Lors de la demande d'une hypothèque pour acheter une nouvelle maison ou refinancer votre prêt hypothécaire existant, vous devez être prêt à sauter à travers quelques cerceaux. Il peut être difficile et fastidieux de magasiner pour un prêteur, d'évaluer les taux d'intérêt et les conditions et de payer des frais élevés. Certaines des exigences d'une hypothèque résidentielle - comme avoir un bon pointage de crédit et rencontrer un certain revenu minimum - sont sous votre contrôle.
Malheureusement, le résultat de l'un des facteurs les plus importants, l'évaluation de la maison, n'est pas quelque chose que vous pouvez contrôler. Cependant, il est important d'avoir une compréhension complète de l'évaluation de la maison avant de commencer le processus d'acquisition ou de refinancement d'une hypothèque.
Une évaluation à domicile est une évaluation de votre propriété réalisée par un expert agréé par un expert agréé par une banque ou un autre établissement de crédit (généralement au hasard, sur la base des nouvelles réglementations bancaires). Les évaluateurs à domicile visitent votre propriété pour évaluer l'état de l'espace et faire l'inventaire de ses caractéristiques.
L'évaluateur tient compte de facteurs tels que:
L'évaluateur recherche des propriétés récemment vendues dans votre région avec des caractéristiques similaires à votre maison potentielle, appelées «comparables». L'évaluateur prend alors en compte les différences entre votre maison et les comparables pour arriver à une estimation de la valeur de votre maison. Par exemple, si votre évaluateur a choisi une propriété de quatre chambres à comparer à votre maison de trois chambres, l'évaluateur pourrait soustraire 10 000 $ du prix de vente de quatre chambres à coucher pour tenir compte de cette différence. Toutefois, si votre maison a une cheminée et que les quatre chambres à coucher ne le font pas, l'évaluateur pourrait ajouter 2 000 $ à votre évaluation pour compenser.
La taille, le nombre de chambres à coucher, les salles de bains supplémentaires et le sous-sol fini ont tendance à avoir le plus d'impact sur l'évaluation. Les caractéristiques telles que la qualité du comptoir, les finitions fantaisistes et les mises à niveau esthétiques ont moins d'impact.
Un évaluateur jauge généralement votre propriété contre au moins 5 ou 6 comparables ("comps" pour faire court), bien que cette liste peut atteindre jusqu'à 10. Comps sont sélectionnés à partir d'une zone géographique donnée pour éviter toute nécessité d'ajuster le prix pour l'emplacement . Idéalement, tous les comps sont des ventes récentes (au cours des derniers mois) qui permet de se prémunir contre les fluctuations des conditions du marché. Les saisies et les ventes à découvert ne sont généralement pas inclus dans les comparaisons, bien qu'il puisse y avoir des exceptions si votre maison se trouve dans une zone de haute forclusion.
Après que tous les ajouts et soustractions nécessaires ont été faites pour tenir compte des écarts entre votre maison et les comps, l'évaluateur arrive à une valeur estimée de votre nouvelle maison.
Une banque veut avoir une estimation très fiable de la valeur d'une maison quand elle vous prête l'argent pour acheter ou refinancer. Par exemple, si vous n'êtes pas un négociateur habile et que vous offrez 400 000 $ pour une maison de 200 000 $, vous pouvez compter sur la banque qui rejette votre demande de prêt. Prêter plus qu'une maison vaut la peine signifie que la banque n'a pas suffisamment de garantie pour garantir votre prêt. Si vous deviez faire face à la forclusion dans ce cas, la banque ne serait pas en mesure de vendre votre propriété pour le montant total du prêt qu'elle vous a fourni.
En fonction de la valeur recommandée par l'évaluateur, vous pouvez avoir la possibilité - dans le cas d'une évaluation faible - de recueillir plus d'argent ou de voir si le vendeur prend une offre inférieure afin de compléter le prêt.
Comme toute évaluation, l'évaluation à la maison n'est pas une science exacte. Les banques n'obtiendront jamais une valeur objective de votre propriété, car il n'en existe aucune. Bien qu'une évaluation puisse être la meilleure solution, elle n'est certainement pas parfaite.
Les évaluateurs qui travaillent régulièrement avec certaines banques peuvent être informés de ce qu'une propriété doit évaluer pour que le prêt puisse passer. Si ces évaluateurs veulent répéter des affaires, ils pourraient suivre les instructions de la banque pour s'assurer que le prêt est approuvé. Bien que des règlements aient été mis en place depuis 2008 pour prévenir de telles pratiques, il y a toujours une possibilité de collusion entre les banques et les évaluateurs, alors vérifiez les références et posez autant de questions que possible.
Selon une étude du New York Times, plus de 60% des évaluations surévaluent significativement la propriété évaluée. Une maison peut avoir un lot charmant et irrégulier; un autre peut être plus grand mais avoir moins de caractère. Une cuisine peut avoir le marbre et le granit les plus fins, tandis qu'un autre pourrait être construit à partir de pièces antiques rares.
Juger la valeur comparative dans des cas comme ceux-ci est une tâche difficile. Dans le meilleur des cas, les similitudes existent dans un marché et un évaluateur les recherche pour une comparaison inexacte mais honnête. Dans le pire des cas, il n'y a pas suffisamment de comparables et l'évaluateur se fonde uniquement sur des conjectures.
Avant que je ferme chez moi en avril 2012, j'ai fait deux évaluations sur une période de trois semaines (j'ai changé de banque pendant le processus), et les résultats étaient séparés de plus de 100 000 $. Bien que cela soit dû en grande partie à l'emplacement et aux caractéristiques uniques de ma maison, mon expérience, malheureusement, n'était pas unique. Beaucoup d'acheteurs de maison peuvent vous raconter des histoires similaires au sujet de la subjectivité des évaluations à la maison, rendant la perspective de demander une hypothèque quelque peu troublante.
Si vous n'êtes pas satisfait d'une évaluation, vous pourriez être en mesure de demander une deuxième évaluation par l'intermédiaire de certains prêteurs. Par exemple, les prêts FHA permettent cela. Dans le cas d'un prêt conventionnel, vous pouvez demander une deuxième évaluation si le premier évaluateur n'était pas familier avec votre région. Alternativement, vous pouvez compiler une liste de vos propres comparables et demander à l'assureur sur le prêt de l'examiner avec l'évaluation.
Pour vous protéger contre la subjectivité du processus d'évaluation, vous détenez une carte dans votre main: votre agent immobilier. Si vous avez travaillé avec un courtier tout au long du processus d'offre et de négociation, vous pouvez être sûr que le courtier veut gagner une commission. Demander à votre courtier de compiler une liste indépendante de comps à soumettre à l'évaluateur en soulignant les similitudes favorables à votre maison potentielle. Évaluateurs travaillant hors du marché peuvent accueillir l'aide. Puisque le processus est subjectif, vous pouvez aussi faire ce que vous pouvez pour en profiter.
Avez-vous fait une évaluation à domicile sur votre maison? Pensez-vous que c'était exact?
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