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Acheter une deuxième maison de vacances - Avantages et inconvénients, choses à considérer


Selon Money Magazine, il est maintenant temps d'acheter si vous envisagez une deuxième maison ou de vacances. Dans l'ensemble du pays, les prix sont proches ou inférieurs à leur plus bas niveau depuis cinq ans. À Vail, au Colorado, les prix des maisons sont en baisse de 30% de leurs sommets. Pebble Beach, qui est peut-être la région de golf la plus renommée aux États-Unis, a connu une baisse de 36, 3% des prix des pieds carrés par rapport à il y a cinq ans. Et les prix à Orlando, en Floride, la maison du parc à thème Walt Disney World, sont en baisse de plus de 50% de leurs sommets.

Les prix vont-ils baisser? Il est impossible de le dire, mais Stan Humphries, économiste en chef chez Zillow, dit: «C'est une course de fous d'essayer de minuter le fond pour les deux économistes - et les acheteurs et les vendeurs. Si vous trouvez une maison que vous aimez et que vous voulez occuper pendant une longue période de temps, c'est maintenant un bon moment pour pénétrer sur le marché. "

Avantages de posséder une deuxième maison

Que vous soyez un skieur qui aime les pentes de montagne du Colorado ou de l'Utah, un amoureux des plages du sud de la Californie et de la Floride, ou un retraité potentiel qui cherche à échapper au nord-est chargé de neige pour les vastes étendues ensoleillées de l'Arizona ou du Sud. Texas, il existe des maisons disponibles pour répondre à un large éventail de budgets. Les mêmes avantages de l'accession à la propriété s'appliquent au propriétaire d'un condominium à Boston, ou à un manoir à Homestead à Hot Springs, en Virginie.

1. Bénéfices à long terme
Bien que la valeur de tous les actifs fluctue à court terme, les propriétés de villégiature sont plus susceptibles de conserver leur valeur et d'apprécier simplement parce qu'elles sont situées dans des zones populaires où l'offre est limitée géographiquement. Il y a un littoral fini ou une montagne sur laquelle des maisons peuvent être construites, et seulement 18 trous sur un terrain de golf.

Mais l'immobilier, comme les actions, obligations et autres investissements, a toujours fluctué en valeur et continuera probablement à le faire à l'avenir. Par conséquent, sachez qu'il n'y a aucune garantie qu'une maison secondaire se vendra à un prix plus élevé à l'avenir.

2. Déductions fiscales
Beaucoup de gens qui possèdent des résidences secondaires préfèrent les garder inoccupés lorsqu'ils ne sont pas utilisés pour leur plaisir personnel. Si vous autorisez et chargez le loyer pour une occupation maximale de deux semaines par année, l'intérêt sur l'hypothèque et les taxes foncières sont entièrement déductibles de votre revenu brut. En d'autres termes, à des fins fiscales, vous pouvez traiter cette hypothèque de la même façon que l'hypothèque sur votre résidence principale.

3. Revenu de location
Si vous décidez de louer votre maison, mais que vous utilisez également la propriété personnellement, vous devrez déterminer si vous êtes admissible à déduire les frais d'exploitation. Pour déterminer cela, additionnez les jours où vous avez loué la propriété. Si vous avez occupé la propriété moins de 10% des jours où vous l'avez loué ou moins de deux semaines - selon le montant le plus élevé - vous pouvez déduire tous les frais d'exploitation de la maison, intérêts, services publics, frais de nettoyage, entretien du gazon et gestion honoraires. Si vous avez besoin d'aide pour déterminer ce que vous êtes admissible à déduire, contactez un fiscaliste ou passez en revue la publication IRS 527 sur les locations de vacances.

Les frais de location varient selon les saisons et la popularité du lieu de villégiature. Pour la plupart des centres de villégiature, les frais de location hebdomadaires en haute saison sont généralement égaux ou supérieurs au versement hypothécaire mensuel de la propriété, ce qui vous permet d'atteindre un taux d'occupation annuel d'environ 30% du point de vue des flux de trésorerie.

4. Familiarité
Revenir au même endroit et après l'heure peut être réconfortant à mesure que vous vous familiarisez et que vous vous sentez à l'aise avec l'endroit. Cela vous donne la liberté d'être vous-même et la possibilité de développer des amitiés à long terme avec les résidents - vous pouvez faire partie du tissu social.

5. Commodité
La possibilité de ranger facilement des articles utilisés exclusivement à la résidence secondaire simplifie les déplacements et l'emballage. L'équipement de ski de ma famille, ainsi que des vêtements d'hiver supplémentaires, étaient entreposés chez nous à Breckenridge, au Colorado, ce qui nous permettait de faire des sorties impromptues pour un week-end de ski sans nous tracasser. .

6. Départ à la retraite
Bien que nous puissions aimer les endroits où nous travaillons et vivons, chaque endroit a ses inconvénients. Si vous vivez au Texas, par exemple, les étés de plus de 100 degrés sont brutaux. Les gens de Chicago, de Philadelphie et d'autres villes du Nord détestent souvent la lutte annuelle contre la neige.

Un objectif commun de la retraite est d'avoir un lieu de retraite pour les moments de l'année que nous détestons le plus à notre résidence principale. Localiser et acheter une résidence secondaire avant la retraite vous permet de faire l'expérience des avantages d'un refuge avant la retraite, un moment pour corriger et modifier vos plans si la réalité est différente du rêve.

7. Lieu des rassemblements
Les lieux remuent les souvenirs des gens, des relations et des bons moments. En tant que membre d'une grande famille élargie, j'ai toujours apprécié le rassemblement annuel de la fête de l'indépendance à la maison du lac de mon cousin. Les rencontres ont commencé quand j'étais un jeune garçon quand mon père et ses deux frères ont acheté beaucoup sur un grand lac dans l'ouest de l'Oklahoma, et ont continué à travers la naissance de mes enfants et petits-enfants. La visite annuelle est devenue une tradition qui a permis à notre famille toujours plus nombreuse de se rapprocher de la région et du pays.

L'avantage intangible de posséder et de transmettre des biens de génération en génération - en particulier une maison qui a été et continuera d'être le site de nombreux rassemblements heureux - est incalculable.

8. Accès à d'autres maisons de vacances
Beaucoup de résidences secondaires sont situées dans des zones que les gens aiment visiter - centres de villégiature, terrains de golf, montagnes, rivages - et leur attraction est universelle. Par conséquent, les propriétaires d'un même endroit s'arrangent souvent pour échanger du temps dans leur maison contre du temps dans une maison située dans une autre région. C'est ce qu'on appelle un échange de maison.

En tant que partenaire dans une maison située à Pebble Beach, en Californie, j'ai échangé une semaine chez moi pendant deux semaines dans une maison (avec cuisinier et femme de ménage) sur une île des Caraïbes. Le propriétaire de la maison de Saint-Martin voulait emmener ses copains pour un long voyage de golf vers les célèbres parcours de Pebble Beach, alors que je voulais emmener ma famille pour de longues vacances à la plage. L'échange a bien fonctionné pour les deux parties.

Inconvénients de posséder une deuxième maison

Posséder une deuxième maison, peu importe l'endroit, n'est pas pour tout le monde.

1. Coûts d'achat initiaux
La plupart des gens ont des attentes plus élevées pour une propriété qu'ils ont l'intention de posséder, plutôt que de louer. Ces attentes peuvent se traduire par des prix élevés.

Dans les zones populaires où l'espace est limité, le prix de la maison peut être plus élevé que le coût de votre maison principale. En outre, les nouveaux propriétaires encourent généralement les coûts de fourniture du nouvel achat avec tout, des meubles au linge et à la vaisselle, coûts qui peuvent facilement dépasser 25% à 33% du prix d'achat.

2. Hypothèques à coût élevé
Dans un passé récent, les prêteurs ont été gravement brûlés dans le marché de l'immobilier résidentiel, et peuvent donc être réticents à prêter sur un nouvel achat. Le pourcentage d'acompte et le taux d'intérêt sur toute hypothèque est susceptible d'être plus élevé pour une propriété de vacances. Selon l'emplacement, l'état et la valeur marchande de la propriété (ainsi que votre situation financière et vos antécédents de crédit), un prêt hypothécaire typique de 15 à 30 ans pour une propriété non occupée par un propriétaire nécessite généralement de 20% à 30%. % d'acompte du prix de vente (plus l'acompte est élevé, plus il est facile de trouver un prêteur consentant).

3. Entretien de la maison
En tant que propriétaire ou membre d'un groupe de propriétaires, vous êtes responsable de tout l'entretien de la maison. Quand une canalisation se brise ou que le toit fuit, c'est à vous de payer les frais de réparation. Vous pouvez également être celui qui identifie le problème, arrange pour le plombier ou l'électricien, et les rencontre sur place. Dans certains cas, vous pouvez passer toute votre visite à travailler sur la propriété, ce qui n'est certainement pas ce que vous attendiez lorsque vous avez rêvé de la propriété.

4. Temps de Voyage
Selon toute vraisemblance, une deuxième maison sera située à des heures de votre résidence principale, ce qui nécessitera soit de longs voyages en auto, soit des vols en avion. La possibilité d'utiliser la maison pour de courts séjours de fin de semaine dépend entièrement de la distance que vous devez parcourir. Si vous songez à acheter une maison à l'autre bout du pays, prévoyez d'y aller moins souvent, mais en restant plus longtemps.

5. Inflexibilité
Si vous payez une somme importante d'argent chaque mois pour une deuxième maison, vous pouvez sentir que vous devez constamment et exclusivement visiter la propriété pour justifier votre investissement. En conséquence, vous devriez être sûr que vous apprécierez vos visites 5 ou 10 ans dans le futur autant que vous aimez visiter l'endroit aujourd'hui. Les maisons ne sont pas des placements liquides - si vous décidez de vendre, cela peut prendre plusieurs mois, voire plusieurs années, pour obtenir le prix que vous voulez.

Étapes à suivre pour acheter une maison de vacances

L'achat d'une maison, qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un lieu de villégiature, peut être un processus compliqué et un engagement financier important. Cependant, en suivant les étapes appropriées, vous pouvez rendre l'expérience aussi indolore que possible.

1. Déterminer votre emplacement idéal
Les zones de villégiature ont généralement un large éventail de propriétés pour s'adapter à une variété de budgets. Plus la zone que vous êtes prêt à considérer est grande, plus vous avez de chances de trouver une propriété qui correspond à votre budget. Avez-vous, par exemple, à vivre sur l'océan ou sur une pente de montagne spécifique, ou seriez-vous prêt à conduire à la plage ou au téléski?

2. Établir une fourchette de prix
Posséder une résidence secondaire devrait être agréable, et non la source de tensions financières constantes. Pour les besoins d'une gamme de prix, supposons que votre acompte, frais de clôture, et l'ameublement sera de 33% du prix d'achat. En d'autres termes, si vous avez 50 000 $ en espèces, votre fourchette de prix initiale devrait se situer entre 130 000 $ et 170 000 $.

3. Envisager une propriété fractionnée
Alors que la plupart des propriétés de vacances sont transférées dans des transactions cédées (l'acheteur obtient un acte enregistré attestant sa propriété dans des biens immobiliers spécifiques identifiés), la propriété foncière fractionnée est une alternative qui est devenue populaire dans les années 1990. Cela permet à un acheteur de mieux correspondre à son utilisation prévue de la propriété avec son coût ou, à l'inverse, permet l'achat d'une propriété plus onéreuse pour le même investissement.

Si, par exemple, un investisseur achetait une fraction d'intérêt de 100 000 $ avec le droit d'utiliser la propriété pendant 30 jours par an, la valeur des biens achetés pourrait atteindre 1, 2 million de dollars (12 investisseurs * 100 000 $ = 1, 2 million $). Il y a généralement une grande différence dans l'apparence, l'hébergement et les rendez-vous entre les propriétés de 100 000 $ et 1 000 000 $.

La propriété fractionnaire diffère d'une multipropriété. Avec la propriété fractionnée, vous possédez une partie de l'immobilier, alors qu'avec une multipropriété, vous possédez simplement le droit d' utiliser l'immobilier. Cette différence représente les avantages fiscaux d'une fraction d'intérêt, ainsi que la possibilité de bénéficier de toute augmentation de prix dans la propriété.

La multipropriété et la multipropriété nécessitent une coordination avec d'autres propriétaires pour réserver du temps dans la propriété. Si vous envisagez d'utiliser davantage la propriété ou si vous ne voulez pas faire affaire avec une agence externe, vous pouvez créer un partenariat privé pour acheter et posséder une propriété.

Ma maison à Pebble Beach a été partagée avec deux partenaires, et c'était un arrangement parfait. Nous avons négocié avec un agent immobilier local pour gérer l'entretien de la propriété pour un petit supplément mensuel afin que nous n'avions pas à faire face à des paysagistes, des nettoyeurs ou des services publics locaux lorsque nous étions sur place, faisant de notre maison de vacances une véritable évasion .

4. Engager un agent immobilier local
L'aide d'un agent immobilier local est inestimable lors de votre recherche de la maison de vacances de vos rêves. Un bon agent peut vous guider à travers le processus d'achat, vous aider à trouver un financement hypothécaire, et peut être en mesure de gérer la propriété lorsque vous êtes absent. Même si vous achetez un intérêt fractionnaire d'un promoteur immobilier, l'agent immobilier peut vous aider à obtenir une meilleure affaire.

Dernier mot

Un ami a récemment acheté une part de propriété fractionnaire dans une maison dans un complexe de golf exclusif à Austin, au Texas, où sa fille ira à l'université. La maison de quatre chambres, luxueusement meublée et entretenue, comprend des privilèges de golf et de spa dans un complexe de golf classé au niveau national. Le vendeur, propriétaire d'une entreprise de construction, était disposé à vendre l'intérêt à un prix inférieur à son prix d'origine huit ans auparavant en raison de renversements dans le secteur de la construction et, par conséquent, à réduire ses dépenses personnelles.

Effectivement, mon ami a pu acheter une part de la maison en dessous de son coût de construction. De son point de vue, il a maintenant une maison de vacances pendant trois mois par an pour un prix inférieur au coût et à la difficulté de louer des chambres d'hôtel, de payer les frais de villégiature ou d'acheter des repas coûteux au restaurant. Les possibilités sont là - il est maintenant temps de commencer la recherche de votre maison de vacances de rêve.

Si vous possédez déjà une deuxième maison, le feriez-vous à nouveau?

(Crédit photo: Bigstock)


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