Qu'est-ce qu'une unité de logement accessoire (Granny Flat) - Coûts et avantages ADU

Comment est votre appétit pour un projet majeur d'amélioration de l'habitat? Et si ce projet pouvait créer des fonds propres, augmenter considérablement la valeur de votre propriété et générer des revenus?

La plupart des initiatives d'amélioration de l'habitat ne peuvent le faire. En fait, la liste des projets d'amélioration de l'habitat qui diminuent la valeur de revente et drainent l'épargne personnelle des propriétaires est beaucoup trop longue. Les ajouts d'unité de logement accessoire (ADU) sont différents. Que vous cherchiez à rénover une maison plus ancienne ou à construire une maison de construction neuve, une unité d'habitation accessoire est très susceptible d'ajouter de la valeur, de la polyvalence et de la verve à votre petite parcelle de terrain.

L'ajout d'un ADU est un investissement majeur. Selon le Département de la qualité de l'environnement de l'Oregon, le coût médian de la construction d'un ADU détaché à Portland, en Oregon, est d'environ 90 000 $. Le coût médian pour construire un ADU attaché est moins cher, entre 40 000 $ et 50 000 $. Pourtant, c'est certainement plus que presque tout autre projet d'amélioration de l'habitat commun, économiser des rénovations de cuisine ou salle de bains haut de gamme.

Néanmoins, le mouvement ADU prend de l'ampleur. Chaque année, des milliers de propriétaires aux États-Unis estiment que les avantages à long terme des unités accessoires, notamment le potentiel de revenus locatifs et la flexibilité pour les parents vieillissants ou les enfants adultes, sont supérieurs aux coûts initiaux élevés et aux exigences d'entretien.

Lisez la suite pour en savoir plus sur les unités de logement accessoires: leurs types, les utilisations courantes, les coûts, les procédures de construction, les options de financement, les avantages généraux et les inconvénients potentiels.

Qu'est-ce qu'une unité de logement accessoire?

Une unité d'habitation accessoire est une unité d'habitation secondaire qui occupe la même structure ou le même lot qu'une structure résidentielle principale - habituellement une maison unifamiliale ou un duplex.

Contrairement aux condominiums et aux maisons mobiles, les logements accessoires ne peuvent généralement pas être achetés séparément de la résidence principale. De plus, la construction d'une unité d'habitation accessoire n'exige ni n'entraîne la subdivision du lot de la maison principale.

Les fortunes des ADU sont donc étroitement liées à celles de leurs foyers «parents». En fait, de nombreuses municipalités appliquent des clauses restrictives qui exigent que les propriétés ayant des ADU demeurent propriétaires à perpétuité.

Lorsque de tels engagements sont appliqués, vous ne pouvez pas quitter la propriété et louer la maison principale et l'ADU, ni vendre la propriété à un propriétaire absent qui a l'intention de faire la même chose. Vous devez rester sur la propriété, vivant dans l'ADU ou la maison principale, jusqu'à ce que vous vendiez à un autre individu ou une famille avec les mêmes plans.

Unité de logement accessoire

Malgré leur nouveauté, les logements accessoires sont connus sous plusieurs noms. Les termes dépendent largement de la géographie et des préférences personnelles. Les synonymes communs incluent:

• Appartement accessoire
• Mamie plate
• Deuxième suite
• Live-in garage
• Suite de la belle-mère / appartement
• Suite de droit / appartement
• Unité secondaire
• Unité familiale
• Guest unit / appartement
• Maison de transport
• Sous-sol
• Grenier

Types d'unités d'habitation accessoires

Les unités d'habitation accessoires ont trois configurations de base: des structures individuelles (dépendances habitables), des appartements externes attenants avec des entrées séparées de l'habitation principale, et des appartements intérieurs attenants avec des entrées communes ou séparées.

Jetons un coup d'oeil de plus près à chacun.

1. Structures détachées
L'unité accessoire par excellence est une structure détachée située dans la cour arrière ou latérale de la maison principale.

Les ADU détachés sont souvent des maisons de transport miniature ou des maisons minuscules qui ne servent à rien d'autre que de fournir un espace habitable supplémentaire. Ils peuvent également avoir deux objectifs, comme un appartement au deuxième étage au-dessus d'un garage ou d'un espace de stockage inachevé. Ils doivent reposer sur des fondations - une exigence qui exclut les habitations mobiles telles que les véhicules récréatifs et les petites maisons à roues.

Le principal avantage d'un ADU détaché est l'indépendance. Parce que l'entrée est séparée et physiquement retiré de la maison principale, les occupants peuvent aller et venir à leur guise avec un minimum de perturbation. Ceci est utile pour les locataires ADU indépendants qui veulent la confidentialité de leurs propriétaires, pour les occupants de la maison principale qui ne veulent pas être réveillés lorsque leurs locataires arrivent à la maison tard dans la nuit, et pour les locataires ADU plus âgés qui veulent rester actifs plus longtemps.

Le principal inconvénient d'un ADU détaché est les coûts de construction et de maintenance. Puisque l'unité est entièrement détachée, elle a besoin de ses propres branchements et de ses appareils mécaniques (fournaise, chauffe-eau) et nécessite probablement plus de matière première pour la construction.

L'architecte du Minnesota, Christopher Strom, qui a aidé la ville de Minneapolis à rédiger son ordonnance ADU en 2014, dit que cela revient à savoir qui va vivre dans l'ADU (si quelqu'un) et ce qu'ils apprécient le plus. "[Les propriétaires] doivent tenir compte du niveau d'indépendance nécessaire pour l'occupant de l'ADU", dit-il. "Le coût d'un ADU détaché est plus élevé, mais il offre également beaucoup plus d'indépendance."

2. Appartements externes attachés
Les appartements externes attachés partagent au moins un mur avec la maison principale. Cependant, ils ont des entrées séparées et ne partagent aucune connexion interne avec l'unité principale. Ils ont généralement des branchements d'utilité distincts, bien que le coût pour les relier aux services de la ville est gérable en raison des faibles distances impliquées. Ils peuvent ou non partager des appareils mécaniques avec l'unité principale, en fonction de la capacité des appareils existants.

3. Appartements internes attachés
Les appartements internes attachés sont entièrement intégrés dans la structure existante de la maison principale. Pour les observateurs extérieurs, il n'est pas immédiatement évident que la propriété contient deux unités de logement distinctes.

Ils sont le plus souvent situés dans un sous-sol fini ou un grenier. Ils peuvent ou non avoir des entrées extérieures séparées, bien qu'ils aient invariablement des portes séparées et sécurisées accessibles depuis un hall ou un couloir interne. Dans la plupart des cas, ils partagent le service d'utilité et les appareils mécaniques avec l'unité principale. Comme ils nécessitent peu de matériaux de construction bruts et moins d'achats d'appareils coûteux, ils sont les moins chers des trois options de l'ADU.

Utilisations potentielles pour les unités d'habitation accessoires

L'architecte Christopher Strom dit que la plupart des propriétaires qui construisent des ADU le font pour accommoder les membres âgés de la famille à un coût raisonnable ou pour gagner un revenu supplémentaire de location à court terme.

"Pour la plupart, [les propriétaires d'ADU] ont des membres âgés de la famille qui veulent vivre de façon indépendante mais proche", dit-il. "La prochaine [utilisation la plus courante est de gagner] de l'argent supplémentaire grâce à Airbnb."

Cependant, il y a beaucoup d'autres utilisations pour les unités accessoires détachées ou attachées. Voici un aperçu de certaines options courantes, dont aucune n'est mutuellement exclusive:

• Logement des grands-parents et des parents plus âgés, mais à proximité . Pour de nombreuses familles, les ADU sont des solutions de rechange humaines et abordables aux maisons de soins infirmiers et aux résidences-services. Selon le département de la Santé et des Services sociaux des États-Unis, le coût d'une chambre de soins infirmiers semi-privée dépasse 6 000 $ par mois. Une salle de soins infirmiers entièrement privée coûte près de 7 000 $ par mois. Même les établissements d'aide à la vie autonome, avec leur approche plus autonome des soins, coûtent plus de 3 000 $ par logement et par mois. En revanche, les loyers médians pour les ADUs détachés et détachés à Portland, Oregon, varient d'environ 750 $ à 1 000 $ par mois, selon le Department of Environmental Quality de l'Oregon - et cela suppose que vous facturiez votre loyer de marché sur votre propriété.
• Revenu locatif à long terme . Une autre utilisation courante pour les ADU est le revenu locatif à long terme des locataires sur les baux mensuels ou annuels. Le revenu potentiel varie évidemment beaucoup selon la taille de l'UDA, les commodités, l'emplacement et d'autres facteurs, mais il s'agit d'une possibilité de revenu passif légitime pour tout propriétaire qui construit ou achète un logement accessoire.
• Revenu locatif à court terme . Si vous ne voulez pas donner votre accessoire à un seul locataire ou un couple pendant des mois ou des années à la fois, transformez-le en location à court terme à la place. Que vous viviez dans une grande ville ou une ville de vacances populaire, vous pouvez vendre votre ADU aux voyageurs sur Airbnb, VRBO, HomeAway, et d'autres sites de location de vacances. Gardez à l'esprit que les lois sur la location à court terme varient selon la juridiction, alors assurez-vous de pouvoir emprunter cet itinéraire avant de créer une annonce - et payez toutes les taxes d'hébergement applicables une fois que vous êtes opérationnel.
• Espace bonus pour les enfants plus âgés . En tant que parent, vous êtes probablement réticent à laisser votre adolescent ou votre adolescent sortir avec ses amis (et ses intérêts amoureux potentiels) dans un appartement séparé. C'est totalement compréhensible. Mais, avec des règles de base et une supervision adéquates, un ADU peut être un excellent endroit pour les enfants plus âgés de créer une certaine distance de leurs parents sans s'aventurer dans des environnements complètement non structurés.
• Logement à prix modique pour les enfants adultes . Dans les zones à coût élevé, les ADU peuvent servir de filets de sécurité pour les jeunes à faible et moyen revenu qui ne peuvent pas se permettre un logement décent près du travail ou de l'école. Ils sont également utiles pour les enfants adultes qui sont capables de travailler de façon productive, mais qui ont des problèmes de santé ou de développement chroniques qui les empêchent de vivre de façon autonome.
• Espace pour un bureau à domicile ou un studio . Si vous êtes un artiste, un artisan ou un professionnel, l'ajout d'un ADU est un excellent moyen de créer de l'espace pour votre passion (ou profit) sans encombrer votre maison principale ou rendre fou le reste de votre famille. Avec une cuisine, une salle de bain, un lit et d'autres nécessités de logement, vous pouvez travailler indéfiniment pendant que vous vous efforcez de respecter les délais ou de mettre la touche finale à votre prochain chef-d'Å“uvre.
• Séparer, espace spécialisé . Votre propriété est unique. Selon ses commodités et sa configuration, votre ADU pourrait accentuer une fonction existante ou en créer une entièrement nouvelle. Par exemple, si vous avez une piscine d'arrière-cour, votre ADU peut servir de pool house, avec stockage de l'équipement, vestiaires privés et douche. Si vous êtes un hôte fréquent, cela peut provoquer un débordement de groupe ou détourner le trafic du bâtiment principal. Ou il pourrait servir de caverne proverbiale d'homme (ou de femme). Le ciel est la limite.
• Hébergement privé pour les invités . Si vous accueillez régulièrement vos amis et votre famille du jour au lendemain, votre ADU peut servir de chambre d'amis super-privée. C'est une situation gagnant-gagnant pour vous et vos invités, en particulier dans les vieilles maisons plus petites où chaque porte collante et plancher craque comme un canon.
• Quartiers efficaces pour les propriétaires de maison simples et vides . Si vous êtes une jeune personne célibataire ayant les moyens d'acheter une maison, envisagez d'en acheter une avec un ADU existant ou d'ajouter un ADU. En vivant dans votre ADU et en louant la maison principale à une plus grande famille ou à un groupe de colocataires, vous pouvez maximiser le potentiel de revenu de votre investissement sans prendre plus de place que nécessaire. Le même principe s'applique aux nicheurs vides: Une fois que les enfants sont partis seuls, pourquoi ne pas déménager de la maison principale et le louer à un groupe qui profite pleinement de l'espace?

Cycle de vie d'une unité de logement accessoire

Comme toute unité de logement permanent, les ADU sont conçus pour durer plusieurs décennies. Compte tenu de leur longévité, ils sont susceptibles de remplir plusieurs rôles au cours de leur vie, à mesure que les besoins de leurs propriétaires d'origine et futurs changent.

Ce que vous faites avec votre unité d'habitation accessoire dépend de vous. Vous pouvez l'utiliser comme un bureau à domicile, le céder entièrement à des locations à court terme via Airbnb ou VRBO, ou tout simplement le maintenir comme un espace bonus que vous pouvez échapper à lorsque la maison principale devient claustrophobe.

Cependant, de nombreux cycles de vie des ADU suivent un modèle qui fait écho aux besoins changeants de leurs propriétaires au fil du temps. Ceci est un résumé d'un cycle de vie possible, avec l'aimable autorisation de Second Suite:

1. Année 0 : Les propriétaires achètent une maison avec un ADU existant ou en construisent un eux-mêmes. Les propriétaires commencent alors une famille.
2. Année 1 - 18 : L'ADU sert d'espace de vie supplémentaire pour la famille grandissante - un bureau à domicile, un pool house, une salle de jeux, une chambre d'amis ou tout ce qui précède.
3. Année 18 - 25 : Lorsque leur aîné termine ses études secondaires, les propriétaires convertissent l'ADU en espace locatif. Si l'enfant fréquente le collège ou travaille près de la maison familiale, les propriétaires lui louent l'ADU. Sinon, ils le louent à des locataires indépendants pour gagner un revenu (et subventionner l'éducation de leurs enfants).
4. Année 25 - 30 : Une fois que les enfants propriétaires ont tous quitté la maison, ils louent l'ADU à leurs parents. Cela évite le coût potentiellement exorbitant de la vie assistée ou des soins infirmiers à domicile tout en maintenant la proximité et les liens familiaux.
5. Années 30 - 35 : Les propriétaires réduisent leurs effectifs et emménagent dans l'ADU. Ils louent la maison principale à leurs enfants adultes ou à une famille non apparentée.
6. Année 35 et au-delà : Les propriétaires d'origine vendent la propriété à l'un de leurs enfants adultes, qui à cette époque a commencé une famille. Les propriétaires d'origine restent ensuite dans l'ADU, payant le loyer à leur enfant.

Cette séquence fait beaucoup de suppositions - par exemple, que l'un des enfants des propriétaires d'origine voudra élever sa propre famille dans sa maison d'enfance. Pourtant, c'est une illustration utile de la polyvalence des ADU au fil du temps.

Comment ajouter une unité d'habitation accessoire à votre propriété

Construire une structure habitable, une pièce jointe ou une unité interne est une proposition compliquée, potentiellement coûteuse, qui ne peut être faite du jour au lendemain. «Construire un ADU demande de la créativité dans la conception, la technique et la conformité au code du bâtiment», explique l'architecte Christopher Strom. Cela signifie une planification minutieuse, une budgétisation disciplinée et une aide professionnelle.

Jetons un coup d'oeil de plus près à ce qu'il faut pour ajouter un ADU à votre propriété sans casser votre budget ou aller à l'encontre de la réglementation locale.

Calendrier de construction et options de financement

Avant de pouvoir démarrer, vous devez comprendre:

• Combien coûtera votre ADU
• Quand le construire
• Comment payer pour cela

Combien coûte ADUs à construire?
Selon le rapport de Brown et Palmieri, le coût médian pour construire un ADU attaché à Portland est juste supérieur à 75 $ par pied carré. C'est 37 500 $ pour un espace de 500 pieds carrés et 75 000 $ pour une unité de 1 000 pieds carrés. Les coûts des ADU détachés sont à peu près le double: un peu moins de 150 $ par pied carré, soit environ 150 000 $ pour une unité de 1 000 pieds carrés.

Portland est un marché du logement relativement cher, il est donc possible que les coûts soient légèrement plus bas ailleurs, mais il n'en demeure pas moins que construire une structure habitable et conforme au code est une proposition onéreuse n'importe où.

Quand devriez-vous construire votre ADU
Le timing précis de la construction de votre ADU dépendra de votre situation financière et de votre dynamique familiale. Par exemple, si l'argent est serré et que vous ne voulez pas servir de propriétaire ou d'hébergeur Airbnb à des personnes que vous ne connaissez pas, vous pouvez attendre de construire votre ADU jusqu'à ce que vos enfants soient assez vieux pour y vivre.

Alternativement, si vous achetez une maison au lieu de la location, dans le but de le transformer en un flux de revenu passif, vous aurez envie de commencer le plus tôt possible.

En supposant que vous construisez votre ADU à partir de zéro, vous pouvez soit le construire simultanément avec ou après votre maison principale. À des fins de financement, il s'agit d'une distinction importante.

Comment financer votre ADU
La plupart des propriétaires de classe moyenne ne sont pas en mesure de dépenser des dizaines ou des centaines de milliers de dollars sur un coup de tête. Heureusement, ceux qui n'ont pas les moyens de couvrir les coûts de construction avec de l'argent en caisse ont à leur disposition une foule d'options de financement légitimes. Certains sont appropriés pour les ADU construits en même temps que la maison principale; d'autres travaillent pour les ADU ajoutées après coup.

• Hypothèque de réadaptation HomeStyle de Fannie Mae : Conçu pour financer des travaux de rénovation domiciliaire, ce produit hypothécaire populaire vous permet de réduire votre souscription de 5%, mais vous devrez payer une assurance hypothécaire privée jusqu'à ce que vous atteigniez 80%. Cependant, contrairement aux prêts hypothécaires FHA, il n'y a pas d'exigence préalable d'assurance hypothécaire - un épargnant potentiellement énorme. Les exigences de souscription peuvent être strictes - les prêteurs aiment voir les scores FICO au nord de 650.
• FHA 203 (k) Prêt pour la rénovation : Les prêts pour la rénovation du FHA 203 (k) sont spécialement conçus pour les acheteurs qui cherchent à intégrer le coût des grands projets de rénovation domiciliaire dans leurs prêts d'achat. Avec des critères de souscription laxistes, ils sont idéaux pour les accédants à la propriété pour un crédit moins que parfait. L'inconvénient majeur est un gros coup d'assurance hypothécaire: 1, 75% de la valeur du prêt.
• Prêt à la construction (prêt tout-en-un) : Il s'agit d'un prêt clé en main qui finance chaque étape du processus de construction de la maison, de l'acquisition des terres à la finition, puis se transforme en un investissement à long terme. ") Hypothèque d'une durée maximale de 30 ans. Une seule fermeture est requise.
• Prêt à court terme pour la construction: Les prêts à la construction à court terme sont destinés à financer les coûts associés à la construction de maisons neuves - y compris, si nécessaire, la construction d'ADU. Ils ont généralement des termes d'un an et des taux d'intérêt variables qui tendent à être plus élevés que les prêts hypothécaires à long terme. Une fois la construction terminée, vous devrez convertir en hypothèque permanente, ce qui nécessite une deuxième fermeture.
• Prêt de refinancement : Si vous ajoutez un ADU à une propriété existante dans laquelle vous avez construit des capitaux propres importants, vous pouvez utiliser un prêt de refinancement pour retirer de l'argent et financer la construction. Si les taux ont baissé depuis que vous avez souscrit votre prêt hypothécaire initial, votre nouveau prêt pourrait aussi avoir un taux d'intérêt plus bas.
• Ligne de crédit sur valeur domiciliaire : Il s'agit d'une ligne de crédit renouvelable garantie par la valeur nette de votre maison - souvent jusqu'à 90%. Puisque les MCBI sont relativement peu risqués pour les prêteurs, ils ont généralement des taux d'intérêt très bas.

Le département de l'Oregon de la qualité de l'environnement a un guide complet avec une gamme représentative d'options spécifiques à l'Oregon. Les types de prêts décrits dans ce guide sont disponibles dans tout le pays, mais les prêteurs mentionnés dans ce guide peuvent ou non opérer en dehors de l'Oregon. Pour plus d'informations sur les options qui conviennent le mieux à votre situation, consultez votre agence de logement locale.

Processus de construction

Tout comme chaque unité d'habitation accessoire est différente, il en va de même de chaque processus de construction ADU. Cela dit, il est possible de transformer l'épreuve en un processus logique, étape par étape. Voici la séquence d'événements que vous devrez suivre pour que votre ADU fonctionne:

1. Déterminez si votre propriété peut prendre en charge un ADU . Avant de pouvoir construire, vous devez déterminer si votre propriété est adaptée à une unité accessoire. Tout d'abord, assurez-vous que les ADU sont légales dans votre municipalité. Si c'est le cas, consultez votre ordonnance ADU, qui devrait préciser les limites de superficie en mètres autorisées, les restrictions de hauteur, les rapports de superficie, les marges de recul et d'autres mesures. Si votre propriété se trouve sur un petit terrain, il est possible que vous n'ayez pas assez d'espace pour construire une unité ADU répondant aux exigences de taille et de marge de retrait minimales.
2. Déterminer le but prévu de l'ADU . Découvrez comment vous avez l'intention d'utiliser votre ADU après sa construction. Essayez de regarder aussi loin que possible dans l'avenir et anticipez les changements de vie potentiels qui pourraient modifier le but de votre ADU. Par exemple, pendant que vos enfants sont jeunes, vous pouvez utiliser l'espace comme studio ou location à court terme, puis le louer à l'un de vos enfants adultes à mesure qu'ils vieillissent à l'extérieur de la maison principale.
3. Trouver un architecte ou un concepteur spécialisé dans la construction ADU . Trouvez un architecte ou un concepteur ayant une expérience de construction ADU. (Ou, mieux encore, un spécialiste ADU.) Bien que la conception d'un ADU semble être un petit travail simple, c'est un animal différent des projets résidentiels à grande échelle. "La conception d'un très petit espace de vie est en réalité plus difficile qu'un grand espace de vie. C'est un jeu de pouces », explique Strom. "Donc vous avez besoin d'embaucher un architecte qui peut maximiser les opportunités pour l'espace."
4. Évaluer les entrepreneurs généraux avec expérience ADU . Une fois que vous avez une conception finalisée, recherchez des entrepreneurs généraux capables de gérer votre projet. Les plus gros entrepreneurs peuvent se retrouver dans les projets de l'ADU seulement, mais cela ne sera pas un problème si vous construisez la maison principale en même temps. Les plus petites tenues n'auront aucun problème à prendre des tâches ADU uniquement. Dans tous les cas, vérifiez soigneusement les références fournies. Essayez de trouver et de parler avec des références non fournies également. Beaucoup de propriétaires sont étonnamment heureux de parler de leurs expériences.
5. Solliciter des offres auprès de plusieurs entrepreneurs . Limitez les options de votre entrepreneur à quelques choix principaux, puis sollicitez des offres de chacun. Votre choix dépend de vous: Vous pouvez choisir l'offre la plus basse ou la plus rapide, ou choisir l'entrepreneur qui semble le plus confiant et compétent. Gardez à l'esprit que si vous êtes confiant dans vos compétences en gestion, vous pouvez probablement renoncer à un entrepreneur général et travailler directement avec vos sous-traitants. Cela permet d'économiser de l'argent tout en augmentant considérablement le temps et les efforts que vous devez consacrer au projet. (Sans parler de votre responsabilité directe pour le projet lui-même.)
6. Financement sécurisé . Ensuite, évaluez vos options de financement et choisissez le prêt qui correspond le mieux à vos besoins. Selon votre type de prêt, cela peut nécessiter une longue période de souscription. Si le temps presse et que vous êtes confiant que vous allez construire votre ADU, quels que soient les obstacles rencontrés aux étapes 2 à 5, vous pouvez commencer à solliciter du financement dès que vous avez terminé l'étape 1.
7. Sécuriser les permis de construire appropriés . Vous aurez presque certainement besoin de tirer des permis pour votre projet. De nombreux entrepreneurs généraux s'occupent de cette partie du processus, ou au moins les accompagnent. Si vous gérez les sous-marins vous-même, vous devrez probablement gérer vous-même. Cette route mène généralement à travers votre département de planification et de zonage municipal ou de comté.
8. Rester attentif et conforme tout au long du processus de construction . Même si vous avez retenu les services d'un entrepreneur général, vous devrez rester vigilant tout au long du processus de construction et ne pas avoir peur d'intervenir s'il semble que les choses ne progressent pas comme prévu. Vous devrez également vous conformer aux demandes d'inspection de la ville ou du comté, qui peuvent se produire périodiquement tout au long du processus. Au minimum, vous devrez vous soumettre à une inspection approfondie avant que votre ADU puisse être certifié pour l'occupation.

Avantages des unités de logement accessoires

Les ADU ont de nombreux avantages. Certains sont évidents; d'autres sont moins évidents. Ceux-ci sont parmi les plus souvent cités par les propriétaires, les urbanistes et les défenseurs de l'ADU:

1. Additif à l'offre locale de logement . Lorsqu'ils sont utilisés comme logements, par opposition aux studios ou aux salles de bonus, les ADU s'ajoutent à l'offre locale de logements. Cela est essentiel dans les villes plus anciennes, où l'âge moyen du parc de logements est invariablement plus ancien et donc plus sujet aux risques pour la santé et la sécurité, tels que le radon, le plomb et les câbles électriques de qualité inférieure.
2. Loyers médians inférieurs dans les quartiers à coûts élevés . Selon la loi de l'offre et de la demande, plus de logement signifie très souvent des loyers plus bas. Dans les quartiers à coût élevé, les ADU de taille modeste offrent des solutions de rechange peu coûteuses aux studios ou aux appartements d'une chambre, tout en réduisant la concurrence globale pour le logement. C'est une excellente nouvelle pour les locataires à faible et moyen revenu, qui se retrouvent souvent hors des quartiers désirables.
3. Possibilités de revenu passif pour les propriétaires . C'est évidemment un argument de poids en faveur des ADU, en particulier pour les propriétaires soucieux de leur budget désireux de réduire leurs coûts de logement et d'atteindre plus rapidement leur indépendance financière. Si vous habitez dans un quartier animé populaire auprès des visiteurs de l'extérieur, votre meilleur pari financier pourrait être de solliciter des locataires à court terme via Airbnb, VRBO, ou une autre plate-forme - à condition que les locations à court terme sont légales dans votre région. Dans les parties les plus calmes de la ville, les locations à long terme pourraient avoir plus de sens. De toute façon, vous pouvez gagner des centaines, voire des milliers de dollars par mois de cette façon, en fonction des loyers prévalents dans votre région. Cela pourrait être suffisant pour compenser, ou au moins réduire considérablement votre hypothèque mensuelle.
4. Plus de possibilités de logement pour les ménages à une ou deux personnes . Les ADU offrent des possibilités attrayantes de logement privé pour les célibataires et les couples qui ne veulent pas vivre avec des colocataires dans des maisons louées ou entassés dans des studios exigus dans des immeubles à plusieurs unités. Ceci est particulièrement important si vous préférez les quartiers résidentiels tranquilles, où les logements adaptés aux célibataires et aux couples tendent à être rares. Et, si vous êtes une personne célibataire ou un couple sans enfants assez chanceux pour posséder votre propre maison, vous pouvez éviter le problème de «trop de maison» en vivant dans l'ADU et en louant la maison principale à une plus grande famille ou un groupe de colocataires.
5. Opportunités pour le logement multi-générationnel . Les ADU créent des opportunités pour des arrangements de logement multigénérationnels flexibles et à long terme. Par exemple, une famille nucléaire avec de jeunes enfants peut vivre dans la maison principale, tandis que les parents physiquement aptes (ou tantes, oncles ou cousins) vivent dans une UDA rattachée ou détachée. Ou un couple plus âgé peut vivre dans la maison principale pendant que leur enfant adulte vit dans un espace qui lui est propre. Ces arrangements sont particulièrement utiles dans les marchés du logement coûteux comme Seattle et la région de la baie de San Francisco, où les loyers médians sont tous hors de portée pour la plupart des jeunes. Ils sont également utiles dans les cultures qui favorisent les liens étroits entre les membres de la famille élargie et cherchent donc des arrangements qui permettent aux cousins, grands-parents, tantes, oncles et autres de vivre sous le même toit (ou deux toits).
6. Possibilités de vieillir sur place . Comme le note Christopher Strom, l'un des cas d'utilisation les plus courants pour les ADU est aussi l'un des plus rentables: «appartements de mamie», «appartements de belle-mère», peu importe comment vous voulez les appeler. Inviter un membre âgé de la famille à vivre de façon autonome sur votre propriété est une excellente façon de le garder actif, en santé, heureux et occupé plus longtemps. La vie à l'ADU étend également les économies de retraite des parents âgés, même s'ils ont besoin de soins à domicile à temps partiel. Selon le Département américain de la santé et des services sociaux, le coût horaire moyen d'un aide-soignant à domicile est d'environ 21 dollars. En revanche, le coût quotidien moyen d'une chambre de soins infirmiers est de près de 300 $.
7. Hébergement pour l'aide domestique . Un ADU est un endroit idéal pour mettre en place une gouvernante ou une fille au pair. Avec leur propre espace de vie séparé, plutôt qu'une chambre d'amis, les employés de maison sont susceptibles de se sentir moins contraints et moins dépendants de la famille qui les emploie. C'est important pour les deux côtés de la relation.
8. Potentiel pour les espaces multi-usages . Peu d'ADU remplissent la même fonction pour toujours. Comme les besoins de leurs propriétaires changent, la plupart changent leurs utilisations en conséquence. À plusieurs reprises, votre ADU pourrait être un studio d'art, une salle de bonus, un Airbnb, un appartement de mamie, et une location à long terme pour un locataire non lié. Il pourrait même remplir plusieurs fonctions simultanément - par exemple, un studio qui fait office de caverne d'homme et de moonlights comme Airbnb.
9. Pression de développement réduite . Les ADU peuvent simultanément réduire la pression de développement local et préserver le caractère de voisinage - deux impératifs qui sont souvent en désaccord. En augmentant le nombre de logements par acre et en augmentant la valeur des propriétés, les ADU augmentent le coût politique du développement à grande échelle (en augmentant le nombre de personnes déplacées) tout en augmentant les coûts d'acquisition et de construction des terrains pour les promoteurs. Dans les quartiers qui s'embourgeoisent rapidement, les ADU ne suffisent pas à eux seuls à freiner le développement perturbateur. Dans les cas marginaux, les réglementations facultatives des unités accessoires peuvent faire une réelle différence - pas nécessairement en stoppant complètement le développement, mais en encourageant les promoteurs à investir dans des projets plus petits et conviviaux qui ajoutent de la densité sans compromettre le caractère du quartier.
10. Plus dense, plus intelligent, plus efficace . Tout comme ils ne peuvent à eux seuls neutraliser la pression de développement dans les quartiers désirables, les ADU ne peuvent à eux seuls transformer des quartiers inefficaces, axés sur l'automobile, en modèles de croissance intelligente. Cependant, en réduisant la taille moyenne des unités de logement et en ajoutant la densité de population, les ADU permettent aux gens - et, par extension, aux quartiers et aux villes - d'utiliser les ressources plus efficacement. Les petites unités de logement nécessitent moins d'énergie pour fonctionner et moins de matières premières à construire et à entretenir. Les quartiers de Denser encouragent plus de déplacements à pied et en vélo, et moins de trajets en voiture. Résultat: des empreintes carbone par habitant plus faibles.

Inconvénients des unités d'habitation accessoires

Pour de nombreux défenseurs du développement intelligent, le cas des ADU est vraiment ouvert et fermé. Hélas, le mouvement plat de la mamie n'est pas sans controverse, en particulier dans les communautés de banlieue où le développement ordonné et la préservation de la valeur de la propriété sont des préoccupations primordiales.

Voici un aperçu de certains arguments communs contre les ADU en général et inconvénients gênants pour les propriétaires qui envisagent d'ajouter des ADU lorsque cela est permis:

1. Coût initial et continu important . Un ADU détaché peut facilement coûter plus de 100 000 $ pour construire et équiper. Un ADU attaché est susceptible de coûter plus de 40 000 $. Bien sûr, il est possible de financer ces coûts avec un prêt garanti, mais cela vous oblige à débourser plusieurs centaines de dollars supplémentaires par mois - en plus de votre hypothèque existante, le plus probable. Si vous n'avez pas d'argent pour payer les frais de construction de votre ADU, ou même pour couvrir les frais de clôture de votre prêt de construction (s'ils ne peuvent pas être intégrés dans le prêt), vous devrez peut-être épargner avant de commencer. De même, si vous ne prévoyez pas de louer votre ADU ou de vendre votre propriété peu de temps après la fin de la construction, le flux de trésorerie de votre ménage doit être suffisant pour absorber votre paiement mensuel.
2. Clauses et restrictions potentielles à la vente . Dans certaines juridictions, les propriétés dotées d'ADU doivent être occupées par le propriétaire. Cette restriction est généralement écrite dans l'acte de propriété, de sorte que vous ne pouvez pas prétendre que votre appartement de garage n'est pas une unité accessoire. Cela peut être un deal-breaker. Ici, à Minneapolis, l'exigence d'occupation de l'ordonnance de l'ADU, autrement permissive, est à peu près la seule chose qui nous empêche de transformer notre hangar d'arrière-cour en une remise. C'est dommage parce que nous avons beaucoup d'amis qui paieraient beaucoup d'argent pour vivre derrière nous.
3. Hausse des taxes foncières . L'équité en matière de construction est généralement considérée comme une bonne chose, mais il y a un inconvénient pour les propriétaires qui ont des budgets serrés: des impôts fonciers plus élevés. Lorsque vous construisez un ADU sur votre propriété, vous consentez implicitement à une forte augmentation de la valeur imposable du bien. Selon le type d'ADU, ses commodités, l'emplacement de votre propriété et d'autres facteurs, cette augmentation pourrait égaler ou même dépasser le coût de construction de l'unité - ajoutant potentiellement une somme de trois ou quatre chiffres à votre impôt foncier annuel facture. Les ADU détachés sont particulièrement vulnérables. Selon Oregon Live, les bizarreries du code des impôts du comté de Multnomah ont provoqué un sérieux choc d'autocollants pour des milliers de propriétaires entre le début et la mi-2010. Une «dépression mamie plate» a duré jusqu'à ce que le gouvernement de l'État de l'Oregon intervienne avec une solution, par Miller Nash Graham & Dunn.
4. Ruban rouge réglementaire . Comme la plupart des codes de construction et de zonage, les ordonnances régissant les logements accessoires sont longues, denses et sèches. Bien sûr, vous pouvez probablement condenser les points importants - limites de la superficie, surface de plancher, marges de recul, conditions requises - dans une page recto, mais vous aurez probablement besoin d'aide professionnelle pour éviter les diables dans les détails. "Les codes [ADU] sont très compliqués, alors assurez-vous que vous savez que votre conception est conforme au code du bâtiment avant de dépenser beaucoup d'argent", explique Christopher Strom.
5. Plus grande charge d'entretien . Chaque propriétaire sait que plus de pieds carrés signifie plus de maintenance. C'est vrai même si vous n'occupez pas vraiment cette superficie supplémentaire. Que vous louiez votre ADU à un locataire à long terme, que vous le louiez sur Airbnb ou HomeAway, ou que vous le gardiez comme studio ou espace bonus, c'est votre propriété. Et cela signifie que vous êtes responsable de le garder en bonne forme (ou au moins acceptable). Les coûts d'entretien varient considérablement selon l'âge, la taille, la configuration, l'emplacement et d'autres facteurs d'une maison, et il est vrai que les unités accessoires nouvellement construites sont moins coûteuses à entretenir que les anciennes maisons. Pourtant, les coûts d'entretien peuvent s'accumuler au fil du temps: The Balance estime que sur de longues périodes, les propriétaires devraient budgétiser environ 1% de la valeur de leur maison pour l'entretien et l'entretien. C'est 1 000 $ pour un ADU de 100 000 $.
6. Potentiel de vandalisme Dans certains quartiers, les ADU sont des cibles faciles pour le vandalisme. Les AUD détachés qui restent vacants pendant de longues périodes sont particulièrement vulnérables. Au minimum, vous devez installer des projecteurs activés par le mouvement. Les caméras externes ne sont pas non plus une mauvaise idée. Pour une véritable tranquillité d'esprit, un système de sécurité approprié est probablement essentiel. Cela peut coûter entre 15 $ et 60 $ par mois, selon ses caractéristiques et si votre maison principale a déjà une configuration de sécurité.
7. Potentiel d'espace extérieur moins utilisable . Sur les lots de taille modeste, les ADU peuvent manger dans un espace extérieur utilisable. Encore une fois, les ADU détachées sont particulièrement problématiques sur ce point. Bien que le pacte restrictif soit le plus gros problème pour nous, ma femme et moi sommes aussi préoccupés par le fait qu'une ADU démolisse une grande partie de notre petite cour arrière, que nous utilisons abondamment quand il fait beau, et mange dans nos jardins.
8. Potentiel de conflit avec les voisins . Les ADU peuvent perturber les relations de voisinage, en particulier dans les petites villes et les quartiers plus calmes où ils sont plus susceptibles d'être une nouveauté. Exemple: cette histoire de Greenfield (Massachusetts) Recorder sur le conflit provoqué par la première unité d'habitation accessoire approuvée de cette ville. Même si vous n'êtes pas obligé de le faire par la loi, ce n'est pas une mauvaise idée de garder vos voisins en boucle dans vos plans ADU avant et pendant le processus de construction.

Dernier mot

Dans ce guide, nous avons examiné longuement les coûts initiaux de la construction d'un ADU. Si vous êtes encore sous le choc d'un autocollant, mais intrigué par le potentiel de revenu d'une unité d'accessoires attachée ou détachée, vous pourriez vous éloigner de la construction d'une unité pour acheter une propriété avec un ADU existant.

Cela pourrait être une bonne chose pour votre santé mentale. L'achat d'un ADU existant élimine tous les maux de tête associés à la supervision d'un projet de construction complexe - un travail pour lequel la plupart des propriétaires déjà occupés ont peu d'appétit.

Ne vous attendez pas à réduire le coût initial de votre ADU. La construction d'un logement accessoire est une façon presque certaine d'augmenter la valeur de revente, parfois d'un montant supérieur à l'investissement initial total du constructeur. Que vous construisiez ou achetiez, vous paierez pour votre ADU d'une manière ou d'une autre.

Votre propriété a-t-elle un logement accessoire? Envisagez-vous d'en ajouter un?

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