Comment examiner les locataires potentiels - Questions, crédit et vérification des antécédents

Avec un bon locataire, vous pouvez dormir tranquille la nuit en tant que propriétaire sachant que le loyer sera payé et la propriété restera relativement intacte. En revanche, avec un mauvais locataire, vous devez vous poser des questions sur l'état de votre investissement en répondant à des appels de voisins mécontents.

Le problème est que tout locataire potentiel peut agir comme le meilleur locataire dans le monde au cours de la visite initiale. Mais si vous voulez vous assurer que vous obtenez le meilleur locataire, il est important de bien examiner chaque futur locataire avant de lui permettre de signer un bail.

Vous avez deux choix quand il s'agit de trouver un nouveau locataire pour votre propriété locative. Vous pouvez embaucher une société de gestion de biens immobiliers locatifs pour faire le travail pour vous (c'est-à-dire prendre une part de marché), ou vous pouvez garder votre argent et trouver vous-même de nouveaux locataires. Personnellement, puisque je suis à la fois bon marché et un peu gourmand, je choisirais ce dernier et passerai en revue mes propres locataires. Le dépistage d'un locataire n'est pas trop difficile ou coûteux si vous suivez les bonnes étapes.

Dépistage des locataires potentiels

1. Demander une demande

Commencez par demander à chaque locataire éventuel de remplir une demande. Vous pouvez obtenir un échantillon de demande de location à partir de votre réel local association immobilière, créez votre propre application de location personnalisée à l'aide d'un modèle Microsoft Office ou utilisez l'un des formulaires de demande disponibles en ligne via les Données du locataire ou sur site.

Assurez-vous que l'application que vous choisissez couvre tout ce que vous devez savoir sur un locataire. Pour de meilleurs résultats, choisissez une application qui comprend des informations financières, des informations sur l'emploi et des informations personnelles. Assurez-vous que la demande indique clairement qu'une vérification des antécédents, un rapport d'antécédents criminels ou une vérification de solvabilité sera ordonnée, le cas échéant, et que le locataire éventuel autorise un contrôle de ses antécédents financiers, professionnels et personnels.

Que rechercher sur une demande de location:

• Employeurs actuels et précédents - Depuis combien de temps le locataire occupe-t-il son emploi actuel? A-t-il changé d'emploi plusieurs fois au cours des dernières années?
• Niveau de revenu actuel - Le revenu du locataire couvre-t-il le loyer plus les frais de subsistance normaux?
• Les informations financières telles que les comptes bancaires et les cartes de crédit, y compris les soldes et les paiements mensuels minimaux, aident à fournir une «image» financière pour un locataire potentiel et offrent un aperçu de sa capacité à payer le loyer chaque mois.
• Les coordonnées des propriétaires précédents doivent être indiquées avec les adresses précédentes, le montant du loyer payé et les raisons du départ. Y a-t-il des lacunes dans l'historique de la location, ou les noms et les informations de contact pour les propriétaires manquants dans la demande?
• Les informations sur le style de vie telles que le nombre et la taille des animaux et le nombre d'occupants doivent être incluses dans la demande.
• Les références personnelles doivent inclure les noms, la durée de la connaissance et les numéros de téléphone.

Demandez au locataire potentiel de remplir le formulaire et de le lui rendre. Passez en revue le formulaire avant de commencer la vérification afin de vous assurer que le locataire n'a exclu aucune information. L'information manquante pourrait être un drapeau rouge que le locataire pourrait essayer de cacher quelque chose.

2. Exécutez une vérification de crédit

Certaines lois de l'État permettent au propriétaire de facturer un locataire éventuel pour le coût de la commande d'un crédit ou d'un contrôle des antécédents. D'autres États exigent que les propriétaires couvrent le coût. De toute façon, c'est une bonne idée de tirer le crédit d'un locataire. Une vérification de crédit vous montrera les détails sur les antécédents de crédit du locataire, remontant à 7 à 10 ans. Vous pouvez commander un rapport de crédit et un pointage de crédit en utilisant le rapport d'identité Equifax.

Tenez compte des éléments suivants lorsque vous consultez le rapport de solvabilité:

• Histoire de crédit . Rechercher une histoire de paiements en retard, comptes de recouvrement, imputés sur les comptes de carte de crédit ou des problèmes majeurs tels que la faillite. Bien qu'un ou deux paiements en retard par le passé n'impliquent pas nécessairement un mauvais locataire, vous pouvez vouloir reconsidérer quelqu'un avec des défauts de paiement graves, tels que la faillite.
• Dette actuelle Si le locataire a épuisé toutes ses cartes de crédit, a contracté des prêts importants ou a plusieurs soldes impayés, il peut avoir du mal à payer le loyer.

3. Exécuter une vérification des antécédents

Une vérification des antécédents vous donnera un rapport détaillé du passé du locataire. Plusieurs compagnies offrent des services d'enquête moyennant des frais, et vous fourniront une histoire d'expulsion, des antécédents criminels, des antécédents de crédit et divers documents publics. Généralement, vous pouvez commander ces rapports en utilisant le numéro de sécurité sociale du locataire.

Vous pouvez commander une vérification des antécédents en ligne auprès de sociétés telles que StarPoint et ScreeningWorks.

Tenez compte des éléments suivants lorsque vous demandez une vérification des antécédents:

• Expulsions Si le locataire éventuel a récemment été expulsé, vous pourriez vouloir reconsidérer la location à la personne. Alternativement, vous pouvez demander plus de détails sur l'expulsion.
• Dossiers criminels . Alors que vous pouvez ignorer une indiscrétion jeune, vous pouvez transmettre à tout locataire avec un casier judiciaire long ou grave. Accepter un criminel connu pourrait mettre vos autres locataires, ou vous-même, en danger.
• Records publics . Si le locataire est impliqué dans une bataille juridique, ou a été poursuivi dans le passé, il apparaîtra dans une vérification des antécédents. Vous voudrez peut-être faire passer un locataire qui a été poursuivi pour un loyer impayé, une pension alimentaire pour enfant non rémunérée ou une autre affaire financière grave. Tout cela pourrait indiquer un motif de non-paiement.

4. Contactez les propriétaires précédents

Souvent, lorsqu'un locateur actuel appelle un ancien locateur, il demande seulement si le locataire a payé tous les loyers et si le locateur savait que le locataire déménageait. Cependant, pour avoir une idée précise du locataire, vous devez creuser un peu plus loin. Alors que vous ne voulez pas risquer d'envahir la vie privée de quiconque, vous pouvez poser quelques questions de base sur le mode de vie du locataire.

Questions à poser à un ancien propriétaire:

• Est-ce que le locataire vous doit une dette?
• Est-ce que le locataire a des antécédents de paiements en retard?
• Le locataire a-t-il causé des dommages importants dans le logement locatif?
• Le locataire a-t-il perturbé les voisins ou causé des problèmes majeurs pendant leur séjour?
• Le locataire at-il eu la qualité de recevoir son dépôt de garantie lors de son départ?
• Voulez-vous louer un appartement à ce locataire à l'avenir?

5. Contacter l'employeur du locataire

Vous voulez certainement vérifier que le locataire dispose d'une source de revenu stable et fiable avant de permettre au locataire de signer un bail. Vous pouvez le faire de l'une des deux façons suivantes: Vous pouvez demander au locataire de vous remettre une copie d'un paiement récent, ou vous pouvez contacter directement l'employeur pour en savoir plus. Gardez à l'esprit que tous les employeurs ne donneront pas de détails sur l'historique salarial ou d'autres informations privées. Mais, l'employeur peut vous dire si le locataire est ou non un employé actuel.

6. Interviewer le locataire

Si toutes les informations de base sont vérifiées, vous pouvez envisager de faire un entretien téléphonique rapide avec le locataire. La plupart du temps, lorsque vous montrez une location à un nouveau locataire, vous vous concentrez davantage sur la propriété que sur le locataire potentiel. En donnant un appel rapide aux locataires potentiels, vous pouvez en savoir plus sur eux ainsi que leur mode de vie. Gardez à l'esprit que la Fair Housing Act stipule que les propriétaires ne peuvent pas faire de discrimination fondée sur la couleur, le handicap, la situation familiale, l'origine nationale, la race, la religion ou le sexe.

Questions à poser à un locataire:

• Avez-vous des animaux domestiques? Quel âge ont vos animaux de compagnie? Sont-ils housebroken?
• Avez-vous l'intention d'obtenir un colocataire à l'avenir?
• À quoi ressemble votre journée de travail typique? Travaillez-vous des quarts de nuit ou des heures impaires?
• Est-ce que tu fumes? Fumez-vous à l'intérieur ou à l'extérieur?
• Avez-vous des amis ou des parents qui passent souvent la nuit chez vous?

Dernier mot

En tant que propriétaire, vous devez filtrer chaque locataire potentiel; il y a trop de risques si vous ne le faites pas. Après tout, vous ne voulez certainement pas devoir passer par le processus d'expulsion d'un locataire. Mais cela ne signifie pas que vous devez devenir un détective privé chaque fois que quelqu'un demande une nouvelle demande. Utilisez votre instinct et essayez d'avoir une idée du locataire, puis retournez ces instincts avec des faits concrets tirés du rapport de crédit du locataire et des informations générales. Veillez à ne pas outrepasser vos limites, ce qui peut vous exposer au risque d'enfreindre les lois sur la protection des renseignements personnels dans la Loi sur la location immobilière.

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