Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire 80-10-10 Piggyback - Avantages et inconvénients

Une hypothèque piggyback est exactement ce que cela ressemble - une hypothèque sur l'autre. Cet ensemble de deux hypothèques était couramment utilisé avant la crise des prêts hypothécaires pour éviter de payer l'assurance hypothécaire privée (PMI), lorsque les acheteurs n'avaient pas suffisamment d'acompte.

Maintenant, ce combo de prêt est beaucoup plus difficile à trouver. Cependant, il peut toujours être une option pour les acheteurs avec un bon crédit qui ont au moins un acompte de 10% et préféreraient ne pas payer PMI.

Qu'est-ce que l'assurance hypothécaire privée?

Si vous n'avez pas d'acompte de 20% sur la maison qui vous intéresse, les prêteurs exigeront généralement que vous payiez PMI. Cette assurance permet de protéger le prêteur dans le cas où votre maison entre en forclusion et sa valeur diminue au point que la vente ne couvre pas l'hypothèque initiale.

Comme un acompte plus important permet d'éviter ce scénario, vous n'avez pas besoin de payer une assurance hypothécaire privée si votre hypothèque est inférieure ou égale à 80% de la valeur de votre maison. L'assurance hypothécaire privée ne profite guère à vous, l'emprunteur, sauf qu'il peut vous permettre d'entrer dans "plus" maison avec moins d'acompte. Sinon, c'est simplement un supplément qui sera ajouté à votre paiement hypothécaire mensuel.

Le montant que vous devrez payer pour l'assurance hypothécaire privée varie en fonction de la taille de votre prêt, de la qualité de votre crédit et de l'importance de votre mise de fonds. Mais une estimation raisonnable est que cela coûtera environ 0, 5% de la valeur de votre prêt d'origine chaque année. Avec un prêt de 200 000 $, cela équivaut à 1 000 $ par année ou 83 $ par mois.

Sur la plupart des prêts, PMI peut être retiré une fois que le ratio prêt / valeur de votre maison tombe en dessous de 80%. C'est même fiscalement déductible pour certaines personnes. Cependant, en évitant cette dépense supplémentaire, vous économiserez de l'argent, surtout si votre tranche d'impôt sur le revenu est trop élevée pour être admissible à la déduction fiscale PMI.

Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire Piggyback?

Une méthode pour éviter PMI est une hypothèque piggyback, ou une hypothèque «80-10-10». Les chiffres reflètent la façon dont le prix d'achat sera couvert. Plus précisément, le propriétaire souscrira une hypothèque primaire et une deuxième hypothèque ou une marge de crédit hypothécaire égale à 80% et 10% de la valeur de la maison, respectivement.

Gardez à l'esprit, cependant, que les chiffres ne sont pas nécessairement fixes. Vous pouvez obtenir un 80/15/5, un 75/15/10, ou toute autre combinaison que le prêteur permettra. Cela maintient également l'hypothèque primaire à ou en dessous de 80%.

80%

Le premier chiffre indique le pourcentage de la valeur de la maison que l'hypothèque principale couvrira. Il doit être inférieur ou égal à 80% pour éviter les PMI.

dix%

Le deuxième chiffre correspond au pourcentage du prix d'achat qui sera couvert par une deuxième hypothèque, un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit sur valeur domiciliaire. PMI n'est pas requis sur ce type de prêt, mais il portera un taux d'intérêt plus élevé que l'hypothèque principale.

dix%

Le dernier chiffre correspond au montant que le propriétaire devra débourser comme acompte. Encore une fois, il ne doit pas être exactement 10%, mais cette quantité est commune.

Maintenant, vous pouvez voir pourquoi cette configuration est appelée une hypothèque «piggyback». Le deuxième prêt hypothécaire greffes sur le premier, de sorte que vous pouvez vous qualifier pour un prêt plus important sans un acompte plus important et encore éviter de payer PMI.

Avantages

Ce qui suit sont les avantages et les inconvénients généraux d'une hypothèque piggyback. Vous devrez établir vos propres chiffres pour déterminer s'il est rentable de souscrire une hypothèque piggyback ou une hypothèque traditionnelle qui comprend PMI.

1. Peut acheter une plus grande maison . Vous pouvez être admissible à un prêt combiné plus important avec cette méthode par rapport à l'emballage des deux prêts en un seul.
2. Paiement mensuel inférieur . Vous pouvez économiser de l'argent en évitant PMI.
3. Traitement fiscal L'intérêt sur un deuxième prêt hypothécaire ou un prêt sur valeur domiciliaire est déductible d'impôt jusqu'à concurrence de 100 000 $.
4. Petit acompte . Avec cette méthode, vous pouvez éviter PMI avec un acompte de 10% ou même 5%.

Désavantages

1. Nécessite un bon crédit . Vous devez avoir un crédit solide pour obtenir ce type de prêt ou pour qu'il soit plus sensé sur le plan financier que d'obtenir un prêt traditionnel avec PMI.
2. Taux d'intérêt plus élevé . Vous paierez un taux d'intérêt plus élevé sur la deuxième hypothèque. Dans certains cas, payer PMI au lieu de faire deux prêts pourrait vous faire économiser de l'argent sur votre paiement mensuel.
3. Frais de clôture et frais . Un prêt de ferroutage est souvent plus cher puisque vous devez payer les frais de clôture et les frais sur deux hypothèques au lieu d'un.
4. Peut ne pas bénéficier de la totalité des avantages fiscaux . L'intérêt sur une deuxième hypothèque est seulement déductible pour la partie du prêt qui est inférieure à 100 000 $. Donc, si votre deuxième prêt hypothécaire est important, vous pourriez ne pas obtenir l'avantage fiscal complet.
5. PMI est déductible d'impôt . Si vous tombez dans les limites de revenu fixées par l'IRS et pouvez déduire les paiements PMI sur vos impôts, une hypothèque piggyback est moins susceptible d'être rentable.

Dernier mot

Comme avec presque toutes les décisions financières, celle-ci se résume à votre situation et combien d'acompte vous pouvez vous permettre. Par exemple, si vous avez un acompte de près de 20%, vous feriez mieux d'accepter un prêt avec PMI. Bien que vous payiez PMI pendant au moins quelques mois, une fois que votre solde de prêt atteint 80% de la valeur de votre maison, vous pouvez demander à votre prêteur de l'enlever. Cette approche pourrait être moins coûteuse que de payer un taux d'intérêt plus élevé sur une hypothèque de deuxième rang pendant de nombreuses années, plus des frais de clôture plus élevés.

Ou si votre acompte est inférieur à 10%, le taux d'intérêt sur votre deuxième prêt hypothécaire peut être très élevé et annuler ainsi toute économie de coûts en évitant PMI. Vous voudrez également examiner si vous êtes admissible à déduire PMI sur vos impôts et si vous pourriez déduire tous les intérêts d'une deuxième hypothèque ou seulement une partie de celui-ci.

Tout cela dit, plus votre crédit est élevé, plus une hypothèque piggyback est susceptible de fonctionner pour vous. Soyez prêt à faire des recherches pour trouver un prêteur qui est toujours prêt à écrire ce type de prêt.

Souhaitez-vous envisager d'obtenir une hypothèque piggyback pour votre maison? Pourquoi ou pourquoi pas?

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