Je ne suis pas étranger à déménager. Ma femme et moi avons déménagé quatre fois en cinq ans, en raison de son parcours scolaire (et de son emploi éventuel). À chaque mouvement successif, décider où nous devrions vivre a été une décision majeure. Nous avions besoin d'équilibrer une foule de considérations, de la conjoncture économique locale et des coûts de logement, aux temps de déplacement et aux commodités de style de vie. Pour les déménagements futurs qui impliquent l'achat d'une maison ou l'accueil d'enfants, il se peut que nous devions également prendre en compte d'autres facteurs, tels que la qualité de l'école et les taux de taxes foncières.
Nous ne sommes pas seuls. Selon les données du US Census Bureau remontant à 2000, entre 11% et 15% de tous les Américains âgés d'un an et plus se déplacent au cours d'une année donnée. Beaucoup de ces déménagements sont de courte distance, avec des déménageurs qui redimensionnent ou réduisent leurs maisons, qui cherchent à réduire leurs coûts de logement ou qui optent pour un trajet plus facile. Mais beaucoup de gens se déplacent à travers les frontières du comté ou de l'État, souvent à des centaines ou des milliers de kilomètres de tout ce qui leur est familier. Si vous prévoyez déménager dans une ville, un État ou même un pays inconnu, gardez ces conseils à l'esprit lorsque vous recherchez un quartier pratique et confortable qui correspond à votre budget et votre style de vie.
Entre des outils utiles comme Zillow, des résidents locaux prêts à donner des conseils et votre propre intuition, vous pouvez probablement avoir une bonne idée de l'endroit où vous et votre famille seriez heureux à long terme. Mais il est impossible d'être sûr à 100% que votre nouveau quartier ou communauté est la bonne personne jusqu'à ce que vous viviez là depuis un certain temps.
C'est pourquoi c'est une bonne idée de louer votre première place dans un nouveau quartier, surtout si vous vous déplacez de loin et que vous n'êtes pas très familier avec votre nouvelle ville ou région. La location dans un nouveau quartier est, littéralement, "essayer avant d'acheter." Vous auriez probablement besoin de passer par un seul cycle de location - six mois ou un an, selon le propriétaire - pour déterminer si vous voulez rester dans la zone immédiate pour le long terme. Et si vous décidez finalement de chercher une zone plus appropriée, vous ne serez pas accablé avec une maison que vous devez vendre rapidement.
La location avant d'acheter peut également augmenter vos chances de prendre une meilleure décision d'achat d'une maison. Bien que les bases de données immobilières en ligne et les visites virtuelles facilitent l'achat de maisons de loin, il n'y a toujours pas de remplacement pour inspecter une maison (et un quartier) en personne. Et essayer d'acheter une maison tout en jonglant avec tous les autres problèmes liés à un déménagement peut être un processus précipité et hasardeux qui ne produit pas de résultats optimaux. Une fois que vous avez une base d'habitation louée dans votre nouveau quartier ou votre nouvelle communauté, vous aurez probablement plus de temps, d'énergie et de ressources à consacrer à une recherche approfondie et bien documentée.
Même si vous louez pour commencer, les taux de l'impôt foncier peuvent avoir une grande influence sur vos coûts de logement - et donc sur votre coût de la vie en général. Pour de nombreux gouvernements de villes et de comtés, les impôts fonciers constituent une source majeure de revenus, dépassant de loin les ventes locales et les impôts sur le revenu (s'ils sont même prélevés au niveau du comté ou de la municipalité).
Les différences d'imposition foncière entre les régions peuvent être dramatiques, en grande partie en raison des différences dans les taux d'imposition et la valeur des maisons. Selon Intuit, le fardeau fiscal moyen dans le comté de Passaic, dans le New Jersey, est équivalent à 8, 79% du revenu médian par habitant du comté. Dans la paroisse de Vernon, en Louisiane, où les maisons sont beaucoup moins chères et les taux plus bas, la charge moyenne équivaut à seulement 0, 25% du revenu médian par habitant. Cependant, des taxes foncières élevées peuvent équivaloir à des services locaux meilleurs et plus réactifs, tels que la police, les incendies, les parcs et l'entretien des rues.
Dans certains cas, les taux de l'impôt foncier ne sont pas étroitement liés aux taux d'autres types de taxes. Par exemple, le Texas est généralement considéré comme un État abordable et à faible taux d'imposition, et à bien des égards, il l'est. Selon Zillow, la valeur médiane de l'État est significativement inférieure à la médiane américaine, et le Texas est l'un des sept États sans impôt sur le revenu. Mais les taux de l'impôt foncier sont bien plus élevés que la moyenne nationale: la Tax Foundation a constaté que le propriétaire moyen texan paie chaque année 1, 81% de sa valeur et 3, 65% de son revenu en taxes foncières, ce qui place l'État au troisième rang national en termes de charge totale de l'impôt foncier (derrière le New Jersey et le New Hampshire, qui n'a pas non plus d'impôt sur le revenu).
Il convient de noter que les taxes foncières ne sont pas toujours uniformes dans des régions entières, vous devrez donc simplement ajuster votre recherche de logement à une communauté voisine si le fardeau fiscal de votre communauté de premier choix est trop élevé. Un exemple simpliste, par la Ligue des villes du Minnesota: Dans ma ville natale de Minneapolis, les impôts fonciers combinés de la ville et du comté sur une maison de 200 000 $ s'élèvent à 3 277 $ par année. À Edina, une banlieue aisée du même comté, le fardeau fiscal d'une maison de 200 000 $ s'élève à 2 585 $ par année.
Trouver des informations sur les taux de l'impôt foncier n'est pas difficile. La Fondation de l'impôt a une calculatrice interactive qui montre les taux de l'impôt foncier par comté, traceurs des moyennes de trois et cinq ans, et vous permet de comparer les taux avec d'autres comtés. Dans de nombreux cas, vous pouvez également trouver des informations sur les tarifs actuels, ainsi que les modifications proposées, sur le site officiel de votre ville ou comté.
Les autres facteurs liés au coût de la vie (tels que les coûts de carburant et de transport, les coûts de soins de santé, les tarifs des services publics, les prix des aliments et les taxes diverses) sont également importants. Certains de ces facteurs sont plus ou moins uniformes d'un État ou d'une région à l'autre, ce qui limite les avantages financiers liés au choix d'un quartier ou d'une collectivité plutôt qu'un autre dans une zone de navettage particulière.
Par exemple, les variations locales et régionales des prix du gaz dépendent fortement des taxes d'État. Peu importe où vous vivez dans un état fiscal élevé, votre gaz est susceptible d'être plus cher que dans un état de faible imposition. La jauge de carburant de AAA, une bonne ressource pour des informations à jour sur les prix du gaz, le prix moyen d'un gallon de carburant ordinaire est plus de 1 $ plus élevé en Californie que dans le Wyoming et le Sud. Carolina. GasBuddy est une bonne ressource pour les données de prix du gaz au niveau de la ville ou du code postal.
Certains facteurs du coût de la vie varient grandement dans les zones de navettage. Par exemple, certaines municipalités imposent des impôts locaux sur le revenu, tandis que d'autres ne le font pas. Certaines collectivités, en particulier les complexes de copropriétés urbaines et les lotissements suburbains riches en aménagements, imposent des droits aux associations de propriétaires (HOA) pour l'entretien et l'amélioration des aires communes. Les coûts de santé et d'assurance sont étonnamment variables sur de courtes distances. Pour obtenir une image holistique des coûts de la vie dans une région donnée et pour faire des comparaisons avec d'autres régions, consultez l'Indice du coût de la vie du Conseil de la recherche économique et communautaire.
Vous n'allez pas profiter de votre nouveau quartier ou de votre nouvelle communauté si vous ne vous sentez pas en sécurité là -bas. Avant de déménager, utilisez des sources en ligne telles que City-Data.com et CrimeReports pour avoir une idée des taux de crimes contre les biens et les crimes violents au niveau municipal, code postal ou quartier. Vous pouvez également consulter le site Web de votre nouvelle ville ou comté ou le site Web de l'organisme local d'application de la loi ou communiquer directement avec la police locale pour discuter des «bonnes» et des «mauvaises» zones.
Si et quand vous visitez chaque quartier ou communauté pour trouver un logement, cherchez des signes de sécurité et de stabilité dans la région. Les cours et les maisons sont-elles bien entretenues? Voyez-vous des signes de négligence ou de vandalisme, tels que des immeubles avec panneaux et des graffitis? Y a-t-il beaucoup de gens dehors, ou la région se sent-elle abandonnée? Est-ce que beaucoup de maisons semblent être à vendre, ou pire, dans la forclusion? Idéalement, vous devriez visiter le même endroit à différents moments de la journée pour avoir une image complète du flux et du reflux de la vie locale.
Les statistiques sur la criminalité et la stabilité du quartier sont une arme à double tranchant. Les zones moins désirables peuvent avoir des loyers plus bas et des prix de maison, ce qui rend moins cher de s'y localiser, mais peuvent également présenter un plus grand risque de dommages matériels ou de vol (et donc des taux d'assurance auto et habitation plus élevés). Et si vous achetez une maison dans ces zones, il ne peut pas apprécier en valeur aussi rapidement que les maisons dans les zones les plus désirables à proximité.
Il est important de noter que vous n'avez souvent pas besoin de voyager loin pour trouver des conditions extrêmement différentes, de sorte que votre choix n'affectera peut-être pas votre style de vie ou votre temps de déplacement. Les communautés et les quartiers souhaitables et indésirables sont souvent séparés par rien de plus qu'un parc, une artère principale ou une zone industrielle.
Si vous êtes transféré par votre employeur ou si vous déménagez pour un nouvel emploi, vous restreindrez probablement votre recherche de logement à des zones qui offrent l'équilibre optimal entre un trajet rapide et pratique et des loyers abordables ou des valeurs résidentielles. Pour de nombreuses personnes, cela signifie que les quartiers ou les collectivités périphériques sont situés à proximité d'autoroutes importantes qui relient les grands centres d'emploi, comme les centres-villes et les parcs de bureaux de banlieue.
Mais même si vous envisagez de faire la navette en voiture la plupart du temps, vérifiez si vos quartiers candidats ont également accès à d'autres moyens de transport. Ceci est particulièrement important si votre trajet quotidien implique beaucoup de trafic. Même dans les embouteillages, il n'est pas sûr de répondre aux courriels, de lire pour le plaisir ou de dormir lorsque vous êtes au volant d'une voiture - mais vous pouvez le faire facilement et en toute sécurité dans le bus ou le train. Et le trajet en voiture peut être stressant, vous retarder avant de vous rendre au travail et le rendre difficile à décompresser avant d'arriver à la maison.
Alternativement, le transport actif, comme la marche, le jogging, ou le vélo, peut maximiser la productivité de votre trajet et économiser de l'argent sur l'essence, les adhésions au gymnase et l'usure des véhicules. Recherchez des quartiers dotés de commodités - tels que de larges trottoirs et des pistes cyclables protégées - qui vous permettent de faire du vélo, de marcher ou de faire du jogging pour travailler en toute sécurité. WalkScore, un site Web de recherche de logement, offre un index fiable qui classe les blocs, les quartiers et les villes en fonction de la facilité et de la sécurité de se déplacer et de faire des courses sans utiliser de voiture. Pour évaluer les options de transport en commun dans les régions que vous envisagez, consultez le site Web de la société de transport de la ville ou du comté pour déterminer les modes (autobus, tramway, train léger, etc.) et les fréquences de service disponibles à proximité.
Ces équipements étaient une grande priorité lors de notre déménagement le plus récent. Quand le temps est chaud, ma femme fait du vélo aussi souvent que possible - un trajet de 25 minutes dans de bonnes conditions, le long des voies réservées aux vélos et des chemins séparés. Nous suspendons notre adhésion au gymnase pendant la saison chaude, économisant environ 50 $ par mois pendant plusieurs mois.
Un trajet quotidien plus court, ou du moins plus productif, risque d'être au sommet de votre liste de problèmes de transport. Mais votre travail n'est pas la seule obligation ou activité qui vous fait sortir de la maison tous les jours ou toutes les semaines. L'épicerie est un facteur important, tout comme la proximité d'un gymnase, d'un club de conditionnement physique ou de parcs adaptés aux activités de plein air. Si vous êtes un parent seul ou un ménage à deux revenus avec de jeunes enfants, vous devrez peut-être trouver une garderie appropriée. Et selon votre style de vie, vous pourriez vouloir avoir d'autres ressources à portée de la main, comme des restaurants, des marchés de producteurs et des boutiques.
Indépendamment du mélange exact et de votre principal mode de transport, concentrez-vous sur les quartiers ou les communautés qui réduisent le nombre et la fréquence des déplacements que vous devez effectuer pour atteindre ces ressources et obligations. Si vous avez une routine quotidienne prévisible - disons que vous quittez la maison, déposez les enfants à la garderie ou à l'école, allez au travail, ramassez les enfants, arrêtez-vous à l'épicerie et retournez chez vous - vous devriez envisager un endroit qui vous permette de frapper chaque arrêt tout en voyageant dans la même direction.
Dans cet exemple, vous voudriez avoir votre maison à une extrémité de votre zone de voyage, votre lieu de travail à l'autre, et la garderie et l'épicerie entre les deux, de préférence avec une ligne presque droite (ou au moins une route claire) entre le centre commercial. Un arrangement parfait de ce genre n'est pas toujours réalisable, mais c'est un bon idéal à atteindre. Après tout, des trajets moins nombreux et plus efficaces économisent du gaz, du temps et du stress.
La meilleure façon de le faire, au moins avant de visiter, est de zoomer sur la zone avec Google Maps, de brancher des adresses connues (comme les écoles et les lieux de travail), de rechercher des commodités (comme indiqué sur la carte), et tracer la meilleure route entre eux. Selon l'emplacement, la carte peut également indiquer les conditions de circulation en temps réel. Si vous vous rendez en personne, si vous conduisez ou marchez, votre itinéraire peut vous donner une meilleure idée des choses qui ne sont pas faciles à voir sur une carte, comme les intersections chaotiques, les virages sans visibilité et les zones piétonnières.
Le processus de recherche d'un logement convenable consiste à établir des priorités et à faire des compromis en fonction de la taille de la famille, du budget, du type de logement souhaité, de l'emplacement préféré (travail, école et autres destinations fréquentes) et éventuellement d'autres facteurs.
Certaines considérations sont plus évidentes que d'autres. Par exemple, à moins que votre budget soit sévèrement limité, un studio ne va pas le couper pour une famille de cinq personnes. D'autres sont plus subtiles, mais presque aussi important: avoir une belle cour pour un chien, des appareils modernes, ou un grand espace de stockage sur place. Et peut-être que vous voulez que votre maison ait certaines qualités intangibles, comme le charme historique, qui ne sont pas susceptibles d'être disponibles dans toutes les maisons que vous regardez.
Bien que certains quartiers et certaines communautés aient un large éventail de types de logements et donc une plus grande probabilité de trouver un endroit qui satisfait le plus grand nombre possible de priorités, d'autres ne le font pas. Selon l'endroit où vous vous déplacez, vous devrez peut-être élargir votre rayon de recherche - et peut-être sacrifier la proximité de votre lieu de travail - afin de trouver un logement adapté à vos besoins et à votre budget.
Les caractéristiques physiques du terrain dans votre nouveau quartier peuvent avoir un impact étonnamment puissant sur votre expérience globale en tant que résident. Pour commencer, la topographie peut affecter votre hypothèque mensuelle ou votre loyer: Si vous vivez sur une pente élevée avec une vue magnifique sur une ville, une campagne, des montagnes ou un plan d'eau à proximité, vous allez sûrement payer pour le privilège.
Peut-être plus important encore, certains paysages présentent des problèmes particuliers pendant la glace, la neige, les orages torrentiels et les catastrophes naturelles telles que les incendies ou les tremblements de terre. Cela est particulièrement vrai si les seules routes hors de votre voisinage ou de votre communauté traversent un terrain sujet aux obstacles, tel qu'un col, une pente abrupte ou une plaine inondable, ou si les routes de sortie sont mal entretenues en général.
Au minimum, des conditions gênantes ou déloyales ajoutent du temps et du stress à votre trajet. Dans le pire des cas, vous pourriez vous retrouver dans l'impossibilité d'accéder au travail, à l'école ou aux garderies jusqu'à ce que les routes soient dégagées, minant votre productivité et menaçant indirectement vos finances - surtout si vous travaillez à la maison ou si vous travaillez à la maison. Dans de tels cas, vous devrez peut-être faire de grands efforts pour aller et revenir du monde extérieur.
Un exemple: Dans notre dernier emplacement, un des collègues de ma femme vivait dans une petite communauté boisée à plusieurs kilomètres de l'autoroute principale, reliée seulement par une longue route non pavée à travers un terrain accidenté. Il aimait la propriété sereine et isolée, qui n'était pas si loin de la petite ville où il travaillait. Mais quand il a neigé abondamment, la route de sa maison deviendrait impraticable, même dans un véhicule à quatre roues motrices. Pour arriver à l'heure, il devait garer son camion sur l'accotement de l'autoroute et y descendre à ski.
Parlant de la neige, l'altitude est une considération importante dans de nombreux endroits souhaitables. Lorsqu'elle est associée à une topographie abrupte, l'élévation peut créer des risques localisés qui peuvent ne pas être évidents si vous visitez à des périodes chaudes ou sèches de l'année. Même dans les zones généralement chaudes ou douces, comme la Californie et le désert du Sud-Ouest, les quartiers ou les villes de haute altitude peuvent se retrouver temporairement coupés lorsque les niveaux de neige tombent et que les routes deviennent impraticables.
De même, les coulées de boue sont fréquentes dans les zones escarpées et de haute altitude, en particulier celles qui ont des saisons humides et sèches distinctes ou qui sont sensibles au feu (cicatrices de brûlures récentes, presque dépourvues de végétation). ). Si votre maison fait obstacle à une coulée de boue potentielle, vous courez un risque plus élevé de perte de biens - et devrez peut-être payer des primes d'assurance plus élevées pour compenser. Et pendant les périodes anormalement humides, les coulées de boue et les inondations peuvent couper les routes dans et hors des communautés de haute altitude, parfois pendant des jours ou des semaines.
Si vous avez ou avez l'intention d'avoir des enfants, la disponibilité d'écoles publiques ou à charte de haute qualité est une considération critique. Selon la taille des districts scolaires de votre nouvelle région, trouver un district de meilleure qualité peut nécessiter un déplacement de seulement un ou deux kilomètres. Et même les districts qui ne sont pas considérés comme de haute qualité peuvent avoir des écoles individuelles, telles que les écoles à charte ou à aimant, qui fonctionnent bien au-dessus des moyennes à l'échelle du district.
Vous pouvez trouver des écoles hautement cotées sur Great Schools, qui évalue la qualité de l'école et du district à travers les États-Unis. Alternativement, la fonction des cartes de Zillow a un filtre de recherche qui vous permet de rechercher des maisons uniquement dans les communautés et les quartiers ayant accès à des écoles de haute qualité.
Cependant, les districts les plus performants - ceux dont les taux de décrochage sont les plus faibles et les scores aux tests supérieurs à la moyenne de l'État, entre autres facteurs - ont souvent des taux d'imposition foncière plus élevés. Même si vous louez, les taux élevés de l'impôt foncier peuvent augmenter vos coûts de logement.
Si vous n'avez pas d'enfants en âge d'être scolarisés ou d'enfants d'âge scolaire (ou si vous n'avez aucun projet immédiat d'avoir des enfants), louer ou acheter dans un district scolaire de moindre qualité et à faible coût pourrait vous aider financièrement. sens.
Cela dit, les districts de grande qualité et à coût élevé ont tendance à avoir d'autres avantages évidents, tels que la sécurité dans les rues, les services municipaux adaptés et la commodité géographique. Ces positifs soulagent la douleur des coûts de logement plus élevés. Et selon la disposition et l'emplacement des districts scolaires dans votre région, vous pouvez toujours trouver un logement abordable dans des quartiers de haute qualité.
Par exemple, la famille de mon cousin a récemment acheté une maison à l'extérieur d'un district scolaire très performant, où les maisons sont beaucoup moins chères (et les tailles de lots plus grandes) que dans le cœur aisé du district. C'est un gagnant-gagnant: son enfant va dans une grande école publique, et son paiement hypothécaire mensuel laisse beaucoup de marge de manœuvre budgétaire. Aussi, si et quand il vend sa maison, il pourrait profiter de la décision de s'installer dans un bon quartier. Selon Fox Business, les sondages réalisés par Realtor.com et Redfin ont révélé que les acheteurs sont prêts à payer davantage pour les maisons ayant accès à des écoles hautement cotées, toutes choses égales par ailleurs.
Différentes personnes s'attendent à des choses différentes d'où elles vivent, donc le caractère de la communauté est subjectif. Mais cela ne signifie pas qu'il n'est pas important d'évaluer les aspects intangibles des quartiers candidats et de déterminer où vous vous situez le mieux.
Recherchez les caractéristiques suivantes:
Ces éléments intangibles peuvent ne pas affecter directement votre budget. Mais ils pourraient affecter votre bonheur global, votre productivité et votre sécurité (ou celle de vos enfants).
Si vous avez été transféré au travail, vous pourriez vous retrouver à des kilomètres de toute personne que vous connaissez. Mais si vous déménagez dans un endroit avec un ou plusieurs visages familiers, ne soyez pas un étranger - même si vous n'avez jamais été proche de commencer.
Profitons certainement du fait que beaucoup de gens aiment parler de l'endroit où ils vivent. Si vous êtes en mesure de visiter lors d'un voyage de reconnaissance, invitez-les à prendre un café ou un dîner, en précisant que vous allez prendre l'onglet. Lors de la réunion, énoncez vos besoins et vos préoccupations, puis demandez l'opinion de vos interlocuteurs sur les quartiers ou les communautés qui répondent le mieux à leurs besoins. Et aussi maladroit que cela puisse paraître, n'ayez pas peur de prendre des notes. Après tout, vous prenez une décision majeure dans votre vie.
S'appuyer sur des liens personnels pour obtenir des conseils et des idées peut paraître démodé dans un monde où Zillow, Trulia, Wikipedia et les sites Web municipaux contiennent une mine d'informations sur les villes et leurs quartiers. Mais les résidents individuels peuvent être plus francs et utiles, en particulier avec les personnes qu'ils connaissent, que les ressources en ligne qui peuvent être éditées pour présenter les lieux favorablement.
Passer à une nouvelle communauté peut être une expérience douce-amère. D'un côté, c'est excitant d'explorer un nouvel endroit, de se faire de nouveaux amis et de cultiver de nouvelles opportunités. De l'autre, il est souvent douloureux de laisser derrière soi des amis, des proches et des souvenirs spéciaux. Au cours de ce qui est déjà susceptible d'être un intermède émotionnel, être capable de trouver la bonne communauté ou le bon voisinage pour vous et votre famille avec un minimum de stress peut faire toute la différence dans le monde.
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