La gestion de la propriété est un domaine étonnamment facile et abordable pour entrer, nécessitant un minimum d'éducation ou d'expérience, et presque pas de capital de démarrage de petite entreprise. Cela dit, il s'agit d'une entreprise aux multiples facettes qui implique la liaison avec de nombreux types de personnes (propriétaires, locataires, entrepreneurs), la compréhension des lois locales sur les propriétaires et les locataires et la création de protocoles à la fois efficaces et efficients. Ce n'est définitivement pas pour tout le monde. Il y a beaucoup de problèmes et de responsabilités qui viennent avec l'achat de biens locatifs et devenir propriétaire, et le démarrage d'une entreprise de gestion immobilière n'est pas différent. En fait, il comporte ses propres défis et risques.
Cependant, si vous comprenez tout ce qui se passe et aimez la gestion immobilière, une entreprise de gestion immobilière peut être très enrichissante. Voici comment vous pouvez en créer un.
Étape 1: Configuration de votre entreprise
Comme pour toutes les entreprises, vous devrez passer par le processus de création d'une entité juridique (la plupart des sociétés de gestion immobilière sont des sociétés à responsabilité limitée ou des SARL), établir un système de fax et un compte email, un bureau, des cartes de visite, etc. sur. Les bonnes nouvelles sont que vous pouvez faire la plupart de ceux-ci simplement et à peu de frais, jusqu'à ce que votre entreprise décolle assez pour que vous puissiez vous permettre des services plus coûteux.
Vous pouvez mettre en place une LLC vous-même, sans engager un avocat. Aller sur le site officiel de votre état et chercher le processus de dépôt d'une LLC dans votre état; Ensuite, téléchargez leur modèle gratuit Articles of Organization, et le déposer (frais de dépôt varient généralement de 50-150 $).
La mise en place d'un bureau peut être aussi simple que de mettre de côté une pièce dans votre maison pour affaires, et éventuellement mettre en place une boîte postale pour la correspondance si vous ne voulez pas publier votre adresse de domicile.
Vous aurez besoin d'un numéro de téléphone et d'une ligne de télécopie. Vous pouvez utiliser votre téléphone portable pour tout; Si vous préférez, vous pouvez définir un numéro de téléphone professionnel distinct à l'aide de divers services en ligne, qui transfèrent automatiquement les appels vers votre téléphone mobile. De plus, il existe de nombreux services en ligne qui fournissent une télécopie sans papier pour aussi peu que 10 $ par mois.
Voici quelques questions à poser lors de la création d'une petite entreprise.
Étape 2: Trouver des clients
Les investisseurs immobiliers et les propriétaires peuvent être trouvés dans le volume le plus important dans les clubs d'investissement immobilier locaux. Joignez-vous autant que vous le pouvez, et soyez agressif dans le réseautage, car cette base est votre pain et votre beurre. Un répertoire des clubs d'investissement immobilier dans les 50 États peut être trouvé à EZ Landlord Forms, pour vous aider à trouver des clubs d'investissement dans votre région. Voici quelques astuces de réseautage d'affaires utiles pour vous aider à démarrer.
Vous devriez également faire du réseautage avec des personnes susceptibles de vous diriger vers votre entreprise. Les agents immobiliers qui se spécialisent dans les immeubles de placement constituent une excellente source de références, car bon nombre de leurs clients sont nouveaux dans l'entreprise et demanderont des recommandations pour divers services. Une autre excellente source pour les renvois, et pour les affaires directes, sont les prêteurs d'argent dur locaux. Les prêteurs d'argent dur se retrouvent parfois coincés avec des propriétés locatives, et ne sont pas dans le domaine de la gestion immobilière, ils ont donc tendance à l'externaliser. Consultez également ces lieux et événements non traditionnels pour des occasions de réseautage.
Étape 3: Remplir les unités de location
Trouver des locataires est relativement facile, mais trouver des locataires qualifiés peut être plus difficile. La première chose à retenir est que votre marché cible pourrait chercher un logement différemment que vous le feriez; Alors que votre première impulsion pourrait être de sauter sur Craigslist, votre pool de locataires pourrait regarder dans le journal quotidien local ou hebdomadaire, ou pourrait seulement lire le journal espagnol local. Considérez comment vos locataires cibles recherchent et trouvent des appartements à louer, puis se concentrer sur ce moyen.
Rappelez-vous, vous devez adhérer à la Fair Housing Act, ce qui signifie ne pas distinguer un groupe démographique particulier. Surtout, assurez-vous que votre publicité ne spécifie pas un certain type de locataire (par exemple, «parfait pour un seul professionnel»), car ils sont considérés comme discriminatoires (dans l'exemple ci-dessus, la discrimination fondée sur le statut familial). Lisez la Loi sur le logement juste avant de commencer à faire de la publicité pour les unités.
Lorsque vous présentez des propriétés locatives aux candidats, assurez-vous de confirmer la réunion une ou deux heures à l'avance, afin de minimiser le temps perdu en raison des absences, et apportez une pile de formulaires de demande de location (ou mieux, laissez une pile au propriété locative). Une fois que vous avez réduit votre recherche de locataires à quelques candidats forts, exécutez leur crédit (en utilisant un service comme Equifax Identity Report), les antécédents criminels, et les rapports d'expulsion, parce que l'histoire se répète presque toujours.
Assurez-vous d'utiliser un contrat de location spécifique à l'état, qui inclut tous les addenda et les divulgations requis. La plupart des gestionnaires immobiliers et des locateurs débutants sous-estiment l'importance d'un contrat de location solide, mais c'est le premier document que le juge demandera dans tout litige entre locateur et locataire. Vous pouvez trouver une demande de location gratuite, une variété de services de contrôle des locataires, et des paquets de contrat de location spécifique à l'État chez EZ Landlord Forms.
Étape 4: Gestion de la propriété
Les bonnes sociétés de gestion immobilière s'efforcent de minimiser les risques (notamment les risques de litiges et de dommages aux logements locatifs) et de maximiser les profits des clients (en réduisant les taux d'inoccupation et les coûts d'entretien et de réparation). Une des façons d'y parvenir est d'offrir des incitations aux locataires sous votre direction (RentedSpaces a récemment publié une étude de cas intéressante d'un programme d'incitation efficace), qui peut aller de simples offres comme un loyer plus bas pour des locataires à long terme. contrats de location, à des systèmes point-complexes pour les récompenses rachetables. Il est essentiel que les gestionnaires immobiliers soient à la fois proactifs et réactifs lorsqu'ils traitent avec les locataires, car la plupart des problèmes peuvent être réglés facilement s'ils sont résolus immédiatement, mais ils peuvent entraîner des poursuites, des biens locatifs endommagés et des défauts de paiement.
Enfin, les gestionnaires immobiliers auront besoin de plusieurs entrepreneurs sur appel pour effectuer l'entretien et les réparations. Ceux-ci devraient aller de bricoleurs peu coûteux jusqu'aux entrepreneurs sous licence complète pour s'attaquer aux réparations les plus graves. Il est difficile de trouver des entrepreneurs compétents mais abordables, mais en essayant de nombreux autres et en obtenant des recommandations de collègues de confiance, les sociétés de gestion immobilière devraient établir des liens étroits et à long terme avec plusieurs entrepreneurs de qualité. La liste d'Angie peut aussi être un bon endroit pour rechercher des entrepreneurs qualifiés.
La gestion de la propriété n'est pas pour tout le monde, et exige à la fois un amour de travailler avec les gens et une volonté de se déplacer rapidement et fermement lorsque les locataires rompent leurs contrats de location. C'est une entreprise qui peut être démarrée avec presque aucun capital initial, car il s'agit principalement d'un service axé sur les personnes, et ne nécessite aucun espace de bureau physique, de la marchandise ou de l'équipement.
Ceci est un article invité par Brian Davis de ezLandlordForms.com.
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