Qu'est-ce qu'un prêt à la construction domiciliaire - Processus et comment se qualifier

Construire sa propre maison peut être une expérience merveilleuse et amusante - mais cela peut aussi être un processus long et coûteux. Cependant, la plupart des gens ne peuvent pas se permettre de payer le coût de la construction d'une maison à l'avance, et obtenir une hypothèque peut être difficile. Après tout, vous demandez à une banque ou à un prêteur hypothécaire de vous donner de l'argent pour quelque chose qui n'existe même pas encore.

Un prêt hypothécaire standard ne va pas le réduire - mais vous pourriez être admissible à un type spécial de prêt connu sous le nom de prêt de construction.

Qu'est-ce qu'un prêt de construction?

Un prêt de construction est généralement un prêt à court terme utilisé pour payer le coût de la construction d'une maison. Il peut être offert pour une durée déterminée (généralement autour d'un an) pour vous permettre le temps de construire votre maison. À la fin du processus de construction, lorsque la maison est terminée, vous devrez obtenir un nouveau prêt pour rembourser le prêt de construction - ce qu'on appelle parfois le «prêt de fin».

Essentiellement, cela signifie que vous devez refinancer à la fin du terme et conclure un tout nouveau prêt de votre choix (comme un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans) qui est une option de financement plus conventionnelle pour votre maison nouvellement terminée.

Qualification pour un prêt de construction

Les banques et les prêteurs hypothécaires se méfient souvent des prêts à la construction pour de nombreuses raisons. Un problème majeur est que vous devez placer beaucoup de confiance dans le constructeur. La banque ou le prêteur prête de l'argent pour quelque chose qui doit être construit, en supposant qu'il aura une certaine valeur quand il sera fini.

Si les choses tournent mal - par exemple, si le constructeur fait un travail médiocre ou si la valeur des biens baisse - alors il se pourrait que la banque ait fait un mauvais investissement et que la propriété ne vaille pas autant que le prêt.

Pour tenter de se protéger de ce problème, les banques imposent souvent des conditions strictes pour obtenir un prêt à la construction. Ceux-ci comprennent généralement les dispositions suivantes:

1. Un constructeur qualifié doit être impliqué . Un constructeur qualifié est un entrepreneur général autorisé avec une réputation établie pour la construction de maisons de qualité. Cela signifie que vous aurez peut-être du mal à trouver un établissement pour financer votre projet si vous avez l'intention d'agir comme votre propre entrepreneur général ou si vous êtes impliqué dans une situation de propriétaire / constructeur.
2. Le prêteur a besoin de spécifications détaillées . Cela comprend des plans d'étage, ainsi que des détails sur les matériaux qui vont être utilisés dans la maison. Les constructeurs dressent souvent une liste complète de tous les détails (parfois appelé le «livre bleu»); les détails incluent généralement tout de la hauteur du plafond au type d'isolation de la maison à utiliser.
3. La valeur de la maison doit être estimée par un évaluateur . Bien qu'il puisse sembler difficile d'évaluer quelque chose qui n'existe pas, le prêteur doit demander à un évaluateur de tenir compte du livre bleu et des caractéristiques de la maison, ainsi que de la valeur du terrain sur lequel la maison est construite. Ces calculs sont ensuite comparés à d'autres maisons similaires avec des emplacements similaires, des caractéristiques similaires et une taille similaire. Ces autres maisons sont appelées "comps", et une valeur estimée est déterminée sur la base des comps.
4. Vous devrez déposer un acompte important . Généralement, 20% est le minimum que vous devez mettre pour un prêt de construction - certains prêteurs exigent jusqu'à 25% de baisse. Cela garantit que vous êtes investi dans le projet et que vous ne vous en éloignerez pas si les choses tournent mal. Cela protège également la banque ou le prêteur dans le cas où la maison ne vaut pas autant que prévu.

À condition que vous remplissiez tous ces critères et que vous ayez un bon crédit, vous devriez être en mesure de vous qualifier pour un prêt de construction. Généralement, les prêteurs exigent également des informations concernant votre revenu (pour être sûr que vous pouvez payer les versements hypothécaires) et votre maison actuelle, tout comme ils le feraient avec n'importe quel type de prêt hypothécaire standard.

Comment les prêts de construction fonctionnent

Une fois que vous avez qualifié et approuvé pour un prêt de construction, le prêteur commence à payer l'argent qu'ils ont accepté de vous prêter. Cependant, ils ne vont pas simplement donner l'argent au constructeur tout à la fois. Au lieu de cela, un calendrier des tirages est mis en place.

Dessine

Les tirages sont des intervalles désignés auxquels le constructeur peut recevoir les fonds pour poursuivre le projet. Il peut y avoir plusieurs tirages pendant toute la durée de la construction. Par exemple, le constructeur peut obtenir les premiers 10% lorsque le prêt ferme, et les 10% suivants après que le lot a été effacé et la fondation est coulée. Le prochain afflux d'argent peut venir après que la maison est encadrée, puis le paiement ultérieur après la maison est sous le toit et scellé.

Le nombre de tirages et le montant de chacun sont négociés entre le constructeur, l'acheteur et la banque. Typiquement, le premier tirage provient de l'acompte de l'acheteur (c'est donc l'argent de l'acheteur le plus à risque). Il est également fréquent que la banque exige une inspection à chaque étape avant de remettre l'argent au constructeur. Cela permet de s'assurer que tout est en cours et que l'argent est dépensé comme il se doit.

Une fois que tous les tirages ont été payés et que la maison est construite, l'acheteur doit alors obtenir le prêt final afin de rembourser le prêt de construction.

Le taux de prêt à la construction

Avec un prêt de construction, comme avec tous les autres prêts, vous devez payer des intérêts sur l'argent que vous empruntez. Habituellement, les prêts à la construction sont des prêts à taux variable, et le taux est établi selon un «écart» au taux préférentiel. Essentiellement, cela signifie que le taux d'intérêt est égal au taux préférentiel plus un certain montant. Si le taux préférentiel est de 3%, par exemple, et que votre taux est un taux préférentiel plus un, vous paieriez un taux d'intérêt de 4% (qui s'ajusterait en fonction du taux préférentiel).

Dans de nombreux cas, les prêts à la construction sont également des prêts à intérêt seulement. Cela signifie que vous ne payez que des intérêts sur l'argent que vous avez emprunté au lieu de rembourser une partie du solde principal du prêt. Cela rend le paiement des prêts de construction plus réalisable.

Vous payez aussi seulement sur le montant qui a déjà été payé. Par exemple, si vous empruntez 100 000 $ et que seulement les 10 000 premiers $ ont été payés, vous ne payez d'intérêts que sur les premiers 10 000 $ et non sur 100 000 $. Vous devez effectuer des paiements mensuels pour ce prêt - tout comme avec un prêt conventionnel - de sorte que vos paiements mensuels commencent à être faibles lorsque seulement un petit montant a été emprunté, et augmentent progressivement à mesure que l'argent est versé à votre constructeur.

Désavantages

Les prêts de construction permettent de construire une maison alors que vous ne pourriez pas le faire autrement. Construire une maison peut être une expérience formidable si vous voulez concevoir quelque chose d'unique ou spécifique à vos besoins et aux besoins de votre famille. Cependant, il y a aussi un risque significativement plus grand lors de l'achat de prêts à la construction que de simplement acheter une maison existante.

Certains des risques potentiels comprennent:

1. Le foyer ne sera pas achevé selon le calendrier et le budget . Si votre maison n'est pas terminée selon l'échéancier prévu, vous devrez peut-être payer des frais supplémentaires pour un logement locatif ou payer deux hypothèques plus longtemps que prévu puisque vous ne pourrez pas emménager. Dans certains cas, le paiement final de votre construction le prêt deviendra exigible et vous devrez payer des frais pour prolonger ce prêt - au moins, jusqu'à ce que la maison soit finie et que vous soyez en mesure de refinancer dans un prêt final.
2. Une fois terminé, le foyer ne coûtera pas au moins autant qu'il en coûtera pour construire . Vous pourriez rencontrer cette situation malheureuse si le constructeur fait un mauvais travail, ou si le marché global du logement s'effondre. Dans ce cas, vous devez trouver de l'argent supplémentaire quand vient le temps de refinancer le prêt de construction dans un prêt de fin.
3. Vous ne pourrez pas vous qualifier pour un prêt final . Si votre revenu ou votre crédit change radicalement, vous pourriez être incapable de vous qualifier pour un prêt final - et cela peut créer un problème important, car les prêts à la construction ne sont pas censés être permanents. Lorsque le projet est terminé, le solde doit être remboursé. Il s'agit essentiellement d'une hypothèque de ballon, ce qui signifie que vous payez des intérêts pendant le projet, avec la totalité du solde dû à la fin. Si vous ne pouvez pas refinancer pour rembourser tout le solde - et le prêteur refuse de prolonger le prêt de construction pour vous permettre de refinancer en quelque sorte - vous pourriez perdre la maison neuve à la forclusion si vous ne pouvez pas effectuer le paiement.

Dernier mot

Si vous êtes prêt à assumer les risques d'un prêt à la construction, et que vous avez le coussin financier nécessaire pour vous aider à traverser les bosses de la route, un prêt de construction peut être le bon choix pour construire votre maison de rêve.

Toutefois, si vous recherchez simplement un logement, si vous n'avez pas de fonds d'urgence pour faire face aux contretemps de construction ou si vous êtes nerveux au sujet du processus de construction d'une maison, vous préférerez peut-être simplement acheter un logement. maison existante en utilisant un prêt conventionnel. Il est important de peser soigneusement les risques et les avantages afin que vous sachiez que le choix que vous faites est le bon pour vous.

Avez-vous déjà contracté un prêt de construction? Quelle a été votre expérience?

(Crédit photo: Bigstock)

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