Louer ou acheter est toujours un choix difficile. Obtenir approuvé pour une hypothèque peut être encore plus difficile. Si vous choisissez d'acheter une maison, félicitations - c'est une grosse affaire.
Si vous êtes comme la plupart des Américains, cette transaction représentera le plus gros investissement que vous ferez dans votre vie. Il est également probable que vous financez l'achat avec un prêt hypothécaire. Mais les hypothèques viennent dans beaucoup de variétés, dont la plupart ne sont pas appropriées à votre situation.
Comment savez-vous quel type de prêt est bon pour vous? La première étape consiste à en apprendre davantage sur les types de prêts courants.
Ce poste présentera tout ce que vous devez savoir sur le prêt hypothécaire FHA, une alternative populaire aux prêts hypothécaires conventionnels. Il existe de nombreux sous-types différents de prêts FHA, avec des limites variables et la convenance.
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Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire FHA?
Les prêts FHA sont émis par des prêteurs privés, y compris les coopératives de crédit et les banques traditionnelles. Les prêts sont assurés par l'Administration fédérale du logement et sont destinés aux résidences occupées par leur propriétaire, et non aux propriétés locatives ou aux maisons de vacances.
Contrairement à la croyance populaire, les prêts FHA ne proviennent pas directement du gouvernement fédéral. Cependant, quand un emprunteur est en défaut sur un prêt FHA, la police d'assurance de la Federal Housing Administration protège le prêteur contre les pertes financières.
La FHA a assuré plus de 40 millions de prêts immobiliers résidentiels depuis 1934. Grâce aux faibles exigences de paiement (jusqu'à 3, 5% du prix d'achat) et aux normes de souscription pour les emprunteurs avec un crédit imparfait (il est possible de se qualifier avec Score de 600 FICO), le programme est populaire auprès des acheteurs d'une première maison, ceux qui ont une épargne personnelle limitée, et les emprunteurs avec des scores de crédit pauvres.
Les prêts FHA ont quelques inconvénients notables, y compris une assurance hypothécaire coûteuse comme l'assurance hypothécaire privée ou des plans de protection hypothécaire. FHA emprunte également l'expérience des restrictions de prix de vente qui peuvent affecter les acheteurs dans les marchés à coût élevé.
Types de prêts FHA
Les prêts hypothécaires FHA viennent dans plusieurs différentes saveurs en fonction de votre âge, de vos actifs, de votre revenu et de vos avoirs immobiliers actuels (le cas échéant).
- Prêt à taux fixe . Aussi connu comme un prêt hypothécaire 203b, c'est le type le plus populaire de prêt à l'achat FHA. Les termes peuvent varier, mais 15 et 30 ans sont les plus communs. Les taux d'intérêt ont tendance à être inférieurs à ceux des prêts hypothécaires conventionnels comparables. Les prêts hypothécaires 203b peuvent être utilisés dans des maisons à un ou quatre logements.
- Prêt à taux variable (ARM) . En vertu de l'article 251 Programme de prêt hypothécaire à taux variable, la FHA assure les ARM dont les taux d'intérêt peuvent augmenter de pas plus d'un point de pourcentage par an, et pas plus de cinq points de pourcentage sur toute la durée. Les emprunteurs reçoivent un avis d'augmentation de taux en attente au moins 25 jours avant l'augmentation.
- Prêts de condominium . Connus sous le nom de prêts en vertu de l'article 234c, les prêts en copropriété assurés par la FHA sont des produits à taux fixe de 30 ans qui financent l'achat de condominiums individuels dans des immeubles de plus de quatre logements. Il n'y a pas d'exigence d'occupation stricte, de sorte que les emprunteurs peuvent utiliser des prêts FHA adossés à des condominiums pour gagner un revenu locatif. Cependant, dans tout développement donné, au moins 80% des prêts assurés par la FHA doivent être accordés aux propriétaires-occupants.
- Prêt sécurisé de refinancement . FHA Secure Refinance prêts sont conçus pour aider les emprunteurs avec des prêts hypothécaires conventionnels de refinancement en taux fixe, prêts hypothécaires FHA. La délinquance n'est pas nécessairement disqualifiante, bien qu'elle doive résulter de paiements mensuels plus élevés sur un ARM conventionnel. Les emprunteurs non-délinquants peuvent refinancer tout type de prêt conventionnel. Des exigences de qualification standard s'appliquent, y compris un revenu stable, une cote de crédit acceptable et des ratios d'endettement raisonnables.
- Hypothèques de conversion d'actions à domicile (HECM ou hypothèque inversée) . Populairement connu comme un prêt hypothécaire inversé, un HECM permet aux propriétaires occupants âgées de 62 ans ou plus d'exploiter la valeur nette de leur maison et rembourser le reste de leurs prêts hypothécaires existants sans effectuer de paiements hypothécaires mensuels ou de s'éloigner. Pour les personnes âgées ayant une épargne limitée et des revenus fixes, les HECM sont d'excellentes sources d'argent libre d'impôt, bien qu'elles aient d'importantes conséquences juridiques et financières pour les propriétaires et leurs héritiers.
- Prêt de paiement échelonné . Connus sous le nom de prêts en vertu de l'article 245, les prêts de paiement progressif sont conçus pour les propriétaires occupants qui s'attendent à ce que leurs revenus augmentent considérablement à moyen terme - par exemple, les futurs professionnels ou ingénieurs aux dernières étapes de la formation. Les mensualités des prêts de paiement gradués peuvent augmenter sur une période de 5 ou 10 ans, après quoi elles restent constantes pour la durée restante. Les hausses annuelles vont de 2, 5% à 7, 5% sur les plans à 5 ans et de 2% à 3% sur les plans à 10 ans.
- Prêt d'actions croissantes - Article 245a . L'objectif du programme de prêts participatifs croissants est semblable à celui du Programme de prêts de versements échelonnés, sauf qu'il est plus polyvalent: il peut s'appliquer aux logements de une à quatre familles, aux condominiums, aux logements en coopérative et aux logements destinés à la rénovation ou à l'entretien. réhabilitation. Les paiements mensuels sont soumis à des augmentations annuelles comprises entre 1% et 5%, et les conditions de prêt ne peuvent pas dépasser 22 ans.
Ce que vous devez qualifier
Au cours du processus de demande de prêt FHA, vous devrez fournir à votre prêteur:
- Une pièce d'identité émise par le gouvernement, comme un permis de conduire, un passeport ou une pièce d'identité militaire
- Payer les talons (ou des copies) pour au moins 30 jours avant
- Les déclarations de revenus, telles que les formulaires W-2 et les formulaires 1099, pour les deux dernières années d'imposition
- Relevés de compte de banque et d'investissement (ou copies) pour les deux derniers mois
Si vous êtes travailleur autonome ou propriétaire d'une entreprise, vous devrez également fournir:
- Un état des profits et pertes pour l'année fiscale en cours, jusqu'à la date actuelle
- Vos deux dernières déclarations de revenus, y compris toutes les annexes
Frais de clôture
Comme la plupart des prêts hypothécaires, les prêts FHA viennent avec une variété de coûts de clôture. Les frais peuvent varier considérablement selon le prêteur, l'emplacement géographique, les conditions du marché et l'acompte. Vous pouvez vous attendre à payer une partie ou la totalité des frais de clôture suivants sur votre prêt FHA:
- Assurance hypothécaire : Les prêts FHA exigent une prime d'assurance initiale égale à 1, 75% du montant financé - par exemple, 3 500 $ sur un prêt de 200 000 $. Les primes d'assurance hypothécaire privée en cours (PMI), qui sont requises à un ratio prêt / valeur (LTV) de 78%, ne sont pas prises en compte dans ce poste.
- Impôts fonciers prépayés : Dans la plupart des cas, vous devez payer d'avance les taxes foncières que vous accumulez entre la clôture et la date d'échéance de votre prochaine taxe. Selon la valeur de votre maison, les taux d'imposition locaux, la date de clôture, cela peut vous coûter des centaines ou des milliers de dollars.
- Assurance contre les risques prépayés : Cela couvre les primes d'assurance de votre première année, qui peuvent aller de quelques centaines à quelques milliers de dollars. Il est le plus souvent payé en dehors de la fermeture, mais vous devrez toujours l'intégrer dans votre budget.
- Enquête sur la propriété : Les enquêtes sur la propriété peuvent varier en portée et en exhaustivité. Une enquête hypothécaire compare simplement la description actuelle de la propriété avec les descriptions enregistrées précédentes et identifie les inexactitudes potentielles. Une enquête de localisation implique une inspection approfondie sur site qui localise précisément les bâtiments, les servitudes et les monuments d'arpentage antérieurs. Une enquête sur les limites est plus approfondie - elle identifie les coins et les limites précis de la propriété, ainsi que les preuves d'empiétement ou d'utilisation défavorable. Les coûts du sondage varient selon le niveau de détail et la taille de la propriété, mais beaucoup coûtent moins de 500 $. Les enquêtes détaillées sur les limites peuvent dépasser 5 000 $ - bien que les enquêtes sur les limites ne soient pas nécessaires pour la plupart des transactions.
- Évaluation de la propriété : Votre évaluation de la propriété commandée par le prêteur vérifie que la maison vaut ce que le vendeur demande. Cela réduit le risque du prêteur en cas de forclusion. Les évaluations sont généralement obligatoires et coûtent souvent moins de 500 $.
- Inspection de la maison : Une inspection de la maison couvre la structure principale de la maison et toutes les dépendances habitables. Bien que ce ne soit pas une garantie contraignante sur l'état de la maison, l'inspection peut identifier les dangers potentiels de sécurité ou les éléments nécessitant une réparation. Les inspections ne sont habituellement pas exigées par les prêteurs, mais elles sont fortement recommandées, particulièrement pour les maisons plus vieilles. Attendez-vous à payer 200 $ à 500 $ pour votre inspection.
- Recherche de titre : Cette étape essentielle vérifie la chaîne de propriété et la propriété de votre propriété pendant toute la durée de son existence, s'assurant ainsi que le vendeur a le droit de vous vendre la propriété. Attendez-vous à payer de 100 $ à 400 $.
- Assurance de titres : L'assurance de titres couvre le coût de la résolution des problèmes (tels que les privilèges et engagements latents) découverts dans la recherche de titre, et fournit une protection continue contre les réclamations sur la propriété. Les coûts d'assurance de titres varient considérablement d'un État à l'autre, mais 1 000 $ est une bonne règle empirique.
- Enregistrement et transfert : Chaque vente de maison doit être enregistrée avec la juridiction dans laquelle la propriété est située - habituellement la ville ou le comté. Dans la plupart des cas, des timbres de transfert (frais) sont également requis. Selon la juridiction et la valeur de la propriété, s'attendre à payer plusieurs centaines de dollars pour ces articles.
- Déterminations d'inondation et évaluations environnementales : Pour placer la maison dans les zones inondables actuelles et déterminer si une assurance contre les inondations est nécessaire, une détermination d'inondation (et, dans certains cas, une surveillance continue des inondations) est requise. Ces articles coûtent généralement moins de 100 $ à la clôture, bien que l'assurance contre les inondations puisse coûter beaucoup plus cher de façon continue. Dans certaines régions, d'autres types d'évaluations environnementales - telles que les évaluations des risques d'incendie en Californie - sont nécessaires.
- Frais d'origination : Les frais d'origine sont souvent utilisés comme un fourre-tout pour regrouper divers frais de clôture tels que les frais de messagerie, les frais de documents, les frais d'entiercement, les honoraires d'avocat, et plus encore. Ils peuvent dépasser 1% du prix d'achat, ce qui ajoute beaucoup à votre argent requis à la clôture. Si vous ne comprenez pas clairement ce qui est inclus dans vos frais initiaux, demandez à votre prêteur d'expliquer chaque frais détaillé. Ne soyez pas timide de les défier sur des points individuels.
Selon la loi, le vendeur est autorisé à payer jusqu'à 6% du prix de vente à la clôture. C'est généralement plus que suffisant pour couvrir les coûts de clôture. Sur les marchés des acheteurs, les vendeurs motivés, prêts à débourser des milliers de dollars pour les frais de clôture, ont plus de facilité à compléter leurs transactions, mais la pratique est beaucoup moins courante sur les marchés des vendeurs.
Différences clés entre la FHA et les hypothèques conventionnelles
- Les exigences de crédit sont détendues . Les prêts FHA sont assurés par le gouvernement fédéral. Cela réduit considérablement le risque financier des prêteurs et leur permet de souscrire librement des prêts FHA aux consommateurs ayant un crédit inférieur à la prime - les personnes qui ne seraient probablement pas admissibles à des prêts hypothécaires conventionnels non soutenus par le gouvernement américain. Selon The Mortgage Reports, la FHA assure 96, 5% (3, 5% de baisse) des prêts hypothécaires pour les acheteurs avec des scores FICO aussi bas que 580, et 90% (10% de baisse) des prêts pour les acheteurs avec des scores FICO aussi bas que 500. En revanche, il est difficile pour les emprunteurs avec des scores FICO inférieur à 680 pour sécuriser les prêts hypothécaires conventionnels avec des conditions favorables.
- Le prix d'achat est soumis à des restrictions . Contrairement aux prêts hypothécaires conventionnels, qui peuvent être émis en tout ou en partie (bien qu'ils soient connus sous le nom de «non-conformistes» et soumis à certaines restrictions supérieures à 417 000 USD), les prêts assurés par la FHA sont soumis à des limites maximales. Les limites locales sont déterminées en multipliant le prix de vente médian du territoire (habituellement le comté) par 1, 15 (115%). Dans une zone statistique métropolitaine (MSA) définie par le recensement, qui comprend souvent plus d'un comté, la limite FHA locale est 1, 15 fois le prix de vente médian dans le comté le plus cher. Pour les prêts d'achat adossés à la FHA dans la zone continentale des États-Unis, les limites locales ne peuvent être inférieures à 271 050 $ ou supérieures à 625 000 $. Cette limite supérieure est une mauvaise nouvelle pour les acheteurs dans les comtés très chers, comme San Francisco, où le prix médian des maisons unifamiliales est au nord de 1, 1 million de dollars à la fin de 2016. En Alaska, à Hawaï et dans certaines possessions outre-mer, la limite supérieure est supérieur de 150% à la limite continentale des États-Unis, soit 938 250 $. Pour les HECM, la limite supérieure est de 625 000 $ partout dans les États continentaux des États-Unis et de 938 250 $ dans les territoires d'exception non continentaux. Utilisez la calculatrice FHA Hypothèque Limites de HUD pour trouver vos limites locales.
- L'acompte est généralement plus petit . L'un des principaux arguments de vente des prêts FHA est la promesse d'une mise de fonds faible - seulement 3, 5% pour les emprunteurs ayant des scores FICO à 580 ou mieux. La plupart des prêts hypothécaires conventionnels exigent des acomptes d'au moins 10% du prix d'achat. Il est possible de trouver ce que l'on appelle les prêts conventionnels 97, qui financent 97% du prix d'achat avec seulement 3% de baisse, mais de nombreux prêteurs les évitent et ils peuvent venir avec d'autres conditions.
- L'assurance hypothécaire est Pricier . L'un des plus grands inconvénients des prêts FHA est l'exigence d'assurance hypothécaire. Tous les prêts FHA portent une prime d'assurance hypothécaire initiale de 1, 75% du montant financé, indépendamment de la taille du prêt, le prix de vente, la durée du prêt, ou l'acompte. À l'avenir, les emprunteurs qui mettent moins de 10% de moins doivent payer des primes d'assurance hypothécaire pour toute la durée du prêt, ou jusqu'à ce qu'il soit complètement remboursé. Les emprunteurs qui ont mis plus de 10% de baisse doivent payer des primes d'assurance hypothécaire pour au moins 11 ans. Les primes varient de 0, 80% à 1, 05% pour les prêts de plus de 15 ans et de 0, 45% à 0, 90% pour les prêts dont la durée est inférieure ou égale à 15 ans, en fonction du montant financé et du ratio LTV initial. En revanche, les prêts hypothécaires conventionnels ne nécessitent généralement pas de primes initiales. Si des primes initiales sont offertes, elles remplacent habituellement les primes mensuelles au gré de l'emprunteur. De plus, les prêts hypothécaires conventionnels dont le ratio LTV initial est supérieur à 20% ne nécessitent aucune assurance hypothécaire, et les primes d'assurance hypothécaire cessent automatiquement une fois que les LTV atteignent 78%.
- Le ratio de la dette sur le revenu admissible (DTI) est plus élevé . Les ratios dette-revenu mesurent le ratio de la dette de l'emprunteur (renouvelable et échelonnée) par rapport au revenu de l'emprunteur (brut). La FHA assure les prêts hypothécaires avec des valeurs plus élevées de DTI (jusqu'à 43% et parfois plus élevé) que la plupart des prêteurs n'accepteront sur les hypothèques conventionnelles (généralement pas plus de 36%).
- Le ratio de logement admissible est légèrement plus élevé . Le ratio du logement est le rapport entre le paiement hypothécaire mensuel total de l'emprunteur (y compris l'assurance contre les risques, les taxes, les frais de HOA, etc.) et le revenu mensuel brut de l'emprunteur. La FHA assure des prêts avec des ratios de logement aussi élevés que 31%. Les prêts hypothécaires conventionnels sont risqués au-dessus de 28%.
- Aucune pénalité de paiement anticipé ou de paiement anticipé . La Loi sur la réforme et la protection des consommateurs de Dodd-Frank Wall Street interdit la plupart des pénalités de remboursement anticipé sur les hypothèques résidentielles émises après le 10 janvier 2014. Cependant, de nombreuses hypothèques conventionnelles contractées avant cette date comportent des pénalités de remboursement anticipé. Les pénalités de remboursement anticipé peuvent aller jusqu'à 3% ou 4% du capital du prêt, selon le moment où le prêt est remboursé. Les prêteurs ont longtemps été interdits de facturer des pénalités de remboursement anticipé sur les prêts FHA, donc ce n'est pas une préoccupation pour les emprunteurs de la FHA.
- Les vendeurs peuvent payer une plus grande part des coûts de clôture . En vertu des règles FHA, les vendeurs peuvent payer les frais de clôture jusqu'à 6% du prix de vente - généralement plus que suffisant pour couvrir les coûts payés à la clôture. Les hypothèques conventionnelles plafonnent les vendeurs-paids à 3% du prix de vente.
- Les prêts peuvent être assumés par des acheteurs qualifiés . Les prêts assurés par la FHA sont supposés, ce qui signifie qu'ils peuvent être transférés des vendeurs aux acheteurs avec peu ou pas de changement dans les taux et les conditions. Cependant, le processus de prise en charge n'est pas aussi simple que de remettre les clés à l'acheteur. La FHA doit donner une autorisation expresse pour chaque hypothèse, et les acheteurs sont soumis à des vérifications approfondies de crédit et de revenu. Pourtant, les prêts hypothécaires conventionnels ne sont généralement pas pris en charge, c'est donc un gros avantage pour les vendeurs motivés et les acheteurs.
- Les taux d'intérêt ont tendance à être plus bas . Bien que chaque prêteur soit différent, les prêts FHA ont tendance à avoir des taux d'intérêt plus bas que les prêts hypothécaires conventionnels. Toutefois, des primes d'assurance hypothécaire plus élevées et de plus longue durée peuvent compenser en partie ou en totalité les économies qui en découlent.
Dernier mot
Que vous souhaitiez devenir le premier occupant d'une nouvelle maison de construction, transformer un fixateur minable en la maison pour toujours de vos rêves, ou accrocher un condo confortable dans un quartier urbain en plein essor, les chances sont bonnes qu'il y a un programme de prêt FHA conçu pour vous.
Cependant, il n'est pas garanti qu'un prêt assuré par FHA est la meilleure option pour vos besoins.
Si vous pouvez vous permettre un gros acompte ou vivre dans un marché du logement coûteux, une hypothèque conventionnelle peut être le meilleur choix financier. Si vous êtes un vétéran militaire, le programme de prêt VA pourrait réduire vos coûts d'accession à la propriété mieux que tout prêt FHA.
L'achat d'une maison est une grosse affaire. Alors, en cas de doute, n'hésitez pas à demander conseil à un expert financier de confiance.
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