En dépit de transactions immobilières incroyables dans certains marchés d'acheteurs, il y a beaucoup d'avantages à louer plutôt qu'à acheter. Dans la plupart des cas, les locataires bénéficient de plus de flexibilité et de mobilité; ils évitent également la responsabilité des projets d'entretien, de réparation et de rénovation dans lesquels les propriétaires (et les propriétaires) sont tenus d'investir.
Mais les locataires font face à un désavantage apparent: Ils ne sont pas admissibles à l'assurance des propriétaires. Toutefois, grâce à l'assurance des locataires, ce n'est pas un gros problème, car il offre de nombreux avantages de l'assurance habitation, y compris la protection de la responsabilité personnelle et la couverture des biens endommagés, détruits ou volés. Pour les personnes qui ne possèdent pas de maison, l'assurance des locataires est la réponse à l'assurance des propriétaires.
Si vous vous demandez si votre situation de vie actuelle justifie l'assurance des locataires, il est important de considérer les avantages, les inconvénients et les faits peu connus.
Lorsque vous entendez le terme «assurance des locataires», vous envisagez probablement une politique qui vous rembourse les biens matériels perdus, endommagés, détruits ou volés dans les limites de votre appartement. C'est certainement une fonction clé de l'assurance des locataires, mais ce n'est pas tout ce que cela implique. Presque tous les locataires qui souscrivent une assurance détiennent une «police d'assurance de contenu» qui couvre (à quelques exceptions près) votre téléviseur, chaîne stéréo, ordinateur, meubles et autres objets de valeur qui restent dans votre logement locatif. L'assurance de contenu couvre également les articles que vous conservez dans votre voiture, à condition que le véhicule soit immatriculé à votre nom et à votre adresse. Si votre voiture est cambriolée pendant la nuit, pendant que vous êtes hors de la ville, ou au cours d'un repas tranquille dans votre restaurant préféré, vous pouvez être remboursé pour le vol de tous les articles couverts à l'intérieur.
L'assurance locataire vous protège également contre les problèmes de responsabilité qui peuvent survenir au cours de votre location. Si un client subit une blessure lors d'une chute ou à la suite d'une sorte d'accident à la maison - comme une brûlure d'huile de cuisson chaude ou un choc électrique - la couverture de responsabilité de votre police d'assurance locataire peut couvrir le coût d'une poursuite éventuelle et / ou les frais médicaux du client.
De même, votre police peut couvrir le coût de l'incendie ou des dégâts d'eau subis par d'autres locataires de votre immeuble en raison d'une plomberie défectueuse, d'un câblage désuet, d'un plancher qui fuit et d'autres dangers provenant de votre unité. Enfin, votre police devrait couvrir - ou devrait au moins vous permettre de couvrir - les frais de réinstallation et de subsistance temporaires que vous pourriez encourir si votre appartement devenait inhabitable en raison d'un incendie, d'une inondation ou d'un dommage structurel.
Les chances sont bonnes que votre appartement n'est pas la seule chose que vous souhaitez protéger. Par exemple, si vous possédez une voiture, vous êtes légalement obligé d'y souscrire une assurance. Ces jours-ci, vous devez également détenir un certain type de police d'assurance santé. Selon votre âge et votre situation familiale, vous pourriez aussi avoir une assurance-vie. Et si vous possédez des objets particulièrement précieux comme des bijoux précieux ou des œuvres d'art originales, vous aurez peut-être besoin de polices personnalisées pour les couvrir.
Les bonnes nouvelles sont que l'assurance des locataires peut être (et est souvent) associée à d'autres types d'assurance à un rabais important. Pratiquement tous les grands assureurs offrent un rabais multi-politique, qui est un rabais de prime pour le transport de plus d'une police d'assurance avec la même entreprise. Puisque de nombreux locataires possèdent également des voitures, il est particulièrement populaire pour les locataires de regrouper les polices de location avec les polices d'assurance automobile. Les remises peuvent être impressionnantes: par exemple, Esurance offre une réduction de 30% sur les polices groupées locataire-auto. D'autres assureurs offrent des remises similaires au cas par cas.
Voici un scénario: Vous rentrez à la maison du travail, impatient d'une soirée relaxante de manger à emporter et de regarder Netflix. Mais en approchant de votre immeuble, vous réalisez que quelque chose ne va pas. Des camions de pompiers et des voitures de police entourent l'entrée, et un mince nuage de fumée s'élève de son toit.
Finalement, les enquêteurs déterminent qu'un circuit vieux de plusieurs décennies a court-circuité, déclenchant une réaction en chaîne le long d'un vieux câblage défectueux qui a provoqué un incendie sur votre plancher. Le bâtiment n'est pas détruit, mais votre appartement a été brutalisé par la fumée et la chaleur. Vos appareils électroniques sont inutiles et vos meubles sont irrémédiablement endommagés.
Il est temps de mettre votre vie en attente? Pas si vous avez une assurance locataire. Même si cet incident est clairement la faute de votre propriétaire, vous devrez assumer le coût du remplacement de vos biens endommagés sans assurance suffisante pour les locataires. Bien que la politique de votre propriétaire couvre les composants structuraux et les appareils de l'unité (et les meubles, si l'endroit est fourni), il ne s'étend pas à tout ce que vous possédez.
L'assurance locataire couvre le coût du remplacement des biens et de l'équipement de tous les jours, mais elle est toujours assortie d'une limite de couverture (5 000 $ ou 500 000 $) et ne couvre généralement pas les biens nouveaux ou précieux. Par exemple, si vous stockez plusieurs bijoux dans votre appartement, la politique de votre locataire pourrait ne pas le couvrir (même une vieille bague de fiançailles normale pourrait ne pas correspondre à la facture). Si vous avez des collections complètes de disques, d'équipement stéréo, de chaussures, d'œuvres d'art, et même de livres rares, vous pourriez aussi ne pas avoir de chance.
Vous pouvez toujours couvrir ces articles, mais cela vous coûtera. Regardez dans l'achat d'un avenant - une police supplémentaire qui couvre des articles spécifiques et apparaît sur votre police principale comme une ligne distincte - ou une assurance spécialisée pour les articles de grande valeur. Par exemple, Allstate offre une «assurance de biens de grande valeur» qui vous permet de dépasser sa limite de garantie de 1 000 $ par pièce de bijoux et de 2 500 $ pour tout l'équipement électronique. Il vous permet également de regrouper plusieurs articles de grande valeur, tels que des bijoux, dans un seul groupe, ou de souscrire une couverture de biens personnels programmée qui détaille vos primes pour des biens spécifiques.
Si vous avez déjà été impliqué dans un accident de voiture qui n'était pas couvert par votre police d'assurance automobile, vous savez que le simple fait de souscrire une assurance ne vous libère pas inconditionnellement de toute responsabilité financière ou personnelle. Selon la taille de votre franchise, vous devez effectuer certains paiements avant que votre couverture ne soit prise en charge. De plus, dans le cas de l'assurance automobile, votre police peut n'inclure que la couverture de responsabilité personnelle qui vous protège en cas de poursuite. ; Si vous ne bénéficiez pas d'une couverture complète, vous pourriez être tenu responsable de tous les coûts liés aux dommages causés au verre de votre véhicule, aux collisions avec des animaux sauvages et à d'autres dépenses importantes. Par conséquent, avant de souscrire votre police d'assurance locataire - et aussi longtemps que vous la gardez - vous devez déployer des efforts pour maximiser les chances qu'elle vous offrira le moment venu.
Tout d'abord, cela nécessite un examen attentif de vos limites de couverture et des exclusions. Selon le site Web d'Esurance, le locataire moyen possède des biens personnels d'une valeur de l'ordre de 20 000 $. Si vous êtes «moyen» à cet égard, vous aurez besoin d'au moins autant de couverture pour vous protéger contre une perte totale, et il pourrait être judicieux de souscrire une couverture supplémentaire si vous prévoyez faire d'importants achats dans un proche avenir. . Comme indiqué ci-dessus, il est également important de respecter les limites de couverture pour des catégories de produits spécifiques. L'électronique, les bijoux et les collections rares se distinguent ici: pour minimiser le coût d'un avenant ou d'une police complémentaire (en bénéficiant de remises groupées), achetez-le en même temps et par le même assureur que votre police d'assurance locataire principale.
Il est également essentiel de comprendre ce que l'assurance des locataires ne couvre pas . À l'instar de l'assurance habitation, la couverture locative est peu encourageante en ce qui concerne les dommages causés par les inondations et les problèmes d'égouts. Si vous vivez dans une région sujette aux inondations provenant d'une source naturelle telle qu'une rivière ou un océan, demandez à votre assureur si vous seriez couvert en cas d'inondation; sinon, se pencher sur les polices d'assurance supplémentaires contre les inondations, qui peuvent être subventionnées par des programmes d'État ou fédéraux.
Si vous occupez un appartement situé au rez-de-chaussée ou au sous-sol et qui est sujet aux inondations ou aux dommages causés par les refoulements d'égouts, la politique de votre locataire pourrait ne pas couvrir les frais de nettoyage connexes. Votre assureur devrait offrir une couverture supplémentaire «d'égout et de drain».
Enfin, lorsque vous souscrivez votre police d'assurance locataire, vous devez choisir entre une police "valeur de remplacement" et une police "valeur réelle". Dans le cas d'une réclamation acceptée, la première vous rembourse la valeur de chaque article perdu ou détruit au moment de l'achat, ce qui rend d'autant plus important l'enregistrement de vos reçus. Ce dernier, quant à lui, vous rembourse la valeur dépréciée de chaque article. Les calculs d'amortissement sont complexes et donc difficiles à généraliser, mais les appareils électroniques tels que les ordinateurs et les téléviseurs tendent à perdre la plupart de leur valeur en trois à cinq ans. Les articles plus durables comme les canapés, les tables et les bijoux peuvent conserver leur valeur plus longtemps.
Bien que les politiques de valeur de rachat soient nettement moins chères que les polices de valeur de remplacement, elles ne couvrent pas le coût réel du remplacement des biens de valeur. Si vous êtes un utilisateur avide d'électronique ou un collectionneur d'articles rares et difficiles à évaluer, il peut être intéressant d'investir dans une politique de valeur de remplacement.
Comme indiqué, les polices d'assurance de location viennent avec des limites de couverture. Avec la plupart des assureurs offrant des polices de 100 000 $ ou plus, il est probable que vous serez en mesure de trouver une couverture suffisante. C'est vraiment une question de ce que vous êtes prêt à payer. Vous pouvez réduire vos primes mensuelles en acceptant une franchise plus élevée - le montant que vous devez payer de votre poche avant que votre couverture entre en vigueur - mais cela diminue l'efficacité de la police. Et encore, les politiques standard peuvent ne pas couvrir les articles de grande valeur, tels que des anneaux de 5000 $ et des systèmes stéréo de 10 000 $. Le coût des coureurs ou de la protection de la propriété programmée peut s'additionner rapidement.
Votre profil personnel et financier peut entraîner des coûts supplémentaires: Les locataires qui ont des scores de crédit solides (650 et plus) paient généralement moins pour des polices comparables que ceux qui ont des scores sous-optimaux. Et, en fin de compte, votre remboursement pour une réclamation spécifique peut déclencher des événements qui ne sont pas entièrement sous votre contrôle.
Pour réduire les paiements à long terme, de nombreuses compagnies d'assurance placent un plafond ou une limite de temps sur les remboursements pour les frais de subsistance temporaires. S'il faut attendre quatre mois après un incendie pour que votre appartement redevienne habitable et que votre police d'assurance locataire ne couvre que les frais de réinstallation pendant deux mois, vous devrez payer de l'argent pour les deux autres. En d'autres termes, il est probablement préférable de supposer que votre police d'assurance locataire ne couvrira pas toutes les dépenses qui découlent d'une circonstance malheureuse.
Ce n'est pas toujours utile de voir les choses en noir et blanc. Ces considérations ne sont pas nécessairement des «avantages» ou des «inconvénients», mais elles sont essentielles à garder à l'esprit.
De nombreux locataires achètent une assurance de contenu et une assurance responsabilité civile dans le cadre d'un forfait complet. Si vous êtes vraiment sérieux au sujet du contrôle des coûts de votre politique, cependant, vous pouvez acheter chacun séparément. Que vous puissiez le faire dépend de la valeur de vos biens et de la manière dont vous utilisez votre espace de vie.
Si vous vivez dans un bâtiment moderne et bien entretenu et que vous possédez beaucoup d'objets de valeur, mais que vous n'organisez pas de fêtes ou de rassemblements sur une base régulière, vous pouvez souhaiter obtenir une police de contenu uniquement. Cela ne vous protégera pas contre les frais de responsabilité tels que les frais médicaux des clients blessés ou les dégâts d'eau qui proviennent de votre appartement et se propageront à d'autres unités, mais le compromis peut être utile si vous estimez que de tels incidents sont improbables.
Si vous vivez dans un immeuble plus ancien et mal entretenu et que vous accueillez souvent des réunions, mais que vous ne possédez pas beaucoup d'objets de valeur, vous pourriez être un bon candidat pour une police d'assurance responsabilité civile uniquement. Dans les deux cas, il est préférable de parler à un représentant de votre compagnie d'assurance avant d'appuyer sur une politique incomplète.
Les locateurs ont généralement des polices d'assurance qui couvrent les composantes structurelles, l'infrastructure et certains éléments de responsabilité de leurs propriétés. Mais cette couverture ne s'étend pas aux possessions des locataires ni à la responsabilité personnelle.
Certains propriétaires ont commencé à exiger de leurs locataires d'avoir des polices d'assurance locataires. Aucune loi ne les empêche de le faire, bien que l'exigence doit être explicitement énoncée - avec les exigences minimales acceptables pour la police d'assurance elle-même - dans un bail signé et daté. Si votre propriétaire n'accepte pas de renouveler votre bail à moins d'obtenir une couverture, vous devrez peut-être franchir le pas.
Le coût moyen d'une police d'assurance locataire qui manque d'avenants de grande valeur ou de couverture prévue n'est pas exorbitant. Si vous vivez dans une ville ou une région où les taux de criminalité sont supérieurs à la moyenne, vos primes seront un peu plus élevées que celles d'une police comparable dans une zone à faible taux de criminalité. Idem pour les primes sur les politiques dans les zones sujettes à des événements météorologiques catastrophiques tels que les ouragans, les inondations, les tornades et les incendies de forêt.
Si votre appartement est situé dans une zone particulièrement vulnérable - par exemple, le long de la côte du golfe ou sur la plaine inondable d'une grande rivière, vous devrez peut-être acheter un surfeur qui couvrira les dommages causés par les intempéries, les dommages causés par le vent et d'autres occurrences Les zones de défaillance sont également chères, mais elles peuvent être gérées par des agences dédiées, gérées par l'État, qui offrent des politiques «abordables». Par exemple, la California Earthquake Authority offre des politiques «catastrophiques» qui couvrent les pertes liées aux tremblements graves. Si vous vivez dans la région de LA Basin ou dans la région de la baie, vous pourriez avoir affaire à un assureur privé pour vos besoins d'assurance «réguliers» des locataires et à l'ACE pour la couverture supplémentaire des tremblements de terre.
Avant de valider votre police, cataloguez méticuleusement le contenu de votre appartement. Vous devez de toute façon fournir à votre assureur une comptabilité approximative de ces contenus, mais un examen plus détaillé est essentiel pour vos propres dossiers.
Photographier chaque élément de valeur que vous possédez lorsque votre politique entre en vigueur; dans la mesure du possible, enregistrez également les reçus d'achat pour chaque article. Faites-le pour chaque gros achat que vous faites après l'entrée en vigueur de votre politique. Effectuez des sauvegardes numériques / en nuage de ces photos et enregistrez vos reçus dans un coffre ou une boîte ignifugée. Cela semble exagéré, mais c'est un investissement relativement petit qui peut augmenter considérablement la probabilité que votre demande soit acceptée.
Considérant que les propriétaires avec des prêts hypothécaires actifs sont généralement tenus d'assurer leurs biens, les locataires avec des baux actifs ne font face à un tel mandat. Il s'ensuit que l'assurance des locataires n'est pas aussi répandue - au moins sur une base par habitant - que l'assurance des propriétaires. Au lieu de souscrire des polices d'assurance locatives séparées ou groupées, les locataires responsables - en particulier ceux qui prévoient louer à long terme ou qui ont accumulé des biens précieux - peuvent choisir de constituer un fonds d'urgence suffisant pour couvrir le coût du remplacement de leur logement.
Cette ligne de conduite vous convient-elle? Ça dépend. Tout d'abord, il est important de se rappeler que vous pouvez vous isoler de certains types de risques - notamment la responsabilité des malheurs qui frappent vos invités, les préposés à l'entretien et les autres locataires de votre immeuble - sans assurer tous vos biens personnels.
Vous pouvez (et devriez souvent) souscrire une assurance responsabilité séparément de l'assurance de contenu. Bien qu'il puisse vous être difficile de justifier financièrement votre assurance de contenu (par opposition à un fonds d'urgence généreux et bien géré), il est plus difficile de vous opposer aux avantages de la couverture de base de votre appartement. Pour les débutants, les coûts de responsabilité non protégés peuvent rapidement échapper à tout contrôle - si un invité blessé doit rester à l'hôpital pendant la nuit, vous pouvez facilement consulter une facture médicale à cinq chiffres.
Peu importe à quel point votre relation avec l'invité blessé est étroite, vous ne devriez pas compter sur de bonnes grâces pour vous protéger d'une action en justice. Quand il s'agit de la responsabilité, les clients amicaux sont le moindre de vos soucis.
Si vous ou votre propriétaire appelez un entrepreneur ou un professionnel de service à votre appartement pour résoudre un problème d'électricité, de plomberie, de CVCA ou de structure, vous pourriez être tenu responsable de tout accident: blessures graves, blessures par piqûres ou électrocution. - qui leur arrive au cours de leur travail. Vous serez également responsable envers les voisins qui subissent des dommages matériels ou des blessures à la suite d'un danger qui provient de votre appartement.
Selon Assurant, une compagnie d'assurance de biens, le coût moyen national d'une police d'assurance de locataire de responsabilité limitée avec une limite de couverture de 100 000 $ est d'environ 11 $ par mois, ou 132 $ par année. Même si vous adoptez cette politique pendant une décennie, dépensant un peu plus de 1 300 dollars, vous paierez beaucoup moins - probablement un ordre de grandeur inférieur - que vous ne régleriez un différend juridique pour un seul séjour hospitalier de nuit pour lequel vous ' re trouvé responsable.
Le coût moyen d'une police d'assurance locative «typique» - que les agents indépendants d'assurance et les courtiers d'Amérique définissent comme 30 000 $ de propriété / couverture de contenu, et 100 000 $ de couverture de responsabilité - est d'environ 145 $ par année. Le coût moyen de toutes les polices d'assurance des locataires, une catégorie qui comprend des politiques avec des limites de couverture beaucoup plus élevées, est d'environ 185 $ par année.
Dans les États à faible criminalité qui ne sont pas exposés à des phénomènes météorologiques catastrophiques, tels que les Dakota et le Minnesota, les primes peuvent être inférieures de 30% à la moyenne nationale. Dans les zones plus «dangereuses» de la côte ouest et de la côte du golfe du Mexique, les primes peuvent dépasser la moyenne de 20% à 30%.
Lorsque l'alternative est une perte totale de meubles, de vêtements et d'appareils électroniques d'une valeur collective de milliers ou de dizaines de milliers de dollars, payer 185 $ par année - ou 1 850 $ sur 10 ans, ou 3 700 $ sur 20, avant l'inflation - -brainer. Cependant, ce chiffre global est un peu décevant en raison de facteurs tels que la franchise de votre police et les limites de couverture.
Lorsque vous comparez les coûts et les avantages de l'achat d'une couverture de contenu, il est utile de répartir vos options dans ces catégories larges mais bien définies:
Si vous êtes prêt et en mesure de payer pour une police de premier rang - avec ou sans avenants et assurance complémentaire - qui est suffisante pour remplacer tous vos biens, il peut être plus judicieux de regrouper votre couverture de responsabilité et de contenu dans un paquet unique. Si vous ne possédez pas beaucoup d'équipement ou d'accessoires coûteux, il peut être préférable de renoncer à l'assurance du contenu, d'acheter une police d'assurance responsabilité civile uniquement et d'utiliser un fonds d'urgence pour couvrir le coût des articles perdus, endommagés ou volés. base nécessaire. Mais la décision finale devrait être prise après un examen attentif de votre situation et de vos priorités.
Une autre option pour la couverture de contenu est de démarrer ou d'augmenter un fonds d'urgence qui est spécifiquement réservé pour les dépenses imprévues liées à votre appartement et son contenu. Vous pourriez le faire au lieu d'acheter l'assurance du locataire, les primes allant essentiellement vers votre fonds au lieu de l'assurance. Cependant, vous ne voulez vraiment pas renoncer à la couverture de responsabilité ou essayer d'épargner pour vous-même compte tenu des coûts impliqués avec les factures médicales et / ou des poursuites potentielles.
Tout fonds d'urgence devrait être détenu dans un compte d'épargne FDIC-assuré à partir de laquelle vous êtes autorisé à faire des retraits à votre discrétion. Alors qu'il pourrait être tentant de rechercher des rendements plus élevés sur votre «investissement», la liquidité est un aspect crucial de votre réserve d'urgence. L'un des avantages d'un fonds d'urgence est que vos fonds ne sont pas limités à une urgence d'appartement, mais peuvent également être prêts pour d'autres urgences.
Cependant, accumuler un montant pour couvrir le coût de remplacement de votre contenu peut prendre des années. Si vous décidez de vous passer de la couverture du contenu, assurez-vous que vous êtes en mesure d'accepter le risque inhérent à la découverte de vos biens non essentiels.
Une autre option consiste à demander à votre assureur de n'assurer que vos objets les plus précieux tels que votre ordinateur, votre téléphone portable ou votre tablette. Cette couverture est souvent extrêmement abordable.
Pour certains locataires, l'assurance des locataires est un outil utile qui peut accélérer le recouvrement d'un incident malheureux et réduire l'impact financier du vol, des dommages matériels et de la responsabilité. Pour d'autres, il peut être moins utile qu'un fonds d'urgence stable et bien géré qui est spécifiquement affecté à des fins similaires.
En fin de compte, votre choix d'obtenir une assurance locataire est une assurance personnelle qui dépend de la nature et de la valeur des biens de votre appartement, ainsi que de votre perception de l'exposition aux problèmes de responsabilité. Si vous avez déjà d'importantes économies ou un fonds d'urgence solide, vous pourriez bien vous en passer. Là encore, il ne fait jamais de mal de demander des devis auprès d'assureurs de bonne réputation - surtout si vous cherchez à regrouper votre police d'assurance locataire avec des politiques supplémentaires.
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