Même avec une réglementation plus stricte sur le financement immobilier, les gens avec un revenu «normal» d'un employeur peuvent être approuvés pour un prêt hypothécaire à domicile assez facilement. Vous devez simplement prouver que vous avez des chèques de paie stables, un pointage de crédit de 640 ou plus, et suffisamment d'argent à la banque pour couvrir votre acompte.
Cependant, si vous êtes propriétaire d'une entreprise ou travailleur indépendant, vous n'êtes pas aussi simple à obtenir un financement immobilier. Quel que soit votre revenu, les nouvelles réglementations fédérales exigent que les travailleurs indépendants fassent un certain nombre de démarches pour obtenir des prêts immobiliers, ce qui signifie que vous devrez peut-être sortir des sentiers battus pour trouver le financement dont vous avez besoin.
Après l'éclatement de la bulle immobilière américaine en 2008 - déclenchant une crise du crédit et une récession dévastatrice - le gouvernement fédéral s'est penché sur les pratiques de prêt hypothécaire et a déterminé que quelque chose devait changer. À la suite de ces changements, les consommateurs ont immédiatement éprouvé de plus en plus de difficultés à obtenir un financement à domicile.
Les règlements sont toujours en cours de déploiement. En 2014, le Bureau de la protection financière des consommateurs a établi des normes pour les «prêts hypothécaires admissibles» dans le cadre des réformes du crédit Dodd-Frank. Selon le New York Times, ces prêts sont souvent difficiles à obtenir si vous ne travaillez pas un emploi conventionnel.
Cependant, le marché est dominé par eux. Ils sont considérés par le gouvernement comme solides et équitables tant pour les consommateurs que pour les prêteurs. Et, en outre, les sociétés de prêts hypothécaires sont très motivées à les offrir, car cela les protège contre les recours légaux si un prêt devait mal tourner.
Afin d'obtenir une hypothèque admissible, vous devez avoir ce qui suit:
Toutes ces exigences peuvent rendre le financement beaucoup plus difficile si vous êtes un travailleur autonome ou un propriétaire d'entreprise, même si vous êtes très bien avec de l'argent et que vous faites des économies importantes.
Même s'il semble que vous ne seriez jamais en mesure de posséder votre propre propriété en raison de la nouvelle réglementation pour les prêts qualifiés, tout n'est pas perdu. D'autres options peuvent vous permettre de trouver un financement à domicile.
Bien que n'étant certainement pas une option pour tout le monde, certains travailleurs indépendants comptent sur les membres de la famille pour les prêts au logement. Disons que vous êtes travailleur indépendant depuis un an et que vous gagnez un bon revenu, mais que vous ne pouvez pas obtenir un produit hypothécaire admissible parce que vous n'avez pas deux années de revenu stable. Dans cette situation, les membres de la famille avec un revenu solide (et une grande générosité) peuvent être disposés à cosigner votre prêt. La propriété vous appartient et vous effectuez les paiements sur l'hypothèque, mais les membres de votre famille garantissent le prêt.
Certaines sociétés de prêts hypothécaires vous permettent même de refinancer la propriété en votre nom une fois que vous avez vos deux années de preuve requises. Bien sûr, cette option peut s'avérer problématique pour la dynamique familiale si votre entreprise se dirige vers le sud ou si vous ne parvenez pas à rembourser le prêt, alors approchez-la prudemment.
Les vendeurs qui possèdent leur propriété pure et simple peuvent choisir d'offrir un financement par eux-mêmes soit parce que le marché est faible (ils ne peuvent pas trouver un acheteur), soit parce qu'ils sont intéressés à générer un flux de revenus à partir de leur investissement. Les termes d'un prêt sont inscrits dans un billet à ordre, et vos paiements mensuels vont directement au vendeur.
Ces arrangements ont généralement un taux d'intérêt plus élevé que les prêts bancaires, mais ils peuvent réduire les coûts globaux en éliminant les frais de montage hypothécaire et d'autres frais de prêt. Vous devez être prêt à expliquer au vendeur pourquoi vous êtes un candidat digne de confiance lorsque vous n'étiez pas un candidat assez fort pour un prêt bancaire traditionnel. Dans ces cas, un acompte important, un compte bancaire important et de fortes sources de revenus peuvent vous aider.
Une propriété à louer peut être une bonne option si vous attendez vos deux ans de preuve de revenu avant d'obtenir un produit hypothécaire qualifié. Dans ces ententes, vous concluez un bail et payez un loyer comme vous le feriez pour tout bien locatif. Cependant, le loyer est généralement un peu plus élevé que la valeur marchande, et cet «extra» va vers la mise en place d'un acompte que vous pouvez utiliser à la fin de la durée du bail pour acheter la propriété. Si vous choisissez de ne pas acheter la maison à la fin de votre bail, cet excédent demeure habituellement avec le propriétaire.
L'avantage de cette option est d'économiser votre mise de fonds pour une période d'un ou deux ans, de développer votre entreprise, d'augmenter vos revenus et de régler d'autres problèmes qui pourraient vous empêcher d'obtenir un prêt hypothécaire admissible, comme un mauvais crédit. .
Si vous avez des comptes de retraite ou des polices d'assurance, vous pourriez être en mesure d'emprunter contre eux. Cependant, toutes les options suivantes vous obligent à reconstituer votre compte de retraite ou votre police d'assurance-valeur à sa taille précédente si vous ne voulez pas réduire les avantages qu'ils sont censés offrir. Aussi, n'oubliez pas que vous perdez des revenus lorsque votre argent de retraite est utilisé pour une maison plutôt que de laisser croître dans vos comptes.
Assurance-vie
Si vous possédez une police d'assurance-vie en espèces, telle qu'une police d'assurance vie entière ou vie universelle, il est possible d'emprunter sur sa valeur de rachat. Au fur et à mesure que vous investissez dans la police, la valeur de rachat augmente au fur et à mesure qu'elle gagne des dividendes et des intérêts. Vous n'aurez probablement même pas à répondre à des questions sur l'obtention d'un prêt, mais vous avez besoin d'un plan pour le rembourser (comme vous le feriez avec un prêt).
En outre, vous devez réfléchir longuement aux risques associés à l'emprunt d'une police d'assurance-vie, surtout si l'impensable se produit et que votre famille se retrouve avec un paiement inférieur parce que la valeur en espèces est liée à un prêt. Les règles varient en fonction de la police que vous possédez. Parlez à votre compagnie d'assurance avant de prendre une décision.
IRA
À tout moment, vous pouvez retirer vos contributions d'un Roth IRA sans taxes ni pénalité. (Si vous avez plus de 59 ans et demi, vous pouvez retirer des fonds sans pénalité ni taxe à quelque fin que ce soit.) Cependant, même si vous avez moins de 59 ans et demi et que vous avez contribué moins de Roth, vous pouvez retirer jusqu'à 10 000 $ sans taxe ni pénalité à utiliser pour l'achat, la réparation ou la rénovation d'une première maison.
Pour être considéré comme un acheteur de maison pour la première fois, vous ne devez pas avoir possédé une maison pour les deux dernières années. Tout revenu retiré doit être utilisé dans les 120 jours, et ces gains doivent avoir été dans le compte pendant au moins cinq ans pour éviter à la fois une pénalité de retrait anticipé de 10% et les impôts sur le revenu sur le retrait. Si les revenus ont été dans le compte de moins de cinq ans, vous ne serez pas évalué la pénalité de 10%, mais vous devez payer l'impôt sur le revenu ordinaire.
Vous pouvez également retirer jusqu'à 10 000 $ d'un IRA traditionnel, y compris les SEP-IRA, et éviter la pénalité de 10% si l'argent est utilisé dans le même but et est dépensé dans les 120 jours. (Si vous avez plus de 59 ans et demi, vous pouvez retirer des fonds de l'IRA à n'importe quelle fin sans pénalité.) Cependant, vous devez payer de l'impôt sur le retrait.
En outre, l'allocation de retrait anticipé de 10 000 $ est une limite à vie sur les retraits de tout IRA - y compris l'IRA Roth - pour l'achat (et la réparation ou le remodelage) d'une première maison. En d'autres termes, la somme des retraits de toute combinaison de comptes IRA ne peut pas dépasser 10 000 $.
401k
Alors que vous pouvez emprunter sur votre 401k, c'est une option risquée. Contrairement au retrait de fonds de votre 401k - ce qui est une mauvaise idée à moins de le faire en désespoir de cause - un prêt contre votre 401k peut vous rapporter jusqu'à la moitié de la valeur de votre compte, avec un maximum de 50 000 $.
Par exemple, si la valeur de votre compte est de 50 000 $, vous ne pouvez emprunter que 25 000 $ pour un acompte. Vous payez de l'intérêt - mais c'est remboursé à vous-même. Cependant, le taux d'intérêt est variable - basé sur le taux préférentiel - ce qui pourrait poser problème si le taux préférentiel dépasse son niveau actuel de 3, 25%. Depuis un prêt de 401k est généralement de cinq ans (mais certains sont jusqu'à 15 ans), vous devez être sûr que vous pouvez vous permettre les paiements mensuels pour la durée. De plus, si vous perdez votre emploi, vous avez aussi peu que 60 jours pour rembourser le prêt - sinon, le montant impayé peut être imposé comme un revenu ordinaire et une pénalité de retrait anticipé de 10% si vous avez moins de 59 ans et demi .
Il est possible de trouver des prêteurs prêts à penser en dehors de la case «prêt hypothécaire admissible» si vous démontrez que vous êtes un candidat à faible risque. Les produits hypothécaires non qualifiés comprennent les prêts sans documentation, les prêts à intérêt seulement et les prêts d'options de paiement.
Par exemple, dites que vos prêts aux entreprises vous ont poussé sur le ratio dette-revenu pour une hypothèque admissible. Si vous avez un acompte de 40%, un bon pointage de crédit, et plusieurs années de revenu solide, vous pouvez probablement trouver un prêteur. Cependant, en raison des risques juridiques et financiers du prêteur associés à des produits non qualifiés, vous payez généralement un taux d'intérêt plus élevé pour ce type de produit.
Juste parce que vous avez suivi votre rêve de posséder une entreprise ne signifie pas que vous devez abandonner votre rêve de posséder une maison. Même si vous devez attendre deux ans pour prouver adéquatement votre revenu, le temps que vous investissez pour vous faire un bon candidat pour un prêt pourrait finir par payer des dividendes importants. Utilisez votre temps pour mettre de l'argent de côté pour un acompte plus important et augmenter votre pointage de crédit afin que vous puissiez vous qualifier pour le meilleur produit là -bas quand il est temps d'acheter.
Quelles options supplémentaires pouvez-vous suggérer pour trouver du financement pour une maison tout en maintenant un statut d'indépendant?
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