Acheter une propriété et la louer aux locataires peut fournir un flux de revenu sain aux investisseurs volontaires pour une très longue période. Mais peu importe le type de propriété que vous achetez - commercial ou résidentiel, unifamiliale ou multi-unités - les tracas et les maux de tête sont inévitables. Il faut beaucoup de patience et de travail pour trouver les bons locataires, entretenir la propriété et agir de façon responsable en tant que propriétaire.
À moins que posséder et gérer des propriétés locatives soit un travail à temps plein pour vous, ou que vous le vouliez, considérez une firme de gestion immobilière pour simplifier vos fonctions de locateur. Mais avant de signer avec un, assurez-vous de bien considérer les avantages et les inconvénients de la gestion de votre propre propriété par rapport à déléguer des tâches à une société de gestion dédiée.
Les responsabilités qui accompagnent la gestion des biens comprennent le contrôle des antécédents de crédit et des antécédents des demandeurs, l'établissement des baux et le traitement des loyers, le maintien des dossiers fiscaux et juridiques et le traitement des problèmes d'entretien et des plaintes. Selon la taille de votre propriété, ces tâches peuvent à elles seules constituer plus qu'un travail à temps plein.
Chaque propriétaire doit décider si les tâches requises pour la gestion immobilière sont mieux adaptées à une entreprise dédiée ou manipulées de première main. La première chose à considérer est de savoir si vous avez le temps et l'expertise pour gérer votre propre propriété. Êtes-vous à l'aise de faire des tâches de bricoleur de base (ou connaissez-vous quelqu'un de fiable qui est)? Connaissez-vous un électricien et un plombier fiables qui offrent un service le jour même? Cela vous dérange-t-il d'être disponible 24 heures sur 24 et 7 jours sur 7 pour régler les problèmes qui surviennent inévitablement? Êtes-vous à l'aise de confronter les locataires à des plaintes ou à des retards de paiement? Ou préféreriez-vous dépenser l'argent pour libérer votre temps en déléguant ces responsabilités et d'autres?
Bien que l'embauche d'une société de gestion immobilière puisse éliminer les appels téléphoniques après les heures de bureau et atténuer les tracas quotidiens, rien ne vous libère jamais complètement des responsabilités de gestion tant que vous possédez la propriété. Certains problèmes d'entretien (comme déterminer s'il faut réparer un ancien lave-vaisselle ou le remplacer par un nouveau) vous obligeront à évaluer la situation et à déterminer comment procéder. De plus, certains problèmes locatifs (tels que l'expulsion) auront besoin de votre attention.
Si vous êtes à la recherche d'une firme pour prendre soin de vos soucis, vous allez être déçu - mais si vous voulez de l'aide pour alléger la charge, une bonne entreprise de gestion de biens offre une gamme de services utiles.
Une grande partie de ce que fait une entreprise de gestion immobilière (ou un propriétaire) est de traiter avec les locataires au jour le jour. Les responsabilités comprennent la publicité des unités ouvertes, l'interview et le dépistage des locataires potentiels, l'établissement des baux, le traitement des déménagements, le traitement des plaintes, la perception des loyers, la gestion des retards de paiement et, dans les pires scénarios, la gestion des expulsions. Les sociétés de gestion immobilière devraient connaître les aspects juridiques de la relation propriétaire-locataire, ce qui comprend la compréhension des droits de chaque partie et la façon de procéder légalement en cas de problème.
Pour certains, l'un des meilleurs aspects de l'embauche d'une société de gestion immobilière est qu'elle gère une bonne partie de la paperasserie nécessaire. Une entreprise peut vous décharger de la recherche et de la sélection des locataires, de la vérification des rapports de solvabilité, de la vérification des antécédents, de l'établissement des contrats de location et de la facturation et de la comptabilisation du loyer mensuel. De plus, si vous offrez un logement subventionné, vous savez qu'il faut maintenir une bonne quantité de documents supplémentaires.
Si vous ne possédez qu'un ou deux logements locatifs avec des locataires à long terme, la paperasserie ne devrait pas prendre plus de quelques heures par mois et ne devrait pas occuper plus d'un tiroir d'un classeur. Toutefois, si vous possédez un immeuble entier avec un taux de rotation élevé, cet engagement de volume et de temps peut s'additionner rapidement.
Bien sûr, même avec l'aide d'une société de gestion, vous êtes toujours responsable de conserver un dossier des documents relatifs aux taxes, aux assurances et aux factures hypothécaires - sans oublier les reçus de la société de gestion immobilière elle-même. Cependant, la réduction de la paperasserie peut valoir les frais exigés.
Si votre bâtiment a un nouveau toit et un nouveau chauffe-eau, il est raisonnable de penser que vous ne serez pas appelé à faire des réparations aussi souvent que vous le feriez pour une vieille propriété avec des caractéristiques plus anciennes. Si le toit et la plomberie sont vieux, les plinthes se décollent, et la structure physique de l'unité a connu des jours meilleurs, vous pourriez faire face à des appels fréquents et des factures de réparation coûteuses.
En tant que propriétaire, vous ne possédez pas seulement une maison ou un bâtiment - vous êtes également propriétaire de la terre sur laquelle il est assis. En plus de la réparation et l'entretien des bâtiments et des unités individuelles, vous devez consacrer des ressources pour s'assurer que le terrain est attrayant et bien entretenu. Cela peut signifier la plantation et l'entretien de parterres de fleurs, la réparation de sentiers, le fauchage de pelouses et l'installation de systèmes de gicleurs d'herbe, entre autres tâches.
Vous pouvez autoriser la société de gestion à effectuer des réparations sous un certain montant en dollars à sa discrétion, mais vous aurez toujours besoin d'effectuer des réparations plus importantes et plus coûteuses. Votre décision d'embaucher une société de gestion dépend de la façon dont vous voulez être impliqué et de la disponibilité immédiate que vous souhaitez donner à vos locataires.
Alors que le coût est une préoccupation majeure dans les contrats avec une entreprise pour gérer votre propriété, ce n'est pas la seule chose à considérer.
Bien que les prix varient d'une entreprise à l'autre et dépendent largement de la région du pays où vous vous trouvez, vous pouvez vous attendre à payer une entreprise de gestion immobilière de 8% à 12% du loyer mensuel, selon All Property Management. Cependant, ManageMyProperty.com met ce chiffre de 4% à 12% "en fonction du nombre de propriétés dont vous avez besoin, du nombre d'unités dans chaque propriété, de l'emplacement et de l'état de la propriété, et surtout, des services inclus »Il cite également le type de propriété comme un grand facteur déterminant. De plus, des frais de 80% à 100% d'un mois de loyer pour «l'achat d'un locataire» pourraient vous être facturés, selon Eric Lansing, agent immobilier, à propos de Zillow.
Toutes les structures de prix ne sont pas identiques. Certaines entreprises peuvent facturer un taux fixe par mois - qui varie encore selon la zone, les fonctions exercées et la valeur totale de la location - tandis que d'autres facturent un taux en pourcentage, comme indiqué ci-dessus. Le prix peut également fluctuer en fonction de la taille et du nombre de propriétés que vous possédez. Par exemple, si vous possédez plusieurs immeubles d'habitation, vous pourriez obtenir une réduction «en bloc» qu'une personne ayant une seule maison ou un appartement pourrait ne pas recevoir.
Habituellement, un locateur signe une entente avec une société de gestion immobilière pour une certaine durée - 12 ou 24 mois, par exemple - avec une option de renouvellement. Des contrats peuvent être établis de manière à ce qu'ils se renouvellent automatiquement si aucune des parties ne s'y oppose. Les clauses de résiliation permettent une résiliation anticipée si la société de gestion immobilière est en violation du contrat de quelque manière que ce soit.
Assurez-vous d'établir exactement quels services d'entretien sont inclus avec vos frais. Il se peut que certains frais de main-d'œuvre soient inclus dans votre forfait mensuel ou votre pourcentage (par exemple, remplacement des plaques d'interrupteurs d'éclairage et remplacement des poignées de robinet) tandis que d'autres sont facturés individuellement (remplacement des vitres cassées et installation de nouveaux puits).
Peu importe, tout devrait être clairement indiqué dans votre contrat. Gardez à l'esprit que ces frais peuvent vous obliger à augmenter votre taux de location, ce qui pourrait compliquer la recherche et la garde des locataires.
Et rappelez-vous, les frais de gestion de la propriété peuvent être négociables. En fonction de ce que vous êtes prêt à payer, vous pourrez peut-être obtenir un prix inférieur en sacrifiant certains services et en les manipulant vous-même.
Si vous transformez une résidence principale en une propriété locative, assurez-vous de consulter votre fournisseur d'assurance pour vous assurer que votre police est adéquate. Vous avez besoin d'une assurance propriétaire qui peut vous couvrir adéquatement en cas d'incendie, de vandalisme, d'inondation ou de toute autre mésaventure. Et n'oubliez pas que même si vous déléguez des tâches à une entreprise extérieure, la responsabilité en tant que propriétaire vous appartient en fin de compte. En fait, les contrats avec les sociétés de gestion immobilière stipulent généralement que si des poursuites sont intentées en fonction du travail du gestionnaire, le propriétaire paie tous les frais juridiques et tous les dommages connexes. Alors, choisissez avec qui vous faites des affaires avec sagesse, et gardez toujours un œil sur les choses - peu importe à quel point vous voudriez être.
Avez-vous envisagé d'embaucher une société de gestion immobilière?
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