents publics pertinents afin de déterminer si des problèmes existent avec le titre. Ces documents sont généralement détenus avec la ville ou le comté où la propriété est située.
Idéalement, une recherche de titre regarde l'histoire entière d'une propriété, en remontant à son platting ou à sa subdivision d'origine. Ceci est généralement fait en examinant le résumé de la propriété - un document contenant la chaîne complète de propriété et les liens historiques. Toutefois, étant donné que les résumés peuvent être incomplets ou contenir des informations erronées, une recherche exhaustive de titres repose généralement sur d'autres sources d'information, telles que les dossiers fiscaux locaux, les testaments des propriétaires précédents et les jugements des tribunaux applicables.
Les polices d'assurance de titres couvrent également le coût de la résolution (également connu sous le nom de guérison) de la plupart des problèmes de titre (également connus sous le nom de défauts) découverts lors de la recherche de titre. Les défauts communs incluent, mais ne sont pas limités à , ce qui suit:
Notez que si la recherche de titre révèle des problèmes flagrants avec le titre - comme la preuve que la propriété est entièrement détenue par un tiers et donc non commercialisable par le vendeur actuel, qu'un ou plusieurs instruments de transfert ont été falsifiés, une partie incompétente (telle en tant que mineur) a été impliqué dans un transfert précédent, ou qu'il n'y a pas de droit d'accès à la terre - le prêteur peut refuser d'émettre une hypothèque sur la propriété et l'acheteur peut être forcé de partir.
Enfin, les polices d'assurance de titres couvrent les coûts futurs découlant des litiges de propriété. Par exemple, le détenteur d'une police d'assurance de titres valide n'aurait pas à payer de sa poche pour se défendre contre une poursuite intentée par des entrepreneurs prétendant que leurs entreprises avaient des privilèges sur la propriété découlant de la facture de rénovation impayée d'un propriétaire précédent.
Dans le cas relativement rare où un tribunal statue sur le transfert le plus récent de la propriété est invalide - par exemple, si on découvre qu'un ancien propriétaire a cédé la propriété à un tiers dans un testament non découvert jusqu'ici - la politique compense également le preneur d'assurance toute perte de fonds propres dans la propriété. La limite de couverture d'une police d'assurance titres est généralement égale à la valeur imposable du bien au moment où la police est émise, à moins que le souscripteur n'achète une couverture supplémentaire.
Contrairement à de nombreuses autres polices d'assurance courantes (assurance automobile, assurance-vie et assurance habitation), les polices d'assurance titres exigent habituellement un seul paiement unique au plus tard à la date de clôture de la transaction. À moins que votre assureur ne propose de fractionner le paiement ponctuel en versements mensuels plus faciles à gérer, il est très rare qu'une politique de titre exige des paiements continus.
Les coûts d'assurance de titres sont généralement divisés en deux grandes catégories: les primes et les frais de service. Dans chaque catégorie, les coûts peuvent être divisés en fonction de la quantité et du type de travail requis pour souscrire et exécuter la politique.
La prime réelle payée sur une police d'assurance de titre particulier dépend dans une certaine mesure de la valeur de la propriété sous-jacente. Cependant, étant donné que la majeure partie du coût de la police couvre le travail préalable au transfert - recherche de titre, examen et traitement des défauts - la valeur de la propriété n'est pas le facteur le plus important.
Voici quelques autres facteurs qui influent sur les primes:
La police d'assurance de titres moyenne comporte une prime unique d'environ 1 000 $, qui couvre tous les travaux initiaux et les garanties juridiques et les pertes en cours. Cependant, les primes varient considérablement, allant de quelques centaines de dollars à plus de 2 000 $.
Les règlements d'assurance de titres varient considérablement d'un état à l'autre. Dans certaines juridictions, les autorités réglementent étroitement les primes, limitant considérablement la façon dont les assureurs de titre peuvent structurer leurs polices - combien ils peuvent facturer, indépendamment des facteurs décrits ci-dessus. Dans d'autres pays, la réglementation des primes est plus légère et les assureurs ont plus de latitude pour fixer les tarifs.
Les formes courantes de réglementation des primes sont les suivantes:
L'assurance titres est un produit spécialisé qui semble ne pas intéresser les fournisseurs diversifiés d'assurance auto et habitation, tels que Progressive et State Farm. En fait, selon l'American Land Title Association (ALTA), une poignée d'assureurs souscrivent la grande majorité des polices d'assurance titres américaines. En 2014, la Fidelity National Financial, la First American Corporation, la Old Republic National Insurance Company et la Stewart Title Guaranty Company représentaient plus de 80% du marché total de l'assurance titres. De plus petits assureurs de titre régionaux ont fait la différence.
Dans la plupart des transactions immobilières, le prêteur hypothécaire de l'acheteur, l'agent de titres et l'agent immobilier ou l'avocat recommandent un assureur de titres pour la police de l'acheteur, si l'acheteur est obligé ou choisit d'en acheter un. Étant donné que les coûts d'assurance de titres et les conditions de police varient rarement beaucoup entre les assureurs opérant dans la même juridiction, l'acheteur accepte généralement et agit sur la recommandation.
Cependant, il est important de noter que la loi fédérale (Real Estate Settlement Procedures Act, ou RESPA) interdit à ces entités d'exiger de l'acheteur d'utiliser une entreprise particulière. En tant qu'acheteur immobilier, vous avez toujours la possibilité de magasiner pour l'assurance titres et de choisir le fournisseur qui correspond le mieux à vos besoins.
L'assurance de titres est légale et disponible dans 49 États. La seule exception est l'Iowa, qui a interdit l'assurance de titres en 1947, peu de temps après un effondrement immobilier localisé qui a mis en faillite plusieurs assureurs basés en Iowa et entraîné des pertes massives non assurées pour les propriétaires fonciers de l'État. En Iowa, les avocats examinent les titres fonciers et produisent des opinions sur les titres résumant la chaîne de propriété et les vices apparents. Les polices d'assurance contre les fautes professionnelles des avocats de l'Iowa couvrent généralement les pertes financières attribuables à des opinions inexactes ou incomplètes.
À titre de comparaison, l'opinion typique du titre généré par avocat coûte entre 100 $ et 300 $ en Iowa, selon le type de propriété, le nombre de propriétaires précédents, et le nombre et la complexité des privilèges qui peuvent exister sur la propriété. En outre, le coût de transfert de l'abrégé de la propriété varie généralement entre 100 $ et 200 $.
Cela représente un coût total de 200 $ à 500 $, payé exclusivement par l'acheteur - nettement moins, dans de nombreux cas, que le coût de l'assurance titres. Bien que ni l'opinion du titre ni les frais d'abstraction ne soient réglementés par le gouvernement de l'État de l'Iowa, une concurrence intense entre les avocats de l'État et les professionnels du titre les maintient à des niveaux raisonnables.
Gardez à l'esprit, cependant, que les opinions de titre ne sont pas habituelles dans la plupart des juridictions. Même si vous êtes en mesure de trouver des avocats locaux prêts à écrire une opinion de titre sur la propriété que vous achetez, leurs politiques de faute professionnelle peuvent ne pas couvrir les pertes subies en raison d'une opinion erronée ou incomplète. Vous risquez d'être responsable de ces pertes - et, dans le pire des cas, vous pourriez perdre vos biens en conséquence.
Fermeture sur une nouvelle maison est un processus épuisant, en particulier pour les acheteurs d'une première maison. Lorsque ma femme et moi avons fermé chez nous en 2015, notre liste détaillée des frais de clôture dépassait une page - en minuscules caractères.
Il est tentant de considérer l'assurance de titres comme un autre coût de clôture qui doit être payé à contrecoeur par vous ou votre vendeur. Cependant, c'est beaucoup plus qu'un élément de campagne jetable. Tout comme l'assurance habitation offre une protection financière contre une multitude de risques physiques, l'assurance titres protège vos intérêts contre les erreurs passées, les omissions et les actes de fraude. Même si votre prêteur ne vous oblige pas à souscrire une assurance titres, il est difficile d'imaginer une situation dans laquelle ce n'est pas un investissement rentable.
Avez-vous déjà souscrit une assurance de titres sur une propriété ou un bien locatif que vous possédez?
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