Beaucoup d'aînés ont de la difficulté à joindre les deux bouts chaque mois. Dans le même temps, ils possèdent souvent des milliers de dollars de biens immobiliers sous la forme d'équité dans leur maison. Mais à moins qu'ils agissent, cette équité reste intouchable, incapable de les aider avec les frais de subsistance de base. Ce qui est pire, c'est que les paiements hypothécaires réduisent davantage leur trésorerie disponible chaque mois pour payer des dépenses cruciales.
Selon un rapport de la Henry J. Kaiser Family Foundation, plus de trois aînés sur quatre âgés de plus de 65 ans ont une valeur nette de 67 700 $ à 325 200 $. Une personne sur 20 a un avoir propre supérieur à 398 500 $ et 1% a plus de 799 850 $.
Et pourtant près de la moitié des Américains âgés dépendent de la sécurité sociale pour au moins la moitié ou plus de leur revenu, tandis que l'un des huit dépendent uniquement de la sécurité sociale. Mais bon nombre de ces personnes âgées ont un avoir propre qui pourrait être converti en revenu monétaire.
Si vous ou vos parents êtes «riches» mais pauvres en argent, il est temps d'examiner si une hypothèque inversée sur la maison familiale est une meilleure alternative aux moyens traditionnels de convertir la valeur nette de la maison en un actif monétaire.
Pour les personnes âgées qui prévoient et désirent vivre dans leur résidence actuelle dans un avenir prévisible, il existe quelques moyens traditionnels (sans inclure l'hypothèque inversée) pour convertir la valeur nette de la maison en argent:
Bien que ces méthodes sont un moyen d'accéder à l'équité verrouillée, ils ont tous une foule d'inconvénients:
Un prêt hypothécaire inversé - parfois appelé HECM - est approuvé par la FHA pour les personnes âgées seulement, et est une méthode de plus en plus populaire pour les propriétaires âgés (62 ans et plus) de convertir l'excédent de la valeur nette de la maison en une somme forfaitaire d'argent comptant, d'une marge de crédit ou d'une série de versements mensuels réguliers de type rente.
Le prêteur qui fait l'hypothèque inversée a un privilège de premier hypothèque sur la propriété, mais ne reçoit pas les paiements sur le prêt comme dans une hypothèque traditionnelle, ni le propriétaire est responsable de toute perte de valeur lorsque le prêteur reçoit le bien immobilier au décès ou déménagement du propriétaire. La beauté de ce type de prêt est que l'emprunteur reçoit de l'argent du prêteur, dont le montant est basé sur le montant de l'équité dans la maison avec d'autres facteurs, tels que l'âge et le taux d'intérêt. Cependant, puisque la maison est utilisée comme garantie sur le prêt, le prêteur reçoit la propriété au décès ou au déménagement du propriétaire. (Cela dit, le propriétaire ou les héritiers peuvent rembourser le prêt à tout moment et ainsi garder la maison.)
Par exemple, un prêteur hypothécaire inversé accepte de faire un privilège de premier hypothèque de 150 000 $ sur la maison du propriétaire qui a une valeur d'évaluation actuelle de 300 000 $. Cependant, le propriétaire a déjà un prêt hypothécaire au lieu de 100 000 $. En utilisant le produit du nouveau prêt (150 000 $), le propriétaire rembourse l'hypothèque existante de 100 000 $, laissant un produit excédentaire de 50 000 $. (Si la maison n'avait pas d'hypothèque existante, le produit du propriétaire équivaudrait à la somme totale de 150 000 $). Le propriétaire peut choisir de recevoir le paiement de l'une des façons suivantes:
Le propriétaire n'est jamais obligé de faire des paiements de capital ou d'intérêts sur un prêt hypothécaire inversé. Ces caractéristiques - le paiement d'argent d'un prêteur au propriétaire qui n'est pas imposable et n'affecte pas les prestations de sécurité sociale ou d'assurance-maladie - peuvent particulièrement bénéficier aux personnes âgées à court d'argent.
Il existe plusieurs conditions d'admissibilité claires pour les emprunteurs d'obtenir une hypothèque inversée.
Le taux d'intérêt sur les prêts hypothécaires, qu'ils soient conventionnels ou inversés, peut être fixe ou variable et est basé sur les taux d'intérêt existants du marché et sur les décisions d'affaires de chaque société hypothécaire de se différencier des concurrents. Par conséquent, les taux varient généralement d'un prêteur à l'autre, tout comme les taux varient pour les prêts hypothécaires conventionnels.
En plus des frais de clôture traditionnels, une prime d'assurance hypothécaire initiale (MIP) est facturée. La commission est égale à 0, 5% si le ratio prêt / valeur (LTV) est de 60% ou moins, ou de 2, 5% si le LTV est supérieur à 60%. Une PIM additionnelle de 1, 5% est facturée chaque année. Cela fournit la protection du prêteur dans le cas où la valeur de la maison diminue pendant la durée de l'hypothèque inversée. Il convient de noter que les hypothèques immobilières classiques ne nécessitent généralement pas d'assurance hypothécaire si l'acompte de la maison est de 20% ou plus.
Tout comme dans les hypothèques traditionnelles, les prêteurs exigent que les propriétaires achètent et maintiennent une assurance de biens, payent les taxes foncières à leur échéance et maintiennent la propriété dans un état raisonnable. Puisque les prêts hypothécaires inversés diffèrent des prêts hypothécaires traditionnels en ce sens qu'il n'est jamais nécessaire d'effectuer des paiements au prêteur hypothécaire, le prêt arrive à échéance (ou ne peut être appelé que par le prêteur) dans des conditions précises appelées «événements d'échéance». :
Dans tous ces cas, le propriétaire (s'il est vivant) ou la succession a la possibilité de garder la maison en remboursant le prêt hypothécaire inversé. Si la maison est évaluée moins que le prêt hypothécaire au moment où le prêt est dû, le propriétaire ou l'exécuteur de la succession ne prend aucune mesure, sauf pour faciliter la forclusion de la maison par le prêteur. Le prêteur vend ensuite la propriété autant que possible, en appliquant le produit de l'emprunt en cours.
Il est important de noter que s'il reste de l'argent après le remboursement du prêt, l'excédent est retourné à la succession. Si le prêt est supérieur au produit de la vente, la perte est supportée exclusivement par la société de prêt hypothécaire inversé.
Il existe plusieurs caractéristiques inhabituelles des prêts hypothécaires inversés qui diffèrent des hypothèques traditionnelles.
Ayant élevé leur famille au moment où ils atteignent l'âge de la retraite, de nombreux aînés cherchent une empreinte de logement plus petite avec moins d'entretien et moins de coûts. Avant le développement du prêt HECM pour achat - également un prêt assuré par la FHA - les personnes âgées qui réduisaient et voulaient utiliser une hypothèque inversée devaient subir deux fermetures coûteuses: la première sur une hypothèque traditionnelle pour acheter la plus petite maison, suivie par un deuxième refinancement (et fermeture) en utilisant l'hypothèque inversée produit pour rembourser l'hypothèque traditionnelle.
Réalisant que le HECM est un véhicule idéal pour financer une nouvelle maison, maximiser le produit au profit des aînés, et éliminer les paiements de la maison jusqu'au décès ou un déménagement plus tard, la FHA a approuvé le prêt HECM pour l'achat, éliminant ainsi les tracas et les coûts des fermeture d'hypothèque traditionnelle. En plus des exigences d'admissibilité standard, il comprend les mandats suivants:
Alors qu'une hypothèque conventionnelle sur la nouvelle propriété peut nécessiter moins d'argent sur la fermeture du prêt que le HECM, il faut également faire des paiements mensuels à la société de prêt hypothécaire. Par exemple, les coûts de clôture de l'achat d'une maison de 300 000 $ avec un ratio prêt / valeur de 80% s'élèveraient à environ 70 000 $ (acompte de 60 000 $ + frais de clôture de 10 000 $). Le financement avec une hypothèque HECM coûterait un produit supplémentaire de 90 000 $ (160 000 $ - 70 000 $), mais éliminera tout paiement hypothécaire futur (estimé à 1 200 $ par mois aux taux d'intérêt courants) et les pertes si la valeur marchande future de la maison diminue. Les emprunteurs potentiels doivent «exécuter les chiffres» pour déterminer la meilleure approche pour leur situation.
Les personnes âgées qui envisagent une hypothèque inversée devraient reconnaître qu'elle a des avantages et des inconvénients, selon leur situation personnelle, leur situation financière et leurs désirs de succession.
À l'instar d'une action qui ne verse pas de dividendes ou d'obligations à coupon zéro, la valeur nette d'une maison ne procure aucune liquidité à son propriétaire; toute augmentation de la valeur des capitaux propres est en sommeil jusqu'à ce que l'actif soit vendu ou que la maison soit refinancée avec un montant de prêt plus important. Ce qui est pire, c'est que les personnes âgées continuent d'effectuer des paiements hypothécaires. Dans de nombreux cas, ces fonds pourraient mieux les servir sous forme de liquidités disponibles.
Si vous ou vos parents avez 62 ans et plus, le HECM peut être un outil précieux pour vous aider à atteindre la sécurité financière et la tranquillité d'esprit. Rappelez-vous que l'hypothèque inversée n'est pas pour tout le monde. Assurez-vous de comprendre les obligations et les droits associés à une hypothèque inversée avant de conclure une entente.
Avez-vous ou des membres de la famille ont contracté une hypothèque inversée?
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