Si vous possédiez une maison entre 2005 et 2009, il y a de fortes chances que vous ayez perdu une bonne partie de votre investissement. Si vous avez eu la chance de vendre au sommet de la bulle et de louer pendant le ralentissement subséquent, vous vous doutez probablement encore de la rémanence de votre décision fortuite.
Heureusement, de nombreux marchés du logement américains se sont rétablis (du moins en partie) du traumatisme de la fin des années 2000. Certaines poches de faiblesse subsistent et, alors que seulement un sixième des marchés américains ont retrouvé leurs niveaux de prix d'avant la récession, les choses se redressent.
Comme les prix continuent d'augmenter, il vaut la peine d'examiner si des marchés abordables demeurent - et, heureusement, certains le font . Cette liste présente 10 marchés du logement américains - éparpillés dans toutes les régions du pays - qui demeurent des marchés d'acheteurs classiques. Avec des prix généralement abordables, une offre abondante de maisons attrayantes et de bonnes perspectives d'appréciation des prix, ces régions métropolitaines devraient être au sommet de toutes les listes d'acheteurs de maisons à la recherche de bonnes affaires.
Dans le monde de l'immobilier, le terme «marché acheteur» désigne un marché local ou régional dans lequel l'offre de logements l'emporte sur la demande de logements. Les marchés des acheteurs sont caractérisés par des prix relativement abordables, des écarts négatifs entre les prix demandés et les prix de vente, un rythme généralement lent des ventes de maisons et certains autres facteurs révélateurs.
Ces conditions peuvent être frustrantes pour les vendeurs qui ne veulent rien de plus que vendre leurs maisons et poursuivre leur vie, mais ils sont parfaits pour les acheteurs de patients qui recherchent des opportunités d'investissement à long terme - ou qui veulent juste passer à une meilleure maison à un prix raisonnable. Comme ils offrent des prix bas et une offre abondante, les marchés des acheteurs sont particulièrement attrayants pour les acheteurs d'une première maison. Et avec la montée en puissance des agrégateurs de données en ligne tels que Trulia et Zillow, identifier et capitaliser sur les marchés des acheteurs est plus facile que jamais auparavant.
Les professionnels de l'immobilier utilisent une variété de paramètres pour classer les marchés des acheteurs. Chaque chiffre indique aux acheteurs potentiels quelque chose sur la solidité globale et l'abordabilité d'un marché du logement donné:
Little Rock est une capitale régionale discrète et économiquement dynamique qui attire les talents et les investissements d'un vaste bassin versant. Niché dans la magnifique vallée de la rivière Arkansas, il est connu pour un climat chaud mais pas oppressant et une empreinte urbaine vivable qui frappe à la porte des montagnes Ozark et Ouachita.
Little Rock n'est pas le domicile de l'employeur le plus connu de l'Arkansas - cet honneur va à Bentonville, la maison de Walmart, dans le coin nord-ouest de l'État - mais des organisations comme l'Université de l'Arkansas pour les sciences médicales et la Fondation Clinton le pays. Et l'impressionnante grappe d'organisations à but non lucratif de la ville en fait une destination de choix pour les amateurs de bien-être.
Le marché du logement de Little Rock a évité la forte baisse qui a touché de nombreuses autres parties du pays. Le revers de cette apparente bonne fortune est que les prix de la ville n'ont pas beaucoup augmenté depuis le nadir de la récession. En d'autres termes, le logement à Little Rock est un investissement sûr mais non spectaculaire. Les acheteurs peuvent s'attendre à des prix de vente à des prix décents, et une offre abondante de saisies sous le marché.
Little Rock, Arkansas
Grâce à son emplacement commode mais ignominieux près du coeur de la ceinture de rouille, Toledo souffre d'un problème d'image. Il a des liens économiques étroits avec Detroit - en fait, il était autrefois le principal fournisseur mondial de verre automobile - et les étrangers ont tendance à le confondre avec son voisin plus grand et beaucoup plus défavorisé du nord. Tandis que l'économie de Toledo reste modeste, les communautés voisines ont ajouté des milliers d'emplois bien rémunérés au cours de la dernière décennie. De plus, les prix des terrains et des logements à bas prix se révèlent irrésistibles pour les investisseurs immobiliers et les pionniers urbains qui en savent très bien lorsqu'ils en voient un.
Son prix abordable est ce qui ressort le plus sur le marché du logement de Toledo. La région de Toledo abrite près d'un million de personnes, mais le prix médian de la maison demeure inférieur à 100 000 $. Ce chiffre augmente rapidement - les prix ont augmenté de près de 9% au cours de la dernière année seulement - il ne restera donc peut-être pas beaucoup de temps pour les acheteurs de conclure une entente unique en son genre. Pour les investisseurs immobiliers expérimentés, un taux de saisies relativement faible peut limiter l'offre de maisons récupérables.
Toledo, Ohio
Niché dans les collines fertiles sous le Front Allegheny, le pittoresque Reading est l'une de ces anciennes villes industrielles que les jeunes professionnels ambitieux ont tendance à contourner en faveur des villes plus grandes et dynamiques comme Philadelphie, qui se trouve à environ 60 miles au sud-est. Il y a des dizaines de villes comme celle-ci dans le Nord-Est; Beaucoup d'entre eux sont beaux et tous ont connu des jours meilleurs. Grâce à deux générations de désindustrialisation et à la fermeture depuis longtemps des mines de charbon de la région, l'économie de Reading est toujours molle. À près de 13%, son taux de chômage est parmi les plus élevés de la Pennsylvanie.
Mais si vous regardez de plus près, vous découvrirez que la lecture offre d'énormes opportunités. Il est stratégiquement situé entre les banlieues riches de l'ouest de Philadelphie et la capitale de l'État de Harrisburg. Il est également non loin de certaines des attractions les plus populaires en plein air de la Pennsylvanie, notamment le champ de bataille national de Gettysburg et le pays Amish du comté de Lancaster.
Plus près de nous, il y a aussi des signes de vie économique. Les grands fabricants et les mineurs qui ont construit la ville sont partis pour de bon, mais les usines d'assemblage de haute technologie et les employeurs de back-office promettent des salaires de classe moyenne pour les locaux et les transplants.
Ces remuements ont ébranlé le marché du logement de Reading hors du marasme. Avec une surabondance d'offre énorme et des prix très bas, c'est toujours un marché d'acheteur classique, mais des augmentations de prix mesurables au cours des deux dernières années suggèrent que le marché est prêt à récompenser l'investissement. Si vous aimez les fixateurs, la ville a un stock époustouflant de belles maisons victoriennes délavées qui peuvent être rénovées et revendues pour (espérons-le) un bénéfice bien rangé. Portez une attention particulière à l'offre robuste de saisies de Reading.
Lecture, Pennsylvanie
Alors que Asheville reçoit plus de presse pour son cadre magnifique au pied des montagnes des Appalaches que pour son marché du logement, les deux vont vraiment de pair. Situé à deux heures à l'ouest de Charlotte, Asheville sert de centre nerveux économique du sud des Appalaches et offre une ambiance bohémienne éclectique qui parle aux étudiants et aux esprits libres. Le tourisme est également une industrie importante.
Bien sûr, tout n'est pas amusant et amusant ici: Asheville a une industrie technologique en plein essor et est un centre culinaire émergent. Et après des années de stagnation, son marché immobilier commence enfin à baisser, les prix ayant augmenté de 3% au cours de l'année écoulée, et le taux de saisies locales a atteint les niveaux d'avant la récession.
Cependant, la caractéristique hors concours du marché du logement d'Asheville est l'écart considérable entre les prix demandés et les prix de vente. Ceci suggère que les prix pourraient ne pas augmenter de beaucoup à court terme, donnant aux patients patients plus de temps pour trouver l'endroit idéal. Et quand vous trouvez enfin une maison ici, vous pouvez compter sur un sérieux pouvoir de négociation.
Asheville, Caroline du Nord
Rockford est situé à moins de 100 miles du centre-ville de Chicago, mais il ressemble peu à la Windy City. À l'instar de nombreuses villes de taille moyenne dans le Midwest industriel, Rockford a toujours compté sur des assemblages massifs et des installations logistiques pour stimuler son économie. Inutile de dire que les deux dernières décennies n'ont pas été favorables à ces grands employeurs, et beaucoup ont réduit leurs empreintes locales ou sont allés de l'avant. Une poignée d'entreprises automobiles et aérospatiales demeurent, mais les dirigeants de Rockford commencent à reconnaître que les jours de gloire industrielle de la ville ont disparu pour de bon.
Heureusement, Rockford est un centre de plus en plus important pour l'industrie de l'assurance et a réussi à attirer des fabricants de haute technologie. Deux des autoroutes les plus achalandées du Midwest se rencontrent ici, donc la ville est aussi un hub de camionnage remarquable.
De tous les marchés du logement sur cette liste, Rockford est probablement le plus risqué. Les prix ont fortement chuté au cours de la récente récession, et une surabondance de saisies continue à maintenir le marché déprimé. C'est une bonne nouvelle pour les acheteurs ambitieux qui ne craignent pas d'attendre quelques années avant de vendre. Les prix sont restés essentiellement stables ces derniers temps, il est donc logique que le marché local puisse bientôt tourner la page. Entre-temps, les acheteurs qui se situent à ce qui pourrait très bien être le plancher du marché auront leur choix de saisies de prix inférieures au marché qui ne nécessitent qu'un peu de CCM.
Rockford, Illinois
Tulsa a une économie forte qui ne montre aucun signe de ralentissement. Des douzaines de sociétés d'énergie y ont des sièges ou des succursales, de sorte que la ville a grandement bénéficié de l'essor actuel du gaz de schiste. L'emplacement de Tulsa près de l'un des plus grands terminaux d'énergie du monde (à Cushing, Oklahoma) aide aussi. Pendant ce temps, la ville est un point de départ pour les touristes qui cherchent à s'échapper vers les montagnes Ouachita - c'est directement à travers cette région montagneuse de Little Rock - ou le district des lacs du nord-est de l'Oklahoma et du sud-ouest du Missouri.
Comparé à des endroits comme Reading et Rockford, le marché du logement de Tulsa semble positivement exubérant. Alors que les acheteurs opportunistes pourraient se méfier d'un marché qui a enregistré de fortes hausses de prix au cours de chacune des cinq dernières années, Tulsa demeure incroyablement abordable par rapport aux normes nationales. Avec quelques vents contraires à l'horizon, il va de soi que la tendance à la hausse des prix de la ville se poursuivra dans un avenir prévisible - ce qui signifie que la partie n'est même pas près d'être terminée.
Tulsa, Oklahoma
Même les amateurs de sports collégiaux les plus occasionnels peuvent probablement trouver South Bend sur une carte, et avec raison: La maison de l'Université Notre Dame vit et meurt par les triomphes et les tribulations de ses jeunes athlètes. Les équipes sportives pro de Chicago et d'Indianapolis, chacune à moins de 100 miles de la porte de South Bend, s'enregistrent à peine.
Bien sûr, South Bend offre plus que son programme d'athlétisme collégial. Notre Dame est elle-même un employeur important et la ville demeure un important centre industriel. Ce n'est pas ce que c'était. Depuis le milieu du 20ème siècle, de nombreux grands employeurs - y compris des géants de l'automobile tels que Hummer et Studebaker - ont fait leurs bagages et sont partis. En règle générale, les installations qui restent ouvertes sont plus petites et moins exigeantes en main-d'œuvre que celles qui ont été fermées.
Contrairement à Elkhart, la «capitale mondiale du capital-risque» autoproclamée - qui affichait le taux de chômage le plus élevé du pays jusqu'à tout récemment -, l'économie de South Bend n'est pas entièrement redevable à un segment industriel en difficulté. À ce titre, son marché du logement est stable. Pour les acheteurs, la plus grande opportunité ici est une surabondance encore-massive des saisies restantes de la crise du logement. Jusqu'à ce que ces saisies soient traitées et vendues (ce qui pourrait prendre des années), les acheteurs qui ne craignent pas de s'attaquer à des projets de bricolage auront leur choix de maisons en dessous du marché.
Sound Bend, Indiana
Il pourrait être difficile d'appeler Spokane "le coude du Nord-Ouest", mais les deux villes partagent des similitudes superficielles. Spokane abrite également une grande université catholique bien considérée (Université Gonzaga) qui excelle dans les sports collégiaux. C'est aussi une capitale régionale qui est surpassée par une métropole voisine (South Bend à Chicago, Spokane à Seattle). Et, sans surprise, c'est beaucoup plus abordable que son grand cousin.
Cependant, les parallèles ne sont pas exacts. Spokane est un peu plus grand que South Bend, et il est béni avec une étendue apparemment sans fin de montagnes boisées au nord et à l'est. Bien qu'il ne soit pas connu pour une économie particulièrement dynamique, il dispose d'une base stable et croissante d'entreprises de soins de santé, d'universités et de fabricants de haute technologie qui investissent massivement dans sa communauté. Son couloir urbain s'étend bien dans l'Idaho voisin, le long de l'Interstate 90, et les deux états bénéficient d'une relation réciproque: Washington ne taxe pas le revenu personnel, et l'Idaho a un impôt sur les sociétés clémentes, tant de travailleurs vivent dans l'ancien état emplois bien rémunérés dans ce dernier.
Par rapport à d'autres villes du Nord-Ouest, les prix médians des maisons de Spokane sont assez abordables, et les acheteurs peuvent s'attendre à payer des rabais substantiels au prix courant. Les valeurs à la maison apprécient régulièrement également. Une offre impressionnante mais pas écrasante de saisies peut intéresser les investisseurs immobiliers intrépides.
Spokane, Washington
Portland est la zone métropolitaine la plus petite et la plus chère de cette liste. Comparé aux marchés voisins dans le New Hampshire et le Massachusetts, cependant, il semble carrément bon marché. En fait, Portland gagne des faveurs en tant que banlieue glorieuse de Boston, attirant des travailleurs talentueux qui l'ont eu avec le coût de la vie élevé et la vie stressante de la grande ville. La ville a un charmant quartier historique, un magnifique front de mer, et une culture distinctive qui est lourde sur le homard et la lumière sur les prétentions. Pour les transplantations à l'air libre, la proximité de Portland à la côte rocheuse du nord de la Nouvelle-Angleterre et à ses imposantes montagnes intérieures pourrait bien sceller l'accord.
Le marché du logement de Portland est caractérisé par une offre persistante de saisies, ce qui est une excellente nouvelle pour les investisseurs immobiliers. La réduction du prix de vente de la ville est de loin la plus forte sur cette liste, ajoutant une incitation supplémentaire. (Il est probable que les deux facteurs sont liés, et les acheteurs ne devraient pas s'attendre à ce qu'un tel écart persiste indéfiniment.) Avec un faible taux de chômage et une économie diversifiée qui dépend du tourisme et de la navigation commerciale, Portland est un bon point de départ. nouvelle vie - et obtenir une bonne affaire sur une maison dans le processus.
Portland, Maine
Le jury est toujours sur si "Breaking Bad" était une bonne chose pour Albuquerque. D'une part, il a généré une visibilité considérable pour la plus grande ville du Nouveau-Mexique; de l'autre, il s'agissait d'un trafiquant de drogue impitoyable qui a transformé la ville en terrain de jeu personnel. Peu importe où vous vous situez, vous serez probablement d'accord pour dire que Jesse, l'acolyte fidèle de Walter White, a eu beaucoup de succès dans son manoir. Albuquerque offre un rabais de prix de vente solide et régulièrement, mais pas spectaculairement appréciant les prix de liste. Un taux de forclusion élevé adoucit la transaction pour les acheteurs qui veulent réparer et vendre.
En dehors de son secteur pétrolier du sud-est, l'économie rurale du Nouveau-Mexique continue de se débattre. À Albuquerque, cependant, les choses ont l'air meilleures qu'elles le font depuis longtemps. L'Université du Nouveau-Mexique et plusieurs grandes entreprises du secteur de la santé soutiennent une économie du savoir en plein essor. Le cadre magnifique de la ville et sa culture unique en font une destination touristique méconnue - mais de plus en plus populaire.
Albuquerque, Nouveau-Mexique
Bien sûr, l'abordabilité du marché du logement n'est pas le seul facteur qui devrait influencer votre prochain déménagement. De bonnes écoles, une culture dynamique, de nombreuses commodités de style de vie et de bonnes perspectives d'emploi sont autant d'éléments essentiels de toute décision émouvante. Alors que certaines des villes de cette liste ont des moyens de retrouver la vitalité économique dont elles bénéficiaient pendant les années précédant la récession, elles offrent des rabais impressionnants sur l'investissement le plus important des nouveaux arrivants: le logement. Cependant, les marchés des acheteurs ne durent pas éternellement, alors assurez-vous d'enquêter sur ces 10 avant qu'ils ne disparaissent.
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