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6 options si vous devez déménager et ne pouvez pas vendre votre maison


En juin 2010, mon mari et moi avons déménagé de Columbus, Ohio, à Lafayette, Indiana, pour qu'il puisse commencer un nouvel emploi. Notre maison à Columbus était dans un quartier bien établi et très attrayant qui avait historiquement été immunisé contre les creux dans le marché du logement.

Malgré le fait que nous mettions notre maison sur le marché après le printemps - la principale saison immobilière - et que le crédit d'impôt pour l'achat d'une première maison expire deux mois avant notre déménagement, nous étions certains de vendre la maison quelques mois.

Mon garçon, avions-nous tort?

Il a fallu presque une année entière - jusqu'en mai 2011 - avant de pouvoir vendre notre maison, et pour un prix de près de 20 000 $ de moins que ce que nous espérions obtenir.

C'est une situation trop commune pour les familles qui doivent déménager. Après le krach immobilier, la vente de votre maison n'est plus une partie relativement facile d'une réinstallation. Heureusement, il existe plusieurs options pour les propriétaires qui essaient de vendre.

Options pour ceux qui ne peuvent pas vendre leur maison

1. Vendre pour le bon prix

Au cours des cinq années passées à Columbus, mon mari et moi avons consacré des milliers de dollars à l'amélioration de la maison, ainsi qu'à d'innombrables heures de travail. Même si nous savions que l'amélioration de l'habitat devait être entreprise parce que nous voulions les résultats (et pas seulement la valeur de revente accrue), nous ne pouvions toujours pas nous empêcher d'avoir des signes du dollar lorsque nous planifions notre déménagement. À l'origine, nous avons inscrit notre maison à environ 25 000 $ de plus que ce que nous avons payé pour ce logement - un prix qui aurait été approprié pour notre maison avant l'effondrement de l'immobilier, mais pas celui que nous pourrions obtenir en 2010.

Au moment où nous avons vendu, nous nous sommes sentis chanceux de vendre pour seulement 6 000 $ de plus que notre prix d'achat original. Bien qu'il soit improbable que l'inscription initiale de notre maison à ce prix ait accéléré la vente - les acheteurs ont été les premiers à montrer un intérêt sérieux pour la maison à tout prix - il est important de se rappeler que l'argent (et le temps) maison souvent n'augmentent pas le prix d'achat, en particulier dans un marché en baisse.

Travailler avec votre agent immobilier pour trouver un nombre réaliste qui ne vous prix hors du marché et vous permet de vendre rapidement. Une façon de faire est de regarder les prix sur les maisons comparables qui ont vendu récemment. Si, par contre, vous consultez les prix courants des maisons semblables aux vôtres, vous ne pouvez peut-être pas avoir une idée précise du marché, puisque ces prix pourraient être bien supérieurs à ce qu'un vendeur est prêt à payer.

Plus important encore, lorsque le marché du logement connaît une surabondance, vous devez réaliser que le prix où vous pouvez vendre votre maison est susceptible d'être moins que vous le souhaitez, et peut-être même moins que vous avez payé pour la maison. Mais rappelez-vous, si vous ne pouvez pas vous permettre de vendre votre maison pour moins que vous avez payé, vous n'êtes pas sans options.

2. Attendez

Planification pour le pire est ce que tous les vendeurs de maison doivent faire, et ne pas le faire était la plus grande erreur que mon mari et moi avons fait. Nous avons supposé que le crash du logement n'avait pas affecté notre quartier. Mais avec deux saisies dans quelques pâtés de maisons de nous et quelques maisons dans le quartier se vendant pour moins que leur valeur, nous (et notre agent immobilier) aurait dû voir l'écriture sur le mur. Au lieu de cela, nous avons immédiatement acheté une nouvelle maison dans l'Indiana, pensant que nous n'aurions que quelques mois de double hypothèque.

Un meilleur plan aurait été pour nous de louer un appartement pour un an ou deux pendant que nous attendions notre première maison à vendre. Non seulement cela nous aurait enlevé une pression financière, mais cela nous aurait aussi donné l'occasion d'en apprendre davantage sur les différents quartiers de notre nouvelle ville.

Une autre option pendant un marché du logement difficile est pour une partie de la famille à rester, tandis que le nouvel employé déménage par lui-même ou elle-même pour prendre le nouvel emploi. Bien que cela puisse être difficile sur le plan émotionnel, il est plus facile de garder la maison en parfait état de propreté, ce qui vous permet d'éviter les coûts accrus d'assurer une maison vide.

En fin de compte, il est préférable de supposer que vous ne vendez pas votre maison rapidement, et de faire vos plans de logement et de déménagement en fonction de cela.

3. Devenir propriétaire

À certains égards, la location de votre maison peut être une solution heureuse à vos problèmes de vente. Cependant, il y a beaucoup à apprendre sur le fait d'être propriétaire avant de vous lancer.

Frais

  • Assurance du propriétaire . La location de votre maison comporte plusieurs coûts associés que vous ne pouvez pas anticiper. Par exemple, votre assurance habitation doit être remplacée par une police qui couvre spécifiquement les propriétaires / locations. Selon l'Insurance Information Institute, «les politiques du propriétaire coûtent généralement environ 25% de plus qu'une politique standard des propriétaires, car les propriétaires ont besoin de plus de protection qu'un propriétaire typique.
  • Gestion de propriété . En outre, le coût de la gestion immobilière - en particulier si vous êtes un propriétaire éloigné - pourrait potentiellement absorber une grande partie du revenu de location. Si vous vous trouvez dans une autre région du pays, vous aurez besoin de quelqu'un pour s'occuper de tous les problèmes, qu'il s'agisse de drains bouchés, de l'entretien de routine ou de la négligence des locataires. Dans la plupart des cas, vous devez engager un gestionnaire immobilier, ce qui vous coûtera généralement environ 10% du loyer mensuel.
  • Gains en capital . Enfin, votre fardeau fiscal changera probablement lorsque vous devenez propriétaire. Par exemple, une préoccupation fiscale potentielle est votre perte possible de l'exonération de l'impôt sur les gains en capital. Tant que vous demeurez à la maison pendant deux des cinq années précédant la vente de votre maison, vous n'avez pas à payer d'impôts jusqu'à 250 000 $ de bénéfices (500 000 $ pour les couples mariés) provenant de la vente de votre maison. Cependant, si vous louez votre maison plus de trois ans après votre déménagement et que vous vendez pour un profit, vous devrez de l'argent au gouvernement fédéral pour ce profit.

Avantages fiscaux potentiels

  • Réclamer une perte en capital D'un autre côté les préoccupations concernant la perte de l'exonération de l'impôt sur les gains en capital (surtout dans un marché baissier) est que la location de votre maison et ensuite la vendre à perte signifie que vous pouvez demander la perte en capital sur votre revenu. Cela peut être un énorme allégement fiscal, et pour cette raison, c'est souvent une bonne idée pour les vendeurs dans un marché en baisse de louer leur maison avant de vendre, car ils peuvent récupérer une partie de leur perte par le biais des impôts.
  • Des allègements fiscaux En plus de réclamer votre perte en capital sur votre revenu, il existe d'autres allégements fiscaux pour les propriétaires qui louent leur maison pendant qu'ils sont locateurs. Les locateurs peuvent déduire pratiquement toutes les dépenses liées à l'entretien et à la commercialisation de leur maison de location, comme les primes d'assurance, les réparations, les frais de publicité, les services d'aménagement paysager, les services de gestion immobilière, les intérêts hypothécaires et même les frais de déplacement.

Définir vos tarifs
Il peut être difficile de connaître le montant approprié pour le loyer. La règle générale pour les immeubles de placement suggère que vous devez facturer au moins 1% du montant de l'hypothèque afin de générer un flux de trésorerie positif. Cependant, cette règle est un peu plus difficile lorsque vous louez votre maison existante.

Vous devez d'abord déterminer combien le loyer est typique pour votre quartier. Même s'il y a peu de propriétés locatives où vous vivez, vous pouvez toujours déterminer un taux raisonnable. Parlez aux agences de gestion immobilière pour en savoir plus sur les tarifs et recherchez des locations similaires en ligne. Craigslist, Rentometer, et Rent.com sont également de bonnes ressources à vérifier.

Vous devez également tenir compte de vos taux d'inoccupation afin d'avoir une idée de combien d'argent vous attendre sur une année de location. La plupart des conseils en matière d'immobilier de placement suggèrent que vous ne prévoyez que 10 mois et demi d'occupation par an, ce qui signifie que vous pouvez vous attendre à 10% de vacance sur une période de temps particulière que vous louez.

Même si vous trouvez que le montant du loyer que vous pourriez facturer (moins les coûts de possession et le taux d'inoccupation) ne suffirait pas à couvrir votre facture hypothécaire mensuelle, il peut être logique de louer votre maison plutôt que d'essayer de hypothèque par vous-même.

Trouver des locataires
L'un des aspects les plus difficiles de la location de votre maison est de trouver des locataires fiables. Vous devez vous assurer de faire de la publicité dans des endroits très visibles: en ligne, à la fois sur des sites de location comme Rent.com et Craigslist, ainsi que sur des sites de réseautage social comme Facebook; par le biais d'entreprises de réinstallation locales et de départements RH; dans les universités locales; et avec un signe à l'ancienne dans votre jardin.

Une fois que vous avez des candidats, il est impératif que vous les soumettez à un processus de sélection. Vous pouvez trouver des applications et des contrats de location en ligne, mais vous devez vous assurer de demander à vos locataires potentiels leurs revenus, leurs antécédents professionnels et leur historique de location - et d'appeler toutes leurs références.

En outre, n'oubliez pas que vous pouvez demander des numéros de sécurité sociale pour les vérifications d'antécédents et de crédit sur un site Web tel que E-Renter. Ces vérifications d'antécédents et de crédit coûtent des frais minimes (environ 25 $), mais pourraient vous épargner un certain nombre de maux de tête.

4. Transformez votre maison en location de vacances

Même si devenir locateur à long terme n'est pas possible ou attirant pour vous, vous pouvez toujours compenser certains des coûts en louant votre maison aux voyageurs. Inscrire votre maison comme une location de vacances sur VRBO ou sur le site de location d'hébergement peer-to-peer Airbnb peut vous aider à surmonter la crise du marché jusqu'à ce que vous êtes en mesure de vendre.

En outre, si vous utilisez votre maison comme location de vacances assez souvent pour être considérée comme une propriété productrice de revenus, et que vous finissez par vendre la propriété avant que le marché ne se rétablisse, vous pouvez réclamer cette perte sur vos impôts.

5. Mettez votre maison en place pour une vente à découvert

Si vous devez absolument déménager et que vous êtes sous l'eau dans votre maison, une vente à découvert est une option de dernier recours qui vous fera au moins sortir de la maison. Dans ce cas, vous et votre prêteur accepteriez de vendre votre maison à un prix considérablement réduit, juste pour la vendre. Votre prêteur pardonne alors la lacune entre ce que vous êtes en mesure de payer pour l'hypothèque et le montant total. Cependant, il est important de noter que dans certains cas, cette insuffisance n'est pas pardonnée, et le vendeur est toujours responsable de le payer au prêteur.

Malheureusement, même lorsque la déficience est pardonnée, une vente à découvert peut avoir des conséquences financières à long terme. Il peut endommager votre pointage de crédit, mais pas autant qu'une saisie, ce qui est souvent ce qu'une vente à découvert tente d'éviter. En outre, les prêteurs n'acceptent généralement qu'une vente à découvert si le propriétaire est déjà en retard de paiement et a reçu un avis de défaut.

Qu'il suffise de dire, une vente à découvert n'est qu'une solution si votre problème d'hypothèque est autrement insurmontable.

6. Allez dans la forclusion

Dans certains cas, il peut sembler que le fait d'autoriser la banque à saisir votre maison est votre seule option. Même si la forclusion vous sort de votre gâchis de logement, c'est une alternative que vous devez travailler dur pour éviter. La plupart des gens comprennent que la forclusion a des conséquences majeures sur le crédit - mais peu se rendent compte que le coup porté à votre crédit pourrait vous coûter vos cartes de crédit. Après une forclusion, l'ancien propriétaire peut trouver des cartes de crédit annulées ou des limites abaissées. En outre, il faut des années (généralement de trois à sept ans) avant que les banques ne soient prêtes à prendre une hypothèque pour un propriétaire qui a saisi une ancienne maison.

Forclusion ne signifie pas nécessairement qu'un propriétaire peut s'en aller sans dépenser d'argent. Dans la plupart des États, les banques peuvent légalement poursuivre les propriétaires pour la déficience, qui est la différence entre ce que la banque a pu obtenir pour la maison et ce qui était encore dû sur l'hypothèque. Et même les propriétaires qui vivent dans un état avec des lois anti-carence doivent toujours répondre à la banque s'ils ont déjà contracté un second prêt ou refinancé leur prêt hypothécaire afin de retirer des fonds propres. Les lois anti-carence ne protègent pas les propriétaires dans ces cas.

Tout ce qu'un propriétaire peut faire pour éviter la forclusion est en fin de compte la meilleure décision financière, car la forclusion peut continuer à affecter négativement les finances pour les années à venir.

Dernier mot

Il se peut qu'il ne soit pas possible de vendre votre maison dans le délai souhaité ou pour le prix que vous souhaitez, mais accepter ce fait et prendre vos décisions en conséquence peut vous aider à atteindre le meilleur résultat financier pour votre situation. En supposant que le pire sur le marché du logement est le plus probablement le plan d'action le plus sûr pour votre résultat net.

Avez-vous récemment essayé de vendre votre maison? Quels autres conseils suggérez-vous à ceux qui ont du mal à vendre?


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