Fermeture d'une maison - Processus, documents hypothécaires et procédures

Que vous soyez un acheteur d'une première maison, que vous cherchiez à acheter une deuxième maison ou que vous réduisiez vos effectifs après un changement de vie, vous ne pouvez pas emménager dans votre nouvelle maison tant que vous ne fermez pas officiellement la propriété. Votre jour de clôture - le jour où vous rencontrez le vendeur, vos agents immobiliers, agents de titre ou d'entiercement, et éventuellement d'autres parties impliquées dans la transaction - est le jour où la propriété devient officiellement la vôtre.

Cependant, le processus de clôture commence juste après que le vendeur accepte votre offre d'achat. C'est généralement 30 à 60 jours avant votre date de clôture réelle - en supposant qu'un problème de souscription de prêt, une évaluation faible ou un défaut majeur découvert lors d'une inspection de routine de votre maison ne retarde pas la transaction. Pendant cette période, la vente de votre maison est considérée comme "en attente". S'il est habituel dans votre marché de faire un dépôt substantiel (jusqu'à 10% du prix d'achat convenu, dans certains cas) sur un compte séquestre une fois votre offre est acceptée, vous pouvez également vous référer au processus de clôture comme la période d'entiercement - comme dans, "la maison que nous achetons est entiercée jusqu'à notre jour de fermeture."

Peu importe comment vous l'appelez, il faut beaucoup de choses entre le jour où le vendeur accepte votre offre d'achat et le jour où vous vous asseyez pour officialiser la transaction. Voici un aperçu de la séquence générale des événements qui surviennent durant le processus de clôture de l'immobilier résidentiel, de ce que vous pouvez vous attendre à payer avant et le jour de votre clôture, ainsi que des documents et des informations à fournir. transaction immobilière officielle.

Principaux jalons du processus de clôture

Il est important de se rappeler que les exigences douanières et légales régissant les transactions immobilières varient considérablement d'un endroit à l'autre. Bien que ce qui suit soit un calendrier général et une description de ce à quoi vous pouvez vous attendre (et quand) entre le jour où vous soumettez votre offre d'achat et le jour où vous fermez la propriété, votre expérience réelle peut varier. Pour en savoir plus sur la façon dont le processus fonctionne dans votre marché particulier, consultez un professionnel de l'immobilier impartial ayant une expérience dans le domaine.

1. Offre d'achat acceptée

Le processus de clôture commence officiellement une fois que le vendeur accepte, signe et renvoie votre offre d'achat (également connue sous le nom de contrat d'achat). Dans la plupart des cas, le vendeur dépose ensuite le chèque de banque de l'acheteur - généralement 0, 5% à 2% du prix d'achat - dans un compte séquestre.

Habituellement, le contrat d'achat peut être modifié pour refléter des négociations de dernière minute ou des éventualités, comme un problème découvert lors de l'inspection de la maison, sans saboter l'accord. Cependant, toutes les parties impliquées dans la transaction - l'acheteur et le vendeur, leurs agents, le prêteur, le titre ou l'agent d'entiercement, et éventuellement les avocats de l'acheteur et du vendeur - entament le processus de clôture.

Dans certains états et marchés, vous devez effectuer un dépôt de garantie de 5% à 10% (vers vos acomptes et / ou frais de clôture) peu de temps après que le vendeur ait accepté votre offre. Les acheteurs travaillant avec des représentants légaux peuvent généralement attendre après que leurs avocats revoient le contrat d'achat pour faire leurs dépôts d'entiercement.

Si vous n'êtes pas sûr qu'un dépôt d'entiercement soit requis dans votre marché, demandez à votre agent immobilier suffisamment à l'avance pour vous assurer que vous avez suffisamment de liquidités en place pour régler le dépôt.

2. Inspection de la maison commandée par l'acheteur

Dans les quelques jours suivant l'acceptation de votre offre d'achat par le vendeur, vous devez planifier une inspection de la maison avec un inspecteur professionnel. Le but d'une inspection de maison est de rechercher des défauts mineurs et majeurs, tels que des problèmes structuraux, des appareils non fonctionnels et des éléments qui pourraient enfreindre les codes du bâtiment locaux.

Beaucoup de prêteurs exigent cela comme une condition de souscription de votre prêt hypothécaire. Même si ce n'est pas le cas, il y a peu de désagréments à regarder la maison que vous êtes sur le point d'acheter. Si l'inspection révèle un problème majeur qui doit être résolu avant la fermeture (ou entraîne une réduction du prix d'achat convenu), les frais d'inspection standard de 300 $ à 500 $ sembleront être une aubaine.

3. Origination de prêt et souscription

Une fois que le vendeur accepte votre offre, envoyez-la à votre prêteur. À ce stade, votre prêteur commence le long (et coûteux) processus d'origine et de souscription de votre prêt.

Sauf si vous achetez une ancienne maison avec beaucoup de défauts physiques, c'est la partie du processus de clôture plus susceptible de produire des retards ou des erreurs fatales qui saborder la transaction entièrement - en particulier si vous avez un profil de crédit inégal ou un flux de revenu volatile.

L'origine et la souscription d'un prêt implique beaucoup de travail au nom de votre prêteur. De votre point de vue, toutefois, cela se résume essentiellement à une question: comptez-vous, d'après l'opinion d'expert du prêteur, tenir votre promesse de rembourser les milliers de dollars que vous lui demandez de vous prêter?

Demande de prêt hypothécaire
Bien que chaque prêteur soit différent, la plupart des candidats hypothécaires soumis à un examen minutieux. Votre prêteur est susceptible de vous envoyer une demande de prêt hypothécaire totalisant 30 ou 40 pages et incluant des formulaires comme une demande de libération de votre dossier de crédit d'un ou plusieurs bureaux de crédit, des demandes de relevés de taxe de l'année précédente et des renseignements sur vos lieux précédents. résidence.

Avec la demande, votre prêteur est susceptible de demander une preuve de revenu et d'actifs, tels que les éléments suivants:

• Vos dernières déclarations de revenus (un ou deux ans)
• Vos talons de paye les plus récents (au moins les deux derniers)
• Vos dernières déclarations W-2 (un ou deux ans)
• Vos relevés bancaires les plus récents (un à trois mois)

Verrouillage des taux
Si vous avez reçu une approbation préalable pour votre prêt hypothécaire, ce qui nécessite généralement une vérification de crédit, votre prêteur est susceptible de fixer (ou «verrouiller») le taux de votre prêt au moment où il envoie les documents de la demande. Si vous faites une demande de prêt hypothécaire à taux variable (ARM) ou d'un autre type de prêt sans taux fixe pour toute la durée, le verrou ne peut s'appliquer qu'au taux initial.

Les taux sont généralement bloqués à un niveau qui tient compte des taux d'intérêt en vigueur à ce moment, plus le risque de crédit de l'emprunteur. Plus votre risque de crédit est faible, plus votre taux de blocage est susceptible d'être bas.

Si vous n'êtes pas préapprouvé, votre prêteur est susceptible d'attendre les résultats de la demande de crédit de votre demande pour verrouiller votre taux. Cela peut se produire à n'importe quel moment entre la date de votre demande et une semaine avant la clôture. Dans tous les cas, le verrouillage du débit n'est bon que pour une durée déterminée - 30 à 60 jours sont typiques.

Estimation de prêt
En utilisant le taux bloqué (ou, s'il n'est pas verrouillé, la meilleure estimation du taux initial du prêteur), le prêteur crée une estimation du prêt que vous devez examiner, signer et retourner. L'estimation du prêt est un document en langage simple qui résume ce que vous pouvez vous attendre à payer pour votre prêt hypothécaire et la clôture, et quand.

Il comprend les informations suivantes:

• Identification du prêt Cela comprend le numéro d'identification unique du prêt, le type (taux fixe, taux ajustable), la durée (15 ans, 30 ans, 5/1), le but (achat, refinancement) et la durée du verrouillage des taux.
• Conditions de prêt . Décrit le principal de votre prêt, son taux d'intérêt ou sa fourchette de taux, les versements de capital et d'intérêts mensuels, la pénalité pour remboursement anticipé (s'il y a lieu) et le paiement forfaitaire (le cas échéant).
• Paiements projetés . Ajoute les composantes de votre paiement mensuel total, y compris l'assurance, les taxes et les paiements de capital et d'intérêts estimés. Peut également spécifier comment les taxes et les assurances doivent être payées - par exemple, sur un compte séquestre.
• Coûts de clôture Comprend une comptabilisation détaillée de vos coûts de clôture estimés et de l'encaisse totale à fermer (ce qui comprend votre acompte). Indique également les frais de clôture que vous êtes autorisé à acheter, tels que l'assurance de titres, et que vous n'êtes pas autorisé à acheter, comme l'évaluateur de votre prêteur.
• Comparaisons Contient un aperçu du montant que vous pouvez vous attendre à payer en capital et intérêts au cours des cinq prochaines années, le TAP de votre prêt et le pourcentage d'intérêt total - le rapport entre le total de vos intérêts et le montant total de votre prêt. Cette information est utile pour comparer votre prêt aux prêts d'autres prêteurs.
• Autres considérations Comprend des mises en garde et des informations importantes, comme le fait de savoir si le prêt peut être pris (transféré à un futur acquéreur sans en modifier les conditions), si le prêteur envisage de transférer votre prêt à une société de services et des pénalités pour retard de paiement.

Avant octobre 2015, la plupart des prêteurs utilisaient des documents d'estimation de bonne foi (EFG) pour fournir des estimations de prêts et de coûts de clôture. Les EFG et les estimations de prêts contiennent des informations similaires, mais les EFG sont formatés différemment et ont moins d'explications en langage clair. Une fois que l'estimation du prêt est entre vos mains, votre prêteur peut fixer une date de clôture préliminaire - sous réserve d'une recherche de souscription, d'origination et de titres en douceur.

4. Évaluation du prêteur

Les prêteurs protègent leurs investissements, ou au moins réduisent la probabilité de pertes, en commandant une évaluation à un moment donné au cours du processus de souscription. Les acheteurs paient généralement les frais d'évaluation, soit au plus tard à la date d'évaluation, soit à la date de clôture. Les frais d'évaluation sont généralement les mêmes que les frais d'inspection de la maison.

Si votre évaluateur détermine que votre maison vaut au moins autant que vous avez accepté de payer pour cela, il n'y a pas besoin de s'inquiéter. Cependant, si l'évaluation est faible - en dessous du prix d'achat accepté - le prêteur n'acceptera de financer qu'un montant égal à la valeur estimée. Une évaluation faible exige généralement que l'acheteur et le vendeur renégocient le prix d'achat et modifient le contrat d'achat, ce qui peut retarder la transaction.

5. Obtenir les propriétaires et l'assurance de titres

La plupart des prêteurs exigent des acheteurs de fournir une preuve d'assurance des propriétaires comme condition d'approbation du prêt, ou au moins avant la clôture. Pour vous assurer que vous obtenez une police à un prix raisonnable qui répond à vos besoins et ceux de votre prêteur, commencez à magasiner pour la protection des propriétaires au début du processus de clôture. Vous n'avez pas nécessairement à payer pour la première année tout de suite, bien que ce soit certainement une option - la plupart des compagnies d'assurance vous permettent de regrouper votre prime de première année avec les frais de clôture à payer à la date de clôture.

Même si votre prêteur ne l'exige pas, il est également prudent d'acheter une police d'assurance de titre de l'acheteur. L'assurance de titres couvre le coût de la résolution de tout défaut lié au titre de la propriété, comme les taxes impayées ou les privilèges de l'entrepreneur, et protège vos capitaux propres contre les réclamations qui pourraient survenir à l'avenir.

Si vous êtes prêt à utiliser la même société que votre prêteur utilise pour sa politique de titre, dites simplement à votre processeur de prêt que vous voulez une politique de l'acheteur, et les deux politiques peuvent être regroupées dans vos frais de clôture. Si vous voulez magasiner pour une meilleure politique de l'acheteur, votre assureur peut vous demander de payer la police d'avance. Peu importe si vous payez les polices à la clôture ou payez la police initiale de votre acheteur et la police du prêteur à la clôture, vous pouvez vous attendre à faire un total combiné de 1 000 $ (en moyenne), selon votre marché et votre valeur.

6. Approbation de prêt

Comme la souscription peut prendre un mois ou plus, l'approbation de votre prêt arrive généralement vers la fin du processus de clôture. C'est la dernière pièce majeure qui doit être mise en place pour que votre clôture se déroule comme prévu.

7. Avis de clôture et divulgations

Avis de clôture
Une fois que toutes les pièces sont en place pour votre fermeture, votre agent d'entiercement (ou avocat) doit vous envoyer un avis de clôture officiel avec l'heure, la date, les agents immobiliers participants (l'acheteur et le vendeur) et le lieu de la clôture. généralement le titre ou le bureau de l'agent d'entiercement, ou le bureau d'un avocat impliqué dans la transaction. L'avis explique également ce que vous devez apporter à l'événement, incluant généralement ce qui suit:

• Les deux acheteurs (si un couple marié), ou une procuration notariée documentation permettant à l'acheteur actuel de signer pour le non-présent
• Photo d'identité (passeport ou carte d'identité nationale)
• Liste de vos résidences au cours des 10 dernières années
• Paiement suffisant pour couvrir les frais de clôture (généralement un chèque bancaire ou virement bancaire)

Divulgation de clôture
Votre agent de titre ou d'entiercement est également tenu d'envoyer une déclaration de clôture officielle au moins trois jours ouvrables avant la date de clôture. Avant octobre 2015, le HUD-1 ou «déclaration de règlement» servait le même objectif que la divulgation finale.

Comme l'estimation du prêt, l'information de clôture est un document en langage clair qui décrit toutes vos obligations financières réelles liées à la transaction - vos frais de clôture réels, les obligations fiscales et d'assurance en cours et une ventilation de votre prêt hypothécaire. Il suit à peu près le modèle de l'estimation du prêt, bien qu'il soit généralement plus détaillé et qu'il contienne souvent des postes ou des informations à fournir en comptabilité et des réserves qui n'étaient pas présentes dans l'estimation.

Réviser attentivement votre déclaration de clôture
Une fois que vous recevez votre déclaration de clôture, examinez-la attentivement pour vous assurer que les obligations décrites correspondent à peu près à celles décrites dans votre estimation de prêt. En outre, assurez-vous que les conditions de votre prêt hypothécaire sont comme prévu - par exemple, que votre taux ou structure de taux n'a pas changé de l'estimation du prêt.

Si vos coûts de clôture varient considérablement des estimations ou si votre prêt hypothécaire est différent de celui décrit à l'origine, votre prêteur ou titre ou agent d'entiercement pourrait enfreindre la loi. C'est pourquoi c'est une bonne idée - et souvent financièrement utile - de conserver un avocat pour la durée du processus de clôture.

Coûts de clôture communs

Bien que les acheteurs soient tenus de payer tous les frais de clôture en l'absence d'autres arrangements, les acheteurs et les vendeurs acceptent souvent de partager les frais de clôture, en particulier sur les marchés des acheteurs. Cet accord est généralement décrit dans la convention d'achat acceptée et peut être modifié à tout moment avant la clôture. Dans de nombreux cas, les parties ne précisent pas qui paye les frais de clôture - elles conviennent tout simplement d'un ratio, comme «le vendeur paie 40% et l'acheteur paie 60%» ou accepte qu'une partie paye une somme fixe vers la fermeture et l'autre ramasse le reste.

Dans de nombreux cas, les frais de clôture sont payés par chèque bancaire ou virement bancaire. Un chèque bancaire est généralement une meilleure affaire, car ils coûtent rarement plus de 1 $ ou 2 $, tandis que les banques facturent souvent 10 $ ou plus pour un virement bancaire le jour même. Si votre titre ou votre agent d'entiercement exige absolument un virement bancaire, assurez-vous qu'il vous envoie des instructions complètes (y compris la réception du numéro de compte et du numéro de routage bancaire) avec l'avis de clôture.

Peu importe comment vous négociez et exécutez le paiement, vous pouvez vous attendre à payer les coûts suivants à la clôture. Certains peuvent exiger une action de votre part, comme la mise en place d'une police d'assurance habitation, avant le jour de fermeture. D'autres apparaissent simplement comme des éléments de ligne sur votre déclaration de clôture, et ne nécessitent pas d'action directe.

• Inspection et évaluation de la maison . Si ceux-ci n'ont pas été payés d'avance, ils sont ajoutés à vos frais de clôture. Entre les deux services, s'attendre à payer un total de 600 $ à 1000 $.
• Frais de souscription et de souscription de prêt . Ces frais couvrent le coût de vos services de souscription et de souscription de prêts hypothécaires, à l'exclusion des rapports de crédit et autres frais. La plupart des frais d'origination sont calculés en pourcentage du prix d'achat total, généralement compris entre 0, 5% et 1, 5%. Ces pourcentages sont parfois appelés «points» - par exemple, une taxe d'origine de 1% serait un point. Les frais de souscription peuvent être facturés en pourcentage du prix d'achat ou des frais fixes. Dans les deux cas, la souscription coûte généralement moins de 1% du prix d'achat de la maison. Notez que certains prêts hypothécaires, connus sous le nom de prêts «sans frais» ou «sans frais», n'ont pas de frais de montage ou de souscription. Cependant, les prêts «sans frais» ont généralement des taux d'intérêt plus élevés que les prêts traditionnels comparables.
• Rapport de crédit . Les acheteurs doivent généralement payer pour les vérifications de crédit et les rapports de leur prêteur - entre 20 $ et 60 $, selon le nombre de prêteurs et les bureaux de déclaration.
• Certification d'inondation . Il s'agit d'une somme modique - généralement de l'ordre de 20 $ - qui couvre le coût de la vérification de l'emplacement de votre maison par rapport aux cartes locales des risques d'inondation. La certification des inondations est essentielle si vous avez besoin d'une assurance contre les inondations. Dans certaines régions, vous devrez peut-être payer des frais ponctuels de surveillance des inondations (souvent entre 25 et 50 $).
• Intérêt du premier mois . De nombreux prêteurs exigent le paiement anticipé de l'intérêt hypothécaire à accumuler entre la date de clôture et la date du premier paiement. Notez que si vous fermez au milieu du mois, vous n'aurez probablement pas à effectuer de paiement principal avant le début du mois suivant, en supposant que vos paiements sont dus le premier jour du mois. Par exemple, ma femme et moi avons fermé une maison au début du mois d'août et n'avons effectué notre premier versement de capital que le premier octobre, mais à la clôture, nous avons dû payer les intérêts qui devaient être accumulés en août.
• Dépôt initial d'entiercement . Les prêteurs exigent un dépôt préalable, dans un compte séquestre sécurisé, pour couvrir les obligations d'impôt et d'assurance établies pour s'accumuler entre la clôture et leurs dates d'échéance de paiement respectives. En pratique, cela signifie que vous devez déposer environ une année complète de primes d'assurance habitation - sauf si vous avez payé à l'avance - et de 1 à 12 mois de primes d'impôt foncier. Bien que les taxes foncières soient généralement payées tous les six mois, les prêteurs hésitent à ouvrir un nouveau compte séquestre avec un solde à peine suffisant pour effacer le premier paiement d'impôt. Ma femme et moi avons fini par déposer assez pour couvrir sept mois d'impôts fonciers, par exemple.
• Tampon d'entiercement . De nombreux prêteurs exigent que les acheteurs déposent un coussin additionnel pour couvrir les ajustements à la hausse des taxes et des primes d'assurance à court terme, et pour réduire la probabilité d'un retard de paiement entraînant un solde d'entiercement négatif. La taille du tampon est généralement fonction des obligations fiscales et d'assurance mensuelles - la nôtre représentait environ deux fois la taille de nos obligations mensuelles.
• Cotisations de l'Association des propriétaires . Si vous vivez dans une communauté desservie par une association de propriétaires (commune avec des condos), vous devez payer des cotisations HOA mensuellement, annuellement ou semestriellement. Certains prêteurs regroupent vos cotisations dans votre compte séquestre et les paient en votre nom, comme avec vos taxes et vos primes d'assurance. Si c'est le cas pour votre HOA, vous devrez probablement payer vos cotisations HOA jusqu'à la fin de la première période de paiement (peut-être jusqu'à un an après la clôture). Dans d'autres cas, que ce soit en raison d'un prêteur ou d'une police d'assurance-vie, les cotisations de HOA ne sont pas incluses dans l'entiercement et doivent être payées séparément.
• Titre / Services d'entiercement et d' assurance . Le coût de l'assurance-titres du prêteur et de l'acheteur (si acheté) est regroupé dans cette catégorie - une moyenne de 1 000 $ couvre les deux polices, mais est très variable selon l'emplacement et la valeur de la propriété. Cette catégorie comprend également le coût du travail de titre supplémentaire exécuté par votre société de titre, agent d'entiercement ou avocat (selon votre juridiction) - un autre coût très variable qui sera probablement plus élevé si vous utilisez un avocat agréé. Enfin, cette catégorie comprend généralement des frais de règlement, qui paie essentiellement pour le temps de votre agent de titre ou d'entiercement le jour de clôture, et varie généralement de 200 $ à 400 $.
• Frais d'enregistrement . La ville ou le bureau de comté responsable de l'enregistrement des transferts immobiliers dans votre région facture des frais pour le travail en cause. Les frais varient considérablement d'un endroit à l'autre et peuvent dépendre de la valeur ou de la taille de votre propriété.
• Taxes de transfert . Vos gouvernements locaux et étatiques prélèvent probablement également des taxes de transfert sur les transactions immobilières, en fonction de la valeur de la propriété et éventuellement de la désignation de zonage du colis. Les taxes de transfert nationales et locales totales sur les biens immobiliers résidentiels vont généralement de la fourchette haute à trois chiffres à la fourchette moyenne à quatre chiffres.
• Frais de courtage . Les agents des acheteurs prélèvent leur commission sur le produit du vendeur, ce qui signifie que les acheteurs ne les paient pas directement. Cependant, les employeurs des agents - groupes immobiliers ou maisons de courtage - facturent souvent des frais de service ou de renvoi relativement faibles directement à l'acheteur. Ceux-ci peuvent aller de sommes nominales (100 $ ou moins) à 500 $ ou plus.

Selon l'endroit où se déroule votre transaction, vos frais de clôture peuvent varier considérablement par rapport à ceux décrits ici. Pour en savoir plus sur ce à quoi s'attendre, parlez-en à un professionnel de l'immobilier ou un avocat impartial et digne de confiance dans votre région.

À quoi s'attendre le jour de clôture

Le jour de la fermeture, la maison que vous avez accepté d'acheter devient la maison que vous possédez fièrement. Cependant, il y a beaucoup à faire avant de pouvoir passer devant la porte d'entrée et vraiment en faire votre maison.

Dernière visite

Votre dernière visite est votre dernière chance de vous assurer que la maison demeure en bon état - ou, si vous achetez une fixation supérieure, à la condition que vous ayez accepté de l'acheter. Dans la plupart des transactions, la dernière marche peut se produire à tout moment dans les 24 heures suivant l'heure de fermeture prévue.

Au cours de votre dernière visite, assurez-vous de ce qui suit:

• Toutes les réparations demandées ont été effectuées
• Tous les luminaires et les prises fonctionnent
• La mécanique à la maison (chauffage, climatisation, chauffe-eau) fonctionne
• Les robinets et les appareils de plomberie sont fonctionnels
• Les appareils de cuisine et de buanderie sont branchés et fonctionnels
• Il n'y a pas eu de nouveaux dommages ou d'usure (tels que des trous dans le mur, des planchers manquants, des bardeaux de toit endommagés, etc.) depuis votre inspection de la maison
• La maison est propre et bien rangée à l'intérieur et à l'extérieur
• Les effets personnels du vendeur ont disparu ou sont en cours de déménagement

Si vous rencontrez des problèmes inattendus au cours de la visite, il n'est pas trop tard pour faire les choses correctement. Contactez votre agent immobilier ou agent de fermeture pour discuter de vos options. Dans la plupart des cas, le vendeur acceptera de payer les réparations ou les tâches de nettoyage nécessaires, même si cela signifie retarder la fermeture de quelques jours.

À la clôture - Signature des documents de clôture clés

À l'heure de clôture, vous vous asseyez et signez de nombreux documents avec votre agent de titre ou d'entiercement, votre agent immobilier et éventuellement votre avocat. Les vendeurs apportent également leurs homologues, bien que les vendeurs n'aient pas autant de documents à signer et, par conséquent, ne se présentent souvent pas avant d'avoir bien entamé votre odyssée de signature.

Étant donné la gravité de la transaction et le montant d'argent impliqué, prenez autant de temps que nécessaire pour lire et comprendre tout ce que vous signez. Certains documents de clôture sont écrits en jargon dense, alors demandez à votre avocat ou agent immobilier si vous n'êtes pas clair sur quoi que ce soit. Ne laissez pas le titre ou l'agent d'entiercement vous bousculer - ils ont déjà fait des centaines de fermetures dans le passé et sont probablement plus préoccupés par leur prochain rendez-vous ou leur sortie du bureau à temps que de s'assurer que vous êtes à 100% le haut et le haut.

Ce qui suit sont les documents les plus importants à lire et à signer lors de la clôture:

• Billet à ordre . Ceci représente votre engagement contraignant à rembourser votre prêt hypothécaire. Il comprend le montant total que vous devez sur votre prêt, le taux d'intérêt de votre prêt, vos dates de paiement mensuelles, la durée (terme) de votre prêt et les méthodes de paiement acceptables (avec une adresse physique pour envoyer des chèques personnels). Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable ou un prêt hypothécaire à taux variable, votre billet à ordre comportera également une explication détaillée de la façon, du moment et de la variation de votre taux et de vos paiements.
• Hypothèque / Acte de fiducie . Aussi connu comme l'instrument de sécurité, l'hypothèque (ou acte de fiducie) est un contrat qui donne à votre prêteur le droit de saisir vos biens par forclusion si vous ne parvenez pas à payer votre hypothèque comme convenu. L'hypothèque réitère l'information contenue dans le billet à ordre, mais approfondit également vos droits et responsabilités en tant que propriétaire et emprunteur - par exemple, décrivant comment vous devez occuper la propriété (en tant que résidence principale, propriété locative, et ainsi avant) et décrivant comment et quand votre prêteur peut vous déclarer en défaut.
• Divulgation initiale d'entiercement . Cela décrit comment votre prêteur prévoit de distribuer l'argent dans votre compte séquestre. Il comprend une ventilation de vos paiements de principal et d'intérêt et d'entiercement, plus 12 mois de soldes d'entiercement mensuels attendus. La divulgation de l'entiercement montre également quand et combien chaque élément d'entiercement (impôts fonciers, assurances, et éventuellement cotisations PMI et HOA) doit être payé.

Documents de clôture supplémentaires à lire et à signer

Le processus de clôture implique la lecture et la signature d'une série de documents supplémentaires. Encore une fois, prenez autant de temps que nécessaire pour lire et comprendre chaque élément, en posant des questions si nécessaire. Après tout, une chose que le processus de fermeture ne comprend pas est la possibilité d'un do-over.

Ces documents sont monnaie courante à la clôture, mais votre transaction peut impliquer un mélange quelque peu différent basé sur les règles de votre région et le type de maison que vous achetez.

• Signature / nom affidavit . Il s'agit essentiellement de la preuve de signature que le prêteur, l'agent de prêt, les entités gouvernementales et toutes autres parties concernées utilisent pour déterminer la légitimité de votre signature sur tous les autres documents de clôture. C'est particulièrement utile lors d'enquêtes sur des fraudes hypothécaires.
• Certificat d'occupation / déclaration d'occupation . Si vous achetez une nouvelle maison de construction, vous devez signer un certificat d'occupation indiquant que la maison est prête et sécuritaire pour les occupants. Techniquement, un certificat d'occupation manquant peut retarder le processus de fermeture. Si vous achetez une maison existante, vous devez signer un énoncé d'occupation décrivant l'objectif de la maison, la date à laquelle vous devez déménager, et ce qui peut arriver si vous utilisez la maison d'une manière incompatible avec le but déclaré (par exemple exemple, forclusion).
• Première notification de paiement . Cette opération permet de retraiter le montant (avec un décompte de l'entiercement, du capital et des intérêts) et la date de votre premier versement hypothécaire. Il comprend également des informations sur la façon de procéder au paiement, y compris l'adresse physique et l'adresse Web de l'agent.
• Vendeur / Concession de prêteur . Ce document décrit les frais de clôture, le cas échéant, le vendeur et le prêteur paient.
• Divulgation de service . Cela identifie l'agent de service de votre prêt - soit le prêteur d'origine ou une société qui achète par la suite l'hypothèque - et confirme votre compréhension que le prêt peut être transféré à l'avenir.
• Divulgation d'assurance hypothécaire privée . Si votre ratio prêt / valeur (LTV) est supérieur à 80%, votre prêteur a probablement besoin d'une assurance hypothécaire privée (PMI). Cette divulgation définit PMI et décrit vos droits et responsabilités pertinents, comment et quand il est payé (généralement mensuellement, en séquestre), et quand vous pouvez demander qu'il soit abandonné (généralement après avoir franchi le seuil de 80% LTV).
• Déclaration de danger d'inondation . Cela confirme que votre maison est ou n'est pas dans une zone d'inondation spéciale. Si votre maison est dans une zone inondable, il faut probablement une assurance contre les inondations.
• Accusé de réception . Cela confirme que vous avez le droit de recevoir une copie de l'évaluation de votre maison. Il est souvent inclus dans la demande de prêt hypothécaire.
• Divulgation de la Loi sur l'égalité des chances de crédit . Ce formulaire mandaté par le gouvernement fédéral réitère que votre prêt ne peut être refusé en raison d'un statut protégé, tel que la race ou la croyance. Il est souvent inclus dans la demande de prêt hypothécaire.
• Divulgation de la vérité dans le prêt . Ceci est un autre document mandaté par le gouvernement fédéral qui énonce les caractéristiques de votre prêt hypothécaire, vos paiements mensuels et le montant total (y compris le capital et les intérêts) que vous pouvez vous attendre à payer pendant la durée de votre prêt.
• Déclarations de fraude hypothécaire . Ce document définit les différentes formes de fraude hypothécaire, énumère les sanctions potentielles pour les personnes reconnues coupables de fraude hypothécaire, et décrit les mesures prises par le gouvernement américain pour enquêter et poursuivre les personnes soupçonnées de fraude.
• Les conventions et les accords de l'Association des propriétaires . Les contrats s'appliquant à votre adhésion à une association de propriétaires apparaissent parfois à la clôture, bien qu'ils soient souvent traités avant le jour de fermeture aussi.
• Divulgations de danger . Bien que le contrat d'achat inclue généralement toutes les divulgations de danger nécessaires pour votre maison, ne soyez pas surpris de voir les mêmes, ou supplémentaires, dans votre paquet de fermeture. Les divulgations courantes portent sur la peinture au plomb (pour les maisons construites avant 1978), le radon et les puits souterrains.

Dernier mot

Ma femme et moi avons fermé notre première maison à l'été 2015. Notre journée de clôture a été un tourbillon: une dernière étape trépidante; une voiture entravée par le trafic vers le siège éloigné de la compagnie de titre; un défilé sans fin de formulaires et de divulgations à signer et à parapher; le fouillis déroutant des clés, des notes manuscrites d'explication, et des conseils de dernière minute du vendeur - c'était beaucoup à traiter.

Et pourtant, le jour de clôture n'était que le début d'une longue période de déménagement et de règlement. Tout ce que nous pouvons espérer, c'est que nous canalisons la même diligence, l'organisation et l'énergie brute qui nous ont permis de mener à bien le dur travail, souvent fastidieux, nécessaire pour transformer une maison ordinaire en une maison extraordinaire. Si vous êtes en train d'acheter une maison, souvenez-vous que c'est parfait de célébrer le jour de la fermeture - aussi longtemps que vous retournez au travail par la suite.

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