L'idée d'un revenu sans tracas incite de nombreuses personnes à posséder et gérer des biens locatifs, tels que des appartements, des duplex, des maisons d'hôtes et même de grandes maisons. De l'extérieur, il semble que les propriétaires se contentent de recueillir des chèques de loyer le premier jour de chaque mois, avec peu de travail supplémentaire. Sur le papier, c'est un rêve de travailleur paresseux (ou avertis) devenu réalité.
Malheureusement, les chèques de paye associés aux propriétés locatives ne sont pas si faciles à trouver. Bien que les propriétés locatives puissent certainement générer des revenus importants, il est important de se rappeler que posséder et gérer une propriété est toujours un travail. Avant de plonger dans le monde des propriétés à revenu, prenez le temps d'examiner sérieusement les avantages et les inconvénients d'un tel arrangement afin de vous assurer que vos forces et vos faiblesses correspondent bien aux avantages et aux inconvénients de l'emploi.
Les chèques de paie mensuels que vous pouvez gagner pour posséder et gérer un bien locatif est l'une des rares occasions où vous pouvez parfois collecter des revenus pour ne rien faire. Lorsque la propriété est en bon état et que votre locataire est responsable, vous pouvez percevoir des chèques de loyer pour aider à compenser le coût de votre hypothèque et d'autres dépenses liées à l'entretien de la propriété. Si l'hypothèque est inférieure à ce que vous percevez pour le loyer, vous pouvez vous retrouver dans la situation heureuse d'avoir un excédent chaque mois.
Cependant, gardez à l'esprit que vous devez mettre de l'argent de côté pour les améliorations et les réparations résidentielles, les futurs postes vacants et les taxes. Le montant que vous mettez de côté dépend de votre tranche d'imposition, de l'état de la maison et de vos prévisions concernant les postes vacants et le roulement des locataires.
Mais même si vous prenez une perte sur la propriété (les dépenses sont supérieures au revenu) chaque mois, cela peut valoir votre investissement. Cela dépend de combien vous vous attendez à ce que la propriété apprécie pendant le temps que vous avez l'intention de détenir, combien vous vous attendez à ce que le marché locatif s'améliore pendant ce temps, et l'impact que la perte aura sur vos impôts.
Comme tout investissement, posséder et gérer des biens locatifs comporte des risques. Mais pour ceux qui prennent le risque, il y a un potentiel de récompense significative.
Deux grandes choses peuvent se produire: Premièrement, la valeur de la propriété peut augmenter avec le temps, et deuxièmement, votre investissement dans la propriété est compensé et peut être entièrement couvert par le montant d'argent que vous gagnez. De plus, vous pouvez obtenir un allégement fiscal substantiel sur votre investissement puisque vous pouvez déduire les paiements d'intérêts de votre hypothèque, en plus de toutes vos dépenses.
Si ces deux choses se produisent, alors vous pourriez être en mesure de percevoir un chèque substantiel lorsque vous vendez ou refinancer la propriété. Assurez-vous simplement de mettre de côté une partie de votre projet de maison à emporter pour l'impôt sur les gains en capital lorsque vous vendez, ainsi que de l'argent pour couvrir les frais associés au refinancement ou à la vente de la propriété. Contrairement à une résidence principale, tout l'argent que vous faites sur la vente de votre location - moins les dépenses - est imposable.
Les propriétés locatives peuvent constituer une bonne alternative à la vente si le marché est en crise. Par exemple, il est de plus en plus difficile pour les acheteurs potentiels de trouver du financement, de sorte qu'il n'y a peut-être pas assez de demande pour que votre propriété génère la valeur de vente qui en vaut la peine. Si c'est le cas pour une propriété que vous possédez, il peut être sage de le louer jusqu'à ce que le marché s'améliore. En louant la propriété avant de la vendre, vous pouvez créer des fonds propres tout en surfant sur un mauvais marché.
En outre, un énorme avantage de la location de votre propriété dans un marché en baisse est que vous pourriez être en mesure d'effacer une partie de la perte sur la maison quand vient le temps de vendre. Ceci est mieux fait si vous prévoyez que la propriété va déprécier davantage en valeur une fois que vous commencez à le louer. Ce déménagement avisé peut soulager la douleur de la vente de votre maison à perte parce que, en tant que propriété d'entreprise, vous pouvez déduire une partie de cette perte en déduction de votre revenu, ce qui est particulièrement utile si vous êtes dans un tranche d'imposition. Vous pouvez déduire jusqu'à 25 000 $ de pertes.
En tant que propriétaire, vous pouvez déduire un grand nombre de dépenses liées à la possession et à la gestion de votre propriété. Les locateurs peuvent radier les intérêts hypothécaires, l'amortissement, les réparations, les frais de déplacement et d'assurance liés à la propriété. Et comme toute personne travaillant à son propre compte, un propriétaire peut également déduire les frais de bureau à domicile, les services juridiques et comptables, et d'autres dépenses liées à la gestion d'une entreprise.
Ces radiations peuvent se traduire en argent dans votre poche à la fin de l'année. Et, dans de nombreux cas, contrairement à un travailleur indépendant, vous ne réclamerez pas votre revenu à l'annexe C et vous ne serez pas tenu de payer l'impôt sur le travail indépendant, en plus de l'impôt sur le revenu.
En possédant et en gérant une propriété, vous pouvez être votre propre patron. Certes, vous ne serez peut-être pas en mesure de joindre les deux bouts avec les revenus générés par une seule propriété, mais il existe de nombreux investisseurs avertis qui transforment leurs revenus de location en moyens de subsistance. Ces investisseurs possèdent et gèrent habituellement un portefeuille de propriétés, ce qui représente beaucoup de travail. Le compromis, bien sûr, est qu'ils sont en mesure d'investir, de maintenir et de tirer parti de leurs souhaits et de leur calendrier.
Le revenu de location pour les propriétaires et les gestionnaires peut être un merveilleux investissement et une source de revenus. Cependant, c'est plus compliqué que de simplement encaisser les chèques de loyer de vos locataires.
Les locataires ont peu de raisons de prendre soin méticuleusement d'une propriété. Souvent, dans le meilleur des cas, un locataire quittera l'endroit un peu sale quand il déménagera. Vous devez toujours repeindre et terminer l'entretien de base du propriétaire.
Malheureusement, les locataires qui sont soit slobs ou vindicatifs sur les affronts perçus ont été connus pour saccager complètement une propriété, sachant très bien qu'un dépôt de garantie de 500 $ vaut leur esclavage. Dans ces cas, vous devrez débourser des milliers de dollars pour rendre la propriété à un état acceptable pour les locataires successifs.
En outre, les locataires arrêtent parfois de payer leur loyer, sachant qu'ils peuvent probablement s'en tirer pendant un certain temps en raison de vos frais d'aller en cour pour une expulsion. Quoi qu'il en soit, les locataires affreux peuvent vous coûter des dizaines de milliers de dollars - et peuvent causer d'innombrables maux de tête.
Au-delà du capital requis pour un acompte pour acheter une propriété, vous devez disposer d'un capital liquide pour gérer votre propriété. Par exemple, vous pourriez avoir besoin de milliers de dollars pour réparer une propriété démolie par un affreux locataire. Vous pourriez avoir besoin de centaines de dollars pour emmener un locataire au tribunal d'expulsion. Et de peur que vous pensiez que le dépistage pour un locataire décent réduit la quantité de capital nécessaire, les réparations inattendues sont souvent coûteuses, et vous êtes légalement tenu, en tant que propriétaire, de traiter les problèmes de propriété rapidement et suffisamment.
Par exemple, vous avez besoin de centaines de dollars pour remplacer un chauffe-eau cassé, et peut-être des milliers de dollars pour remplacer un toit qui fuit. Vous avez également besoin d'une couverture d'assurance supplémentaire si vous louez votre maison, puisque l'assurance habitation ne s'applique qu'aux propriétés occupées par le propriétaire.
Parlant de problèmes juridiques, la loi est du côté de votre locataire si vous ne parvenez pas à faire les réparations nécessaires en raison de vos contraintes de temps ou d'argent. Selon Nolo, votre locataire peut retenir le loyer ou même sortir sans bail d'un bail si vous ne vous occupez pas correctement des affaires. De plus, si le bail du locataire n'est pas étanche, vous pouvez avoir peu de recours si votre locataire endommage la propriété ou ne paie pas le loyer de façon satisfaisante.
Assurez-vous d'avoir un avocat expérimenté dans l'immobilier locatif examiner les détails de votre bail. Et rappelez-vous que si vous ne vérifiez pas vos polices d'assurance pour une couverture de responsabilité adéquate, alors votre locataire peut vous poursuivre au tribunal si elle ou les invités sont blessés sur la propriété.
De toute évidence, les réparations inattendues peuvent prendre du temps à résoudre. Cependant, l'ensemble du processus de propriété et de gestion de la location prend du temps.
Vous devez tenir compte du temps et de l'énergie nécessaires pour trouver un locataire de haute qualité au moyen de demandes, d'entrevues et de rapports de solvabilité. Vous devez également demeurer au fait des dépôts, des chèques de loyer, des demandes de renseignements et des besoins de votre locataire. Votre locataire vous paie non seulement pour un lieu de séjour, mais aussi pour le service sur la propriété. Tout cela prend du temps et du savoir-faire.
Vous ne pouvez pas supposer que votre revenu va verser sans un nombre substantiel d'heures mis de côté pour la gestion de la propriété. Cela est particulièrement problématique si vous essayez de maintenir un emploi conventionnel à temps plein. Dans ce cas, vous pouvez externaliser les activités quotidiennes de la gestion immobilière à une société de gestion immobilière spécialisée, mais cela réduit encore votre résultat net de 8% à 10% ou plus en fonction de combien vous gagnez. Avant de commencer, c'est une bonne idée de parler avec quelques sociétés de gestion immobilière locales pour avoir une idée des services qu'ils offrent et de la façon dont ils les facturent.
Comme tous les investissements, il existe un risque associé à la propriété et à la gestion d'une propriété locative. Parfois, les marchés ne se comportent pas comme vous le souhaitez, par exemple quand une propriété se déprécie plutôt que d'apprécier sa valeur. D'autres fois, des problèmes surviennent sur une propriété, comme une série de mauvais locataires ou des réparations coûteuses (ce qui est particulièrement dévastateur si vous n'avez pas mis de côté suffisamment de liquidités pour faire face aux problèmes). Vous pourriez avoir de la difficulté à combler des postes vacants ou à obtenir un rendement qui vaut le temps que vous y consacrez. Vous pouvez vous prémunir contre les contretemps en diversifiant votre portefeuille de propriétés, de sorte que votre avenir financier n'est pas entièrement lié à une propriété à revenus.
Enfin, n'oubliez pas que le gouvernement viendra frapper pour sa juste part de vos revenus. Assurez-vous de bien documenter vos revenus et vos dépenses afin que le gouvernement ne puisse pas prendre plus que ce qui est dû. Si vous avez des questions d'ordre fiscal concernant l'utilisation de votre propriété, ses revenus ou ses dépenses, vérifiez auprès de votre comptable pour vous assurer que vous n'êtes pas surpris par les règles cachées à la fin de l'année.
Si vous ne faites pas attention, les petits caractères sur vos ambitions de location peuvent revenir vous hanter. Prenez, par exemple, la location de vacances de plus en plus populaire. Les lois fiscales ne permettent pas seulement à vous et à votre famille de sortir des locaux pendant quelques semaines par an pour obtenir un peu de revenu supplémentaire et des radiations. Dans ce scénario, vous êtes invités à louer votre maison pour le revenu supplémentaire, mais vous ne serez probablement pas en mesure de prendre des déductions supplémentaires.
Toute propriété que vous possédez est toujours considérée comme une résidence principale si vous et votre famille occupez la maison pendant plus de 14 jours ou plus de 10% du temps où elle est occupée par les locataires, selon le plus élevé des deux. Si la propriété est toujours considérée comme une résidence principale, même si vous l'avez convertie en une propriété de vacances, vous ne pouvez pas déduire vos dépenses de vos revenus de location au moment des taxes. (Cependant, parce que c'est votre résidence principale, vous pouvez toujours déduire les intérêts hypothécaires, dans de nombreux cas.) Si votre motivation est de bénéficier des déductions associées à la location de votre maison, parlez-en à votre comptable avant de vous convertir. dans une location de sorte que vous ne serez pas choqué au moment des impôts.
Si la location d'une propriété vous semble intéressante et que la gestion de votre propriété dépasse vos compétences, vos intérêts ou vos limites d'horaire, envisagez d'embaucher une société de gestion immobilière. Dans le scénario idéal, vous pouvez générer des revenus et / ou des fonds propres à partir du loyer, mais quelqu'un d'autre reste en charge de l'entretien quotidien des biens, des collections, et même de trouver de nouveaux locataires. C'est une bonne idée d'interviewer plus d'un gestionnaire immobilier local pour avoir une idée des services que l'entreprise fournit et si leur dépense en vaut la peine.
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