L'Amérique a beaucoup de vieilles maisons. Selon Eye on Housing, la structure moyenne occupée par le propriétaire était d'environ 37 ans en 2015. Pour référence, c'est plus élevé que l'âge médian américain. Plus de 38% de toutes les maisons américaines ont été construites avant 1970. Seulement 19% des logements occupés par leurs propriétaires ont été construits après 2000, et seulement 3% après 2010.
Dans certaines parties du pays, le parc immobilier est beaucoup plus ancien. En moyenne, les logements occupés par leurs propriétaires à New York, au Massachusetts et en Pennsylvanie ont plus de 50 ans. Bien qu'il existe des exceptions à la règle, les maisons ont tendance à être plus vieilles dans le Nord-Est et le Midwest, et dans les noyaux urbains à travers le pays.
En revanche, les nouvelles maisons et les nouvelles maisons de construction de bonne foi sont plus courantes dans les villes du Sud et de l'Ouest en général, ainsi que dans les banlieues et les exurbaines à travers le pays.
En règle générale, les maisons construites après 1990 sont considérées comme plus récentes, et les maisons construites avant 1920 sont considérées comme «vieilles» ou «anciennes». Mais l'âge du logement est une condition subjective qui dépend de nombreux facteurs.
Les plus importants comprennent:
Problème
Le plomb et l'amiante sont deux matières dangereuses qui ont été utilisées dans des applications résidentielles jusqu'à relativement récemment. Le plomb, un métal neurotoxique particulièrement nocif pour les enfants, se retrouve couramment dans les peintures extérieures et intérieures fabriquées avant 1978. On le trouve aussi en grandes quantités dans les systèmes de plomberie d'avant la Seconde Guerre mondiale et en plus petites quantités dans les conduites d'eau avant le milieu de Années 1980
L'amiante, un matériau fibreux naturel qui provoque une forme grave de cancer du poumon et d'autres problèmes respiratoires, était un matériau d'isolation et d'ignifugation omniprésent jusqu'au milieu des années 1970. Les actions successives de l'EPA ont interdit la plupart des applications d'amiante à la fin des années 1980, mais l'agence n'a jamais exigé des propriétaires de bâtiments qu'ils retirent les produits d'amiante existants. Par conséquent, de nombreux anciens vides sanitaires, murs et tuyaux contiennent encore de l'isolant d'amiante.
Solution
Lorsque vous achetez (ou louez) une maison construite avant 1978, vous devez généralement confirmer que vous comprenez que la maison peut contenir de la peinture au plomb. Si vous n'êtes pas à l'aise avec l'idée de coexister avec de la peinture au plomb (la littérature médicale n'est pas concluante en la matière, bien que recommandée pour les propriétaires de jeunes enfants), investissez dans des services professionnels de peinture au plomb. Selon HouseLogic, l'enlèvement professionnel coûte de 8 à 15 $ par pied carré.
Si le système de plomberie de votre maison est très vieux, il pourrait encore contenir des quantités mesurables de plomb. Le moyen le plus économique consiste à utiliser un système de filtration d'eau (de 1 000 $ à 3 000 $, selon la taille de la maison et la qualité du système) ou le robinet de cuisine (200 à 1 000 $, selon la marque et la qualité). Le remplacement de toute la tuyauterie de la maison est le seul moyen d'assurer une eau totalement sans plomb, mais cela peut coûter jusqu'à 5 000 $.
Bien que l'exposition directe et prolongée à l'amiante soit un risque sérieux pour la santé, l'isolant caché dans des murs inaccessibles n'est pas susceptible de présenter un risque direct. Cependant, le retrait est recommandé si vous envisagez de démolir les murs, d'étendre l'empreinte de votre maison ou d'essayer d'autres projets expansifs susceptibles de découvrir des matériaux chargés d'amiante.
Les coûts d'enlèvement de l'amiante varient considérablement selon la taille du projet. Un seul tuyau ou un seul mur se situe dans la fourchette haute de trois ou quatre chiffres, alors qu'un projet d'une maison entière coûte de 20 000 $ à 30 000 $.
Problème
Au fil du temps, les termites peuvent dévaster les éléments en bois et en bois des maisons, y compris les planchers, les supports structuraux et les cloisons sèches. Le problème est particulièrement aigu dans la moitié sud du pays, où les termites sont actifs pendant la plus grande partie de l'année. Les maisons plus vieilles sont plus susceptibles d'avoir des infestations de termites actives ou des dommages causés par les termites préexistants en raison de fondations ou de cloisons sèches compromises.
Les signes de dommages causés par les termites comprennent des planchers affaissés ou flambants, des trous ponctuels dans les cloisons sèches, des supports ou des planches de bois à son creux, et des bulles de peinture.
Solution
La prévention est la solution de termites la moins chère et la moins invasive. Enlevez tous les vecteurs ligneux - y compris les arbustes, le paillis, les matériaux de construction et le bois de chauffage empilé - du contact avec la partie la plus basse de votre maison. Empêchez l'eau de s'accumuler près ou contre les fondations de votre maison en remplissant un terrain plat ou en installant un système de drainage de surface. Utilisez du bois traité (toxique pour les termites) pour les terrasses et autres structures en bois attachées à votre maison. Retirer les souches mortes et les systèmes racinaires des zones près de la maison. Et sceller les fissures de fondation visibles, qui fournissent une entrée facile pour les termites.
Pour les infestations en cours, embaucher un professionnel de la lutte antiparasitaire pour rétrécir ou éliminer la colonie. Les exterminateurs facturent généralement de 8 $ à 20 $ par pied linéaire (tel que mesuré autour du périmètre de la maison), selon le type de fondation et la gravité de l'infestation. Le périmètre de la maison moyenne varie de 150 à 200 pieds, alors attendez-vous à un traitement complet de 1 200 $ à 4 000 $.
Selon la durée et la gravité de l'infestation, les réparations de dommages causés par les termites peuvent aller de solutions cosmétiques (comme le remplacement de planchers endommagés) qui coûtent quelques centaines de dollars à des projets d'assainissement structurel pouvant coûter 10 000 $ ou plus.
Si vous attrapez le problème avant d'acheter, peut-être lors d'une inspection de maison professionnelle (200 $ à 500 $), obtenir une estimation de réparation d'un entrepreneur général. Ensuite, négocier avec le vendeur pour couvrir une partie ou la totalité des coûts de réparation, ainsi que le coût des services de lutte antiparasitaire professionnels si l'infestation est en cours.
Problème
Au fil du temps, les maisons exposées à une humidité excessive développent souvent des problèmes de moisissure. Bien que particulièrement répandu dans les sous-sols et les salles de bains des maisons de climat humide, la croissance des micro-organismes liés à l'humidité peut se produire n'importe où. Le problème est plus susceptible de se produire dans les vieilles maisons parce que l'humidité s'infiltre plus facilement à travers les fondations fissurées et les tuyaux qui fuient. Cependant, puisque les infestations peuvent commencer à l'intérieur des murs, il est possible de traverser une vieille maison infestée de moisissures pour la vente sans se rendre compte qu'il y a un problème.
Alors que de petites quantités de moisissures à l'intérieur sont permises et même attendues, une croissance incontrôlée peut exacerber les allergies et les problèmes respiratoires existants (tels que l'asthme) chez les enfants et les adultes en bonne santé. Des infections plus graves peuvent survenir chez les très jeunes, les très âgés et ceux dont le système immunitaire est affaibli.
En outre, les moisissures littéralement rongent les surfaces de l'hôte, en particulier le bois, les plaques de plâtre, le coulis et d'autres substances poreuses ou semi-poreuses. Les infestations de moisissures non contrôlées peuvent causer des problèmes structuraux et rendre une maison inhabitable de façon temporaire ou permanente.
Solution
Comme pour les infestations de termites, la meilleure solution à la moisissure et à la moisissure est la prévention. L'achat d'un déshumidificateur (de 100 $ à 500 $, plus 50 $ à 100 $ de frais d'électricité annuels) pour votre sous-sol peut faire des merveilles. Assurer une bonne ventilation grâce à une combinaison de ventilateurs de plancher ou de plafond et de fenêtres ouvertes pendant un temps sec et doux peut aider sur les étages supérieurs.
Vous pouvez traiter les petites infestations de moisissures, par exemple sur une surface isolée d'un sous-sol ou d'un mur de salle de bain, avec des aérosols achetés en magasin, des éponges ou des brosses abrasives, des gants de cuisine et beaucoup de graisse pour coude. Pour les infestations plus importantes, cela n'est pas pratique. Selon HGTV, l'assainissement de toute la maison peut coûter jusqu'à 5 000 $, et peut-être plus si l'infestation affecte des zones difficiles à atteindre comme le grenier, les vides sanitaires du sous-sol ou à l'intérieur des murs. Pour réduire les coûts d'assainissement, assurez-vous que votre police d'assurance habitation couvre le nettoyage des moisissures avant d'acheter une maison plus vieille.
Problème
Le plus grand danger d'un système de plomberie ancien ou de qualité inférieure est la possibilité d'une rupture de tuyau qui inonde la maison ou cause des dégâts d'eau importants dans les murs et les planchers. Un grave échec peut temporairement rendre la maison inhabitable et coûter des dizaines de milliers de dollars à nettoyer, même si les dommages sont souvent couverts par l'assurance des propriétaires. Il peut également causer des problèmes à plus long terme, tels que les infestations de moisissures.
Avant d'acheter une maison plus ancienne, demandez au vendeur l'âge du système de plomberie et le matériau utilisé pour l'approvisionnement et les tuyaux de drainage. Alors que les tuyaux en laiton et en cuivre durent généralement 50 ans ou plus, les tuyaux en acier peuvent s'user après seulement 20 ans, selon HouseLogic. Les tuyaux en PEX, une matière plastique de plus en plus courante, durent généralement 40 ou 50 ans.
Une attention particulière est nécessaire si les tuyaux sont faits de polybutylène, une matière plastique souple et grisâtre utilisée entre les années 1970 et les années 1990. Le chlore, qui se trouve dans l'eau de Javel et d'autres nettoyants ménagers, corrode les tuyaux en polybutylène au fil du temps et peut conduire à une défaillance spontanée.
Les dommages aux racines sont un autre problème de plomberie à domicile qui est particulièrement courant dans les quartiers à forte végétation. Au fil du temps, les racines des arbres pénètrent dans les anciens tuyaux de drainage sous ou en dehors des fondations de la maison, se brisent dans les joints des tuyaux et exploitent l'approvisionnement en eau riche en éléments nutritifs tout au long de l'année.
En l'absence d'un entretien approprié, cela entraîne des blocages et des sauvegardes qui peuvent interrompre les routines de lavage et causer des dégâts d'eau dans les parties basses de la maison. Rappelez-vous que les racines des arbres peuvent voyager longtemps sous terre: Même s'il n'y a pas de coupable évident près de votre sortie d'évacuation principale, cet arbre adulte de l'autre côté de la rue pourrait être responsable.
Solution
Si vous achetez une tuyauterie en polybutylène, demandez au vendeur d'installer (et de payer) de nouvelles conduites. Si ce n'est pas le cas, demandez-vous si vous pouvez supporter le dérangement et le coût du remplacement des tuyaux vous-même, ce que vous devriez faire dès que votre budget le permet pour minimiser le risque de défaillance.
Pour les autres matériaux de tuyauterie courants, il suffit de connaître l'âge du système et de cibler une date plusieurs années avant la fin de sa durée de vie. Si vous envisagez de toujours posséder la maison lorsque cette date arrivera, commencez à économiser pour un remplacement complet du système maintenant, en gardant à l'esprit les effets de l'inflation.
Les coûts de remplacement de la tuyauterie pour toute la maison vont de 1 000 $ à plus de 5 000 $, selon le matériau de la tuyauterie, la taille et le nombre d'étages de la maison, et le nombre de robinets d'eau.
Les corrections de dégâts aux racines peuvent être encore plus coûteuses. Remplacer un tuyau d'évacuation principal infesté de racines nécessite généralement une excavation, un coût-multiplicateur notoire. Attendez-vous à payer entre 5 000 $ et 20 000 $, selon la longueur du tuyau et la profondeur d'excavation requise. Les travaux de racine-et-ligne, qui enlèvent des racines existantes et installent des doublures imperméables qui empêchent l'intrusion supplémentaire, coûtent de 5000 $ à 15 000 $. Les prélèvements périodiques de racine, qui doivent être répétés tous les deux ans, sont beaucoup plus faciles sur le porte-monnaie: 300 $ à 700 $, selon la gravité du problème.
Problème
Au fil du temps, la nature rattrape même les maisons les plus solidement construites. Les vieilles maisons sont sujettes à divers problèmes de fondation et de structure, tels que des fissures importantes ou des irrégularités dans la dalle ou le mur de fondation périmétrique; la corrosion, la pourriture sèche ou les dommages causés par l'humidité dans les pieux ou les supports de fondation en béton; piliers endommagés (semelles de soutien); et la pourriture sèche ou les dommages causés par l'humidité dans les poteaux de surface.
Ces problèmes sont particulièrement courants et ont tendance à se manifester plus tôt dans les régions où l'humidité du sol est abondante, où la roche-mère est instable, où l'activité sismique et d'autres périls sont présents. Bien que les propriétaires avertis attrapent généralement des problèmes structurels avant de rendre les maisons inhabitables, l'assainissement est coûteux et peu pratique.
Les signes de fondations ou de problèmes structuraux comprennent des portes qui se bloquent ou ne se verrouillent pas, des fissures apparentes qui se développent au fil du temps, des carreaux fissurés ou des planchers en béton, des fenêtres qui restent coincées et des planchers clairement dégagés.
Solution
Tout problème apparent de fondation ou de structure nécessite l'avis d'un ingénieur en structure (300 $ à 800 $). S'attaquer à un problème de fondation modeste, comme une fissure dans le mur d'enceinte, peut coûter quelques centaines de dollars. Des problèmes plus graves, comme un sol inégal qui nécessite des piles de soutien sous la fondation, peuvent coûter de 5 000 $ à 10 000 $. Et dans les zones sismiquement actives, des boulons d'ancrage de fondation sont requis ou recommandés - au coût d'au moins 1 500 $ chacun. De nombreuses polices d'assurance habitation ne couvrent pas ces coûts.
Si la fondation nécessite une réparation importante ou un remplacement en gros, les coûts peuvent rapidement atteindre 20 000 $, 30 000 $ ou plus, selon la taille de la maison. Encore une fois, l'assurance habitation ne couvre souvent pas ces coûts. Si vous envisagez sérieusement d'acheter une ancienne maison avec des dommages de fondation évidents, factoriser les coûts de réparation dans votre prix d'offre ou demander au vendeur de résoudre les problèmes avant la fermeture.
De plus, notez que le coût de la réparation des problèmes secondaires liés aux dommages aux fondations (tels que les revêtements de sol, les murs et les portes endommagés) varie considérablement et peut entraîner des dépenses importantes pour votre projet.
Problème
Le radon est un gaz radioactif présent naturellement dans certains types de roche-mère. Selon l'EPA, le radon a tendance à persister à des concentrations plus élevées dans le Nord-Est, le Midwest et l'Intermountain Ouest, mais il peut se produire n'importe où.
Le radon entre dans les maisons par des fissures dans le périmètre de la fondation et les murs du sous-sol, qui sont plus communs dans les maisons plus anciennes. Le gaz circule ensuite dans les maisons mal ventilées au fil du temps. Bien qu'il ne soit pas toxique lorsqu'il est administré par intermittence et à petites doses, le radon est la principale cause de cancer du poumon pour les non-fumeurs, et l'exposition par rapport à la concentration sans danger généralement acceptée n'est pas recommandée pendant de longues périodes.
Solution
L'atténuation du radon consiste généralement à capturer du gaz dans le sol ou la roche entourant la fondation et à la raccorder à un évent sur le toit, puis à sceller les fissures de fondation afin d'empêcher toute fuite supplémentaire. Cela peut également impliquer l'installation de multiples évents de dépressurisation à l'extérieur de la maison (évacuation du radon avant qu'il n'atteigne la fondation), ainsi que des ventilateurs à pression négative qui rejettent essentiellement le radon du sous-sol ou du niveau le plus bas dans le sol.
Selon la Kansas State University, le coût moyen d'un système d'atténuation du radon est d'environ 1 200 $. Cela peut varier entre quelques centaines de dollars et plus de 3 000 $, selon la taille de la maison, le type de fondation et la gravité du problème.
Problème
Les maisons plus vieilles ont tendance à avoir des toits plus vieux et possiblement détériorés. Cela présente de nombreux problèmes, notamment des infestations de ravageurs, des dégâts d'eau à l'intérieur et une isolation compromise (moins efficace). Les problèmes découlant d'un toit compromis, en particulier lorsque les fuites internes commencent à se produire régulièrement, peuvent coûter des dizaines de milliers de dollars et ne pas être couverts par l'assurance habitation.
Les signes précurseurs de problèmes de toiture potentiels comprennent les bardeaux manquants ou endommagés, le ciment de toit émietté, les gouttières inclinées ou affaissées, l'humidité persistante dans le grenier, les dégâts d'eau dans les étages supérieurs et les créatures dans le grenier ou les vides sanitaires supérieurs.
Solution
Avant d'acheter une maison plus vieille, évaluez l'âge et l'état du toit au mieux de vos capacités. À moins que le vendeur ne mette le toit, il pourrait ne pas savoir quand il a été installé, alors envisagez d'embaucher un inspecteur en toiture (200 $ à 500 $) s'il y a des signes évidents d'usure.
Sur les toits inclinés, les bardeaux d'asphalte durent généralement de 15 à 40 ans, les bardeaux de bois traité durent environ 30 ans et les bardeaux de fibre de verre durent souvent plus de 50 ans. Les toits en acier durent généralement entre 40 et 60 ans, tandis que les toits en cuivre peuvent durer plus de 100 ans. Les toits en tuiles durent de 40 à 100 ans (les carreaux en terre cuite ont tendance à se situer à l'extrémité inférieure de la gamme, avec la pierre et le béton à l'extrémité supérieure). Les toits en pierre durent 100 ans ou plus.
Sur les toits plats, le matériau asphalte-gravier (bardeau plat) dure de 10 à 15 ans. Les toits revêtus de caoutchouc durent jusqu'à 50 ans. La membrane d'oléfine thermoplastique, une option high-tech et caoutchouteuse, dure également environ 50 ans.
Pour tous les matériaux, notez que la durée de vie réelle d'un toit dépend de la qualité de l'installation, du dossier d'entretien préalable, de la pente du toit et du climat local.
Si les problèmes du toit sont confinés à une petite zone et que le toit n'est pas proche de la fin de sa durée de vie prévue, vous pouvez économiser de l'argent en remplaçant ou en réparant uniquement la section endommagée. Si le toit est plus vieux ou largement endommagé, il est logique à long terme de remplacer le tout (ou au moins un côté entier).
Les coûts de remplacement varient considérablement selon le matériau. Les bardeaux coûtent habituellement de 5 à 8 $ par pied carré, incluant la main-d'œuvre, ou de 10 000 $ à 16 000 $ pour un toit de 2 000 pieds carrés. Les toits en pierre peuvent atteindre 10 fois cette portée.
Problème
Les vieilles maisons sont plus susceptibles d'avoir des fenêtres plus anciennes et inefficaces. Le principal inconvénient des fenêtres inefficaces est l'augmentation des factures d'électricité, en raison du fait que le système de contrôle de la température de la maison doit travailler plus fort pour compenser les fuites. Selon le programme ENERGY STAR du gouvernement fédéral, l'installation de la catégorie de fenêtres la plus efficace de votre maison peut réduire votre facture annuelle d'électricité de 126 $ à 465 $, selon l'endroit où vous vivez.
Solution
Traitez temporairement les fenêtres inefficaces avec des méthodes passives de chauffage et de refroidissement, comme fermer les fenêtres et les stores les jours chauds et les ouvrir la nuit, et utiliser un film plastique (10 $ à 20 $ par rouleau à cinq fenêtres) pour sceller les fuites en hiver. Sceller les fissures autour de vos fenêtres et renforcer l'isolation de votre maison, une solution plus permanente, peut coûter jusqu'à 1 000 $.
La solution ultime de fenêtres à fuite consiste simplement à remplacer les anciennes fenêtres par des fenêtres plus efficaces. Bien que le remplacement judicieux des fenêtres soit souvent cité comme l'un des meilleurs projets de rénovation domiciliaire visant à réduire les coûts d'accession à la propriété à long terme, les fenêtres super efficaces sont très coûteuses. Les installer dans toute votre maison pourrait vous coûter plus de 10 000 $, ce qui signifie que vous pourriez ne jamais récupérer votre investissement.
Problème
Les problèmes électriques se divisent en deux catégories: la commodité et la sécurité.
Tout d'abord, la commodité: à moins que leurs systèmes électriques aient été mis à jour, les vieilles maisons ne disposent pas d'un nombre suffisant de prises électriques pour répondre à notre dépendance collective aux appareils électroniques.
Deuxièmement, et plus important encore, la sécurité: La durée de vie du câblage électrique lui-même est essentiellement limitée par la durée de vie de l'isolation du fil. Le câblage installé avant 1960 dure environ 70 ans, tandis que le câblage plus récent dure au moins 100 ans. Une fois que l'isolation se détériore au point que le fil réel est exposé, le risque d'incendie électrique, de chocs, de courts-circuits et de pannes de courant localisées (une ou plusieurs pièces) augmente considérablement.
Les panneaux de service électriques et les disjoncteurs sont également sujets à détérioration. Les panneaux de service durent 60 ou 70 ans, tandis que les disjoncteurs durent 30 ou 40. Les panneaux défaillants et les disjoncteurs peuvent causer des électrocutions, des pannes de courant, des incendies et d'autres dangers.
Notez que les dommages causés par l'eau, les incendies, les infestations parasitaires et d'autres événements inhabituels peuvent endommager tout ou partie des composants d'un système électrique, nécessitant une réparation ou un remplacement bien avant qu'ils n'atteignent leur espérance de vie.
Solution
Le travail électrique est dangereux et déroutant pour les novices, alors évitez de faire le bricolage avec votre projet électrique. Au lieu de cela, embaucher un électricien agréé (généralement 60 $ à 100 $ par heure).
Un électricien qualifié prend généralement de 30 à 60 minutes pour installer une seule prise, pour un coût total de 80 $ à 150 $. L'installation d'un nouveau circuit (avec une connexion au disjoncteur de la maison) peut coûter de 50 à 100 $ de plus par sortie.
Un nouveau panneau de service va d'environ 200 $ à 500 $, selon la marque et la garantie, plus plusieurs heures de travail. Un nouveau disjoncteur coûte entre 5 $ et 30 $, selon le type et la marque, mais les disjoncteurs hors production peuvent coûter jusqu'à 100 $ pièce. Un électricien compétent peut installer quelques disjoncteurs dans une heure.
Problème
Les vieilles maisons sont plus susceptibles d'avoir de vieux équipements mécaniques, tels que des chauffe-eau, des fours et des climatiseurs, ainsi que des appareils électroménagers plus anciens. La durée de vie mécanique et de l'appareil varie selon l'article, la marque et la charge de travail. En moyenne, les chauffe-eau durent de 10 à 15 ans, les fours durent de 15 à 30 ans, les climatiseurs centraux durent environ 20 ans, les réfrigérateurs durent de 15 à 20 ans et les laveuses et sécheuses durent de 10 à 15 ans.
L'équipement à la fin de sa durée de vie utile est plus vulnérable aux pannes, ce qui augmente la possibilité d'une situation gênante ou dangereuse - comme la chaleur qui sort en hiver ou un feu électrique - qui doit être traitée immédiatement. De plus, les équipements plus anciens sont généralement moins efficaces sur le plan énergétique, ce qui entraîne des dépenses d'utilité en ballon.
Solution
Les maisons plus anciennes dotées d'équipements et d'appareils mécaniques récemment mis à jour sont généralement très prisées. Si vous êtes d'accord pour acheter des mécaniques et des appareils plus anciens, faites des recherches sur chaque unité et déterminez combien de temps elle peut durer. Établissez un calendrier de remplacement en fonction de votre horizon temporel (si votre fournaise a 15 ans et que vous envisagez de le vendre dans cinq ans, le remplacement n'est pas nécessaire) et commencez à économiser pour les projets les plus urgents.
Les coûts de remplacement mécaniques et d'appareils varient selon l'article et la marque. Par exemple, les fournaises au gaz naturel, idéales pour les climats plus froids, coûtent entre 2 000 $ et plus de 10 000 $. Les pompes à chaleur, suffisantes dans les climats plus chauds, peuvent coûter aussi peu que 1 000 $. Les chauffe-eau sans réservoir efficaces peuvent coûter jusqu'à 5 000 $, tandis que les chauffe-réservoirs traditionnels se situent généralement entre 1 000 $ et 2 000 $.
Si vous planifiez de remplacer votre ancien chauffe-eau ou votre ancien lave-linge, trouver une place dans votre budget ne sera pas une tâche insurmontable. Mettre en place un compte d'épargne ou un compte du marché monétaire portant intérêt, FDIC, réservé spécifiquement pour le projet - ma femme et moi avons
Cependant, un remplacement inattendu peut vraiment vous faire reculer - en particulier s'il y a des dommages. Un ami de la famille a récemment dû remplacer son vieux séchoir après qu'un feu électrique massif ait été déclenché par un câblage défectueux et exacerbé par un évent de séchoir bouché. Y compris le nettoyage, la facture est venu à plus de 20 000 $, bien que sa police d'assurance habitation couvre la plupart des coûts.
Problème
Habitations âgées ont généralement plus d'un résident précédent, et parfois beaucoup plus. Tous les anciens propriétaires ont eu une licence pour faire ce qu'ils voulaient avec la propriété.
Alors que de nombreuses maisons anciennes conservent le charme et la fonctionnalité de leur construction d'origine, d'autres ont une foule de mises à jour inutiles ou anachroniques qui nuisent à l'expérience du propriétaire et peuvent potentiellement ajouter au coût de la propriété. Les mises à jour particulièrement coûteuses qui pourraient devoir être rectifiées peu de temps après le déménagement comprennent des cuisines mal conçues, inadéquates ou simplement insipides; chambres de sous-sol illégales (manque de fenêtres de sortie, par exemple); projets incomplets, comme un sous-sol partiellement fini ou un patio partiellement aménagé.
Avant d'acheter notre maison actuelle, ma femme et moi sommes allés à une maison ouverte dans une maison centenaire avec un sous-sol à moitié fini (murs rideaux marquant deux petites pièces latérales avec tapis récemment mis, autrement totalement stérile), moitié le porche de l'écran (la structure a été construite, mais il n'y avait pas d'écrans ou de peinture d'intérieur), et un travail de peinture extérieur littéralement transparent.
La maison avait été achetée quelques mois plus tôt pour beaucoup moins que le prix demandé actuel, suggérant que le propriétaire actuel avait tenté de renverser la maison et était devenu débordé. Notre agent immobilier a fait remarquer: «On dirait que ce type a manqué d'argent et a renfloué.
Solution
Tant qu'ils ne sont pas dangereux, vous pouvez vivre avec des fonctionnalités inutiles ou périmées jusqu'à ce que vous ayez de la place dans votre budget personnel pour les réparer. Le coût de ces correctifs varie considérablement. Une mise à jour complète de cuisine se déroule généralement dans un territoire à cinq chiffres, tandis que le remplacement des moulures périmées ou la réparation d'un travail de peinture intérieure hideux pourrait coûter seulement quelques centaines.
Les ajouts semi-finis, tels que le porche du flip abandonné mentionné ci-dessus, sont une autre affaire. Ils peuvent être dangereux, en particulier pour les petits enfants, et peuvent fournir des points d'accès pour les insectes et les rongeurs. Réfléchissez à deux fois à l'achat d'une maison plus ancienne avec trop de mises à jour ou de touches de design hasardeuses, car elles dissimulent souvent de plus gros problèmes.
Par exemple, nous avons découvert plus tard que le flip abandonné avait de sérieux problèmes de fondations qui coûteraient des dizaines de milliers de dollars à réparer. L'ampleur de la question des fondations a probablement contraint la personne à s'éloigner de la propriété avant de terminer le travail.
Problème
Les maisons plus anciennes ont parfois trop de charme. En fonction du style, de l'emplacement et de l'histoire d'une maison en particulier, certaines caractéristiques d'origine peuvent être obsolètes, ne pas correspondre aux codes de construction actuels ou être dangereuses. Les exemples incluent de vieilles chutes de blanchisserie, des escaliers de domestiques, des escaliers qui ne mènent nulle part (banalité dans des maisons qui étaient autrefois divisées en plusieurs logements), des escaliers raides, des plafonds bas, des cheminées bloquées et des cheminées non travaillées.
Notre maison actuelle est de loin l'endroit le plus agréable que nous ayons jamais habité, mais il y a quand même un escalier escarpé et escarpé que nous sentirions mal à l'aise pour permettre à un enfant de traverser, ainsi qu'une cheminée obsolète qui montre des signes précoces de détérioration.
Solution
De nombreuses juridictions sont indulgentes à l'égard des caractéristiques de qualité inférieure ou contre-code dans les résidences occupées par le propriétaire, par rapport aux propriétés locatives ou commerciales. Par conséquent, vous ne serez probablement pas tenu de régler ces problèmes (à moins qu'ils ne menacent d'autres propriétés) après avoir pris possession de votre ancienne maison. Toutefois, la résolution de ces problèmes peut préserver ou augmenter la valeur de votre maison, sans parler de la sécurité et du confort de ses occupants.
Certains problèmes ont des solutions simples et abordables. Par exemple, l'imperméabilisation de notre escalier raide implique simplement l'installation d'une porte à verrouillage ou d'un portail pour enfants à l'entrée. D'autres, comme une cheminée qui s'effrite, nécessitent un entretien régulier (réparation du solin et des matériaux de toiture endommagés) qui peuvent coûter quelques centaines de dollars par année.
Étant donné que la plupart des villes se développent à l'extérieur au fil du temps, les maisons plus anciennes ont tendance à être situées plus près des noyaux du centre-ville riches en employeurs et en aménagements. Un emplacement pratique offre de nombreux avantages qui permettent de gagner du temps et d'être en santé, comme des trajets plus courts (et la possibilité d'utiliser les transports en commun ou les trajets en vélo) et des déplacements plus faciles.
En revanche, les nouvelles maisons occupées par leur propriétaire tendent à être construites là où la terre est la moins chère - souvent aux abords des villes et des cités existantes. De tels endroits ne sont pas toujours pratiques.
Cependant, ces règles ne sont pas universelles. Les grandes villes ont beaucoup de condos nouvellement construits au centre-ville ou à proximité, et de nombreuses maisons rurales sont assez vieux.
Bien que certaines vieilles maisons manquent de caractère, beaucoup présentent de charmantes caractéristiques propres à la période qui plaisent à l'oeil et peuvent augmenter la valeur de revente. Par exemple, les armoires de rangement et d'exposition intégrées dans la salle à manger de notre ancienne maison ont définitivement influencé notre décision d'achat, à la fois parce que c'était esthétiquement plaisant et pratique. Dans notre région, les seules nouvelles maisons qui contiennent un tel mobilier intégré sont bien hors de notre gamme de prix et quartier préféré.
Dans les villes et les villages, les maisons plus anciennes sont souvent situées dans des quartiers établis où les propriétaires à long terme se soucient de la région et de la communauté, de l'aménagement paysager et de la couverture arborée et d'un sens général de la communauté. De telles zones sont également plus susceptibles d'être connectées aux infrastructures municipales, telles que les réseaux d'égout et d'aqueduc.
En revanche, les quartiers moins bien établis tendent à avoir moins d'engagement communautaire - en particulier si les maisons sont très nouvelles et la plupart des résidents sont des professionnels occupés sans le temps d'engager leurs voisins. De plus, les nouvelles subdivisions semblent sombres jusqu'à ce que les arbres et les arbustes nouvellement plantés se remplissent.
Selon le style et l'emplacement du bâtiment, une maison plus vieille peut être construite plus solidement et durablement que les maisons plus récentes. Cela est particulièrement vrai pour les nouvelles maisons abordables dans les lotissements récents, qui sont généralement construits par de grandes entreprises ayant la capacité de produire en masse les structures à moindre coût.
Là encore, certaines banlieues d'origine américaines étaient construites en série et construites peu de temps après la Seconde Guerre mondiale. Lorsque vous considérez une maison construite selon des spécifications normalisées, apprenez autant que possible sur les matériaux, les méthodes et la main-d'œuvre utilisés par l'entreprise de construction.
Les propriétaires créatifs, entreprenants et diligents voient l'opportunité dans les lacunes des maisons plus anciennes. Chaque cuisine mal conçue, sous-sol inachevé ou jardin non aménagé est un projet en attente. Et une rénovation ou une mise à jour bien choisie et bien exécutée peut augmenter la valeur estimée d'une maison, et sa valeur de revente finale, par plus que le coût du projet.
Votre budget est susceptible de limiter la portée de votre vision, en particulier juste après votre emménagement. Mais les projets d'équité deviennent plus faciles à gérer lorsqu'ils sont planifiés et budgétés bien à l'avance. Ma femme et moi donnons déjà des idées (et faisons des économies) pour un sous-sol fini et un tout nouveau garage détaché, même si nous ne démarrerons bientôt aucun projet.
Même une maison ancienne charmante, magnifiquement mise en scène dans un voisinage pratique et serré est susceptible d'avoir quelques-uns des inconvénients mentionnés ci-dessus. Si vous décidez de régler la plupart ou la totalité des problèmes au fur et à mesure qu'ils surviennent, vous finirez probablement par dépenser des dizaines de milliers de dollars pendant votre mandat à la maison. Alternativement, si vous choisissez d'ignorer les problèmes sérieux ou ne faites que le strict minimum pour les réparer, vous devrez probablement accepter un prix de vente inférieur ou couvrir le coût des réparations majeures juste avant la vente. De toute façon, vous pouvez limiter ou annuler le rendement global de votre investissement immobilier en achetant une maison plus vieille.
Cela ne veut pas dire que les nouvelles maisons ne nécessitent pas d'importants investissements de réparation et d'entretien au fil du temps. Et les nouvelles maisons viennent souvent avec des dépenses supplémentaires que les propriétaires de maisons plus anciennes ne sont pas susceptibles de faire face, tels que les frais de l'association des propriétaires. En fin de compte, il est plus important de choisir la maison qui vous convient le mieux, à vous et à votre famille, plutôt que d'être obsédé par ce qui pourrait mal se passer dans votre nouvelle demeure.
Quel âge a la maison où vous habitez actuellement? Envisageriez-vous d'acheter une maison plus vieille à l'avenir?
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