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8 Problèmes d'achat de biens locatifs et devenir propriétaire


Rêvez-vous de posséder la propriété? Peut-être plusieurs propriétés d'investissement à partir de laquelle gagner un flux mensuel de revenus? Ah, la vie ...

Mais avant de contacter votre agent immobilier, considérez ce qui est vraiment impliqué. Si vous voulez créer un revenu immédiatement, vous devrez louer votre propriété. Bien que la proposition puisse sembler simple, c'est tout sauf. L'information qui suit détaille les inconvénients de la gestion de la propriété.

Ce n'est pas destiné à vous dissuader d'aller de l'avant, mais plutôt de vous montrer qu'il y a des inconvénients et des avantages à acheter et à gérer des biens locatifs. Ne laissez pas le potentiel de gagner de l'argent obscurcir votre vision lorsque vous envisagez ou non d'être coupé pour cela.

Problèmes de devenir propriétaire

1. Capital de démarrage

Tous les propriétaires potentiels considèrent le coût d'achat d'une propriété d'investissement, mais beaucoup négligent les coûts de rénovation. En d'autres termes, ne vous attendez pas à ce que les coûts de démarrage se terminent à la clôture.

Si vous achetez une maison endommagée ou désuète, vous pourriez dépenser une somme importante pour la rendre «louable». Tout dommage à la fondation, à la plomberie ou au câblage peut coûter des milliers de dollars à réparer. Mais même si vous achetez une propriété en bon état, vous devrez peut-être apporter des modifications pour l'adapter au code. C'est parce que de nombreux États ont des exigences strictes pour les propriétés de location qui devront être remplies avant de commencer à louer.

En plus du remodelage, le respect de ces normes peut augmenter considérablement les coûts de démarrage. Par exemple, supposons que vous achetiez un duplex récemment construit auparavant occupé par le propriétaire. Les lois du propriétaire et du locataire de votre état exigent que vous ajoutiez des caractéristiques de sécurité à la propriété avant de faire de la publicité pour les locataires. La répartition des changements requis est la suivante:

  • Mains courantes installées le long de l'entrée avant et arrière: 1 300 $
  • Les portes avant et arrière sont remplacées par des portes sécurisées en acier renforcé: 300 $
  • Peep hole installé dans la porte d'entrée: 50 $
  • Entrée à pêne dormant installée sur les portes avant et arrière: 50 $
  • Mur de séparation standard remplacé par un pare-feu: 1 600 $
  • Inspection de code terminée: 35 $

Coût total : 3 335 $

2. Faire des réparations

Quand il s'agit d'être un propriétaire, deux choses dans la vie sont inévitables: la mort et les réparations. Ne considérez même pas une entreprise de gestion immobilière, sauf si vous êtes sûr que vous pouvez payer pour les réparations. Les lois sur les locateurs et les locataires exigent que vous effectuiez de sérieuses réparations rapidement. Si vous ne le faites pas, vous pourriez être tenu responsable des dommages supplémentaires.

La chose au sujet des réparations est qu'ils se glissent sur vous soudainement et coûtent souvent beaucoup. Par exemple, si votre locataire vous appelle à 23 h 30 le soir pour vous dire que le chauffe-eau a éclaté et qu'il inonde la maison, vous devez immédiatement faire appel à un réparateur d'urgence pour couper l'eau et sécher le tapis.

Comme il est après les heures, il vous facturera 100 $ l'heure pour chacune des deux heures qu'il est là. En plus de cela, vous êtes informé que vous devez remplacer le chauffe-eau. Comme il s'agit d'une réparation qui doit être effectuée le plus tôt possible, vous vous dirigez vers Sears et vous achetez le chauffe-eau le plus abordable que vous voyez. Non seulement vous devez payer pour la livraison et l'installation, mais Sears ne transportera pas votre vieux chauffe-eau cassé. Heureusement, votre type de réparation propose de l'enlever aussi longtemps que vous lui payez son taux horaire et couvrir les frais de décharge.

Voici le coût total de cette réparation unique:

  • Réparation d'urgence ( 2 heures @ 100 $ par heure ): 200 $
  • Coût d'achat d'un nouveau chauffe-eau de 50 gallons: 599 $
  • Coût de livraison et d'installation: 329 $ chez Sears
  • Coût d'enlèvement et de transport de l'ancien chauffe-eau ( 2 heures au taux standard de 50 $ ): 100 $ + 50 $ de frais de vidage = 150 $

Coût total : 1 278 $

Les problèmes majeurs ne sont pas les seuls problèmes dont vous devrez tenir compte. Certains locataires vous appellent pour tout. Soyez prêt à passer votre temps libre à changer les ampoules, à remplacer les filtres à air, à désherber les cours et à pulvériser des charnières grinçantes.

3. Collecte du loyer

Vous aurez de bons locataires qui paient le loyer à temps chaque mois. Vous aurez de bons locataires qui déraperont de temps en temps mais vous feront toujours savoir à l'avance quand vous devez vous attendre à payer votre loyer. Et puis vous aurez les locataires qui ne paient pas et n'appellent pas. En tant que propriétaire, vous allez devoir jouer de temps à autre au projet de loi.

Demandez-vous si vous êtes à l'aise face à vos locataires avant de commencer à louer. Gardez à l'esprit que vous devrez faire des appels de jugement en tant que propriétaire. Par exemple, imaginez que vous avez eu un locataire pendant six mois et un mois qu'il ne paie pas le loyer. Vous n'entendez pas de lui pendant une semaine. Finalement, vous décidez d'appeler et le locataire vous dit qu'il ne sera pas en mesure de payer pour 7 autres jours. Vous devrez choisir entre laisser le locataire glisser ou lancer le processus d'expulsion. Assurez-vous que vous êtes à l'aise de prendre ce genre de décision et de s'y tenir.

4. Traiter avec les locataires problématiques

La plupart de vos locataires paieront le loyer, traiteront la propriété comme la leur et feront plaisir aux voisins. Mais à un moment donné, vous aurez inévitablement un problème locataire.

En tant que gestionnaire immobilier, j'ai vu ma juste part de problèmes. Une fois, j'ai accepté de louer une propriété à trois étudiants. Au deuxième mois, ils ont cessé de payer le loyer. Mon collègue et moi sommes allés à la maison pour leur parler. Quand la porte s'est ouverte, j'ai été accueilli par un grand poteau sortant du sol et s'étendant jusqu'au plafond. Les locataires avaient installé un poteau de pompier dans la maison, avec un trou dans le plafond du premier étage et un tas de béton sur le sol. Les locataires ont promis de payer le loyer et de réparer les dommages causés par le poteau. Sans surprise, ils ne l'ont pas fait.

Le troisième mois, j'ai déposé une demande d'expulsion. Après l'audience, les locataires sont retournés à la maison et ont enlevé leurs affaires devant le shérif et j'y suis arrivé. Quand je suis allé à l'intérieur, j'ai trouvé des graffitis sur le mur, du béton dans les toilettes et l'évier, de la moisissure dans les appareils électroménagers, des taches sur les planchers, et un sondage brillant et brillant des pompiers.

Si vous devenez propriétaire, vous devrez gérer les locataires qui se battent avec d'autres locataires, les locataires qui font du tort à votre investissement et les locataires qui ne paient pas. Vous devrez bien connaître les lois d'expulsion dans votre état, et être prêt à les utiliser.

5. Survivre aux expulsions

Les lois sur les propriétaires et les locataires de votre état font que les expulsions semblent assez simples. Pour en commencer un, vous allez à la cour locale, déposer un avis, planifier une date d'audience, et se présenter à cette date. Le juge dit alors au locataire de partir. Le locataire retourne directement à votre propriété, se rassemble rapidement et sort par la porte. Pas de mal, pas de faute, non?

En réalité, les expulsions sont souvent extrêmement coûteuses et prennent beaucoup de temps. Même si vous expulsez votre locataire avec succès, vous aurez probablement engagé des dépenses importantes et perdu beaucoup de temps dans le processus.

Je l'ai déjà vécu. Voici un exemple de scénario d'expulsion:

  1. Le locataire ne paie pas son loyer le premier.
  2. Le cinquième tourne autour et le locataire n'a toujours pas payé, mais vous décidez d'attendre cinq jours de plus pour essayer d'éviter une expulsion.
  3. Le dixième vient et vous n'avez toujours pas eu de nouvelles du locataire. Vous allez au tribunal, payez vos frais (qui varient de 35 $ à 100 $ ou plus, selon votre état), et le greffier vous dit que le juge est sauvegardé. Ils ne peuvent pas programmer votre audience avant le mois prochain.
  4. Une fois que la date de la cour roule, vous êtes sur deux mois de loyer. Le juge décide en votre faveur, mais maintenant vous devez planifier une heure avec le shérif pour compléter l'expulsion. Cela prend encore cinq jours.
  5. Vous vous présentez avec le shérif le 20 et vous constatez que le locataire a laissé des tas de choses derrière lui. Selon la loi dans de nombreux états, vous devez maintenant louer un casier de stockage pour contenir les effets personnels du locataire. Cela coûte 50 $ de plus. Maintenant, si vous avez eu beaucoup de chance, vous avez un appartement vacant qui a besoin d'être nettoyé et reloué. Même à votre plus grande chance, vous perdrez probablement au moins un mois de loyer de plus pendant que vous cherchez un locataire. Si vous n'étiez pas chanceux, le locataire a causé des dommages que vous devrez réparer avant de pouvoir louer à nouveau l'appartement.

En fin de compte, la panne ressemble à ceci:

  • 4 mois de loyer perdu à 750 $: 3 000 $
  • Coût de déposer en cour: 35 $
  • Coût de location de l'entreposage: 50 $
  • Coût pour effectuer les réparations: 500 $

Coût total pour expulser le locataire : 3 585 $

6. Gérer vos finances

Les propriétaires doivent considérer la gestion immobilière comme une porte tournante. Les locataires entrent, restent leur bail, puis s'en vont. Bien que certains locataires renouvellent un bail, la plupart passent à l'endroit suivant lorsque le bail est terminé et vous laissent un appartement vide.

En cas de panne, l'appartement peut rester vide pendant plusieurs mois. Pour être un propriétaire prospère, vous devrez apprendre à gérer vos finances en période de fête et de famine. Certains mois, vous aurez l'occupation complète, le loyer payé à l'heure, et aucune réparation. Vous devrez être suffisamment dévoué pour épargner et ne pas dépenser pendant ces mois, car pendant les autres mois, vous aurez des vacances, des loyers en retard et des réparations majeures.

Les finances d'un propriétaire ne restent pas constantes. Si vous pouvez apprendre à suivre le courant et planifier l'inattendu, vous pourriez simplement survivre.

7. Garder votre propriété en toute sécurité

Si un locataire est blessé sur une propriété que vous possédez, il y a de fortes chances que vous soyez poursuivi. Bien sûr, vous avez une assurance habitation, mais vous avez toujours le devoir de garder votre propriété bien entretenue et en bon état de fonctionnement afin d'éviter de contribuer à des accidents potentiels. En gardant vos unités sûres, peu importe ce qu'il faut, vous réduisez considérablement vos risques de problèmes dans ce domaine.

Afin de prévenir les problèmes, vous devrez connaître les codes de construction et de sécurité de votre région et les suivre en effectuant des entretiens réguliers et en vérifiant périodiquement vos propriétés. Cela peut prendre beaucoup de travail, mais cela peut vous éviter une bataille juridique coûteuse plus tard.

8. Payer les taxes

Une chose que vous ne pouvez pas ignorer est les taxes. La location d'une propriété est votre affaire et vous devrez donc déclarer le revenu que vous gagnez lorsque vous produisez vos impôts chaque année. Mais une taxe souvent négligée est l'impôt foncier. Si vous possédez la maison dans laquelle vous vivez et une maison de location, votre facture d'impôt foncier pourrait être le double de ce que vous payiez avant d'acheter la location. Assurez-vous de comprendre l'effet que les taxes auront sur votre résultat net et que vous êtes prêt à les payer.

Les taxes peuvent être avantageuses pour les propriétaires fonciers, notamment dans un marché en déclin. Considérons, par exemple, si vous avez besoin de vendre votre maison, mais ne pouvez pas récupérer ce que vous avez payé pour cela. Si vous le vendez comme résidence principale, vous ne pouvez pas déduire la perte sur vos impôts. Cependant, si vous le transformez en un bien locatif d'abord, vous pourriez être en mesure de réclamer la perte à titre de perte d'entreprise à l'égard des revenus de location reçus ou de vos revenus ordinaires. Cela peut réduire votre facture d'impôt de plusieurs milliers de dollars, surtout si vous déclarez une perte importante et que vous avez un revenu élevé.

Dernier mot

L'achat de propriétés locatives est un excellent moyen de gagner de l'argent. Rappelez-vous juste qu'être un propriétaire n'est pas tout le plaisir et les jeux. Vous travaillerez dur pour votre argent et peut être confronté à l'adversité de temps en temps. L'achat d'une propriété locative n'est pas pour tout le monde. Ce devrait être une option d'investissement que vous considérez seulement une fois que vous avez atteint un certain niveau d'indépendance financière.

Non seulement les coûts de démarrage et de réparation en cours peuvent-ils être importants, mais vous devrez investir un acompte important afin d'obtenir les meilleures conditions de prêt et de minimiser votre versement hypothécaire mensuel. Cela dit, sachez que dans un marché du logement en baisse, vous pourriez perdre de l'argent sur votre investissement et devenir à l'envers sur votre prêt hypothécaire. Pourtant, l'achat de propriétés locatives peut être un excellent moyen de compléter votre revenu, ou même remplacer votre actuel.

Possédez-vous des biens locatifs? Qu'avez-vous appris de cette expérience?


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