Comment choisir un terme de prêt hypothécaire

Que vous achetiez une maison ou refinanciez votre maison actuelle, vous pouvez supposer que vos choix de financement avec un prêt immobilier à taux fixe sont limités à une durée de 30 ou 15 ans. Alors que ce sont les choix de prêt les plus populaires selon la Mortgage Bankers Association (MBA), de nombreux prêteurs offrent des prêts hypothécaires pour presque toute durée de prêt que vous choisissez.

Le MBA indique que 15% de toutes les hypothèques pour les propriétaires de refinancement étaient pour des termes non traditionnels en juin 2012, alors que seulement 2% des hypothèques pour un achat de maison étaient pour des conditions de prêt non traditionnelles. En fait, 85% des prêts à l'achat étaient des prêts à taux fixe de 30 ans.

Si vous envisagez un refinancement, un terme hypothécaire non traditionnel de 20, 10 ou même un terme impair de 17 ou 23 ans pourrait être attrayant parce que vous pouvez chronométrer votre remboursement de prêt à une date particulière, comme votre retraite ou ce qui serait ont été la date de remboursement de votre prêt initial de 30 ans.

Options de durée du prêt

Des conditions de prêt personnalisées ont été offertes tant que des prêts hypothécaires existaient, en particulier auprès des petites banques communautaires et des coopératives de crédit. Ces jours-ci, certains des plus grands prêteurs hypothécaires ont sauté dans l'offre de prêts hypothécaires individualisés. Par exemple, Quicken Loans fait la publicité de son programme «YOURgage», qui permet aux emprunteurs de choisir un prêt de 8 à 30 ans avec un taux fixe. Ces prêts sont disponibles pour 25 000 $ à 417 000 $. Si vous êtes un propriétaire, vous pouvez refinancer jusqu'à 95% de la valeur de votre maison, et si vous êtes un acheteur, vous pouvez acheter une maison avec un acompte aussi bas que 5%.

Alors que les termes personnalisés de, par exemple, 7 ou 17 ans ne sont pas toujours disponibles auprès des grandes institutions financières, certains prêteurs tels que Chase Mortgage offrent des prêts à taux fixe pour 10, 15, 20, 25, 30 et Termes de 40 ans.

Des conditions de prêt plus courtes et des conditions de prêt alternatives sont devenues plus populaires ces dernières années pour deux raisons: Premièrement, les taux d'intérêt extrêmement bas rendent les paiements mensuels sur des hypothèques plus courtes plus abordables aux emprunteurs. Deuxièmement, la récession et les niveaux de chômage effrayants ont conduit de nombreux consommateurs à adopter le concept de l'élimination de toutes les dettes, y compris les hypothèques.

Pourquoi choisir une durée de prêt alternative?

Il y a plusieurs raisons pour lesquelles vous pouvez choisir un terme de prêt alternatif:

Comment choisir un terme de prêt

Que vous soyez un acheteur ou un propriétaire de refinancement, votre décision de prêt doit être prise dans le contexte d'un plan financier. Décidez combien vous pouvez vous permettre de dépenser sur votre paiement hypothécaire mensuel avant de commencer à discuter des options de prêt avec un prêteur. Même si un prêteur dit que vous pouvez être admissible à une hypothèque plus importante ou à un prêt à plus court terme, vous pourriez avoir d'autres façons de dépenser votre argent.

Ensuite, pensez à combien de temps vous avez l'intention de rester dans votre maison et quels seront vos futurs besoins en matière de dépenses pour les enfants, le collège ou la retraite. Même si vous envisagez de vendre votre maison dans un délai de cinq à sept ans et que vous souhaitez réduire vos paiements mensuels, sachez qu'avec un prêt à plus court terme, vous créerez des capitaux propres plus rapidement et générerez ainsi des bénéfices plus importants.

Comparaison des caractéristiques du prêt

Vous devriez comparer vos options de prêt de plusieurs façons:

• Taux d'intérêt et frais Certains prêteurs offrent des conditions de prêt alternatives à des frais plus élevés que les conditions de prêt standard, alors assurez-vous de savoir combien vous devez payer avant d'opter pour un terme de prêt spécialisé. Les taux d'intérêt sont plus bas sur les prêts à plus court terme, mais l'écart entre eux change aussi souvent que les taux hypothécaires changent. Typiquement, la différence entre un prêt de 30 ans et un prêt de 15 ans est plus large que la différence entre un prêt de 20 ans et un prêt de 15 ans. Votre prêteur peut facturer le même taux d'intérêt pour un prêt de 20 ans et un prêt de 23 ans, alors assurez-vous de comparer toutes les conditions de prêt possibles avant de décider lequel travaille pour vous.
• Amortissement Votre prêteur peut préparer des tables d'amortissement pour une variété de conditions et de taux de prêt pour vous montrer le principal et l'intérêt à divers points de votre prêt. Avec une durée de prêt plus courte, vous commencez à rembourser votre capital plus rapidement; Cependant, au cours des premières années d'une hypothèque à taux fixe de 30 ans, vos versements sont presque entièrement des intérêts. Un tableau d'amortissement peut vous montrer combien vous paieriez moins d'intérêt si vous optez pour une durée de prêt plus courte.
• Paiements mensuels Vos paiements mensuels varient considérablement selon la durée de votre prêt. Habituellement, le capital de votre prêt hypothécaire et le paiement d'intérêts sont plus élevés avec un prêt à plus court terme, mais comme les taux d'intérêt sont plus bas sur ces prêts hypothécaires, le paiement peut ne pas être aussi élevé que vous le pensez.

Envisager une hypothèque de 200 000 $ en comparant les conditions de prêt de 30 ans et 10 ans. Sur un prêt hypothécaire à taux fixe de 30 ans à 3, 37%, votre capital et vos intérêts mensuels s'élèveraient à 884 $, tandis que votre capital et vos intérêts mensuels seraient de 1 908 $ pour un prêt à taux fixe de 10 ans à 2, 75%.

Après cinq ans, le solde du prêt sur un prêt de 30 ans à ce taux serait de 178 610 $, contre 105 193 $ pour le prêt de 10 ans. Vous économiserez 89 280 $ en paiements d'intérêt en choisissant l'hypothèque de 10 ans en raison des taux d'intérêt plus bas sur la durée plus courte de l'hypothèque.

Rappelez-vous, tout en payant moins d'intérêt est une bonne chose, et raccourcir votre durée de prêt vous permet de rembourser votre prêt hypothécaire plus rapidement, votre déduction d'impôt hypothécaire sera réduite et finira par disparaître. Assurez-vous de prévoir des taxes potentiellement plus élevées si vous choisissez une durée de prêt plus courte.

Dernier mot

Lors de la sélection d'un terme de prêt, n'oubliez pas de tenir compte de l'importance d'autres objectifs financiers, tels que rembourser la dette de carte de crédit ou de prêt étudiant et l'épargne pour le collège ou la retraite. De plus, gardez à l'esprit que vous avez besoin du revenu pour être admissible aux paiements de prêt plus élevés associés à un prêt à plus court terme, de sorte que vous pourriez ne pas obtenir une courte durée de prêt si votre ratio d'endettement ne correspond pas au les lignes directrices du prêteur. Vous pouvez toujours atteindre l'objectif de rembourser votre hypothèque plus tôt en payant volontairement un supplément sur le principal.

Quelle est la durée de votre prêt hypothécaire? Souhaitez-vous que vous choisissiez un terme différent?

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