Récemment, nous avons découvert l'avantage financier n ° 1 pour les familles militaires: la VA Home Loan Guaranty, communément appelé le programme de prêt VA. Il est conçu pour rendre la propriété plus abordable pour les membres actuels et honorablement libérés des forces armées et de certains autres organismes de service.
Si vous avez rejoint l'armée et que vous voulez maintenant acheter une maison, vous pouvez bénéficier substantiellement d'un prêt soutenu par VA. Si vous avez déjà un prêt VA-soutenu, vous pouvez toujours tirer parti de certaines offres alléchantes.
Par exemple, si vous vivez dans une maison achetée avec un prêt adossé à VA, vous pouvez refinancer votre prêt hypothécaire en utilisant un outil qui est disponible uniquement pour les propriétaires éligibles VA: le prêt de refinancement de réduction de taux d'intérêt ou refinancement simplifié.
Selon votre situation, un IRRRL pourrait réduire vos frais d'intérêts à vie de plusieurs milliers de dollars. Il est également moins stressant et moins coûteux que les autres options de refinancement, y compris le refinancement d'encaissement soutenu par VA.
Voici comment économiser gros.
Qu'est-ce que VA Streamline Refinance (IRRRL)?
Un prêt de refinancement simplifié VA vous permet de réduire le taux d'intérêt ou de sécuriser des conditions plus favorables sur un prêt hypothécaire soutenu par VA. Les utilisations typiques incluent:
- Refinancement dans un prêt à taux inférieur avec une durée identique (par exemple, refinancer une hypothèque à taux fixe de 6% APR à 30 ans en une hypothèque à taux fixe de 4% APR à 30 ans)
- Refinancement dans un prêt à plus court terme, ce qui peut entraîner un taux d'intérêt plus élevé mais un paiement à vie moindre (par exemple, le refinancement d'un prêt à taux fixe de 30 ans en un prêt à taux fixe de 15 ans)
- Refinancement d'une hypothèque à taux variable (ARM) en une hypothèque à taux fixe avant que le taux de l'ARM ne s'ajuste à la hausse
Beaucoup de prêteurs hypothécaires offrent des prêts de refinancement simplifier VA, mais certains ne le font pas. Les taux, les termes, et varient selon le prêteur, alors faites le tour avant de faire votre choix.
VA Streamline Refinancer les avantages
- Potentiel de coûts non remboursables. Vous pouvez intégrer tous les frais et coûts associés à votre IRRRL dans le capital du prêt, sans frais supplémentaires. C'est un avantage incroyable pour les propriétaires ayant un flux de trésorerie limité ou des budgets serrés. Cependant, il augmente le principal du prêt, et donc le paiement mensuel - généralement de quelques dollars par mois, mais peut-être plus, selon la durée du prêt.
- Aucune vérification de crédit requise. La VA ne nécessite pas de vérification de crédit pour les candidats refinancer RA simplifier. Cependant, certains prêteurs font, alors assurez-vous de demander lors de votre première consultation.
- Aucune évaluation requise. La VA ne nécessite pas d'évaluations pour les prêts de refinancement simplifier VA. Encore une fois, certains prêteurs font, et beaucoup passent le coût (généralement 300 $ à 500 $) aux propriétaires. Si possible, magasinez pour un prêteur qui ne nécessite pas d'évaluation.
- Peut réduire la durée du prêt. Certains prêteurs offrent des IRRRL qui réduisent la durée du prêt initial - le plus souvent, d'un terme à taux fixe de 30 ans à un terme à taux fixe de 15 ans. Si vous cherchez à rembourser votre maison plus rapidement et à économiser des milliers d'intérêts, c'est un grand avantage. Cependant, raccourcir votre durée de prêt entraîne inévitablement un paiement mensuel plus élevé, probablement au-delà des limites des flux de trésorerie actuels de votre ménage.
- Peut être utilisé sur un prêt hypothécaire hypothétique. Les prêts VA sont assumables, ce qui signifie qu'ils sont transférables d'une partie (le vendeur) à l'autre (l'acheteur) avec des changements minimes aux taux et conditions. Si vous avez pris en charge un prêt hypothécaire garanti par VA, vous pouvez le refinancer ultérieurement avec un IRRRL.
- Possibilité de financer des améliorations écoénergétiques. Bien que les IRRRL ne vous permettent pas d'emprunter sur votre capital immobilier, il existe une exception importante: vous pouvez emprunter jusqu'à 6 000 $ (plus dans certaines circonstances limitées) pour financer des améliorations éconergétiques qui réduisent vos coûts de services publics. Comme il existe de nombreux crédits d'impôt fédéraux et provinciaux sur l'efficacité énergétique disponibles pour de telles améliorations, vos économies totales grâce à cet avantage pourraient être encore plus importantes que vos économies d'énergie.
VA simplifier les limites de refinancement
- Aucune capacité d'encaissement. C'est l'un des plus grands inconvénients d'un IRRRL, et un point clé de distinction entre les IRRRL et les prêts de refinancement d'encaissement soutenus par VA. Contrairement aux prêts de refinancement, les prêts IRRRL ne peuvent pas être utilisés pour extraire la valeur monétaire de la propriété, sauf si nécessaire pour financer des améliorations écoénergétiques dans les limites légales. Si vous souhaitez emprunter à la valeur de votre maison pour financer des projets de rénovation domiciliaire coûteux, comme la rénovation de votre cuisine ou l'ajout d'une salle de bonus au-dessus de votre garage, vous avez besoin d'un prêt de refinancement.
- Le prêt original doit être remboursé par VA. Le prêt refinancé doit être soutenu par le programme VA Home Loan Guaranty. Vous ne pouvez pas utiliser un prêt refinancer VA pour obtenir un taux d'intérêt inférieur ou des conditions plus favorables sur un prêt non-VA.
- Le prêt initial doit être en cours. Le prêt refinancé doit être à jour et ne pas avoir plus d'un paiement en retard au cours des 12 derniers mois.
- La maison doit être occupée auparavant. Pour obtenir un prêt refinancer VA simplifier, vous devez certifier que vous avez déjà occupé la maison. Ceci est plus indulgent que l'exigence d'occupation pour les autres types de prêts VA, ce qui vous oblige à jurer que vous avez l'intention d'occuper (pour un achat ou un prêt de nouvelle construction) ou occupez actuellement (pour un refinancement) la maison. Il n'est pas rare que les propriétaires quittent leur maison après un refinancement avec un IRRRL, l'achat d'une nouvelle maison (ou le déménagement dans une résidence secondaire précédente) et le maintien de la propriété refinancée pour un revenu locatif.
- Taux d'intérêt ne peut généralement pas augmenter. Votre prêt refinancer VA simplifier ne peut généralement pas entraîner un taux d'intérêt plus élevé. L'exception majeure à cette règle implique le refinancement d'un ARM à un prêt hypothécaire à taux fixe: si le refinancement se produit avant que le taux de l'ARM ne soit ajusté à la hausse, le nouveau prêt à taux fixe aura probablement un taux de référence plus élevé.
- Le produit ne peut être utilisé pour payer un autre prêt. Vous ne pouvez pas utiliser le produit de votre IRRRL pour rembourser tout prêt autre que l'hypothèque initiale de la propriété. Cela comprend les hypothèques de second rang qui sont subordonnées à l'hypothèque initiale.
VA simplifier les frais de refinancement
Les frais les plus importants et inhabituels associés au refinancement simplifié VA sont les frais de financement VA.
La plupart des prêts du programme VA Home Loan Guaranty portent des frais de financement, qui peuvent atteindre 3% du principal du prêt pour certains types de prêts. Toutefois, les frais de financement sont fixés à 0, 50% du capital du prêt pour la plupart des emprunteurs et à 0, 00% pour les emprunteurs ayant des incapacités permanentes liées au service, conformément à l'annexe VA pour les notes attribuées.
Frais de clôture
Comme tous les prêts hypothécaires, les prêts de refinancement simplifiés de VA comportent des frais de clôture supplémentaires. Ceux-ci tendent à être plus bas que les coûts associés aux prêts de refinancement d'encaissement ou aux prêts d'achat parce que les prêts de refinancement simplifiés d'AV sont plus faciles pour des prêteurs et parce que les frais de refinancement d'AV sont limités par la loi. Rappelez-vous, vous pouvez rouler tous ces coûts dans votre prêt, de sorte que vous pourriez ne pas être tenu de payer quoi que ce soit d'avance.
Les coûts de clôture communs associés aux IRRRL comprennent:
- Taxes foncières prépayées. Cela couvre généralement le paiement de l'impôt foncier le plus proche. Selon la valeur de votre maison et vos taux d'impôt foncier locaux, il peut varier de quelques centaines à plusieurs milliers de dollars.
- Assurance des risques prépayés. Cela couvre les primes d'assurance de votre propriétaire pour l'année au cours de laquelle le refinancement a lieu. Il est souvent payé en dehors de la fermeture et peut ne pas être applicable si votre police d'assurance de risque est déjà payée.
- Recherche de titre. Une recherche de titre examine la chaîne de propriété et la propriété de votre propriété, s'assurant qu'il n'existe aucun privilège ou engagement (et que vous détenez un titre propre sur la propriété). Les recherches de titres coûtent généralement moins de 400 $.
- Titre d'assurance. L'assurance de titres protège votre intérêt dans la propriété et couvre les coûts de réparation des défauts découverts dans la recherche de titre initiale. Les coûts peuvent varier considérablement selon la juridiction et la complexité, mais 1 000 $ est une référence équitable. La bonne nouvelle pour les acheteurs sur les marchés coûteux est que le coût sous-jacent de la propriété a un impact limité sur les coûts d'assurance de titres.
- Enregistrement. Le coût de l'enregistrement de la transaction avec la juridiction appropriée, généralement la ville ou le comté dans lequel la propriété est située. Il se situe habituellement entre 100 et 200 $, mais chaque administration a un taux différent.
- Déterminations d'inondation et évaluations environnementales. Une détermination d'inondation place la propriété sur les cartes d'inondation actuelles et certifie si une assurance contre les inondations est requise. Dans certains cas, une surveillance continue des inondations est nécessaire. Dans certaines régions, d'autres évaluations et certifications environnementales sont nécessaires - par exemple, le placement dans des zones de risque d'incendie en Californie. Attendez-vous à payer environ 20 $ pour une détermination d'inondation et plus si des évaluations supplémentaires ou une surveillance continue sont nécessaires.
- Frais d'origine. C'est l'un des coûts de clôture les plus importants associés aux prêts de refinancement simplifiés. C'est aussi assez vague. Les prêteurs plient souvent les frais de clôture divers, y compris les frais d'entiercement et les frais de documents, dans les frais d'origine, il est donc important de demander ce qui est exactement inclus. Selon la loi, les frais d'origination de refinancement simplifié de VA sont limités à 1% du montant du prêt.
Chaque prêteur est différent, et ceci n'est pas censé être une liste exhaustive des coûts de clôture associés aux IRRRL. Avant de choisir un partenaire de refinancement simplifié, faites le tour pour avoir une idée des taux, des conditions et des frais exigés dans votre région.
VA Rationaliser les conditions d'admissibilité au refinancement
Pour être admissible à un prêt soutenu par VA, vous devez être un membre actuel ou ancien des Forces armées, de la Garde nationale, de la Réserve spéciale ou de certaines institutions et organisations militaires adjacentes, ou le conjoint survivant d'un membre décédé de ces groupes. Si vous êtes un ancien membre, vous devez avoir été libéré d'une manière «autre que déshonorante».
Votre éligibilité dépend de votre branche de service, de la durée du service et des dates de service:
- Personnel des forces armées. Tous les membres actuels et honorablement libérés des forces armées qui ont servi après le 2 septembre 1980 sont admissibles à des prêts garantis par l'AV après avoir donné au moins 24 mois consécutifs de service. De plus, ceux qui sont appelés au service actif au moins une fois au cours de leur carrière sont admissibles après avoir servi entre 90 et 181 jours en service actif, selon leurs dates de tournée. Avant le 8 septembre 1980, les militaires des Forces armées libérés honorablement qui ont servi dans certaines campagnes officielles outre-mer (y compris la guerre du Vietnam et la guerre de Corée) sont admissibles après avoir servi entre 90 et 181 jours consécutifs en service actif. Le personnel des Forces armées actuelles est admissible après avoir servi 90 jours consécutifs en service actif.
- Garde nationale et personnel de réserve spécial. Les membres de la Garde nationale et du personnel des réserves spéciales (réservistes) libérés de façon honorable qui ont servi après le 2 août 1990 sont admissibles après avoir passé au moins 90 jours consécutifs de service actif. Les membres de la Garde nationale et de la Réserve spéciale qui ne satisfont pas à ces critères sont toujours admissibles après avoir enregistré au moins six années de service consécutives.
- Conjoints survivants. Les conjoints survivants des militaires décédés sont admissibles à des prêts assortis d'AV sous certaines conditions. Les classes de conjoint survivant admissibles comprennent les conjoints non mariés dont les partenaires sont décédés en service (pas nécessairement au combat); les conjoints non mariés dont les conjoints sont décédés des suites de handicaps liés au service, tels que des brûlures graves; les conjoints survivants remariés âgés d'au moins 57 ans et qui se sont remariés après le 16 décembre 2003; et les conjoints survivants de 100% d'anciens combattants invalides décédés, mais dont les décès ne résultent pas nécessairement de leur handicap.
- Naturalized US Citizen Vétérans of Allied Campaign. Les anciens combattants qui ont servi dans des forces alliées des États-Unis (comme le Canada ou le Royaume-Uni) pendant la Seconde Guerre mondiale et qui sont ensuite devenus des citoyens américains naturalisés sont éligibles aux AV.
- Membres d'organisations militairement alignées. Ce groupe comprend d'anciens élèves de l'Académie militaire américaine, de l'Air Force Academy ou de la Coast Guard Academy; agents de santé publique actuels ou anciens; anciens aspirants à l'US Naval Academy; et les officiers actuels ou anciens de l'Administration nationale océanique et atmosphérique.
L'information complète sur l'admissibilité est disponible au tableau d'admissibilité de l'AV.
Obtention d'un certificat d'éligibilité
Parce que vous ne pouvez utiliser qu'un IRRRL sur une maison achetée avec un prêt VA, se qualifier pour un IRRRL est plus facile que de se qualifier pour un achat soutenu par VA ou un prêt de refinancement d'encaissement. Au lieu de demander un nouveau certificat d'admissibilité (CdE) prouvant votre admissibilité au programme de prêt de VA, vous pouvez simplement réutiliser votre CdE existant (également décrit comme utilisant votre droit actuel de prêt VA).
Certains membres actuels et anciens du service utilisent leurs droits VA initiaux pour obtenir des hypothèques à taux variable avec des taux d'intérêt de départ très bas, puis utilisent un prêt de refinancement simplifié VA pour obtenir une hypothèque à taux fixe avant que le taux de leur ARM s'ajuste à la hausse. Cela peut vous faire économiser des milliers de dollars pendant la durée d'un prêt, alors il vaut la peine de calculer les chiffres pour déterminer si cela a du sens dans votre situation.
Si vous décidez de retirer un ARM sur une propriété nouvellement achetée dans l'intention de refinancer avant que votre taux s'ajuste à la hausse, utilisez ce tableau pour déterminer ce dont vous avez besoin pour prouver votre admissibilité à un prêt d'achat garanti par VA:
- Anciens combattants des forces armées. Vous devez fournir le formulaire 214 du ministère de la Défense (DD214). Les sections les plus importantes à compléter sont les articles 24 et 28, qui expliquent la nature de votre séparation et le caractère de votre service.
- Membres du service actif. Vous devez fournir une déclaration de service signée de votre commandant ou de l'officier du personnel concerné décrivant votre date d'entrée au service et le temps de service perdu (le cas échéant).
- Réservistes actuels ou anciens et membres de la Garde nationale ayant de l'expérience en service actif. Vous devez fournir DD214, y compris la nature de votre séparation et le caractère du service.
- Réservistes actuels et membres de la Garde nationale sans expérience de service actif. Vous devez soumettre une déclaration de service signée de votre commandant ou du responsable du personnel concerné.
- Réservistes libérés sans expérience de service actif. Vous devez fournir une copie de votre relevé de points de retraite le plus récent et une preuve acceptable de service honorable, qui peut varier selon le cas.
- Membres de la Garde nationale libérés sans expérience de service actif. Vous devez fournir des enregistrements de service et des rapports de séparation distincts pour chaque relais de service. Vous pouvez également fournir un relevé de compte de points de retraite ainsi qu'une preuve acceptable de service honorable.
- Conjoint survivant recevant des indemnités de dépendance et d'indemnisation (CIV). Vous devez sous-traiter le DD214 du vétéran et remplir le formulaire VA 26-1817.
- Conjoint survivant ne recevant pas de prestations de CIVD. Vous devez fournir le DD214 de l'ancien combattant, le formulaire VA 21-534, le certificat de décès du vétéran ou le rapport d'accident du ministère de la Défense (DD1300), ainsi que votre permis de mariage à votre bureau local d'indemnisation et de retraite.
Dernier mot
Même de petits changements dans le taux d'intérêt de votre prêt hypothécaire peuvent avoir un impact démesuré sur le coût de possession de votre maison. Sur une hypothèque de 200 000 $ avec une durée déterminée de 30 ans, raser le taux de 6% à 5% permet d'économiser plus de 45 000 $ sur la durée du prêt. Sur les hypothèques plus importantes avec des taux d'intérêt plus élevés et des réductions de taux plus importantes, les économies potentielles sont beaucoup plus importantes.
VA refinancer les prêts de refinancement sont conçus pour simplifier le processus de réduction des coûts de la vie des prêts hypothécaires garantis par VA. Si votre principale motivation pour refinancer votre prêt VA actuel est de réduire son coût total (par opposition à emprunter contre l'équité dans votre maison pour financer des projets d'amélioration de l'habitat), puis en utilisant un refinancement simplifié VA est une évidence. Vous pourriez économiser des milliers - et profiter de votre maison pour les années à venir.
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