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Coûts réels de l'achat et de la propriété d'une maison - Pouvez-vous vous le permettre?


Dans la classe moyenne américaine, l'accession à la propriété est l'un des plus importants rites de passage à l'âge adulte. Il ya beaucoup d'avantages à posséder une maison, mais il y a aussi un nombre important d'inconvénients effrayants - surtout si vous contractez une hypothèque que vous ne pouvez pas vous permettre confortablement. Malgré les défis, surmonter les obstacles à l'accession à la propriété et protéger votre situation financière sont des objectifs réalistes. Tout ce qu'il faut, c'est un peu d'éducation et quelques décisions judicieuses et pratiques.

L'argument en faveur de l'achat au lieu de la location

1. C'est le vôtre

Même si ce n'est pas un avantage tangible, le sentiment d'appartenance est l'un des meilleurs aspects de l'achat d'une maison. À savoir, vous êtes le patron - vous n'avez pas à répondre à un propriétaire qui ne vous laissera pas peindre vos murs, installer un nouveau réfrigérateur, ou remodeler. Lorsque vous possédez une maison, c'est à vous de faire ce que vous voulez.

2. Avantages fiscaux

Les taxes ne représentent certainement pas la partie la plus excitante de la propriété, mais économiser de l'argent pourrait tout simplement. Lorsque vous possédez une résidence, l'intérêt que vous payez sur votre prêt hypothécaire est déductible d'impôt. Vous pouvez également prendre une déduction d'impôt fédéral pour les taxes foncières versées au cours de l'année.

Vous pourriez également bénéficier d'une exonération d'impôt sur les gains en capital si votre résidence augmente en valeur et que vous la vendez par la suite pour un gain. Notez que vous ne pouvez réclamer que jusqu'à un gain de 250 000 $ pour un seul contribuable, ou jusqu'à 500 000 $ pour les contribuables mariés qui déposent conjointement. Et vous devez avoir maintenu la propriété comme votre résidence principale pendant au moins deux ans avant la vente.

3. Retour sur investissement potentiel

L'accession à la propriété n'est pas la stratégie d'investissement infaillible qu'elle était auparavant. Quiconque a acheté une propriété au début des années 2000 et a fini par vendre pour une perte majeure - ou, pire, a été saisi - peut en attester.

Cependant, l'autre option - dépenser de l'argent sur le loyer - n'a aucun potentiel d'investissement. La propriété, malgré son risque, porte au moins la possibilité d'un retour sur investissement.

Beaucoup de choses peuvent aider à améliorer vos chances d'obtenir un rendement sur votre achat de maison, y compris en profitant des taux d'intérêt historiquement bas et en achetant dans un endroit montante. Bien sûr, l'une des choses les plus importantes à retenir est que vous devez acheter une maison que vous pouvez vous permettre en premier lieu.

Le piège "House-Poor"

Des visions de comptoirs en granit et de baignoires à pattes dansent-elles dans votre tête? Selon l'endroit où vous êtes dans la vie, les caractéristiques de la maison idéale pourraient signifier quelque chose d'excellents districts scolaires à la proximité géographique d'un bar avec des offres spéciales happy hour.

Bien sûr, les grands placards, les planchers de bois franc, et l'espace de garage sont tous très bien, mais ils ne signifient absolument rien si vous payez pour eux vous laisse à plat à la fin de chaque mois. Les personnes qui vivent dans une «maison pauvre» consacrent un pourcentage disproportionné de leurs revenus aux coûts hypothécaires et aux coûts liés à l'habitation, ce qui leur laisse peu de revenus discrétionnaires. Imaginez-vous assis dans votre magnifique maison de 3000 pieds carrés mangeant des nouilles ramen tous les soirs et vous obtiendrez l'image.

Que vous ayez regardé trop d'épisodes de «Real Housewives» ou que vous essayiez simplement de suivre vos amis, il y a beaucoup de raisons pour lesquelles les gens dépassent les bornes lorsqu'ils achètent une maison. D'abord et avant tout, il y a une tendance commune à confondre l'achat d'une maison avec l'achat de la maison de vos rêves. La vérité est, cependant, une maison - que ce soit votre premier, deuxième ou troisième - ne doit pas être parfaite. Cela doit simplement convenir à vos objectifs aujourd'hui.

Coûts réels de l'achat d'une maison

Beaucoup de gens sous-estiment grossièrement le coût réel de l'achat d'une maison. Voici une liste de dépenses à garder à l'esprit.

1. Acompte

L'étalon-or pour un acompte est de 20% du prix d'achat. Pour une maison de 250 000 $, cela signifie dépenser plus de 50 000 $ en espèces.

Avant la récession, de nombreux prêteurs vous laissaient sortir avec un montant beaucoup plus petit, ou vous permettent d'encaisser votre versement initial dans vos paiements hypothécaires mensuels. Cependant, aujourd'hui, bien qu'il existe des exceptions, presque tous les prêteurs exigent une assurance hypothécaire privée (PMI) si vous faites un acompte de moins de 20% du prix d'achat.

La bonne chose à propos d'un acompte plus élevé est qu'il réduit le montant de la dette que vous prenez lors de l'achat d'une maison. Cela signifie moins d'intérêt et un meilleur ratio dette-revenu.

2. Coûts de clôture

Si vous effacez votre compte bancaire pour un acompte énorme, retenez votre souffle - parce qu'il y a plus. Vous êtes également prévu de vous présenter à la clôture avec un morceau supplémentaire d'argent pour couvrir certains coûts payables au prêteur et aux autres parties. Ces «coûts de clôture», associés à la logistique d'achat d'une maison, comprennent généralement l'assurance de titres, les frais de recherche de titres, d'évaluation, de souscription, d'enquête et de création de prêts.

Les acheteurs peuvent généralement s'attendre à payer entre 2% et 5% du prix d'achat d'une maison dans les coûts de clôture. Pour notre hypothétique maison de 250 000 $, cela se traduit entre 5 000 $ et 12 500 $. Parfois, les acheteurs peuvent négocier avec les vendeurs pour couvrir ces coûts, mais ce n'est pas quelque chose sur quoi vous devriez compter.

3. Paiement hypothécaire

Sauf si vous avez réussi à acheter votre maison avec de l'argent, vous devez composer avec un paiement hypothécaire chaque mois - et plusieurs facteurs contribuent à ce montant.

  • Principal . C'est le montant d'argent que vous avez emprunté pour financer votre maison. Avec une maison de 250 000 $, en supposant que vous ayez versé un acompte de 50 000 $, vous auriez dû 200 000 $ en capital.
  • Intérêt Les intérêts sont essentiellement les frais facturés par les prêteurs en échange des prêts qu'ils accordent aux propriétaires. Les taux d'intérêt hypothécaires fluctuent énormément, mais au moment de la rédaction de ce rapport, ils tournaient autour de 3, 7% pour un prêt fixe conventionnel de 30 ans, en supposant encore une mise de fonds de 20%.
  • Taxe foncière . Votre gouvernement local prélève des taxes sur votre propriété afin de couvrir le déneigement, l'entretien des rues, l'entretien des arbres, l'administration gouvernementale, la police, les pompiers et d'autres services municipaux. Les taxes foncières financent également les écoles publiques, les bibliothèques et les parcs. De nos jours, les prêteurs exigent généralement que les emprunteurs paient leurs impôts dans un compte séquestre. Plutôt que de forcer votre facture d'impôt foncier en vrac une fois par année, elle est décomposée en montants mensuels qui sont inclus dans votre paiement hypothécaire et déposés dans un compte distinct tenu par le prêteur. Lorsque votre impôt foncier vient à échéance, votre prêteur le paie pour vous en utilisant ces fonds. L'impôt foncier est calculé en pourcentage de la valeur de votre maison, et les taux varient considérablement selon l'emplacement. Alors que 1, 2% est une estimation commune (en arrondissant pour notre maison témoin, cela équivaut à 3000 $ par année), il est intéressant de noter que vous pouvez payer aussi peu que 0.18% en Louisiane, mais plus de 10 fois en traversant la frontière en Texas voisin.
  • Assurance Votre paiement hypothécaire peut également inclure l'assurance habitation qui, comme les paiements d'impôt foncier, est déposée dans un compte séquestre. Après avoir souscrit la police d'assurance d'un propriétaire, votre prêteur peut très probablement faire les paiements en votre nom. Les politiques des prêteurs varient cependant, alors assurez-vous que cela s'applique à votre situation. Différentes de l'assurance hypothécaire privée mentionnée ci-dessus, les polices d'assurance des propriétaires couvrent souvent le vol, le vandalisme, le feu et les dommages causés par les intempéries. Les inondations et les tremblements de terre ont tendance à être exclus des politiques standard. Pour une maison de 250 000 $, 1 500 $ est une estimation solide pour l'assurance habitation annuelle.
  • Assurance hypothécaire privée (PMI) . Comme mentionné précédemment, votre banque est susceptible d'exiger une assurance hypothécaire privée si vous effectuez un acompte de moins de 20%. Dans le cas où vous arrêtez de faire des paiements hypothécaires ou vous par défaut complètement, l'assurance hypothécaire privée aide à protéger le prêteur en couvrant votre obligation. PMI est souvent roulé dans votre écrou hypothécaire mensuel, bien que certains prêteurs permettent un paiement forfaitaire. PMI coûte entre 0, 5% et 1% du montant du prêt chaque année.

Pour résumer, ce qui suit représente un paiement hypothécaire mensuel sur l'échantillon de 250 000 $:

  • Principal et intérêts : 931, 31 $
  • Impôt foncier : 250, 00 $
  • Assurance de biens : 125, 00 $
  • Total : 1 306, 91 $

Ces chiffres supposent que vous avez effectué un acompte de 20%. Si ce n'est pas le cas, les coûts PMI doivent être pris en compte, ce qui serait de 1 250 à 2 500 $ par an dans ce scénario.

30 ans plus tard, après avoir remboursé votre prêt de 200 000 $, voici ce que vous aurez dépensé au total:

  • Principal : 200 000 $
  • Intérêt : 135 489, 29 $
  • Impôts fonciers : 90 000 $
  • Assurance : 45 000 $
  • Total : 470 489, 29 $

Ajoutez à cela vos frais de mise de fonds et de clôture de 50 000 $ et vous avez dépensé beaucoup plus que le double du prix d'achat initial de votre maison - et seulement si vous avez réussi à obtenir un bon taux d'intérêt.

Coûts de posséder une maison

Bien sûr, l'achat réel n'est que le début. Posséder et maintenir une maison apporte beaucoup de dépenses avec elle.

1. Utilitaires

Si vous avez déjà loué, vous êtes probablement habitué aux factures de services publics. Cependant, il y a des chances que certains d'entre eux aient été intégrés dans votre loyer mensuel. En tant que propriétaire, vous devez payer pour tout ce qui suit:

  • Chaleur
  • Électricité
  • Gaz
  • Égout
  • Eau
  • Poubelle et recyclage
  • Au choix tels que le câble et Internet

2. Maintenance

Beaucoup de choses peuvent mal se passer avec une maison. La fournaise peut exploser, le chauffe-eau peut tomber en panne, les tuyaux peuvent éclater, un système de chauffage, de ventilation et de climatisation peut devenir détraqué et votre système électrique peut ne pas être conforme au code. De plus, votre toit pourrait fuir, votre cheminée pourrait se fissurer, votre isolation pourrait être insuffisante, et votre tout-petit pourrait dessiner partout sur les murs dans le marqueur permanent.

En tant que locataire, vous appelez simplement votre propriétaire lorsque quelque chose tombe en panne ou tourne mal. Mais quand vous possédez, la balle s'arrête avec vous.

L'assurance habitation est une solution à ces problèmes potentiels, mais elle ne couvre pas l'entretien courant, les moisissures, les refoulements d'égout ou les termites, par exemple. De plus, même si vous avez une assurance, vous finirez par payer une franchise lorsque vous faites une réclamation, et vos taux peuvent augmenter en conséquence. Pour se prémunir contre toutes les difficultés, tout le monde devrait conserver une importante réserve de trésorerie pour couvrir les frais d'entretien supplémentaires, à la fois routiniers et imprévus.

Calculer combien vous pouvez vous permettre

Ces chiffres sont intimidants, oui, mais il est important d'absorber les réalités de l'accession à la propriété et de faire en sorte que vous achetiez une maison qui n'élargit pas votre budget. La question à se poser alors est de savoir comment vous assurer un prix d'achat raisonnable pour votre niveau de revenu?

Nous savons que l'échantillon de 250 000 $ coûte un peu plus de 1 300 $ par mois après les premiers acomptes et frais de clôture - sans compter les services publics et la maintenance. La majorité des experts financiers recommandent - et de nombreux prêteurs exigent - que vos coûts de logement ne dépassent pas 28% de votre revenu mensuel brut. Ces coûts comprennent le principal et les intérêts de l'hypothèque, plus les taxes et les assurances.

Pour notre maison témoin, vous auriez besoin d'un revenu annuel d'environ 56 000 $ pour atteindre ces 28%. Et, bien sûr, 28% est un nombre maximum recommandé pour le ratio d'endettement du logement (HDTI). Vous pouvez être beaucoup plus à l'aise - c'est-à-dire moins «pauvre» - si vous pouvez gérer 20% à 25% du HDTI. Vous auriez besoin d'un revenu annuel de près de 63 000 $ pour avoir un HDTI de 25% pour une maison de 250 000 $. À 20%, et votre revenu devrait être d'environ 79 000 $ pour un HDTI de 20% sur la même maison.

En regardant sous un angle différent, le tableau suivant montre approximativement ce qu'un acheteur peut se permettre à différents niveaux de revenu annuel. Bien sûr, il s'agit d'estimations approximatives - les coûts varient selon l'emplacement et les taux d'intérêt changent quotidiennement.

Revenu annuel: 30 000 $

  • 28% HDTI: prix d'achat de 118 000 $
  • 25% HDTI: prix d'achat de 104 000 $
  • 20% HDTI: prix d'achat de 82 000 $

Revenu annuel: 50 000 $

  • 28% HDTI: 220 000 $ prix d'achat
  • 25% HDTI: 193 000 $ de prix d'achat
  • 20% HDTI: prix d'achat de 150 000 $

Revenu annuel: 70 000 $

  • 28% HDTI: prix d'achat de 310 000 $
  • 25% HDTI: prix d'achat de 281 000 $
  • 20% HDTI: 220 000 $ prix d'achat

Revenu annuel: 90 000 $

  • 28% HDTI: prix d'achat de 414 000 $
  • 25% HDTI: prix d'achat de 368 000 $
  • 20% HDTI: prix d'achat de 291 000 $

Si vous pouvez vous en sortir avec moins de 20% de HDTI, alors faites-le.

Pour la plupart des gens, les coûts de logement ne sont pas la seule dette. C'est la raison pour laquelle les ratios d'endettement total (DTI) prennent en compte toutes les dettes mensuelles récurrentes. Ceux-ci comprennent les paiements de voiture, les prêts étudiants, les pensions alimentaires pour enfants ou les paiements de pension alimentaire, et les paiements mensuels minimum par carte de crédit. Vous ne voulez pas que votre dette totale dépasse 36% de votre revenu brut.

Si vous n'avez actuellement aucune dette, vous pouvez vous en sortir plus facilement en serrant la partie supérieure du pourcentage d'endettement recommandé. Cependant, si vous jonglez avec un prêt automobile, un prêt étudiant et le remboursement de cartes de crédit, vous devez vous éloigner du ratio de 28%.

Dernier mot

L'accession à la propriété est coûteuse - même dans les meilleures circonstances. Il est essentiel que vous soyez réaliste quant à ce que vous et votre famille pouvez facilement vous permettre. Assurez-vous que vous pouvez facilement effectuer vos paiements mensuels tout en gardant de l'argent pour vos déplacements, vos vêtements et vos dîners occasionnels qui ne sortent pas d'un four à micro-ondes. Si vous approchez la propriété prudemment, pas impulsivement, vous vous mettez en position de prendre une sage décision.

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