Lorsque vous vous apprêtez à acheter une maison, il est important de mettre de l'ordre dans vos finances. Non seulement vous devrez être organisé pour remplir la demande de prêt, mais vous voulez rationaliser autrement vos finances pour améliorer vos chances d'être approuvé pour un prêt et se qualifier pour un taux d'intérêt inférieur et un montant plus élevé d'hypothèque.
En fait, combien vous avez pour un acompte est essentiel à cette détermination tout comme une évaluation de votre dette existante. Mais cela crée une énigme. Si vous avez déjà une mise de fonds saine et un peu de dette, que faites-vous? Payez-vous la dette et augmentez la mise de fonds, ou gardez-vous la dette et l'acompte intacts?
La réponse à cette question n'est pas difficile, mais nécessite un examen attentif de votre situation personnelle, comme le montant d'un acompte que vous pouvez vous permettre, le montant de votre dette, le taux d'intérêt et la taille d'une hypothèque. vous voulez vous qualifier.
Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, la banque ou le courtier tiendra compte du revenu que vous recevez régulièrement, ainsi que des paiements de la dette que vous avez actuellement. Cela leur donnera une image de combien d'argent vous pouvez épargner chaque mois pour effectuer un paiement hypothécaire.
En fonction de cela, de vos autres actifs, de vos antécédents de crédit et de votre acompte, la banque ou le courtier déterminera la taille d'une hypothèque qu'ils peuvent vous offrir et à quel taux.
Considérez Jim, qui se prépare à acheter sa première maison. Il a un très bon crédit et gagne 36 000 $ par année après impôts. Jim a également une dette de carte de crédit de 10 000 $, qui a un paiement minimum de 250 $ par mois, mais n'a aucune autre dette. Jim a économisé 20 000 $ pour mettre en place son acompte et cherche une hypothèque à taux fixe de 30 ans. Nous supposerons que l'assurance habitation coûte 800 $ par année et que les taxes foncières coûtent 2 000 $.
Si Jim utilise 10 000 $ de son acompte pour rembourser sa dette à la place, il sera admissible à un montant d'hypothèque différent que s'il ne rembourse aucune dette et réduit la totalité de 20 000 $. En supposant que Jim est en mesure de se qualifier pour un taux d'intérêt de 6%, voici comment les chiffres fonctionnent. En outre, la prise en compte de l'assurance hypothécaire privée, ou PMI, n'affecte pas de manière significative cette comparaison et est exclue pour des raisons de simplicité.
Acompte de 20 000 $, 250 $ par mois en dette de carte de crédit
Versement initial de 10 000 $, aucune dette
C'est une très grande différence! Jim peut se qualifier pour une hypothèque de 30 000 $ de plus s'il rembourse sa dette, même si son acompte est moitié moindre. Pourquoi la différence est-elle si grande?
Cela a à voir avec la façon dont la banque calcule ce que vous pouvez vous permettre de payer. En règle générale, la banque prélèvera un pourcentage de votre revenu mensuel total (36% est courant) et supposera que c'est ce que vous pouvez payer pour toutes vos dettes, y compris votre hypothèque.
En d'autres termes, vos paiements de dette existants réduiront directement le montant que la banque pense que vous pouvez payer pour votre paiement hypothécaire, l'assurance habitation, les taxes et PMI, si nécessaire. Une fois qu'ils ont déterminé combien d'un paiement mensuel vous pouvez vous permettre, ils extrapolent la taille d'une hypothèque pour laquelle vous êtes admissible.
En raison de la nature de ces calculs, l'acompte ne fait qu'augmenter la taille totale de l'hypothèque pour laquelle vous êtes admissible sur la base d'un dollar pour un dollar. Autrement dit, si vous êtes admissible à une hypothèque de 150 000 $ et que vous avez 10 000 $ de plus à rembourser, vous pouvez obtenir une hypothèque de 160 000 $. Mais puisque la dette existante a une incidence sur ce que la banque pense être en mesure de payer, elle limite également la taille de votre prêt hypothécaire. En fait, rembourser la dette augmentera le montant de l'hypothèque à laquelle vous êtes admissible d'environ trois fois plus que simplement économiser de l'argent pour un acompte.
Ainsi, de manière générale, il est plus judicieux de rembourser la dette existante si vous voulez maximiser le montant de votre prêt.
Il y a un autre aspect à cette considération également. Le taux d'intérêt sur la dette de carte de crédit est souvent beaucoup plus élevé que le taux d'intérêt sur une hypothèque, et il est certainement vrai dans le cas de Jim. De plus, vous pouvez déduire les intérêts hypothécaires de vos impôts et ainsi réduire davantage le taux que vous payez effectivement sur votre prêt immobilier.
Comme il est presque toujours préférable de négocier une dette à taux d'intérêt élevé pour une dette à faible taux d'intérêt, la décision de Jim dans cette perspective est une évidence. Sans oublier que même s'il verse l'intégralité de l'acompte de 20 000 $ à son domicile, il doit quand même payer PMI, ce qui est une dépense mensuelle supplémentaire si l'acompte est inférieur à 20%.
Des exceptions Mais il y a quelques situations dans lesquelles mettre une partie de votre mise de fonds vers la dette n'est pas nécessairement la plus intelligente:
1. Si vous pouvez réduire vos exigences de paiement minimum
Puisque la banque utilise vos paiements minimums requis pour calculer le montant du prêt que vous pouvez vous permettre, la diminution des paiements minimums, même temporairement, peut augmenter le montant de votre prêt sans que vous ayez à rembourser une dette. En outre, cela vaut mieux avec des prêts que vous souhaitez conserver, comme ceux avec des taux d'intérêt proches ou même en dessous de votre taux d'intérêt hypothécaire.
Par exemple, de nombreux prêts étudiants entrent dans cette catégorie et peuvent vous permettre de modifier votre plan de paiement pendant un an ou deux, ce qui vous permet de vous qualifier pour un prêt plus important sans avoir à rembourser la dette étudiante à faible taux d'intérêt.
ou une dette de carte de crédit, en plus de demander à votre compagnie une réduction de vos exigences de paiement minimum, vous pourriez envisager un transfert de solde à une carte de crédit avec un taux inférieur ou une période promotionnelle libre de tout intérêt. Cependant, n'ouvrez pas une nouvelle carte trop près du moment où vous demandez votre prêt hypothécaire, car cela peut nuire à votre pointage de crédit à court terme.
2. Si vous ne pouvez pas payer beaucoup d'acompte
Bien qu'il existe des options hypothécaires sans versement d'acompte, vous êtes susceptible de payer des taux d'intérêt beaucoup plus élevés. Si vous économisez votre argent et que vous pouvez même verser un acompte de 3, 5%, par exemple, vous économiserez peut-être plus d'argent à long terme que de rembourser votre dette.
Cependant, cela dépend si vous pouvez même être admissible à un prêt d'acompte faible ou nul, quel taux d'intérêt vous sera offert, et le taux d'intérêt actuel sur votre dette existante.
3. Si vous pouvez éviter de payer une assurance hypothécaire privée
Si vous ne payez pas une dette existante vous permettra de verser un acompte égal à 20% du prix de vente de votre maison, vous pouvez éviter de payer une assurance hypothécaire privée. Cela peut vous faire économiser de l'argent avec le temps tant que le taux d'intérêt sur votre dette existante n'est pas très élevé.
4. Si vous n'avez pas besoin de maximiser le montant de votre prêt
Si vous n'avez pas besoin de vous qualifier pour un prêt important, épargnez plutôt votre argent à la fermeture et lorsque vous emménagez dans votre nouvelle maison. C'est à ce moment que des dépenses imprévues sont susceptibles de surgir et vous pouvez éviter de contracter des dettes supplémentaires en les payant de leur poche.
Si vous êtes sur le marché pour une hypothèque, essayez de jouer avec New House Calculator de Bankrate, qui a généré les chiffres utilisés dans l'étude de cas ci-dessus. Tout d'abord, trouvez des maisons spécifiques qui vous intéressent. Ensuite, branchez le prix, l'information sur l'impôt foncier et une estimation des coûts d'assurance habitation dans la calculatrice. (Essayez de demander à d'autres propriétaires ou à un agent d'assurance local une estimation d'assurance.)
Voir combien vous êtes admissible au départ et si le remboursement des dettes augmentera le montant. N'oubliez pas de tenir compte des taux d'intérêt sur votre dette existante non plus. Par exemple, même si vous pouvez réduire votre taux hypothécaire d'un pourcentage entier en augmentant votre acompte, à quel taux d'intérêt la dette vous aurait-elle autrement été remboursée? Rappelez-vous, les intérêts hypothécaires sont déductibles sur vos impôts.
Si vous commencez simplement à chercher une maison, jouez avec la calculatrice ci-dessus et considérez les différentes façons de dépenser votre acompte. Ne laissez pas entièrement à la banque de décider ce que vous pouvez vous permettre. Si la banque pense que vous pouvez gérer un paiement hypothécaire de 2 000 $ par mois, mais vous savez que vous ne pouvez pas, ne pas entrer dans un seul parce que la banque le dit. Trouver une maison que vous pouvez facilement vous permettre, vous pouvez donc être sûr de faire tous vos paiements mensuels et profiter de votre nouvelle maison sans stress.
Avez-vous déjà été confronté à la décision d'épargner pour un acompte sur une maison ou de rembourser une dette? Avec lequel êtes-vous allé et pourquoi?
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