Comment faire une offre sur une maison - Conseils et stratégies pour gagner

Regarder les maisons est une expérience exaltante pour beaucoup. Il est amusant de se promener dans chaque maison, que ce soit lors d'une journée portes ouvertes ou privée, et imaginez-vous et votre famille travailler, jouer, se détendre et vivre dans ses chambres.

Mais la phase de rêve de votre nouvelle recherche de maison doit finir par se terminer. Une fois que vous trouvez une maison qui correspond à vos besoins, il est temps de s'atteler et de l'acheter avant que quelqu'un d'autre le fasse.

Vous ne pouvez pas acheter une maison sans d'abord faire une offre à ce sujet. Une offre d'achat, également appelée contrat d'achat ou lettre d'intention d'achat, est un document légal qui décrit le prix que vous êtes prêt à payer pour la maison, comment vous avez l'intention de payer et les autres conditions clés de la transaction. .

Les offres d'achat deviennent généralement juridiquement contraignantes une fois que le vendeur accepte les conditions. Les lois régissant leur exécution et leur annulation varient cependant d'un État à l'autre, et il est extrêmement courant de les modifier avant la fermeture ou de subordonner leur exécution à certains résultats favorables, comme une inspection provisoire des termites ou d'autres inspections.

Si vous travaillez avec un agent immobilier, il ou elle va probablement modifier un modèle pré-écrit avec des termes spécifiques à votre transaction. Dans certains États, comme à New York, un mandataire est en fait tenu de rédiger ou de signer tout accord d'achat formel, que l'acheteur travaille ou non avec un agent.

Cependant, compte tenu de la taille et des implications à long terme de toute transaction immobilière résidentielle, il est dans votre intérêt de bien comprendre ce qui suit:

Principaux composants d'une offre d'achat

De nombreuses offres d'achat de biens immobiliers résidentiels sont rédigées à l'aide de modèles spécifiques à l'État, de sorte que le libellé et l'ordre des clauses d'une offre donnée sont susceptibles de varier selon l'emplacement. Mais la grande majorité des offres d'achat faites aux États-Unis contiennent ces éléments clés:

• Fenêtre de considération . Cette clause précise combien de temps les conditions de l'offre restent valables - en d'autres termes, combien de temps le vendeur doit prendre en compte. Si le vendeur ne répond pas à la fin de la fenêtre, l'acheteur est libre de faire une autre offre.
• Dépôt d'argent Earnest . Le dépôt d'argent sérieux montre que l'acheteur est sérieux au sujet de l'achat de la maison. Le montant, habituellement d'environ 1% du prix total de l'offre, est indiqué dans l'offre et dans un chèque personnel ou de caisse qui accompagne le document. Si la transaction se termine avec succès, l'argent sérieux est crédité à la clôture (ce qui réduit les coûts de clôture totaux). Si la transaction échoue, l'argent sérieux peut ou non être remboursable, selon la loi de l'État et si l'offre comprend une langue spécifique sur le moment où le dépôt doit être remboursé.
• Description légale de la propriété . C'est la description légale de la propriété physique telle qu'écrite sur le titre original. Selon la coutume locale, il comprend une combinaison du nom de subdivision, des numéros de lot et de lot, des mesures numériques de la propriété et des descriptions de ses limites physiques. Pour les propriétés nouvellement subdivisées, le vendeur doit garantir que toutes les limites sont définitives et ont les approbations gouvernementales nécessaires.
• Description des appareils et accessoires inclus . Cette section décrit tous les appareils, appareils électroménagers, articles mécaniques, biens personnels et autres «accessoires» à inclure dans la vente de la propriété sans frais supplémentaires. Les exemples courants comprennent les appareils de cuisine, l'équipement de CVC, les dépendances, les plantes de jardin, les détecteurs de fumée et les prises de câble.
• Prix ​​d'achat total et financement . Ceci décrit le prix total que l'acheteur est prêt à payer pour la propriété, le montant de l'acompte (en espèces à la clôture), le montant à financer et la méthode de financement (comme une hypothèque conventionnelle ou FHA).
• Acte . Cela décrit le type d'acte, tel qu'un acte de garantie ou un acte de fiducie, impliqué dans la transaction. Il décrit également les restrictions (le cas échéant) auxquelles l'acte est soumis, telles que la réservation de droits miniers et les servitudes d'utilité.
• Impôts proportionnels et services publics . Cela définit les responsabilités respectives de l'acheteur et du vendeur en matière de taxes foncières et de services publics avant et après la clôture. Pour simplifier, le vendeur paie souvent les services publics (eau, égout, déchets, électricité, etc.) jusqu'à la fin de la période de facturation qui comprend la date de clôture. Les taxes foncières sont généralement payées avant les périodes d'évaluation de 6 ou 12 mois, de sorte qu'il est habituel pour l'acheteur de rembourser au vendeur les taxes déjà acquittées sur l'intervalle entre la clôture et la fin de la période d'évaluation en cours.
• Évaluations spéciales Cette disposition attribue la responsabilité du paiement des cotisations spéciales. Les évaluations spéciales sont des évaluations fiscales uniques prélevées par les administrations locales pour des projets d'infrastructure publique, tels que les nouvelles conduites d'eau ou l'éclairage public. Ils sont plus susceptibles de se produire dans les lotissements nouvellement construits et les municipalités récemment annexées. Habituellement, le vendeur paie toutes les cotisations spéciales prélevées avant la date de clôture, tandis que l'acheteur en paie après la clôture, peu importe le moment où le projet d'infrastructure est terminé.
• Dates de fermeture et de livraison Cette section stipule la date de clôture, ou le jour où la transaction est finalisée. Il stipule également quand la maison doit être livrée par le vendeur à l'acheteur - en d'autres termes, lorsque l'acheteur peut emménager. Le plus souvent, les dates de fermeture et de livraison sont identiques, mais les vendeurs permettent parfois aux acheteurs d'y emménager. Les deux dates peuvent être repoussées si l'approbation du prêt, les modifications de propriété ou d'autres composants de transaction prennent plus de temps que prévu.
• Eaux usées et eau . Cette section décrit les services d'eau et d'égout de la propriété, précisant si elle est raccordée aux conduites d'eau et d'égouts municipales, un puits d'eau potable, un système de traitement des eaux usées souterraines (comme une fosse septique) et d'autres améliorations pertinentes. Les propriétés avec puits et traitement des eaux usées souterraines nécessitent souvent une inspection et une vérification supplémentaires avant la fermeture.
• Représentation à deux agences . Dans certains états, il est légal pour le même agent de représenter l'acheteur et le vendeur, une condition connue sous le nom de «double agence» ou «double représentation». Si la transaction implique une double agence, cette section décrit les droits respectifs de l'acheteur et du vendeur. et exige le consentement affirmatif des deux parties.

Addenda

L'offre d'achat typique contient plusieurs addenda qui varient selon la situation et l'emplacement. Certains ajouts précisent des aspects clés de l'offre d'achat, tels que la façon dont l'achat doit être financé et qui paie les frais de clôture. D'autres sont des divulgations détaillées requises par la loi. Bien que chaque addenda soit structuré comme un document séparé avec sa propre page de signature, il est considéré comme une partie exécutoire du contrat d'achat.

Les addenda communs incluent:

• Coûts de clôture Cet addendum stipule qui est responsable des frais de clôture, et en quelles quantités. Par exemple, l'acheteur peut demander au vendeur de payer 3 000 $ pour les frais de clôture, l'acheteur étant responsable du solde. Un supplément de frais de clôture peut ne pas être exigé si l'acheteur accepte de payer tous les frais de clôture dans leur intégralité.
• Financement Si l'acheteur finance une partie du prix d'achat avec un prêt hypothécaire, cet addenda décrit la structure, la durée et le taux du prêt. Il précise également si le prêteur exige que le vendeur fasse des réparations à la propriété avant d'émettre l'hypothèque (et si oui, la nature des réparations) et ce qui arrive à l'argent sérieux si le financement échoue.
• Convention d'arbitrage / Divulgation . En signant cet addendum facultatif, l'acheteur et le vendeur conviennent de régler tous les différends par arbitrage exécutoire et renoncent à leurs droits à un procès.
• Peinture à base de plomb et autres dangers . Selon la juridiction, un accord d'achat inclut souvent plusieurs divulgations de danger requises par les lois locales. Les descriptions communes des risques couvrent le radon, les puits et les systèmes de traitement des eaux usées souterraines, ainsi que la peinture à base de plomb (pour les maisons construites avant la fin des années 1970).
• Divulgations de propriété . Les offres d'achat comprennent généralement la divulgation de la propriété d'un vendeur, dans laquelle le vendeur affirme que la propriété est représentée avec précision au meilleur de sa connaissance. Les lois locales exigent parfois une divulgation par un tiers ou un rapport décrivant en détail l'état des composants de la maison.

Éventualités communes et modifications

Dans la plupart des états, une offre d'achat devient un contrat exécutoire une fois qu'il est accepté par le vendeur et signé par les deux parties. Cependant, l'exécution du contrat dépend presque toujours de certaines choses, collectivement appelées «éventualités». Certaines éventualités sont insérées par l'acheteur ou son agent pour la protection de l'acheteur, tandis que d'autres sont insérées par le vendeur ou son agent pour la protection du vendeur. Certains, comme l'inspection et l'évaluation de la maison, font partie de la langue de l'offre d'achat standard dans de nombreux états.

Dans certains cas, le résultat d'une éventualité particulière entraîne une modification de l'offre d'achat. Par exemple, disons qu'une inspection de la maison commandée par l'acheteur révèle un défaut précédemment inconnu que l'acheteur veut fixer avant la fermeture. L'acheteur ou son agent rédige alors un avenant décrivant le problème et précisant quand et comment il doit être réparé. Si le vendeur est d'accord, il signe l'amendement et résout vraisemblablement le problème. Si le vendeur rechigne, l'acheteur peut choisir de s'éloigner de l'accord et demander le retour de son argent sérieux.

Les éventualités liées aux offres d'achat commun et les modifications connexes comprennent:

• Inspection de la maison . Tous les prêteurs n'ont pas besoin d'une inspection à la maison avant de décider d'accorder un prêt, mais les acheteurs sont fortement encouragés à en acheter un (le coût typique est d'environ 300 $ à 500 $, payable à la date d'inspection et habituellement non remboursable). Lors d'une inspection de la maison, un inspecteur agréé regarde attentivement la maison, en soulignant les défauts mineurs et les problèmes majeurs qui ne sont pas toujours évidents pour les acheteurs non formés. Si l'inspection révèle un problème majeur qui n'a pas été signalé précédemment, comme un dommage au toit ou aux fondations, l'éventualité de l'inspection permet à l'acheteur d'exiger que le problème soit résolu ou de s'en aller complètement.
• Inspections de danger . Les inspections des risques visent des problèmes plus spécifiques qui ne sont pas couverts par une inspection typique de la maison, notamment le radon, les parasites et la peinture au plomb. Bien que toujours facultatives, les inspections de danger sont recommandées lorsque le risque d'un danger particulier est élevé - par exemple, dans les zones où les infestations de termites ou la contamination par le radon sont courantes. Les coûts varient en fonction du type d'inspection, mais se situent généralement dans la fourchette basse de trois chiffres.
• Inspection d'égout et de puits . Les inspections d'égout et de puits évaluent l'état, la fonctionnalité et la sécurité des systèmes d'eau et d'assainissement d'une propriété. Le coût est fonction de l'exhaustivité et de l'emplacement de l'inspection - un paiement initial non remboursable de 200 $ à 500 $ est typique. Comme pour les inspections à domicile et des risques, les acheteurs peuvent exiger une solution pour les problèmes majeurs (comme un puits contaminé ou une conduite d'égout endommagée par les racines des arbres) ou annuler l'accord.
• Évaluation . Aucun prêteur ne veut approuver un prêt hypothécaire d'une valeur supérieure à la propriété sous-jacente. Pour cette raison, les prêteurs exigent presque toujours une évaluation (généralement 300 $ à 500 $, à l'avance et non remboursable) avant d'approuver une demande de prêt de l'acheteur. Si la valeur estimative d'une maison est inférieure au prix d'achat, le prêteur n'acceptera de financer qu'un montant égal à la valeur estimative.
• Approbation de prêt . Si le prêteur de l'acheteur refuse finalement leur demande de prêt pour une raison quelconque, le vendeur n'est pas obligé de compléter la transaction. Cette éventualité précise si l'argent sérieux doit être retourné ou confisqué au vendeur si la transaction échoue.
• Propriété existante de l'acheteur et autres offres d'achat . Si l'acheteur essaie de vendre sa maison actuelle et compte sur le produit de cette vente pour financer un achat de maison neuve, il est susceptible de faire une fermeture conditionnelle à une vente réussie. Si la maison n'est pas vendue à la clôture, l'offre d'achat précise si l'achat d'une nouvelle maison doit être annulé ou si la date de clôture doit être prolongée. De même, si le vendeur envisage d'autres offres d'achat sur la maison, l'offre d'achat en cours est généralement subordonnée à leur annulation à une date précise.
• Occupation précoce . Si l'acheteur ne s'attend pas à avoir une maison permanente avant la fermeture (par exemple, la vente de sa maison précédente se termine avant la vente en cours), le vendeur peut accepter d'emménager avant la date de clôture et modifier l'achat accord en conséquence.
• Walk-Through . Les acheteurs sont généralement autorisés à traverser la maison peu de temps avant la fermeture (généralement le même jour) pour s'assurer que toutes les réparations et mises à jour requises ont été effectuées et que l'état de la maison n'a pas changé depuis l'inspection. Un problème majeur, tel que de nouveaux dégâts d'eau ou d'incendie, pourrait retarder la fermeture ou saborder complètement la transaction.

Comment créer une offre forte

Lorsque vous rédigez votre offre d'achat, gardez ces conseils à l'esprit. Il suffit de ne pas réfléchir pendant trop longtemps, ou un acheteur plus rapide pourrait vous battre au coup de poing.

1. Commander une analyse comparative du marché

Avant de fixer le prix de vente initial, la plupart des vendeurs commandent une analyse de marché comparative (CMA). Une RMR estime la valeur marchande actuelle de la maison en évaluant au moins trois ventes récentes de propriétés similaires dans le voisinage.

Avant de faire une offre, demandez à votre agent immobilier d'effectuer une CMA en votre nom. Cela vous donne une image à jour de votre marché local, ce qui est particulièrement important si la maison est sur le marché depuis quelques mois. Il repère aussi une maison qui est évidemment trop chère - si l'AMC suggère une valeur marchande de l'ordre de 250 000 $ à 270 000 $ et que la maison coûte 300 000 $, vous aurez de l'espace pour négocier. Mais même si le prix de la maison est assez élevé dans le haut de gamme, votre CMA vous donne un point de départ raisonnable pour une première offre.

2. Tenir compte du temps passé sur le marché et d'autres indicateurs de marché

Au-delà des résultats d'une RMR, le temps passé par une maison sur le marché est un bon indicateur de l'intérêt des acheteurs. Ces données sont accessibles au public dans les sites MLS et de recherche de logement tels que Trulia.

Plus généralement, le temps moyen d'une maison sur le marché dans votre région (code postal, ville ou comté) donne un aperçu de l'état général du marché du logement de la région - qu'il s'agisse d'un marché d'acheteurs, de vendeurs ou d'aucun. Les maisons restent sur le marché plus longtemps sur les marchés des acheteurs et se vendent plus rapidement sur les marchés des vendeurs.

Votre offre doit refléter la demande locale actuelle et doit correspondre aux autres offres que le vendeur est susceptible de recevoir. Par exemple, un vendeur dont la maison est sur le marché depuis longtemps et qui a eu du mal à attirer des offres est plus susceptible d'accepter une offre inférieure à celle d'un vendeur qui vient d'inscrire la propriété. Sur les marchés plus chauds, les maisons restent souvent sur le marché pendant quelques jours (voire quelques heures) et attirent des offres égales ou supérieures au prix courant.

Ensuite, chaque situation est différente. Par exemple, même dans les marchés de vendeurs les plus chauds, les maisons neuves les plus exorbitantes et les vieilles maisons avec des défauts graves ont du mal à attirer des offres substantielles. En cas de doute, demandez conseil à votre agent immobilier (ou, si vous êtes sans avocat, à une connaissance qui connaît le marché local).

3. Déterminer les motivations du vendeur

Les motivations personnelles du vendeur sont tout aussi importantes que la température globale du marché. Certains vendeurs doivent décharger le plus rapidement possible, peut-être en raison d'une relocalisation urgente ou d'un besoin urgent de réunir des capitaux pour acheter une autre propriété. Ces vendeurs sont connus sous le nom de "vendeurs motivés" et sont souvent disposés à accepter nettement moins que leur prix demandé, en particulier sur les marchés des acheteurs.

D'autres vendeurs, comme la réduction des effectifs d'une maison de famille tenue depuis longtemps dans une maison de location à court terme, ne sont pas pressés et peuvent se permettre d'attendre la bonne offre. Cherchez des indices, comme si la maison est occupée par le propriétaire et les propres déclarations du vendeur, à quelle catégorie correspond votre vendeur.

4. Découvrez les autres offres sur la propriété

Dans de nombreuses juridictions, les vendeurs n'ont pas besoin de divulguer les ordres d'achat considérés. Ce n'est qu'après que le vendeur accepte une offre qu'elle devient un dossier public.

Cependant, il est possible pour les agents immobiliers aguerris de renifler des offres concurrentes. Avant d'envoyer votre offre, demandez à votre agent de demander à l'agent du vendeur des informations sur les activités récentes. L'agent du vendeur ne divulguera probablement pas si le vendeur est en possession d'une autre offre, mais il peut admettre qu'il n'y a pas beaucoup d'intérêt sérieux dans la propriété ou, inversement, qu'il y a eu beaucoup d'intérêt récent. Si vous n'avez pas d'agent, vous devez faire ce travail par vous-même.

Si vous soupçonnez que le vendeur a plusieurs offres en main, soumettez votre offre rapidement et rendez-la plus conviviale pour les vendeurs (prix d'offre plus élevé, moins de coûts payés par le vendeur) que ce que vous auriez fait autrement. S'il semble peu probable qu'il y ait plusieurs offres sur la maison, faites en sorte que votre offre soit plus favorable aux acheteurs, car vous aurez probablement l'occasion de négocier.

5. Rappelez-vous que certains coûts avant la clôture ne sont pas remboursables

Rappelez-vous que certains coûts de pré-clôture doivent être payés d'avance et ne sont pas remboursables. Au minimum, vous êtes susceptible de payer pour une inspection et une évaluation de la maison - qui pourrait courir un montant combiné de 1000 $. Vous pourriez également payer pour les inspections de ravageurs, de radon, d'égout, de peinture au plomb et d'autres dangers, en ajoutant 1 000 $ ou plus à vos coûts initiaux. Et si votre argent sérieux n'est pas remboursé, vous pourriez être sur des centaines ou des milliers d'autres.

Effectuer un de ces paiements sur une propriété qui ne se termine pas peut affecter votre budget, ainsi que votre moral. Avant d'envoyer une offre d'achat, même une offre à bas prix qui, selon vous, ne sera pas acceptée telle quelle, vérifiez que vous êtes sérieux au sujet de l'achat de cette propriété en particulier.

6. Obtenir une lettre de pré-approbation pour les transactions financées

Avant de faire des offres, demandez à votre prêteur une lettre de pré-approbation, qui stipule que vous êtes provisoirement approuvé pour un prêt hypothécaire jusqu'à un certain montant en dollars. Pour obtenir une lettre d'approbation préalable, vous devrez probablement rencontrer un agent de crédit, consentir à une vérification de crédit et fournir une vérification du revenu et des biens (généralement des talons de chèque de paye ou des relevés bancaires).

Bien que ce ne soit pas la même chose que l'approbation finale du prêt, l'approbation préalable augmente la probabilité que votre demande de prêt soit finalement approuvée. En raison de la faible probabilité d'approbation finale, de nombreux vendeurs ne considèrent pas sérieusement les offres financées sans les documents d'approbation préalable joints. L'approbation préalable n'est pas requise pour les transactions entièrement en espèces, car aucun financement n'est impliqué.

7. Étirez votre acompte

Plus la composante en espèces de votre offre est grande, plus elle est attrayante pour le vendeur. C'est parce que les offres qui nécessitent des prêts plus petits sont moins susceptibles d'échouer en raison d'un problème de financement.

Toutes choses étant égales par ailleurs, un vendeur présenté avec une offre de 200 000 $ avec un acompte de 3, 5% et une offre de 200 000 $ avec un acompte de 20% est susceptible de choisir ce dernier. Les offres au comptant sont encore meilleures, même si elles sont inaccessibles pour la plupart des accédants à la propriété.

8. Demandez à un avocat d'examiner l'offre

Une offre d'achat immobilier est l'un des documents juridiques les plus importants que vous êtes susceptible de signer dans votre vie. Même si les lois de votre état n'exigent pas un avocat autorisé à rédiger des offres d'achat, il est presque toujours utile d'avoir un avocat examiner votre offre et s'assurer qu'il n'y a rien d'orthodoxe ou potentiellement dangereux pour vous.

Beaucoup d'avocats de l'immobilier font ce travail pour un montant forfaitaire raisonnable, qui pourrait aller entre 150 $ et 300 $, ou plus selon l'emplacement. C'est une aubaine par rapport au coût potentiel d'une offre mal formulée ou mal examinée - par exemple, si vous signez votre offre en supposant que votre dépôt d'argent sérieux de 2 000 $ est remboursable et découvrirez plus tard que ce n'est pas le cas.

Réponses du vendeur et contre-offres

Une fois que vous soumettez votre offre d'achat, le vendeur a jusqu'à la fin de la fenêtre de considération pour répondre. Si le vendeur a plusieurs offres sur la maison et la vôtre n'est pas parmi les plus attrayantes, il ou elle peut simplement ignorer l'offre.

Plus communément, les vendeurs répondent aux offres d'achat par:

• Accepter les termes . Lorsque l'offre est aussi bonne que le vendeur peut l'espérer dans les circonstances, il l'accepte comme écrit et le signe, créant ainsi un contrat d'achat ferme. Il est toujours possible de faire des modifications (telles que des demandes pour résoudre les problèmes découverts par une inspection de la maison) jusqu'à la date de clôture, à condition que les deux parties conviennent et signent.
• Rejeter les termes . Lorsque le prix de l'offre est trop bas ou que les termes de l'offre sont défavorables au vendeur, le vendeur rejette l'offre de plein droit. Bien qu'un rejet pique toujours, la bonne nouvelle est que le vendeur est au moins prêt à s'engager avec vous. Vous êtes libre de suivre une offre refusée avec une nouvelle offre plus conviviale.
• Faire une contre-offre . Lorsque l'offre est tentante mais pas totalement satisfaisante, le vendeur la modifie en modifiant des clauses clés (telles que le prix d'achat et les coûts payés par le vendeur), en le signant et en le renvoyant. Ceci est connu comme une contre-offre. Vous pouvez choisir d'accepter la contre-offre telle qu'elle est écrite ou de la modifier, de la signer et de la renvoyer au vendeur pour examen. Ce processus peut durer aussi longtemps que nécessaire jusqu'à ce que le vendeur accepte une offre ou que l'une des parties interrompe les négociations.

Dans certaines situations, les vendeurs qui reçoivent plusieurs offres négocient individuellement avec chaque acheteur potentiel individuellement dans le but d'obtenir la meilleure offre possible. Si le vendeur veut conclure plus rapidement un accord contraignant, il peut simplement demander à chaque acheteur intéressé la meilleure offre possible, puis choisir la meilleure.

Dernier mot

Compiler et exécuter une offre d'achat n'est pas aussi convaincant que de visiter des portes ouvertes ou de marcher dans des maisons à vendre, mais le processus a ses charmes. Même si ma femme et moi avons eu un agent immobilier qui a dressé les offres d'achat et les contre-offres que nous avons faites sur notre maison récemment achetée, nous avons beaucoup appris pendant le processus. De plus, le processus de négociation - bien que stressant - était en fait amusant, et il était extrêmement satisfaisant d'entendre que le vendeur avait accepté une offre sensiblement inférieure à ce que nous étions prêts à payer. Je ne veux pas recommencer le processus de sitôt, mais je suis définitivement plus confiant dans ma capacité à naviguer quand le moment viendra.

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